店面選址交通條件
店面選址交通條件
開(kāi)店要牽涉到開(kāi)店選址、店面裝修、開(kāi)店進(jìn)貨、銷(xiāo)售等諸多環(huán)節(jié),并非想象中的加減乘除那么簡(jiǎn)單。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)店面選址交通條件，希望能幫到你。
店面選址交通條件
(1)商業(yè)鬧市區(qū)
此地段(例如商業(yè)街 /商業(yè)城/超市)是人們約會(huì)、聊天、逛街、休息等云集的場(chǎng)所，自然也是開(kāi)店最適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，相對(duì)的也是所需投資較大的地段。周末及假日顧客較多，當(dāng)然也就好賺錢(qián)。
(2)學(xué)生聚集區(qū)
學(xué)校附近是一個(gè)很好的地段，學(xué)生同時(shí)也是最注重時(shí)尚和個(gè)性的人群，學(xué)生花錢(qián)的動(dòng)機(jī)，除了看書(shū)、學(xué)習(xí)之外，還有同學(xué)聚會(huì)、生日聚會(huì)、照相、娛樂(lè)等。他們的消費(fèi)的隨機(jī)性較大，看見(jiàn)自己喜愛(ài)的價(jià)錢(qián)又不是太高的東西絕不放過(guò)，是大學(xué)附近則無(wú)明顯的高峰與清淡時(shí)段的區(qū)分，但受寒暑假的影響也相當(dāng)大一些，不過(guò)沒(méi)關(guān)系，這段時(shí)間正好休整一下，做好迎接開(kāi)學(xué)高峰期的準(zhǔn)備。
(3)旅游景點(diǎn)
用熱轉(zhuǎn)印技術(shù)做的個(gè)性化東西是最有紀(jì)念意義的，能將自己在某旅游勝地照片印在杯子上，在別人面前顯示是一種榮耀。而人們?cè)诼糜螘r(shí)候也是最舍得花錢(qián)的時(shí)候，縱使貴一點(diǎn)也無(wú)所謂。
(4)車(chē)站附近
車(chē)站一般人流量較大，一天的營(yíng)業(yè)時(shí)間也相對(duì)較大，特別是在火車(chē)站，外地的人口也較多，制作一些紀(jì)念品是最好的生意，在假日的時(shí)候更是不可多得的好機(jī)會(huì)，應(yīng)該早日備貨，避免在生意火暴之時(shí)出現(xiàn)缺貨現(xiàn)象。
(5)公司集中地區(qū)
最好是寫(xiě)字樓的附近較好，顧客以上班族為最主要的對(duì)象，他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)于個(gè)性化的東西也容易接受，但要不斷創(chuàng)造新奇感以吸引他們經(jīng)常光顧。
(6)居民區(qū)
居民區(qū)針對(duì)的顧客有家庭主婦和上班族，家庭主婦的消費(fèi)較有理智性，而上班族則早出晚歸，在節(jié)假日的時(shí)候也是去外面逛逛，很少光顧附近的店面，另外由于居民區(qū)客戶流動(dòng)性不大，如果長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有什么新品引進(jìn)就難以維持。所以選擇居民區(qū)做為經(jīng)營(yíng)點(diǎn)要慎重。
對(duì)于場(chǎng)地的選擇，開(kāi)始時(shí)一定會(huì)在心中做一番構(gòu)想，到了具體操作時(shí)，因?yàn)槟承┫拗?，可能?huì)退而求其次。因此，就算是候補(bǔ)地點(diǎn)，也要親自去考察，另外，在選址時(shí)要確認(rèn)消費(fèi)者的流動(dòng)量，即使隔一個(gè)角落、一個(gè)拐角，銷(xiāo)售情形可能也大不一相同;還要看看有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)作一些具體的分析，看看自己的店面比較他有無(wú)明顯的優(yōu)勢(shì)……總之選址這一重要環(huán)節(jié)，一定要慎重，不容忽視。
店面選址的關(guān)鍵因素
1、客流規(guī)劃是重要因素
商戶們選址都是有一定要求的，不同的商家選擇商業(yè)地產(chǎn)的位置也不同。商業(yè)選址過(guò)程中客流規(guī)劃是選擇店址的最重要因素。商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客;從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施，所以城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。
