如何經(jīng)營(yíng)管理一家物業(yè)公司

　　經(jīng)營(yíng)管理一家物業(yè)公司是怎么做的?想要經(jīng)營(yíng)管理好一家物業(yè)公司現(xiàn)如今有什么方法嗎?小編為你帶來了“經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)公司”的相關(guān)知識(shí)，這其中也許就有你需要的。

　　物業(yè)公司如何經(jīng)營(yíng)管理才能贏利

　　一、目前物業(yè)治理企業(yè)存在的多種題目

　　物業(yè)治理這一行業(yè)在我國(guó)從八十年代初期的深圳開始起步，經(jīng)由20多年的發(fā)展，現(xiàn)在的物業(yè)治理企業(yè)如雨后春筍般的不斷泛起，無論是大城市還是中小城市都活躍著物業(yè)治理企業(yè)的身影。但是，因?yàn)椴簧倨髽I(yè)受國(guó)營(yíng)舊有體系體例影響，觀念還停留在七十、八十年代，把自己的職責(zé)局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設(shè)備維修、物業(yè)收費(fèi)等事情中。如斯觀念物業(yè)治理企業(yè)還有發(fā)展的遠(yuǎn)景嗎?

　　這樣的結(jié)果只會(huì)影響到相稱一批物業(yè)治理企業(yè)越來越經(jīng)營(yíng)難題，直接后果就會(huì)致使物業(yè)治理職員素質(zhì)低下，業(yè)務(wù)知識(shí)得不到進(jìn)步、服務(wù)立場(chǎng)差、服務(wù)質(zhì)量下降、引起客戶投訴、拒絕交納治理費(fèi)，甚至嚴(yán)峻的引起法律糾紛。物業(yè)治理企業(yè)面臨如斯困境時(shí)，大多數(shù)的企業(yè)只能是停滯不前，維持現(xiàn)狀，根本無暇顧及企業(yè)的發(fā)展和壯大。

　　物業(yè)治理工作，不僅僅是通過衛(wèi)生、安保和維修等達(dá)到業(yè)主或使用者感覺安全恬靜的目標(biāo)，這僅是治理的一部門內(nèi)容，或者說是一小部門工作，它的更大的目標(biāo)，是要給你所服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目一個(gè)市場(chǎng)定位，并使它成為產(chǎn)生價(jià)值的一種存在，即可以用經(jīng)濟(jì)價(jià)值來衡量的升值產(chǎn)品。

　　二、物業(yè)治理企業(yè)的收支分析

　　先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個(gè)方面的收入：

　　一是公共性服務(wù)用度的收入，就是通常所說的物業(yè)治理費(fèi);二是公家代辦性服務(wù)費(fèi)的收入;三是特約服務(wù)費(fèi)的收入;四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)的收入。就上述的四種收入，經(jīng)由多年的實(shí)際操縱經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)治理費(fèi)基本是在政府物價(jià)部分控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)接受的價(jià)位，收費(fèi)遵循的原則是公然、公道且與服務(wù)水平相適應(yīng)。當(dāng)一個(gè)物業(yè)治理區(qū)域的治理用度確定后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)基本成了一個(gè)固定值，不可能隨意變動(dòng)或者增加。第二種的公家代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場(chǎng)環(huán)境來看，水、電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國(guó)家能源相關(guān)部分，物業(yè)治理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)治理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費(fèi)的收取靠的是物業(yè)治理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場(chǎng)，假如忽視或者沒有能力做到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。

　　再看看物業(yè)治理企業(yè)的支出情況：

　　一是物業(yè)治理的本錢包含有服務(wù)職員的工資、社會(huì)保險(xiǎn);物業(yè)治理區(qū)域公用部位、公用舉措措施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi);清潔用度;綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);公共秩序維護(hù)費(fèi);辦公費(fèi);固定資產(chǎn)折舊等等，我們?cè)诤怂銧I(yíng)業(yè)本錢的時(shí)候包含了直接的人工費(fèi)、材料費(fèi);

　　二是核算開展物業(yè)治理過程中發(fā)生的治理用度;

　　三是核算財(cái)務(wù)用度;

　　四是核算所得稅。

　　從以上的收支分析中我們不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)治理企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成為：

　　利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入–營(yíng)業(yè)本錢–治理用度–營(yíng)業(yè)稅金–財(cái)務(wù)用度

　　在實(shí)際工作中我們做了一些調(diào)查，并針對(duì)調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，得出了如下的結(jié)果：

　　物業(yè)治理企業(yè)的支出(企業(yè)是在規(guī)范化操縱下)，占物業(yè)治理費(fèi)的比例分別為：

　　人工費(fèi)：40%(占物業(yè)治理費(fèi)總額);清潔：10%;工程維護(hù)：15%;園林：5%;社區(qū)流動(dòng)：5%;治理本錢：17%，其它及不可預(yù)計(jì)費(fèi)3%，總計(jì)物業(yè)治理企業(yè)支出用度占到物業(yè)治理費(fèi)的95%。那么，企業(yè)的盈利值只有5%。

　　參照這些數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)治理的確是個(gè)微利行業(yè)，哪個(gè)環(huán)節(jié)都不能稍稍出點(diǎn)題目，假如物業(yè)治理費(fèi)不能正常、全額收取，那么一點(diǎn)微利都無從談起。所以，從整個(gè)行業(yè)現(xiàn)狀來看，假如能按照服務(wù)合同商定的內(nèi)容提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)尺度，我們說80%的物業(yè)治理企業(yè)都還處于虧損狀態(tài)是一點(diǎn)也不為過的。

