營改增后房屋租賃進項稅應該注意哪些問題
營改增后房屋租賃進項稅應該注意哪些問題
營改增房屋租賃進項稅抵扣應注意的五個問題，以下是學習啦小編的具體介紹了營改增后房屋租賃進項稅注意的問題，歡迎閱讀參考。
營改增后房屋租賃進項稅注意問題
1.營改增后，公司新購進的固定資產(chǎn)既用于按簡易辦法征收的建筑業(yè)老項目，也用于一般計稅的新項目，那么此固定資產(chǎn)的進項稅額是否可以抵扣?
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號附件1)第二十七條第(一)項規(guī)定，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。
因此，建筑企業(yè)混用的固定資產(chǎn)可以全額抵扣。
2.融資租賃的不動產(chǎn)如何抵扣進項稅?
國家稅務總局關于發(fā)布《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告 國家稅務總局公告2016年第15號規(guī)定，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%.取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。
3.交際應酬費是否可以抵扣進項稅?
根據(jù)財稅(2016)36號文件，第二十七條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。交際應酬消費不屬于生產(chǎn)經(jīng)營中的生產(chǎn)投入和支出，是一種生活性消費活動，而增值稅是對消費行為征稅的，消費者即是負稅者。因此，交際應酬消費需要負擔對應的進項稅額。同時，交際應酬消費和個人消費難以準確劃分，征管中不宜掌握界限，如果對交際應酬消費和個人消費分別適用不同的稅收政策，容易誘發(fā)偷避稅行為。因此，為了簡化操作，公平稅負，對交際應酬消費所用的貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)不得抵扣進項稅額。
所以，交際應酬費是不允許抵扣進項稅的。
4.營改增以后，一般納稅人的餐飲企業(yè)如何抵扣進項稅額?
餐飲行業(yè)增值稅一般納稅人購進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品，可以使用國稅機關監(jiān)制的農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票，按照現(xiàn)行規(guī)定計算抵扣進項稅額。
有條件的地區(qū)，應積極在餐飲行業(yè)推行農(nóng)產(chǎn)品進項稅額核定扣除辦法，按照《財政部 國家稅務總局關于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除辦法的通知》(財稅〔2012〕38號)有關規(guī)定計算抵扣進項稅額。
5.既有兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分的進項稅額，如何抵扣?
財稅(2016)36號文件第二十九條規(guī)定，適用一般計稅方法的納稅人，兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額)÷當期全部銷售額主管稅務機關可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。
營改增后增值稅納稅人到底哪些進項稅額不得抵扣
一、納稅人身份不得抵扣進項稅額
1.增值稅小規(guī)模納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。
2.一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。
3.增值稅一般納稅人在以小規(guī)模人身份經(jīng)營期(新開業(yè)申請增值稅一般納稅人認定受理審批期間除外)購進的貨物或應稅勞務取得的增值稅發(fā)票，其進項稅額不允許抵扣。
4.增值稅一般納稅人從小規(guī)模納稅人購進貨物或者應稅勞務取得普通發(fā)票(購進農(nóng)產(chǎn)品除外)不允許抵扣進項稅額。
5.增值稅納稅人在認定批準的月份(新開業(yè)批準為增值稅一般納稅人的除外)取得的增值稅發(fā)票不允許抵扣進行稅額
6.應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。
二、扣稅憑證問題不得抵扣進項稅額
1.納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務總局有關規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。
納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
2.增值稅專用發(fā)票無法認證、納稅人識別號不符以及發(fā)票代碼、號碼不符等情況之一的其進項稅額不允許抵扣。
3. 開具錯誤的增值稅發(fā)票不允許抵扣
4.增值稅專用發(fā)票開出之日起，超過180天未認證的(因客觀原因導致除外)，不能抵扣。(國家稅務總局公告2011年第78號)
5.虛開的增值稅專用發(fā)票不得抵扣。
6.票款不一致的增值稅專用發(fā)票不得抵扣
納稅人購進貨物、應稅勞務或服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)的，支付運費，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務或服務等的單位一致，才能抵扣進項稅額，否則不予抵扣。
7.匯總開具增值稅發(fā)票，沒有銷售清單不能抵扣。
8.對開增值稅專用發(fā)票不允許抵扣
三、非正常損失不得抵扣
非正常損失是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。
1.非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。
