經(jīng)營(yíng)租賃的增值稅
經(jīng)營(yíng)租賃的增值稅
經(jīng)營(yíng)租賃，又稱為業(yè)務(wù)租賃。是為了滿足經(jīng)營(yíng)使用上的臨時(shí)或季節(jié)性需要而發(fā)生的資產(chǎn)租賃。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)經(jīng)營(yíng)租賃的增值稅，希望能幫到你。
經(jīng)營(yíng)租賃的增值稅
與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，在《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年16 號(hào))中，納稅地點(diǎn)、征收機(jī)關(guān)等遵循一些共同的規(guī)律和原則。
1、納稅地點(diǎn)
前面已經(jīng)說(shuō)到，納稅人(除自然人以外)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。自然人出租不動(dòng)產(chǎn)，只需在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納稅款即可。
2、征收機(jī)關(guān)根據(jù)前面的說(shuō)明，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，委托地方稅務(wù)局代為征收增值稅，請(qǐng)注意，僅僅是自然人出租不動(dòng)產(chǎn)，由地方稅務(wù)局代為征收，單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，仍由國(guó)家稅務(wù)局征收。
3、對(duì)改革前取得的不動(dòng)產(chǎn)給予過(guò)渡政策
與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同，納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，對(duì)老項(xiàng)目均給予過(guò)渡政策。老項(xiàng)目是指納稅人在改革前，即4 月30 日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，在改革后即5 月1 日以后出租的業(yè)務(wù)。
4、過(guò)渡政策中增值稅征收率為原營(yíng)業(yè)稅稅率
納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，在原營(yíng)業(yè)稅政策下，適用5%營(yíng)業(yè)稅稅率。納稅人出租老項(xiàng)目、老房產(chǎn)，都可以按照過(guò)渡政策，采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依征收率計(jì)稅。
5、適用范圍
《辦法》第二條規(guī)定，納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱出租不動(dòng)產(chǎn))，適用本辦法。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。
第二條明確了該《辦法》的適用范圍。一是，本辦法明確的是經(jīng)營(yíng)租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)征收管理規(guī)定，不包括融資租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃兩者性質(zhì)完全不同，融資租賃的目的是取得租賃標(biāo)的物的所有權(quán)，而經(jīng)營(yíng)租賃的目的僅僅是獲得租賃標(biāo)的物一段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán);融資租賃一般以融資額來(lái)計(jì)算租金，經(jīng)營(yíng)性租賃以租賃標(biāo)的物占用的時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)計(jì)算租金;融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，在租入方進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的不動(dòng)產(chǎn)，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃兩者性質(zhì)完全不同，稅收處理上也存在差異。本辦法僅規(guī)范了經(jīng)營(yíng)性租賃業(yè)務(wù)。二是，取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。三是，納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法?！对圏c(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定，道路通行服務(wù)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅。但如果納稅人提供道路通行服務(wù)，也要實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納的方法，將給納稅人帶來(lái)極大的辦稅難度。因?yàn)楣泛荛L(zhǎng)，可能跨好幾個(gè)縣(市、區(qū))甚至跨省，納稅人每個(gè)縣(市、區(qū))都去預(yù)繳稅款，是不可能實(shí)現(xiàn)的。。因此，本辦法將納稅人提供的道路通行服務(wù)排除在外。這樣就是說(shuō)，納稅人提供道路通行服務(wù)，在機(jī)構(gòu)所在地直接申報(bào)納稅即可，不需要預(yù)繳稅款。
6、一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)
(一)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法
《辦法》第三條第一款規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
本款明確了一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的相關(guān)政策規(guī)定。一是，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的征收率為5%。出租不動(dòng)產(chǎn)原屬于營(yíng)業(yè)稅下的“服務(wù)業(yè)—租賃”，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，增值稅屬于價(jià)外稅，在價(jià)、稅合計(jì)相同的前提下，增值稅5%的征收率，只相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅稅率4.76%，改革直接減輕納稅人稅收負(fù)擔(dān)。二是，前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅。當(dāng)增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人在機(jī)構(gòu)所在地繳納的稅款，滿足不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負(fù)擔(dān)，文件規(guī)定，在此情況下納稅人不需要預(yù)繳，直接在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納出租不動(dòng)產(chǎn)的收入，計(jì)算納稅即可。三是，僅就“其他個(gè)人(即自然人)”出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)委托地稅代征，因而除其他個(gè)人以外的納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳的稅款，仍在國(guó)稅局繳納。因此，一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地后向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
(二)適用一般計(jì)稅方法