蘇寧電器集團(tuán)副總裁兼華北大區(qū)執(zhí)行總裁范志軍認(rèn)為，并不是社區(qū)大就一定要在那里開(kāi)店，還要要考慮該社區(qū)的客流量。比如像方莊地區(qū)，這里的社區(qū)足夠大，但是開(kāi)一家家樂(lè)福或者開(kāi)一家麥德隆沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)槿丝诙啵瑢?duì)日用品消耗比較大，但是對(duì)于電器這樣的耐用消費(fèi)品店就不太合適。因?yàn)樯鐓^(qū)容量是一定的，又是比較成熟的社區(qū)，對(duì)電器的需求已經(jīng)飽和，而電器產(chǎn)品更新?lián)Q代的周期又比較長(zhǎng)，如果再進(jìn)去開(kāi)一家電器的店就沒(méi)有必要了。并且，別的社區(qū)的人也不會(huì)因?yàn)橘I(mǎi)一個(gè)彩電或者一個(gè)冰箱非得跑到方莊去，同質(zhì)化的產(chǎn)品太多了。這樣，客流上就無(wú)法保證，選擇在那里開(kāi)店是很不明智的。
金飛鴻電訊營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理曹立東表示，他們的選址一般會(huì)選在商業(yè)比較扎堆的地方，周邊的業(yè)態(tài)比較豐富，這樣客流量就會(huì)比較大，實(shí)現(xiàn)客流量的互補(bǔ)，相互帶動(dòng)。
2、交通狀況要好
實(shí)際上，交通狀況的好壞直接影響到客流量。國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車(chē)社會(huì)，或者說(shuō)開(kāi)始進(jìn)入汽車(chē)社會(huì)，Shopping Mall才能在一個(gè)城市真正的發(fā)展起來(lái)，否則只能是城市型的購(gòu)物中心。
世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司商業(yè)事業(yè)部何小川認(rèn)為，交通狀況對(duì)于任何一種物業(yè)形態(tài)都非常重要，商業(yè)在追求最大貨物銷(xiāo)售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是，所有購(gòu)物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。
目前，中國(guó)大部分城市居住郊區(qū)化還不普遍，家庭轎車(chē)普及率也不高，因此大型購(gòu)物中心普遍選擇在市中心，因?yàn)檫@樣的位置交通便利，可以吸引更多的客流，例如北京的東方廣場(chǎng)位于繁華的商業(yè)中心王府井，由于整個(gè)商圈的帶動(dòng)，從而保證了東方廣場(chǎng)的客流量。
曹立東表示，今年新開(kāi)的店要選在交通便利的地方，便于停車(chē)，這樣會(huì)讓更多的人喜歡來(lái)此購(gòu)物，對(duì)于銷(xiāo)售會(huì)有好處。
3、與城市規(guī)劃相結(jié)合
商業(yè)在選址過(guò)程中，還要密切關(guān)注城市發(fā)展的進(jìn)程。商業(yè)設(shè)施的選址要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，不僅要考慮在規(guī)劃地塊內(nèi)建立足夠數(shù)量的停車(chē)位，特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。
范志軍說(shuō)：“我們選址的時(shí)候，在外行來(lái)看覺(jué)得選擇這樣的區(qū)域并不好，但是一年、兩年這個(gè)店的銷(xiāo)售卻越來(lái)越好，主要原因是緊跟政府規(guī)劃的步伐。”
與政府整體規(guī)劃相符合，是商業(yè)在選址過(guò)程中必須考慮的問(wèn)題。“‘十一五’規(guī)劃中，將整個(gè)城市的規(guī)劃和商業(yè)的規(guī)劃為兩軸兩帶多中心，這個(gè)時(shí)候如果商業(yè)選址還沿襲過(guò)去的思路，圍繞三環(huán)選一個(gè)店，圍繞二環(huán)選一個(gè)店，我覺(jué)得最終和政府整體的規(guī)劃發(fā)展是不相稱的，也會(huì)形成這種商業(yè)選址的問(wèn)題。”他說(shuō)。
比如國(guó)際知名連鎖店沃爾瑪?shù)倪x址，他們會(huì)沿著高速公路去找，按照到高速公路往哪里延伸，就在高速公路出口的地方建一個(gè)店。也許此時(shí)這個(gè)地區(qū)還沒(méi)有開(kāi)發(fā)，房子、地價(jià)都比較便宜，但是過(guò)了一兩年以后這個(gè)地方馬上就成為商業(yè)繁華的地區(qū)或者是地價(jià)迅速上升。因此，商業(yè)選址還是要和政府的規(guī)劃相結(jié)合。
4、定制化是大勢(shì)所趨
除了上面的三個(gè)因素之外，開(kāi)發(fā)商提供給商戶的產(chǎn)品也很重要。不同的商業(yè)品種對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的要求不同，需要符合商家的要求。商戶在選址時(shí)也會(huì)挑選適合自己的產(chǎn)品。因此，現(xiàn)在不少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者推出了定制化的服務(wù)，產(chǎn)品定制化成為大勢(shì)所趨。