2.非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
3.非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。
4.非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。
四、用于最終消費(負稅人)不得抵扣
1.用于集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。
2.納稅人的交際應酬消費屬于個人消費，進項稅額不得抵扣。
3.購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務，進項稅額不得抵扣。
4.納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
上述不得抵扣的計算方法：
1.已抵扣進項稅額的購進貨物(不含固定資產(chǎn))、勞務、服務，發(fā)生上述情形的，應當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減;無法確定該進項稅額的，按照當期實際成本計算應扣減的進項稅額。
不得抵扣的進項稅額=實際成本×適用稅率
2.已抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，發(fā)生上述規(guī)定情形的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：
不得抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值×適用稅率
固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財務會計制度計提折舊或攤銷后的余額。
五、用于簡易計征辦法和免稅項目，不得抵扣
用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。
簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：
應納稅額=不含稅銷售額×征收率
一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額)÷當期全部銷售額
主管稅務機關可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。
六、采用差額征稅的，允許扣減的款項中的進項稅額不得扣除。
差額征收：
1.金融商品轉讓，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。
2.經(jīng)紀代理服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費后的余額為銷售額。
3.融資租賃和融資性售后回租業(yè)務差額計征。
4.航空運輸企業(yè)的銷售額，不包括代收的機場建設費和代售其他航空運輸企業(yè)客票而代收轉付的價款。
5.試點納稅人中的一般納稅人提供客運場站服務，以其取得的全部價款和價外費用，扣除支付給承運方運費后的余額為銷售額。
6.試點納稅人提供旅游服務，可以選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費用后的余額為銷售額。
7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
營改增一般納稅人進項稅額抵扣操作指南
第一部分：基本規(guī)定
(一)什么是增值稅進項稅額?
增值稅一般納稅人適用一般計稅方法的，用當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額為當期應納稅額。
進項稅額是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔的增值稅額。
注釋：當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣。
例：某增值稅一般納稅人從事建筑服務，2016年6月10日，購進建筑材料，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的稅額為100萬，則100萬為該納稅人當期的進項稅額。
(二)哪些進項稅額準予從銷項稅額中抵扣?
答：下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：
1.從銷售方取得的《增值稅專用發(fā)票》(含稅控《機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票》)上注明的增值稅額。
2.從海關取得的《海關進口增值稅專用繳款書》上注明的增值稅額。
3.購進農(nóng)產(chǎn)品，全部取得《增值稅專用發(fā)票》或《海關進口增值稅專用繳款書》，可以按照注明的增值稅額進行抵扣。未全部取得的，采取《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除辦法》進行抵扣。
4.從境外單位或者個人購進服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
提示：增值稅專用發(fā)票抵扣需要當月進行認證或勾選，認證相符或確認勾選的，應在次月申報期進行申報抵扣，否則不予抵扣。海關進口增值稅專用繳款書需要進行“先比對后抵扣”，稽核比對結果為相符的，應于稽核比對相符的當月申報期內(nèi)進行申報抵扣，否則不予抵扣。
增值稅專用發(fā)票需在開具之日起180天內(nèi)進行認證，海關進口增值稅專用繳款書需在開具之日起180內(nèi)進行稽核比對。超過時限的，不予抵扣。
例：某增值稅一般納稅人2016年6月取得一份增值稅專用發(fā)票，發(fā)票上注明金額100萬元，稅額6萬元，并于當月在增值稅發(fā)票查詢平臺對該發(fā)票進行了勾選確認。該納稅人應于7月申報期內(nèi)申報抵扣進項稅額6萬元。會計處理如下：
借：相關科目 1000000
應交稅金-應交增值稅(進項稅額) 60000
貸：銀行存款 1060000
(三)哪些進項稅額不得從銷項稅額中抵扣?