　　三、市場(chǎng)需求物業(yè)治理企業(yè)從治理物業(yè)向經(jīng)營(yíng)物業(yè)過度一個(gè)行業(yè)如斯大面積的虧損是極不正常的現(xiàn)象，值得所有從事這一行業(yè)的所有人士去關(guān)注，并當(dāng)真的分析，查找原因。當(dāng)然政府主管部分也應(yīng)該積極的去調(diào)查、研究，給予行業(yè)更好的保護(hù)和支持。

　　就目前的物業(yè)治理市場(chǎng)來看，急待物業(yè)治理有新的出路，否則，整個(gè)行業(yè)都會(huì)陷入困境中，如何從治理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點(diǎn)，是需要當(dāng)真加以研究的。既不能因運(yùn)轉(zhuǎn)難題，全力搞其他經(jīng)營(yíng)，因而相應(yīng)降低物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，也不能死死看管物業(yè)項(xiàng)目，只顧日常功課，不搞立異而將物業(yè)項(xiàng)目中的大好資源白白鋪張。因此，準(zhǔn)確的做法是在一方面不斷進(jìn)步物業(yè)治理服務(wù)水平，不斷立異增加服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利流動(dòng)。

　　四、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的資源分析及治理運(yùn)作

　　經(jīng)營(yíng)治理，就是策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制一個(gè)物業(yè)企業(yè)的資源，以求實(shí)現(xiàn)企業(yè)的治理服務(wù)及經(jīng)營(yíng)的總目標(biāo)。資源在我們所操縱的物業(yè)項(xiàng)目中主要分為兩大部門：一是物質(zhì)資源;一是人力資源。物業(yè)項(xiàng)目中的人力資源是最重要的資源。由于每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)治理是一項(xiàng)復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高與其他行業(yè)有所不同。它是人對(duì)人的工作，體現(xiàn)的就是服務(wù)，可是在服務(wù)過程中的人因性別、春秋、愛好、文化水準(zhǔn)、教養(yǎng)程度、環(huán)境、情緒等的不同，表現(xiàn)在對(duì)待客戶的立場(chǎng)，文化能力，工作效率等方面有所不同，要求他們天天、每時(shí)、每刻都一樣是難題的。因此，各個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的治理者在人力資源上要花大功夫做好工作。跟著治理理論的發(fā)展和提高，社會(huì)對(duì)物業(yè)治理要求的全面進(jìn)步將是從業(yè)職員面對(duì)的最大挑戰(zhàn);整體治理水平的進(jìn)步、服務(wù)的細(xì)化與品質(zhì)的晉升、現(xiàn)代樓宇科技設(shè)備的增加以及現(xiàn)代治理手段的應(yīng)用都對(duì)物業(yè)治理從業(yè)職員提出了更高的要求。物業(yè)治理企業(yè)的發(fā)展和在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，其終極的競(jìng)爭(zhēng)歸根到底就是人才競(jìng)爭(zhēng)。

　　經(jīng)營(yíng)物業(yè)大致有以下四個(gè)方面的基本治理運(yùn)作：

　　1、策劃。策劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針，然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套具體的實(shí)施方案來達(dá)到目標(biāo)。策劃的目的是要確定一個(gè)明確的步履方向，避免盲目性，避免出差錯(cuò)，同時(shí)它又是檢查和衡量成績(jī)的尺度。

　　物業(yè)的經(jīng)營(yíng)治理策劃是指如何實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)治理目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)治理目標(biāo)，就必需根據(jù)每一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資源的優(yōu)缺點(diǎn)，甲方及業(yè)主的心態(tài)，將來的市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和方向，制定可行性方案。

　　2、組織。組織是指充分利用物業(yè)項(xiàng)目中一切可利用之資源，以便最有效地達(dá)到經(jīng)營(yíng)治理的目標(biāo)，每一個(gè)單獨(dú)的物業(yè)項(xiàng)目又是一個(gè)綜合性企業(yè)，它有一套完整的系統(tǒng)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)項(xiàng)目中各個(gè)職能單位，每項(xiàng)設(shè)備，每個(gè)員工在物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理流動(dòng)中，協(xié)調(diào)一致地施展其功能和作用。有一個(gè)嚴(yán)密的整體感，就象一部完整的機(jī)車，有節(jié)奏地、正常地、快速地向著目標(biāo)運(yùn)動(dòng)。

　　3、領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé)，對(duì)員工給予指導(dǎo)和監(jiān)視，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。

　　4、控制。控制即監(jiān)視和檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。一個(gè)計(jì)劃的制訂、傳達(dá)、貫徹和執(zhí)行必需進(jìn)行監(jiān)視、檢查和考核，看是否按計(jì)劃執(zhí)行，執(zhí)行過程中有沒有發(fā)生偏差或不妥。如有就必需及時(shí)給予指正或作適當(dāng)?shù)男拚褂?jì)劃逐步完善，并能達(dá)到理想的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，這些流動(dòng)即稱為控制?？刂圃谥卫韺W(xué)上包括多方面的內(nèi)容，如本錢控制、財(cái)務(wù)控制、質(zhì)量控制。

　　所以，當(dāng)一個(gè)物業(yè)治理企業(yè)具備上述的運(yùn)作能力后，我們不能再象過去一樣將著眼點(diǎn)僅限于基本固定的物業(yè)費(fèi)的收取中，而應(yīng)該廣開思路，適應(yīng)市場(chǎng)的需要，由治理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)兼容并行。鼎力開展物業(yè)治理中的綜合經(jīng)營(yíng)，拓展思路，力求企業(yè)生存和發(fā)展有更大的空間，實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。