房地產專業(yè)知識200問（二）

　　51、磚木結構

　　主要承重構件是由用磚和木兩種材料制成的結構。

　　52、鋼筋混凝土結構

　　主要承重構件是由鋼筋和混凝土制成的結構。

　　53、住宅的開間

　　就是住宅的寬度。

　　54、住宅的進深

　　就是指住宅的實際長度。

　　55、住宅的層高

　　是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。

　　56、住宅的凈高

　　是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。

　　57、居住小區(qū)總用地

　　是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。

　　58、住宅總用地

　　指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。

　　59、公建總用地

　　指小區(qū)內部公共建筑占地面積的總和。

　　60、房屋的基底面積

　　房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

　　61、道路、廣場用地

　　指小區(qū)內主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。

　　62、庭院、綠化面積

　　指小區(qū)內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權的綠化面積的總和。

　　63、人均總占地面積(平均米/人)

　　人均總占地面積=建筑紅線內總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數。

　　64、人均住宅用地面積(平方米/人)

　　人均住宅用地面積=小區(qū)內總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總人數。

　　65、總建筑面積(平方米)

　　指小區(qū)內住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。

　　66、住宅的建筑面積

　　亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物規(guī)模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。

　　67、結構面積

　　是指房屋建筑中外墻，內墻柱等結構構件所占面積的總和。

　　68、使用面積

　　是指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。

　　69、輔助面積

　　指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺等。

　　70、公用面積

　　是指住宅樓內為住戶方便出入，正常交往保障生自學成才而設置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數按比率分攤。

　　71、套內建筑面積

　　房屋按套(單元)計算的建筑面積為套(單元)門內范圍的建筑面積，包括套(單元)內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。

　　72、套內墻體面積

　　是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

　　73、公用建筑面積

　　各產權主體共同占有或共同使用權的建筑面積，指各套(單元)以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。

　　74、公用建筑面積的分攤原則是什么?

　　如有面積分割的文件或協議，應按其文件或協議分攤計算;如無分割文件或協議，按規(guī)定的公用面積分攤原則進行分攤計算。

　　75、 哪些公用面積應分攤?

　　應分攤的公用建筑面積包括套(單元)門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班衛(wèi)室、建筑物內的垃圾以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

　　76、 哪些公用面積不能分攤?

　　不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層;為多棟建筑物使用的配電房;公民防護地下室以及地面車庫、地下設備用房等。

　　77、 套內陽臺建筑面積

　　套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

　　78、 套內使用面積

　　指套內住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。

　　79、 套外使用面積

　　指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。

　　80、 建筑容積率

　　是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

　　81、 建筑密度

　　即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。

　　82、人口毛密度

　　人口毛密度=小區(qū)內總居住人數/小區(qū)內占地面積(公頃)。

　　83、平均每平方米造價(元)

　　平均每平方米造價建筑物總造價/建筑面積。

　　84、使用面積系數K1(%)

　　使用面積系數=總使用面積(平方米)/總建筑面積(平方米)×100%。

　　85、居住面積系數K2(%)

　　居住面積系數=總居住面積(平方米)/總建筑面積(平方米)×100%。

　　86、結構面積系數K3(%)

　　結構面積系數=總結構面積(平方米)/總建筑面積(平方米)×100%。

　　87、綠地率

　　是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

　　88、綠化率

　　是指植被垂直面積與規(guī)劃建設用地面積之比。

　　89、銷售率

　　指售出的戶數占可銷的總戶數的比例。

　　90、得房率

　　指套(單元)內建筑面積與套建筑面積的比率。

　　91、公共能耗費

　　是小區(qū)共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗，被稱為公共能耗，由此所產生的費用為公共能耗費。

　　92、商品房預售

　　俗稱“賣樓花”，即在房地產尚未建成以前，房地產的經銷商在取得受買人一定數量的定金后，將期房出售給受買人。

　　93、商品房現售

　　是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

　　94、外銷房

　　是指房地產開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內境外出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。

　　95、內銷房

　　是指房地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經過政府主管部門審批，建成后用于在國內范圍(目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣)出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。

　　96、規(guī)劃形態(tài)

　　是指這一項目的具體建筑構成，譬如一個項目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。

　　97、住宅組團

　　是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。

　　98、單元式住宅

　　是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式;通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。

　　99、居住單元

　　是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。

　　100、戶型

　　是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。

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