營(yíng)改增后的房屋租賃稅怎么收
營(yíng)改增后的房屋租賃稅怎么收
房屋租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式，那么營(yíng)改增后的房屋租賃稅如何收呢？下面學(xué)習(xí)啦小編整理的營(yíng)改增后的房屋租賃稅收取，供你參考。
營(yíng)改增后的房屋租賃稅
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，
預(yù)收租金不能按月(季度)分?jǐn)傆?jì)稅，應(yīng)當(dāng)在收到租金的當(dāng)月(季度)全額計(jì)入銷(xiāo)售總額。
但是，“其他個(gè)人”例外。其他個(gè)人，指?jìng)€(gè)體工商戶之外的個(gè)人?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào))規(guī)定，
其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
要點(diǎn)二：在哪繳?繳多少?
根據(jù)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào))的規(guī)定，區(qū)分以下三種情況：
1.一般納稅人
一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法;出租2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法。
①不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×5%;
一般計(jì)稅方法：應(yīng)納稅款=銷(xiāo)項(xiàng)稅額[含稅銷(xiāo)售額÷(1+11%)×11%]-進(jìn)項(xiàng)稅額。
?、诓粍?dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的。
步驟一：先向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，填寫(xiě)《增值稅預(yù)繳稅款表》。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×5%;
一般計(jì)稅方法：預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+11%)×3%。
步驟二：再向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：預(yù)繳稅款=應(yīng)納稅款，一般不需補(bǔ)繳稅款，只需填申報(bào)表;
一般計(jì)稅方法：預(yù)繳率3%，稅率11%，需補(bǔ)(退)稅款;
補(bǔ)(退)稅款=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅款。
2.小規(guī)模納稅人(不包括其他個(gè)人)
?、俨粍?dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
個(gè)體工商戶出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×1.5%;
其他出租不動(dòng)產(chǎn)情況：應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×5%。
?、诓粍?dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的。
步驟一：先向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，填寫(xiě)《增值稅預(yù)繳稅款表》。
個(gè)體工商戶出租住房：預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×1.5%;
其他出租不動(dòng)產(chǎn)情況：預(yù)繳稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×5%。
步驟二：再向機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
預(yù)繳稅款=應(yīng)納稅款，一般不需補(bǔ)繳稅款，只需填申報(bào)表。
3.其他個(gè)人
納稅地點(diǎn)：向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×1.5%;
出租非住房：應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×5%。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)第六條規(guī)定，可以按月(季度)分?jǐn)傋饨鹄U稅。當(dāng)然，也可以一次性全額納稅申報(bào)。
要點(diǎn)三：什么時(shí)候繳?
預(yù)繳時(shí)限：國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)規(guī)定，如果需要預(yù)繳稅款，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。若超過(guò)6個(gè)月沒(méi)有預(yù)繳稅款，由機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按照稅收征管法及相關(guān)規(guī)定處理。
納(補(bǔ))稅申報(bào)時(shí)限：一般納稅人按月納稅申報(bào)，小規(guī)模納稅人按季度納稅申報(bào)。
要點(diǎn)四：誰(shuí)開(kāi)票?如何開(kāi)?
