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      房地產(chǎn)策劃怎么做

      時(shí)間: 耀聰662 分享

      房地產(chǎn)策劃怎么做

        房地產(chǎn)策劃(real estate planning),指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營(yíng)銷、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃部分。那么房地產(chǎn)策劃怎么做?

        房地產(chǎn)策劃內(nèi)容:市場(chǎng)策劃

        是指對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)中涉及的諸多要素(經(jīng)濟(jì)、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國(guó)土、市場(chǎng)、消費(fèi)者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等)進(jìn)行客觀調(diào)查,并通過科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷,尋找到滿足項(xiàng)目眾多元素的結(jié)合點(diǎn)(城市規(guī)劃條件的滿足、房地產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)合理回報(bào)的需要、購(gòu)房消費(fèi)者的有效需求等)。簡(jiǎn)言之,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的基礎(chǔ),房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的歸宿。市場(chǎng)策劃的成果及結(jié)論(項(xiàng)目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議)對(duì)后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性,市場(chǎng)策劃是房地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。

        房地產(chǎn)策劃內(nèi)容:產(chǎn)品策劃

        就是研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃立項(xiàng)之后建筑設(shè)計(jì)的依據(jù)問題,擯棄單純依靠經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)計(jì)內(nèi)容及依據(jù)(設(shè)計(jì)任務(wù)書)的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法,利用對(duì)建設(shè)目標(biāo)所處社會(huì)環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析,研究項(xiàng)目任務(wù)書對(duì)設(shè)計(jì)的合理導(dǎo)向,制定和論證建筑設(shè)計(jì)依據(jù),科學(xué)地確定設(shè)計(jì)內(nèi)容,并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。其主要內(nèi)容包括如下:

        項(xiàng)目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)等等,產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。房地產(chǎn)策劃就是市場(chǎng)策劃的成果,通過建筑技術(shù)語(yǔ)言其表現(xiàn)出來的一個(gè)過程。產(chǎn)品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)(設(shè)計(jì)院所)之間的一項(xiàng)重要“斷層”工作,也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié),是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到的必然產(chǎn)物。

        房地產(chǎn)策劃內(nèi)容:營(yíng)銷策劃

        是指房地產(chǎn)策劃商及發(fā)展商對(duì)來要發(fā)生的營(yíng)銷行為進(jìn)行超前決策。為實(shí)現(xiàn)目的,達(dá)到預(yù)期目標(biāo),就必須與市場(chǎng)策劃、房地產(chǎn)策劃建立密切的關(guān)系,科學(xué)地分析市場(chǎng)、顧客及與之相關(guān)的各種因素,然后創(chuàng)造性運(yùn)用自身的能量,力求在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間,適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn),以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念,就有必要采取一定的策略和技術(shù)使大眾自覺地接受它,而在這個(gè)過程中,營(yíng)銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測(cè)、構(gòu)思、設(shè)計(jì)、安排、部署、實(shí)施等工作,便是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃。

        營(yíng)銷策劃就是市場(chǎng)策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果,通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法產(chǎn)品的各種優(yōu)勢(shì)(賣點(diǎn))淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。營(yíng)銷策劃包括營(yíng)銷推廣、營(yíng)銷執(zhí)行兩大部分。營(yíng)銷策劃是最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。

        房地產(chǎn)策劃內(nèi)容:開發(fā)策劃

        是指房地產(chǎn)商從項(xiàng)目選址到購(gòu)買土地使用權(quán)始,經(jīng)過項(xiàng)目全程策劃,規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程,建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品,然后其在市場(chǎng)上銷售,房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者,并通過這個(gè)交換過程收回投資以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標(biāo)過程。其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過程即稱之為房地產(chǎn)開發(fā)策劃。房地產(chǎn)開發(fā)策劃是一個(gè)完整的過程,它由開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)備、項(xiàng)目工程管理和完成項(xiàng)目銷售等四個(gè)階段組成。

        在環(huán)節(jié)眾多周期漫長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資全過程中,任何一個(gè)環(huán)節(jié)都可能省時(shí)省錢。如:降低土地成本、降低稅費(fèi)、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發(fā)成本的基礎(chǔ)上保證品質(zhì)、進(jìn)度。同時(shí)開發(fā)策劃的前期核心工作是項(xiàng)目可行性研究,后期核心工作是項(xiàng)目工程管理。

        房地產(chǎn)策劃內(nèi)容:物管策劃

        物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的手段管理物業(yè),為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。

        物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點(diǎn):

        1.經(jīng)營(yíng)

        主要是指按房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行商業(yè)企劃、制定并實(shí)施銷售方案,或是評(píng)估租金,制定出租方案,以便使物業(yè)保值甚至增值。

        2.管理

        主要是掌握房地產(chǎn)的變動(dòng)和使用情況,使房屋得到及時(shí)修繕,保持房屋的使用功能,使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時(shí)準(zhǔn)確地記錄下來,及時(shí)變更有關(guān)記錄;此外,管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)、人事上的綜合管理,以保證經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的正常運(yùn)行的策劃。

        3.服務(wù)

        是指準(zhǔn)確、及時(shí)地滿足用戶要求,如清潔、保安、綠化及各種特約服務(wù)的策劃。

        物管策劃的主要作用是:就是體現(xiàn)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸策劃,包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各服務(wù)階段。物管質(zhì)量的優(yōu)劣,對(duì)企業(yè)品牌和后續(xù)項(xiàng)目的投資開發(fā)成功與否,在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈的,其作用愈來愈明顯。

        房地產(chǎn)策劃內(nèi)容:房地產(chǎn)廣告策劃

        房地產(chǎn)廣告策劃是在廣泛的市場(chǎng)策劃調(diào)查研究基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)案進(jìn)行分析,以決定廣告活動(dòng)的策略和廣告實(shí)施計(jì)劃,力求廣告進(jìn)程的合理化和廣告效果的最大化。房地產(chǎn)廣告策劃不僅能夠進(jìn)一步明確開發(fā)商的目標(biāo)市場(chǎng)和產(chǎn)品定位,而且能夠細(xì)化開發(fā)商的營(yíng)銷策略,最大限度地發(fā)揮廣告活動(dòng)在市場(chǎng)營(yíng)銷中的作用。

        房地產(chǎn)在開發(fā)策劃時(shí),就要加強(qiáng)廣告意識(shí),不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求,而且要合理控制廣告費(fèi)用投入,使廣告能起到有效的促銷作用。在做房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案時(shí),不僅要考慮具體的廣告的實(shí)施計(jì)劃,如廣告的媒體、投入力度、頻度等,還要深入、系統(tǒng)地進(jìn)行廣告策劃。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,代理公司和廣告公司的深層次介入,廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的客觀要求。

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