答：下列情形的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
第一種情形：納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務總局有關規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
例：A企業(yè)為增值稅一般納稅人，2016年6月境外B企業(yè)向其提供咨詢服務，A企業(yè)在主管稅務機關為B企業(yè)代扣代繳增值稅6000元，但A企業(yè)不能夠提供與該業(yè)務相關的境外單位的對賬單或者發(fā)票。 故該筆進項稅額不得抵扣。會計處理如下：
借：管理費用 或相關科目 6000
貸：銀行存款 6000
第二種情形：用于簡易計稅方法計稅項目的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。
簡易計稅方法是指一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，適用簡易計稅方法計稅的一般納稅人，其取得的用于簡易計稅方法計稅項目的進項稅額不得抵扣。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目、一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務等。
例：某建筑企業(yè)為增值稅一般納稅人，2016年6月購買材料，取得增值稅專用發(fā)票注明金額100000元，進項稅額17000萬元，該批材料用于適用簡易計稅方法的老建筑項目，該筆進項稅額不得抵扣，應直接計入成本。會計處理如下：
借：原材料 或相關科目 117000
貸：銀行存款 或相關科目 117000
第三種情形：用于免征增值稅項目的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。
免征增值稅是指財政部及國家稅務總局規(guī)定的免征增值稅的項目。如：養(yǎng)老機構提供的養(yǎng)老服務、婚姻介紹服務、從事學歷教育的學校提供的教育服務、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品等。
第四種情形：用于集體福利的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。
集體福利是指納稅人為內(nèi)部職工提供的各種內(nèi)設福利部門所發(fā)生的設備、設施等費用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設備、設施及維修保養(yǎng)費用。
第五種情形：用于個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。
個人消費是指納稅人內(nèi)部職工個人消費的貨物、勞務及服務等所發(fā)生的費用。如：交際應酬消費、職工個人的車輛加油費等。納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。
上述第二至五種情形其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。若納稅人取得的進項稅額同時用于正常繳納增值稅項目和簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，則進項稅額可以抵扣。
第六種情形：非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。
非正常損失的購進貨物是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規(guī)造成貨物被依法沒收、銷毀、拆除的。該貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務所對應的進項稅額不得抵扣。
例：某企業(yè)為增值稅一般納稅人，2016年6月因管理不善霉爛變質材料一批，該批材料購買時，取得增值稅專用發(fā)票注明金額100000元，進項稅額17000萬元，該筆進項稅額已抵扣。假設無相關責任人賠償，則，該批材料的進項稅額如何處理?
非正常損失的購進貨物，其取得的進項稅額不得抵扣，故該筆進項稅額應做進項稅額轉出處理。會計處理如下：
借：待處理財產(chǎn)損益——待處理流動資產(chǎn)損益 117000
貸：原材料 或相關科目 100000
應交稅費——應交增值稅(進項稅額轉出)17000
借：管理費用 117000
貸：待處理財產(chǎn)損益——待處理流動資產(chǎn)損益117000
第七種情形：非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物、加工修理修配勞務和交通運輸服務是指因管理不善造成在產(chǎn)品、產(chǎn)成品被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規(guī)造成在產(chǎn)品、產(chǎn)成品被依法沒收、銷毀、拆除的。該在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物、加工修理修配勞務和交通運輸服務所對應的進項稅額不得抵扣。
第八種情形：非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。
非正常損失的不動產(chǎn)是指因管理不善造成不動產(chǎn)被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規(guī)造成不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的。該不動產(chǎn)以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務所對應的進項稅額不得抵扣。
上述所稱貨物，是指構成不動產(chǎn)實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。
第九種情形：非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務是指因管理不善造成不動產(chǎn)在建工程被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規(guī)造成不動產(chǎn)在建工程被依法沒收、銷毀、拆除的。該不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務所對應的進項稅額不得抵扣。所稱貨物，是指構成不動產(chǎn)實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。
第十種情形：購進的旅客運輸服務。
旅客運輸服務是指客運服務，包括通過陸路運輸，水路運輸，航空運輸為旅客個人提供的客運服務。納稅人取得的旅客運輸服務的進項稅額不得抵扣。
例：某企業(yè)為增值稅一般納稅人，2016年6月，職工報銷差旅費，其中報銷交通費用(飛機票)11100元，取得增值稅專用發(fā)票注明金額10000元，進項稅額1100元。則，該筆旅客運輸對應的進項稅額如何處理?
