倉庫租賃需要交房產(chǎn)稅嗎

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　　倉庫租賃需要交房產(chǎn)稅嗎

　　首先我們來看看倉儲租賃服務(wù)適用哪種稅種與稅率。

　　倉儲租賃服務(wù)和不動產(chǎn)租賃服務(wù)在稅種上的區(qū)別主要是流轉(zhuǎn)稅和房產(chǎn)稅的不同，流轉(zhuǎn)稅附加稅是隨流轉(zhuǎn)稅變動的，本文不作考慮，其他稅種如印花稅、企業(yè)所得稅兩者均相同。

　　(一) 流轉(zhuǎn)稅

　　營改增前，租賃業(yè)與倉儲業(yè)均屬“服務(wù)業(yè)”稅目，適用5%的營業(yè)稅稅率，兩者在流轉(zhuǎn)稅上稅負(fù)相同。

　　營改增后，倉儲業(yè)適用“物流輔助業(yè)”稅目，適用6%的增值稅稅率，對于小規(guī)模納稅人，則適用3%的征收率;不動產(chǎn)租賃目前仍適用5%的營業(yè)稅。

　　對于年倉儲營業(yè)額低于500萬元的小規(guī)模納稅人而言，無疑稅負(fù)是降低了，且低于不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的稅負(fù);針對一般納稅人而言，倉儲業(yè)的成本構(gòu)成主要為倉庫廠房的折舊費用、保管費用(人工成本)、低值易耗品等，能取得進(jìn)項稅額的成本較少，稅負(fù)高低要根據(jù)可取得進(jìn)項稅額的成本而定。就目前情況來看，稅負(fù)略高于租賃業(yè)。

　　(二) 房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅有兩種不同的繳納方式，即按房產(chǎn)原值繳納方式及按租金收入繳納的方式。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例，對于房產(chǎn)租賃的，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%;而對于自用房產(chǎn)提供倉儲服務(wù)的，房產(chǎn)稅應(yīng)按照房產(chǎn)原值減除30%后的余值計算，稅率為1.2%。

　　租賃業(yè)與倉儲業(yè)稅負(fù)比較

　　對擁有倉庫、貨場的納稅人，將場地用于租賃還是倉儲稅負(fù)有所不同。

　　例如，甲企業(yè)在北京擁有一處庫房，房屋原值5000萬元，將其租給乙企業(yè)作倉庫使用，年租金500萬元。則甲企業(yè)年應(yīng)納營業(yè)稅=500*5%=25萬元，房產(chǎn)稅500*12%=60萬元。

　　甲企業(yè)若與乙企業(yè)改為簽訂倉儲合同，并提供保管服務(wù)，年倉儲費用500萬元，如甲企業(yè)為小規(guī)模納稅人，則甲企業(yè)年應(yīng)納增值稅=500/(1 3%)*3%=14.56萬元，房產(chǎn)稅=5000*(1-30%)*1.2%=42萬元。

　　可見，此種情況下，倉儲服務(wù)下的增值稅和房產(chǎn)稅均低于租賃服務(wù)。

　　為便于進(jìn)一步比較得出結(jié)論，我們對租賃業(yè)務(wù)與倉儲業(yè)務(wù)進(jìn)行稅負(fù)平衡點分析。假設(shè)A為年租賃(倉儲)營業(yè)額，B為倉儲業(yè)務(wù)可取得的進(jìn)項稅額，C為房屋原值。

　　(一)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)平衡點

　　1、當(dāng)企業(yè)為小規(guī)模納稅人時：

　　營業(yè)稅稅負(fù)5%大于增值稅稅負(fù)2.91[3%/(1 3%)]，即倉儲業(yè)務(wù)的增值稅稅負(fù)低于租賃業(yè)務(wù)。

　　2、當(dāng)企業(yè)為一般納稅人時：

　　A*5%=A/(1 6%)*6%-B B/A=0.66%，即當(dāng)進(jìn)項稅額/年營業(yè)額大于0.66%時，倉儲業(yè)務(wù)的增值稅稅負(fù)低，相反，則租賃服務(wù)的營業(yè)稅稅負(fù)低。

　　(二)房產(chǎn)稅稅負(fù)平衡點

　　A*12%=C*(1-30%)*1.2% A/C=7%，即當(dāng)年營業(yè)額小于房產(chǎn)原值的7%時，租賃業(yè)務(wù)的房產(chǎn)稅稅負(fù)低于倉儲業(yè)務(wù)。

　　需要提醒的是，不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)隨著營改增業(yè)務(wù)的全面展開，也將在十二五規(guī)劃前即2015年底納入營改增范疇，界時，倉儲業(yè)與不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的流轉(zhuǎn)稅將全部征收增值稅，但不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅率尚不確定。