一般納稅人可自行開(kāi)具增值稅發(fā)票;小規(guī)模納稅人(不包括其他個(gè)人)，可自行開(kāi)具增值稅發(fā)票，也可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票;其他個(gè)人向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票。
增值稅發(fā)票分普通發(fā)票和專用發(fā)票兩種。向其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)規(guī)定，納入新系統(tǒng)推行范圍的納稅人要參照《商品和服務(wù)稅收分類與編碼(試行)》，使用新系統(tǒng)選擇相應(yīng)的編碼開(kāi)具增值稅發(fā)票;開(kāi)具增值稅發(fā)票要在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址;由于個(gè)人出租住房適用1.5%優(yōu)惠征收率，開(kāi)具(代開(kāi))發(fā)票不能與其他應(yīng)稅行為混開(kāi)。
營(yíng)改增后房屋租賃費(fèi)稅率
?、?、房產(chǎn)稅
按租金收入的12%繳納。其中對(duì)于將房屋出租個(gè)人居住的，凡經(jīng)房管部門(mén)備案并執(zhí)行房管部門(mén)規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)的，可暫緩繳納房產(chǎn)稅;
?、凇⒊擎?zhèn)土地使用稅
出租的房屋坐落在城鎮(zhèn)土地使用稅開(kāi)征范圍內(nèi)的，應(yīng)按房屋土地(含出租的院落占地)面積，依土地登記及適用的土地等級(jí)稅額，計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。其中對(duì)符合免交房產(chǎn)稅的個(gè)人，也免交城鎮(zhèn)土地使用稅;
?、?、營(yíng)業(yè)稅
應(yīng)按租金收入的5%繳納，月租金收入在800元以下的免納營(yíng)業(yè)稅;
④、城鎮(zhèn)建設(shè)維護(hù)稅
個(gè)人在繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，應(yīng)以繳納的營(yíng)業(yè)稅為依據(jù)，按使用稅率繳納城市建設(shè)稅。繳納人所在地在東城、西城、崇文、宣武范圍內(nèi)，以及朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山、門(mén)頭溝、燕山六個(gè)區(qū)所屬街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%;納稅人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%;其余的稅率為1%;
?、?、教育費(fèi)附加
在繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，應(yīng)按繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的3%繳納教育費(fèi)附加;
?、?、印花稅
應(yīng)于簽訂合同同時(shí)按雙方訂立的書(shū)面租賃合同所規(guī)定的租賃金額的千分之一貼花。稅額不足一元的，按一元貼花;
?、摺€(gè)人所得稅
月租金收入在4000元以下的，應(yīng)按月租金收入扣除800元費(fèi)用后的應(yīng)繳納稅計(jì)算繳納個(gè)人所得稅;月租金收入在4000元以上的，應(yīng)按月租金扣除20%后的應(yīng)繳納所得額計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。稅率均按20%。
個(gè)人出租房屋如何算個(gè)稅
營(yíng)改增后，與個(gè)人出租房屋息息相關(guān)的個(gè)人所得稅政策變化較大，目前主要涉及增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利基金、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅和個(gè)人所得稅等。
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件2第一條規(guī)定，個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào))第八條規(guī)定，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款：(一)出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×1.5%;(二)出租非住房：應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額÷(1+5%)×5%。
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))，個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。
舉例說(shuō)明
1.按月收取租金
例1 某省會(huì)城市居民王某出租自有商鋪取得月租金收入63000元，當(dāng)月應(yīng)繳納多少個(gè)人所得稅?
應(yīng)繳納增值稅=63000÷(1+5%)×5%=3000(元)
應(yīng)繳納城建稅及附加=3000×(7%+3%+2%)=360(元)
應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=63000÷(1+5%)×12%=60000×12%=7200(元)
應(yīng)繳納印花稅=60000×0.1%=60(元) 應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=[63000÷(1+5%)-360-7200-60] ×(1-20%)×20%=8380.8(元)。
2.按年收取租金
例2 某省會(huì)城市居民王某出租住房，出租期限為1年，租金為30萬(wàn)元，應(yīng)繳納多少個(gè)人所得稅?
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào))規(guī)定，其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。個(gè)人出租房屋取得的租金收入可在租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
不含增值稅收入= 300000÷(1+5%)=285714.29(元)
房產(chǎn)稅=285714.29×4%=11428.57(元)
應(yīng)繳納個(gè)人所得稅為每月租金收入扣除已繳納的稅費(fèi)后，減除稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，乘以適用稅率得出每月應(yīng)納個(gè)人所得稅，再乘以租賃月份數(shù)，得到該筆租金收入應(yīng)納個(gè)人所得稅。
應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=(285714.29÷12-11428.57÷12)×(1-20%)×10%×12=21942.85(元)
注意，若上述案例年租金分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氤^(guò)3萬(wàn)元，則要繳納增值稅，相關(guān)個(gè)人所得稅計(jì)算結(jié)合例1和例2。
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