土地租賃增值稅稅率
土地租賃增值稅稅率
土地價格增值額是指轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。下面學習啦小編就為大家解開土地租賃增值稅稅率，希望能幫到你。
土地租賃增值稅稅率
營改增以后 不動產(chǎn)租賃的稅率是11%。 《財政部 國家稅務總局 關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)： 不動產(chǎn)租賃一般納稅人(年應交納增值稅服務達到500萬元〈含500萬〉)適用]。小規(guī)模納稅人則適用3%的征收率。 附件1.《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》： 第十五條 增值稅稅率：
(一)納稅人發(fā)生應稅行為，除本條第
(二)項、第
(三)項、第
(四)項規(guī)定外，稅率為6%。 (二)提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉讓土地使用權，稅率為11%。 (三)提供有形動產(chǎn)租賃服務，稅率為17%。 (四)境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規(guī)定。 第十六條 增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。
土地租賃增值稅主要特點
與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：
(1)以轉讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。
(2)征稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務，均有繳納增值稅的義務。
(3)實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。
(4)實行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉讓行為，就應根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。
土地租賃增值稅征稅范圍
1.一般規(guī)定
(1)土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。
(2)土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其它附著物產(chǎn)權的行為征稅。
(3)土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：
①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務人”。
②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。
2.特殊規(guī)定
(1)以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營
以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯(lián)營條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權沒有發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。
(3)房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當?shù)囟悇諜C關審核，可以免征土地增值稅。
(4)合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;但建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
(5)房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
(6)房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產(chǎn)作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權、土地使用權在抵押期間并沒有發(fā)生權屬的變更，因此對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。
(7)企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。
(8)房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。
(9)房地產(chǎn)的重新評估，按照財政部門的規(guī)定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。
(10)土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據(jù)表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。
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