納稅人購進的旅客運輸服務，對應的進項稅額不得抵扣，故該筆進項稅額應直接計入相關損益類科目，不得抵扣。會計處理如下：
借：管理費用 或相關科目 11100
貸：其他應收款—XX 11100
第十一種情形：購進的貸款服務。
貸款服務是指是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務活動。如：銀行提供的貸款服務、金融商品持有期間利息收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉貸等業(yè)務取得的利息及利息性質的收入。納稅人取得的貸款服務的進項稅額不得抵扣。
第十二種情形：購進的餐飲服務。
餐飲服務是指是指通過同時提供飲食和飲食場所的方式為消費者提供飲食消費服務的業(yè)務活動，納稅人取得的餐飲服務的進項稅額不得抵扣。
第十三種情形：購進的居民日常服務。
居民日常服務是指主要為滿足居民個人及其家庭日常生活需求提供的服務，包括市容市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護理、救助救濟、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴印等服務。納稅人取得的居民日常服務的進項稅額不得抵扣。
第十四種情形：購進的娛樂服務。
娛樂服務是指為娛樂活動同時提供場所和服務的業(yè)務。具體包括：歌廳、舞廳、夜總會、酒吧、臺球、高爾夫球、保齡球、游藝(包括射擊、狩獵、跑馬、游戲機、蹦極、卡丁車、熱氣球、動力傘、射箭、飛鏢)。納稅人取得的娛樂服務的進項稅額不得抵扣。
(四)取得的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程怎樣抵扣?
答：1.基本規(guī)定
(1)適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
?、俚挚蹠r間。60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
?、谌〉玫男问?。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設的行為。
③融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定。
融資租入的不動產(chǎn)即出租人根據(jù)承租人所要求購入不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃行為。
施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，包括在施工現(xiàn)場修建的臨時工棚，簡易住房等。
例：2016 年6 月5 日，某增值稅一般納稅人購進辦公大樓一座，該大樓用于公司辦公，計入固定資產(chǎn)，并于次月開始計提折舊。6 月20 日，該納稅人取得該大樓的增值稅專用發(fā)票并認證相符，專用發(fā)票注明的增值稅稅額為2000萬元。按照規(guī)定，2000 萬元進項稅額中的60%,1200萬元將在本期(2016 年6 月)抵扣，剩余的40%，800萬元于取得扣稅憑證的當月起第13 個月(2017 年6 月)抵扣。
(2) 納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣。
不動產(chǎn)原值，是指取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價。
分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構成不動產(chǎn)實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。
注釋：納稅人購進貨物和設計服務、建筑服務用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，購進的該部分材料成本計入不動產(chǎn)原值的，按照如下情況處理：
?、儋忂M該部分材料成本未達到不動產(chǎn)原值50%，則該項購進材料的進項稅額可于當期全部抵扣。
?、谫忂M該部分材料成本達到或超過不動產(chǎn)原值50%，該項購進材料進項稅額中的60%于當期抵扣，剩余的40%于取得扣稅憑證的第13 個月抵扣。
例：某增值稅一般納稅人2016年6月10日購入材料用于不動產(chǎn)的改建，增值稅專用發(fā)票上注明的金額為1000萬元，稅額為170萬元，該部分材料成本計入不動產(chǎn)原值。
①如果不動產(chǎn)原值為2500萬元，該次改建支出未達到不動產(chǎn)原值50%，則170萬元可以在當期(2016年6月)全部抵扣。
?、谌绻粍赢a(chǎn)原值為1500萬元，該次改建支出超過不動產(chǎn)原值50%，則170萬元當期(2016年6月)只能抵扣102萬元(170×60%)，剩余68萬元(170×40%)在取得扣稅憑證的第13個月(2016年7月)抵扣。
(3)已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：
不得抵扣的進項稅額=(已抵扣進項稅額+待抵扣進項稅額)×不動產(chǎn)凈值率
不動產(chǎn)凈值率=(不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值)×100%
