地產(chǎn)項(xiàng)目融資的方式

　　融資方式即企業(yè)融資的渠道。它可以分為兩類:債務(wù)性融資和權(quán)益性融資。前者包括銀行貸款、發(fā)行債券和應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款等，后者主要指股票融資。下面讓學(xué)習(xí)啦小編來(lái)告訴大家地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式，希望能幫到你。

　　地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式

　　房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，市場(chǎng)、資金、土地是房地產(chǎn)行業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。如果能夠很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系，二者相輔相成，必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力量。

　　但從現(xiàn)狀觀察，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還是個(gè)人住房消費(fèi)貸款，都存在過(guò)度依賴銀行的現(xiàn)象，由此蘊(yùn)涵的銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)已成共識(shí)。而在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的，這就把金融創(chuàng)新“逼”上了臺(tái)面、后者又需要與個(gè)性化的融資模式結(jié)合才能落到實(shí)處。

　　十二種創(chuàng)新途徑

　　根據(jù)經(jīng)驗(yàn)觀察和梳理，我們列舉出12種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑(有別于傳統(tǒng)的向銀行貸款)。每種創(chuàng)新融資工具特征各異，包括政策約束、風(fēng)險(xiǎn)收益和融資成本等。這就要求無(wú)論是政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)還是消費(fèi)者，都要對(duì)各種創(chuàng)新工具的可得性、融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)深刻認(rèn)識(shí)。對(duì)此，我們也做了具體分析。

　　(一)上市融資 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。

　　(二)海外基金 目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式—一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買不良資產(chǎn);二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商相對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基

　　金在中國(guó)房地產(chǎn)的影響力還十分有限。

　　(三)聯(lián)合開(kāi)發(fā) 聯(lián)合開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一種方式。聯(lián)合開(kāi)發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商抱著賣完房子就走的經(jīng)營(yíng)思想，不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，因此，容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在時(shí)銷售火爆，但他們走了以后商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商的合作開(kāi)發(fā)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間目標(biāo)和策略上的一致，減少出現(xiàn)上述現(xiàn)象的可能性。

　　(四)并購(gòu) 在國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開(kāi)發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)因籌錢無(wú)門使大量項(xiàng)目停建緩建，只有盡快將手中的土地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)才能保證其土地不被收回;另一方面，一些資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)苦于手中無(wú)地而使項(xiàng)目擱淺，因此，不失時(shí)機(jī)地收購(gòu)中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。

　　(五)房地產(chǎn)投資信托(REITS) 2003年底，中國(guó)第一只商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”在北京推出，代表著中國(guó)房地產(chǎn)信托基金(REITS)的雛形。但它并未上市交易，投資的房地產(chǎn)缺乏多樣性，不參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程等問(wèn)題使我國(guó)市場(chǎng)以往的 REITS產(chǎn)品與國(guó)際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風(fēng)險(xiǎn)收益特征是，股本金低，具有較高的流動(dòng)性;其次，收益平穩(wěn)、波動(dòng)性小，市場(chǎng)回報(bào)高，可享受稅收優(yōu)惠，股東收益高;同時(shí)，REITS實(shí)行專業(yè)化團(tuán)隊(duì)管理，有效降低了風(fēng)險(xiǎn)。

　　(六)房地產(chǎn)債券融資 發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。

　　(七)夾層融資 夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)領(lǐng)

　　域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級(jí)債或優(yōu)先股 常常是對(duì)不同債權(quán)和股權(quán)的組合。在我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，夾層融資作為房地產(chǎn)信托的一個(gè)變種，具有很強(qiáng)的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開(kāi)銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商必須“四證”齊全，自有資金超過(guò)35%，同時(shí)具備二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問(wèn)題。