《辦法》第三條第二款規(guī)定，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。
本款明確了一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法的相關(guān)政策規(guī)定。一是，此處將預(yù)征率定為3%，比小規(guī)模納稅人的征收率5%小。主要考慮是，稅負(fù)測(cè)算顯示，增值稅納稅人適用一般計(jì)算方法出租不動(dòng)產(chǎn)，稅負(fù)較原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是降低的。出租不動(dòng)產(chǎn)原屬于營(yíng)業(yè)稅下的“服務(wù)業(yè)—租賃”，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。為避免在不動(dòng)產(chǎn)所在地產(chǎn)生多預(yù)繳的稅款，因而對(duì)于納稅人適用一般計(jì)算方法出租不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地的預(yù)征率定為3%，低于5%原營(yíng)業(yè)稅稅率。二是，納稅地點(diǎn)問(wèn)題，前面已經(jīng)講過(guò)，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅。當(dāng)增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，為減輕納稅人的辦稅負(fù)擔(dān)，則納稅人不需要預(yù)繳，直接在申報(bào)期申報(bào)繳納出租不動(dòng)產(chǎn)的收入，計(jì)算納稅即可。三是，委托地稅代征的出租業(yè)務(wù)僅為“其他個(gè)人(即自然人)”出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，除其他個(gè)人以外的納稅人，也就是單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，仍在國(guó)稅局預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地后向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。四是，增值稅一般納稅人出租改革前取得的不動(dòng)產(chǎn)，也可以適用一般計(jì)算方法，按照該條規(guī)定計(jì)算預(yù)繳稅款或應(yīng)納稅額。也就是說(shuō)，過(guò)渡政策給予納稅人自由選擇權(quán)，對(duì)于改革前取得的不動(dòng)產(chǎn)，納稅人可以自行選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，或者一般計(jì)稅方法，納稅人可根據(jù)自身實(shí)際情況，做出最有于企業(yè)的選擇。
7、小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)
《辦法》第四條小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：(一)單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。(二)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
本條明確了小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)政策規(guī)定。一是，本條規(guī)定的前提是“小規(guī)模納稅人”出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅計(jì)算繳納。第一款規(guī)定了小規(guī)模納稅人中的“單位和個(gè)體工商戶”出租不動(dòng)產(chǎn)如何計(jì)算繳納增值稅;第二款明確“其他個(gè)人”出租不動(dòng)產(chǎn)如何計(jì)算繳納增值稅。兩款合計(jì)，則明確了所有小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)算繳納方法。二是，小規(guī)模納稅人中“單位和個(gè)體工商戶”出租不動(dòng)產(chǎn)的基本規(guī)定是，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。三是， 36 號(hào)文件規(guī)定“個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額”。個(gè)人包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。因此，在第一款小規(guī)模納稅人中“單位和個(gè)體工商戶”出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中，需要排除括號(hào)內(nèi)的內(nèi)容，即個(gè)體工商戶出租住房。接著，這款中接著明確，個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。四是，出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅，當(dāng)單位和個(gè)體工商戶出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。單位和個(gè)體工商戶出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，為減輕納稅人的辦稅負(fù)擔(dān)，則納稅人不需要預(yù)繳，直接申報(bào)納稅即可。五是，前已敘及，不動(dòng)產(chǎn)范圍遠(yuǎn)大于住房。個(gè)人減按1.5%
計(jì)算應(yīng)納稅額政策僅針對(duì)“住房”，因此，在第二款規(guī)定中，分其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，和其他個(gè)人出租住房?jī)刹糠謥?lái)規(guī)定。前已提到，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，由地稅代征。因此第二款中規(guī)定，其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，包括住房，都向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
經(jīng)營(yíng)租賃的特點(diǎn)
(1)可撤銷。合同期間，承租人可中止合同，退回設(shè)備，以租賃更先進(jìn)的設(shè)備;
經(jīng)營(yíng)租賃的風(fēng)險(xiǎn)
(2)不足支付。基本租期內(nèi)，出租人只能從出租中收回設(shè)備的部分墊支資本，需通過(guò)該項(xiàng)設(shè)備以后多次出租給多個(gè)承租人使用，方能補(bǔ)足未收回的那部分設(shè)備投資外加其應(yīng)獲得利潤(rùn);
(3)租賃機(jī)構(gòu)不僅提供融資便利，還提供維修管理等項(xiàng)專門服務(wù)，對(duì)出租設(shè)備的適用性、技術(shù)性能負(fù)責(zé)，并承擔(dān)過(guò)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)責(zé)購(gòu)買保險(xiǎn)。
經(jīng)營(yíng)租賃的風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)營(yíng)租賃對(duì)于出租人而言的風(fēng)險(xiǎn)
1)所估計(jì)的余值或許不能變現(xiàn);、
2)因提取折舊使各年資產(chǎn)收益率相差懸殊所導(dǎo)致的會(huì)計(jì)信息被扭曲;
3)因有余值風(fēng)險(xiǎn)，或許不能籌到全額資金，使得財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)減弱或籌資成本提高;
4)由于合同法中只有適用于傳統(tǒng)出租的〈租賃合同〉專章，使得同融資租賃相比，經(jīng)營(yíng)租賃的出租人的責(zé)任可能加大，其權(quán)利則可能得不到充分保護(hù)。
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