例：2016 年6月15 日，納稅人買了一座樓辦公用，2000 萬元，進項稅額220 萬元，該納稅人在當期抵扣132 萬元，待抵扣88萬元。2017 年4 月，納稅人將辦公樓改造成員工食堂，用于集體福利。
如果2017 年4 月該不動產(chǎn)的凈值為1600 萬元，不動產(chǎn)凈值率就是80%，則該納稅人2017年需要轉出的進項稅額為：(132+88)×80%=176萬元。
(4)按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。
可抵扣進項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率
依照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
注釋：增值稅一般納稅人取得增值稅專用發(fā)票，未在規(guī)定期限內(nèi)到稅務機關辦理認證、申報抵扣或者申請稽核比對的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計算進項稅額抵扣。
例：2016 年6 月15 日，某增值稅一般納稅人購進辦公樓一座共計3330 萬元(含稅)。該大樓專用于職工宿舍使用，計入固定資產(chǎn)，并于次月開始計提折舊，分10 年計提，無殘值。6 月20 日，該納稅人取得該大樓如下3 份發(fā)票：增值稅專用發(fā)票一份并認證相符，專用發(fā)票注明的金額為1500 萬元，稅額165 萬元;增值稅專用發(fā)票一份一直未認證，專用發(fā)票注明的金額為600 萬元，稅額66 萬元;增值稅普通發(fā)票一份，普通發(fā)票注明的金額為900 萬元，稅額99萬元。該大樓用于集體福利，當期進項稅額不得抵扣，計入對應科目核算。
2017 年6 月，納稅人將該大樓改變用途，用于生產(chǎn)經(jīng)營。該納稅人可按照不動產(chǎn)凈值計算可抵扣進項稅額。允許抵扣進項稅額為：
不動產(chǎn)凈值率=〔3330 萬元-3330 萬元÷(10×12)×12〕÷3330 萬元=90%
納稅人購進該大樓是共計取得三份增值稅發(fā)票，其中兩份增值稅專用發(fā)票屬于增值稅扣稅憑證，但其中一份增值稅專用發(fā)票在用途改變前仍未認證相符，屬于不得抵扣的增值稅扣稅憑證。取得的一份增值稅普通發(fā)票，不屬于增值稅扣稅憑證。因此，按照規(guī)定，該大樓允許抵扣的增值稅扣稅憑證注明稅額為165 萬元。
可抵扣進項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率=165萬元×90%=148.5萬元。
2.會計核算
(1)納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程，按規(guī)定一年可以抵扣的，在進行帳務處理時，將進項稅額計入“應交稅金—應交增值稅(進項稅額)”科目進行核算。
例：某增值稅一般納稅人，2016年6月購入材料用于不動產(chǎn)的改建，增值稅專用發(fā)票上注明的金額為1000萬元，稅額為170萬元，該部分材料成本計入不動產(chǎn)原值。該不動產(chǎn)原值為2500萬元，則，該企業(yè)當月進項稅額應如何處理?
該次改建支出未達到不動產(chǎn)原值50%，則170萬元可以在當期(2016年6月)全部抵扣，會計處理如下：
借：固定資產(chǎn) 10000000
應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 1700000
貸：銀行存款 或相關科目 11700000
(2)納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程，按規(guī)定兩年可以抵扣的，將當期可以抵扣的60%進項稅額計入“應交稅金—應交增值稅(進項稅額)”科目進行核算”;將取得進項稅額的40%作為待抵扣進項稅額，記入“應交稅金—待抵扣進項稅額”科目，并于該不動產(chǎn)允許抵扣的當期，轉入“應交稅金—應交增值稅(進項稅額)”科目進行正常的申報抵扣。
例：某增值稅一般納稅人，2016年6月購入辦公樓一棟，會計上作為固定資產(chǎn)處理，取得增值稅專用發(fā)票，發(fā)票上注明金額1000萬元，稅額170萬元，則，該納稅人購入辦公樓涉及的進項稅額如何處理?
該納稅人取得的不動產(chǎn)，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
2016年6月會計處理：
借：固定資產(chǎn) 10000000
應交稅費—應交增值稅(進項稅額) 1020000
應交稅費—待抵扣進項稅額 680000
貸：銀行存款 11700000
2017年6月會計處理：
借：應交稅費—應交增值稅(進項稅額) 680000
貸：應交稅費—待抵扣進項稅額 680000
第二部分：抵扣方式
(一)增值稅專用發(fā)票的抵扣方式是什么?
答：增值稅專用發(fā)票抵扣可以通過增值稅發(fā)票查詢平臺進行勾選、網(wǎng)上掃描認證、到辦稅服務廳掃描認證等三種方式。本次營改增試點的增值稅一般納稅人，2016年5月至7月期間不需進行增值稅發(fā)票認證，而是通過增值稅發(fā)票查詢平臺選擇確認用于抵扣的增值稅發(fā)票信息。
(二)海關進口增值稅繳款書抵扣方式是什么?