明天第一城地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰告訴記者，他們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中比較注重推行定制化。例如他們將一整塊12000平方米的商業(yè)面積完全給麥德隆定制，結(jié)果收到意想不到的效果，麥德隆來(lái)了以后家樂(lè)福也來(lái)了，家樂(lè)福來(lái)了沃爾瑪也來(lái)了。在過(guò)程中形成了一個(gè)誰(shuí)能整買(mǎi)就為誰(shuí)定制的原則。比如說(shuō)你要做游泳館，前期土建按照你的要求來(lái)完成，就不用你反復(fù)修改，造成不必要的浪費(fèi)了。
范志軍也表示，開(kāi)發(fā)商很少考慮所開(kāi)發(fā)的房子是為什么樣的商業(yè)去做的。例如在選址初期，發(fā)現(xiàn)房子的小隔斷、消防都做好了，而實(shí)際上與我們大賣(mài)場(chǎng)的需求并不相符，就會(huì)造成重復(fù)建設(shè)。隔斷要重新拆掉，消防也要重做，這無(wú)形當(dāng)中使得成本又上升了很多。
店面選址的注意事項(xiàng)
1、 場(chǎng)地能否經(jīng)營(yíng)餐飲，消防/衛(wèi)生/環(huán)保證件能否辦理。
現(xiàn)在的法規(guī)對(duì)餐飲的經(jīng)營(yíng)有限定，新區(qū)沒(méi)有餐飲規(guī)劃是不能開(kāi)的。大于300平米的面積就要注意大樓的消防是否通過(guò)。廚房面積和衛(wèi)生條件最好先找當(dāng)?shù)亓私庖幌隆Ｅ艧熛到y(tǒng)是環(huán)保中的重點(diǎn)。
2、 進(jìn)口電線大小，排煙、排水、衛(wèi)生間、空調(diào)位置能否解決。
進(jìn)口線大小將影響廚房設(shè)備和空調(diào)的使用，在裝修時(shí)一定要請(qǐng)專業(yè)人員算清楚。排煙風(fēng)機(jī)和凈化器盡量放在樓頂或較遠(yuǎn)處，這樣運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)不會(huì)影響餐廳用餐。排水的地溝防漏一定不能偷工，如果用幾個(gè)月后漏到下一層那就麻煩了?？照{(diào)管道的長(zhǎng)度一定要與空調(diào)自身的壓力匹配好，內(nèi)部管線要布好。
3、 廣告牌的位置能否確定。
定店面之前一定要定好可用的廣告牌有多少。
4、 簽合同的房東，是不是合法身份，一定要出示原件房產(chǎn)證和土地證。如果是企業(yè)要有工商執(zhí)照和授權(quán)書(shū)。
這點(diǎn)我也怕怕的，有些別有用心的真是防不勝防，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明確或物業(yè)轉(zhuǎn)租而引發(fā)的糾紛太多了，同時(shí)一些新起的大商場(chǎng)，免租期與物業(yè)轉(zhuǎn)讓或商場(chǎng)沒(méi)經(jīng)營(yíng)起來(lái)最后的糾紛也是在簽合同時(shí)能做個(gè)預(yù)見(jiàn)。
5、 門(mén)面、樓道、樓上、樓下及附近的環(huán)境。
樓上是迪吧，樓下是小超市，旁邊是藥店或旁邊的店面一直沒(méi)開(kāi)張或重裝等等均要考慮。
6、 真正的面積是多少，公攤面積是多少，停車(chē)場(chǎng)的使用。
看點(diǎn)時(shí)物業(yè)總會(huì)夸大面積，含公攤多少，停車(chē)場(chǎng)是同什么企業(yè)一起用，用餐高峰時(shí)還有多少空位，特別是大于是大型酒樓和商業(yè)區(qū)。
7、 簽定合同的年限，政府的近期及長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。
現(xiàn)在的餐飲利均較少，回收較慢，年限的多少和遞增狀況對(duì)餐廳的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和今后的轉(zhuǎn)讓均有影響。同時(shí)單行、禁行，道路改造、拆遷等政府的規(guī)劃不可不考慮啊。
8、 租金的算法，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、電梯費(fèi)的公攤。
前業(yè)主是否有欠水電費(fèi)，入駐后的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、電梯費(fèi)多少在定之前一定要確認(rèn)清楚。
最后，選點(diǎn)是關(guān)鍵，細(xì)點(diǎn)要看足，租者藏缺點(diǎn)，合同看清楚，千萬(wàn)別沖動(dòng)，沖動(dòng)是魔鬼。
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3.店面選址的重要性