　　(八)房地產(chǎn)信托融資 防火墻是信托產(chǎn)品本身所具有的法律和制度優(yōu)勢(shì)。信托財(cái)產(chǎn)既不是信托公司的資產(chǎn)，也不是信托公司的負(fù)債，即使信托公司破產(chǎn)，信托財(cái)產(chǎn)也不受清算影響，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)的隔離。另外，信托在供給方式上十分靈活，可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品。信托融資的主要缺陷，一是融資規(guī)模小;二是流動(dòng)性差，由于受“一法兩規(guī)”的嚴(yán)格限制，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足投資者日益增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)讓需求;三是對(duì)私募的限制，即規(guī)定資金信托計(jì)劃不超過(guò)200份，相當(dāng)于提高了投資者的門檻。

　　(九)項(xiàng)目融資 項(xiàng)目融資是指項(xiàng)目的承辦人(即股東)為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。

　　(十)開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款 開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款采用對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者提供貼息的方式，有利于住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)銷售階段的資金回籠，可以避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在暫時(shí)銷售不暢的情況下發(fā)生債務(wù)和財(cái)務(wù)危機(jī)，可以為部分有實(shí)力的房地產(chǎn)公司解決融資瓶頸問(wèn)題。

　　(十一)短期融資券 短期融資券指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在3、6或9個(gè)月內(nèi)還本付息，用以解決企業(yè)臨時(shí)性、季節(jié)性短期資金需求的有價(jià)證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活 周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點(diǎn)，無(wú)疑給目前資金

　　短缺的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供了一種可能的選擇。短期融資券對(duì)不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有法律上的約束，但就目前的情況來(lái)看，由于短期融資券的發(fā)行實(shí)行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優(yōu)先考慮資質(zhì)好、發(fā)行規(guī)模大的企業(yè)。

　　(十二)融資租賃 根據(jù)《合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過(guò)出租人選定房屋后，由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購(gòu)買該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金。

　　(十三)房地產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程，從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。我國(guó)正處于房地產(chǎn)證券化推行的初級(jí)階段 進(jìn)行中的住房抵押貸款證券化是其現(xiàn)實(shí)切入點(diǎn)。

　　據(jù)實(shí)選擇融資方式

　　需要明確的是，對(duì)當(dāng)事各方來(lái)說(shuō)，并非上述每一種融資工具都適用于自身。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同項(xiàng)目、不同環(huán)節(jié)或不同的地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險(xiǎn)控制和融資需求，因此，如何根據(jù)自身實(shí)情來(lái)確定最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的核心。

　　以下分別加以說(shuō)明——

　　(一) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)合理的融資方式

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以分為七個(gè)環(huán)節(jié)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套、選擇地點(diǎn)和取得土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作、建設(shè)管理和竣工驗(yàn)收、房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理。按照融資的不同需求，我們可以將這些環(huán)節(jié)歸納為三個(gè)融資階段，按照不同階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)選擇每個(gè)階段適合的融資工具。

　　常用的融資的方式

　　(1)融資租賃

　　中小企業(yè)融資租賃是指出租方根據(jù)承租方對(duì)供貨商、租賃物的選擇，向供貨商購(gòu)買租賃物，提供給承租方使用，承租方在契約或者合同規(guī)定的期限內(nèi)分期支付租金的融資方式。

　　想要獲得中小企業(yè)融資租賃，企業(yè)本身的項(xiàng)目條件非常重要，因?yàn)槿谫Y租賃側(cè)重于考察項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流量，因此，中小企業(yè)融資租賃的成功，主要關(guān)心租賃項(xiàng)目自身的效益，而不是企業(yè)的綜合效益。除此之外，企業(yè)的信用也很重要，和銀行放貸一樣，良好的信用是下一次借貸的基礎(chǔ)。

　　(2)銀行承兌匯票

　　中小企業(yè)融資雙方為了達(dá)成交易，可向銀行申請(qǐng)簽發(fā)銀行承兌匯票，銀行經(jīng)審核同意后，正式受理銀行承兌契約，承兌銀行要在承兌匯票上簽上表明承兌字樣或簽章。這樣，經(jīng)銀行承兌的匯票就稱為銀行承兌匯票，銀行承兌匯票具體說(shuō)是銀行替買方擔(dān)保，賣方不必?fù)?dān)心收不到貨款，因?yàn)榈狡谫I方的擔(dān)保銀行一定會(huì)支付貨款。