答：海關進口增值稅繳款書通過海關繳款書數(shù)據(jù)采集及比對結果接收辦理平臺先進行稽核比對，比對相符后，其增值稅額方能作為進項稅額在銷項稅額中抵扣。
(三)農(nóng)產(chǎn)品抵扣方式是什么?
答：北京市增值稅一般納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，全部或部分取得農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者普通發(fā)票，該類納稅人取得農(nóng)產(chǎn)品增值稅專用發(fā)票和海關進口增值稅專用繳款書，按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法規(guī)定的方法計算抵扣進項稅額。
提示：生活服務業(yè)中的餐飲業(yè)以及建筑業(yè)和其他建筑服務的園林綠化等行業(yè)可能購進農(nóng)產(chǎn)品。農(nóng)產(chǎn)品是指初級農(nóng)產(chǎn)品。
農(nóng)產(chǎn)品類別 | 分類說明 | |
大類 | 小類 | |
糧食 | 原糧 | 包括主糧(如小麥、稻谷、玉米、高粱、谷子)、雜糧（如大麥、燕麥、食用豆類等）及其他糧食作物。 |
成品糧 | 經(jīng)碾磨、脫殼、分級包裝等工藝簡單加工后的糧食，如：大米、面粉、小米、玉米面、燕麥粉、高粱面等。 | |
糧食復制品 | 如切面、餃子皮、餛飩皮、面皮、米粉等。 | |
蔬菜 | 根菜類 | 如蘿卜、胡蘿卜、蕪菁、蕪菁甘藍、根菾菜、美洲防風等。 |
薯芋類 | 如馬鈴薯、姜、芋、魔芋、山藥、甘薯、豆薯、葛、菊芋等。 | |
蔥蒜類 | 如韭、大蔥、洋蔥、蒜薹、蒜苗、分蔥、胡蔥、細香蔥等。 | |
白菜類 | 如大白菜、普通白菜、烏塌菜、菜薹、薹菜、紫菜薹等。 | |
芥菜類 | 如莖芥、葉芥、根芥、薹芥等。 | |
甘藍類 | 如結球甘藍、球莖甘藍、花椰菜、青花菜、芥藍、抱子甘藍、羽衣甘藍等。 | |
葉菜類 | 如菠菜、芹菜、莧菜、蕹菜、莧菜、葉菾菜、菊苣、冬寒菜、落葵、茼蒿、芫荽、茴香等。 | |
瓜類 | 如黃瓜、冬瓜、節(jié)瓜、南瓜、筍瓜、西葫蘆、越瓜、菜瓜、絲瓜、苦瓜等。 | |
茄果類 | 如番茄、茄子、辣椒、青椒、酸漿等。 | |
豆類 | 如菜豆、長豇豆、菜用大豆、豌豆、蠶豆、扁豆、萊豆、刀豆等。 | |
水生蔬菜 | 如蓮藕、慈姑、水芹、荸薺、菱、豆瓣菜、芡實、莼菜、蒲菜、海帶、紫菜等。 | |
多年生及雜類蔬菜 | 如筍用竹、蘆筍、黃花菜、百合、香椿、枸杞等。 | |
食用菌 | 如香菇、雙孢蘑菇、槽皮側耳、草菇、金針菇、黑木耳等。 | |
芽苗類 | 如綠豆芽、黃豆芽、黑豆芽、豌豆苗、苜蓿芽、香椿苗、豌豆尖、碧玉筍等。 | |
干制蔬菜 | 將蔬菜通過干制加工處理后制成的各類干菜，如黃花菜、玉蘭片、蘿卜干、冬菜、梅干菜，木耳、香菇、平菇等。 | |
腌制蔬菜 | 如腌菜、咸菜、醬菜和鹽漬蔬菜等。 | |
茶葉 | 茶青 | 指從茶樹上采摘下來的鮮葉和嫩芽。 |
毛茶 | 經(jīng)吹干、揉拌、發(fā)酵、烘干等工序初制的茶，如紅毛茶、綠毛茶、烏龍毛茶、白毛茶、黑毛茶等。 | |
園藝植物 | 仁果類 | 如蘋果、梨、海棠、山楂、枇杷等。 |
核果類 | 如桃、杏、李、棗、櫻桃、橄欖、油橄欖、芒果、楊梅等。 | |
堅果類 | 如栗、椰子、山竹、榴蓮、菠蘿蜜等。 | |
漿果類 | 如葡萄、提子、草莓、獼猴桃、樹莓、石榴、桑葚等。 | |
柑橘類 | 如柑、桔、甜橙、柚、檸檬等。 | |
果用瓜類 | 如西瓜、哈密瓜、香瓜等。 | |
果干、干果及果仁 | 如葡萄干、桂圓干、腰果、榛子、松子、西瓜子等。 | |
其他園藝植物 | 如胡椒、花椒、大料、咖啡豆等。 | |
藥用植物 | 指用作中藥原藥的各種植物的根、莖、皮、葉、花、果實等，以及利用藥用植物加工制成的片、絲、塊、段等中藥飲片。 | |
油料植物 | 如芥菜籽、花生、大豆、葵花籽、蓖麻籽、芝麻籽、胡麻籽、茶籽、桐籽、橄欖仁、棕櫚仁、棉籽等。 | |
纖維植物 | 如棉（包括籽棉、皮棉、絮棉）、大麻、黃麻、槿麻、苧麻、苘麻、亞麻、羅布麻、蕉麻、劍麻等。 | |
糖料植物 | 指主要用作制糖的各種植物，如甘蔗、甜菜等，以及通過對各種糖料植物進行清洗、切割、包裝等加工處理的初級產(chǎn)品。 | |
林業(yè)產(chǎn)品 | 原木 | 指將砍伐倒的喬木去其枝芽、梢頭或者皮的喬木、灌木，以及鋸成一定長度的木段。 |
天然樹脂 | 指木科植物的分泌物，包括生漆、樹脂和樹膠，如松脂、桃膠、櫻膠、阿拉伯膠、古巴膠和天然橡膠（包括乳膠和干膠）等。 | |
其他林業(yè)產(chǎn)品 | 指除上述列舉林業(yè)產(chǎn)品以外的其他各種林業(yè)產(chǎn)品。 | |
其他植物 | 指除上述列舉植物以外的其他各種人工種植和野生的植物，如樹苗、花卉、植物種子、植物葉子、草、麥秸、豆類、薯類、藻類植物等。干花、干草、干制的藻類植物，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的下腳料等也屬于本類。 | |
水產(chǎn)品 | 鮮活水產(chǎn)品 | 指人工放養(yǎng)和人工捕撈的魚、蝦、蟹、鱉、貝類、棘皮類、軟體類、腔腸類、海獸類、魚苗（卵）、蝦苗、蟹苗、貝苗（秧）等，包括活鮮和冰鮮水產(chǎn)品。 |
初加工水產(chǎn)品 | 將水產(chǎn)品經(jīng)冷凍、鹽漬、干制等保鮮防腐處理和包裝的水產(chǎn)動物初加工品。 | |
畜牧產(chǎn)品 | 獸類、禽類和爬行類動物 | 如牛、馬、豬、羊、雞、鴨等。 |
獸類、禽類和爬行類動物的肉產(chǎn)品 | 包括整塊或者分割的鮮肉、冷藏或者冷凍肉、鹽漬肉，獸類、禽類和爬行類動物的內(nèi)臟、頭、尾、蹄等組織。 | |
肉類生制品 | 如臘肉、腌肉、熏肉等。 | |
鮮蛋及冷藏蛋 | 指各種禽類動物和爬行類動物的卵。 | |
經(jīng)加工的蛋類 | 如咸蛋、松花蛋、腌制的蛋等。 | |
鮮奶 | 指各種哺乳類動物的乳汁和經(jīng)凈化、殺菌等加工工序生產(chǎn)的乳汁。 | |
動物皮張 | 指從各種動物（獸類、禽類和爬行類動物）身上直接剝?nèi)〉模唇?jīng)鞣制的生皮、生皮張。 | |
天然蜂蜜 | 指采集的未經(jīng)加工的天然蜂蜜、鮮蜂王漿等。 | |
其他動物組織 | 如動物骨、殼、獸角、動物血液、動物分泌物、蠶種等。 | |
(四)完稅憑證抵扣方式是什么?
答：按照完稅憑證上注明的稅額，通過申報方式進行抵扣。
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