　　銀行承兌匯票中小企業(yè)融資的好處在于企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)短、頻、快中小企業(yè)融資，可以降低企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　(3)不動(dòng)產(chǎn)抵押

　　不動(dòng)產(chǎn)抵押中小企業(yè)融資是目前市場(chǎng)上運(yùn)用最多的中小企業(yè)融資方式。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押中小企業(yè)融資上，企業(yè)一定要關(guān)注中國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押的法律規(guī)定，如《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，避免上當(dāng)受騙。

　　(4)股權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓中小企業(yè)融資是指中小企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓公司部分股權(quán)而獲得資金，從而滿足企業(yè)的資金需求。中小企業(yè)進(jìn)行股權(quán)出讓中小企業(yè)融資，實(shí)際是想引入新的合作者。吸引直接投資的過(guò)程。因此，股權(quán)出讓對(duì)對(duì)象的選擇必須十分慎重而周密，否則搞不好，企業(yè)會(huì)失去控制權(quán)而處于被動(dòng)局面，建議企業(yè)家在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，先咨詢公司法專業(yè)人士，并謹(jǐn)慎行事。

　　(5)提供擔(dān)保

　　提供擔(dān)保中小企業(yè)融資的優(yōu)勢(shì)主要在于可以把握市場(chǎng)先機(jī)，減少企業(yè)資金占?jí)海纳片F(xiàn)金流量。這種貿(mào)易中小企業(yè)融資適用于已在銀行開(kāi)立信用證，進(jìn)口貨物已到港口，但單據(jù)未到，急于辦理提貨的中小企業(yè)。進(jìn)行提貨擔(dān)保中小企業(yè)融資企業(yè)一定要注意，一旦辦理了擔(dān)保提貨手續(xù)，無(wú)論收到的單據(jù)有無(wú)不符點(diǎn)，企業(yè)均不能提出拒付和拒絕承兌。

　　(6)國(guó)際市場(chǎng)開(kāi)拓資金

　　這部分資金主要來(lái)源于中央外貿(mào)發(fā)展基金。中小企業(yè)如果想通過(guò)這個(gè)渠道來(lái)融資，要注意，市場(chǎng)開(kāi)拓資金主要支持的內(nèi)容是:境外展覽會(huì)、質(zhì)量管理體系、環(huán)境管理體系、軟件出口企業(yè)和各類產(chǎn)品認(rèn)證、國(guó)際市場(chǎng)宣傳推介、開(kāi)拓新興市場(chǎng)、培訓(xùn)與研討會(huì)、境外投標(biāo)等，對(duì)面向拉美、非洲、中東、東歐和東南亞等新興國(guó)際市場(chǎng)的拓展活動(dòng)，優(yōu)先支持。

　　(7)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)

　　相比其他的投資方式，愛(ài)投資互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)對(duì)申請(qǐng)融資的企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審核、實(shí)地考察，篩選出具有投資價(jià)值的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在投融界等投融資信息對(duì)接平臺(tái)網(wǎng)站上向投資者公開(kāi);并提供在線投資的交易平臺(tái)，實(shí)時(shí)為投資者生成具有法律效力的借貸合同;監(jiān)督企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，管理風(fēng)險(xiǎn)保障金，確保投資者資金安全。愛(ài)投資創(chuàng)造的融資方式是讓專業(yè)的機(jī)構(gòu)做專業(yè)的事。一方面利用互聯(lián)網(wǎng)公開(kāi)的優(yōu)勢(shì)、開(kāi)放性的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)結(jié)合傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)控制、信貸審核等等方面的專業(yè)度。愛(ài)投資作為一個(gè)投融資的平臺(tái)，處在中間的結(jié)合的地位，兩邊是投資者和有融資需求的需求方，但是又和第三方的擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行密切合作。具有多年的專業(yè)的風(fēng)控能力，并且都是億級(jí)以上的資金，對(duì)用戶的投資進(jìn)行專業(yè)性的擔(dān)保。同時(shí)還和像信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)合作，為用戶的投資信息提供全方面的解讀，以及對(duì)資產(chǎn)處置后續(xù)提供保障。