2020年房地產行業(yè)前景如何
2020年對房地產行業(yè)而言是充滿變局和不確定性的一年,接下來小編為大家整理了2020年房地產行業(yè)前景的相關文章，歡迎大家閱讀!
2020年房地產市場現(xiàn)狀與發(fā)展前景分析
2020年1-4月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低，房企銷售均價普遍下滑，監(jiān)測的39家企業(yè)銷售完成率顯著低于上一年，恒大操盤金額和銷售面積均位于行業(yè)首位。受新冠疫情影響的時間難以預測，房地產行業(yè)不確定性增加，房企對2020年的銷售目標持謹慎態(tài)度。
??百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低
??2020年1-4月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。銷售操盤榜TOP100房企入榜門檻則為36.1億元，同比下降31%。
??恒大操盤金額和銷售面積全面領先
??2020年1-4月，恒大和碧桂園發(fā)展強勢，恒大以微弱的優(yōu)勢領先。操盤金額看，中國恒大與碧桂園均進入兩千億陣營，分別為2102.5億元與1835.9億元，萬科地產緊隨其后，這三家企業(yè)形成了明顯的斷層優(yōu)勢;
??根據(jù)操盤面積看，中國恒大、碧桂園遙遙領先，操盤面積均超過2000萬平方米;操盤面積在1000-2000萬平方米的僅有萬科一家;操盤面積在500-1000萬平方米的有3家;500萬平方米以下的有14家。
??多數(shù)房企銷售均價下滑
??根據(jù)克而瑞日前公布的《2020年1-4月中國房地產企業(yè)銷售操盤榜》，從操盤金額排在前20名的企業(yè)，與去年同期進行比較后發(fā)現(xiàn)，七成房企今年前四月的銷售均價低于去年同期水平。其中，降幅較大的為華潤置地、中國恒大以及中國金茂，降幅均在15%以上。 招商蛇口(16.400, 0.06, 0.37%) 銷售均價逆勢上漲，同比增長11.43%。
??其中，華潤置地、中國恒大和中國金茂的銷售均價與去年同期相比，下滑了15%以上，保利發(fā)展下滑程度在10%左右。
??而銷售均價出現(xiàn)下滑的主要原因，基本是因為受新冠疫情影響，相關房企在市場上的促銷力度持續(xù)加強，這導致銷售均價水平弱于去年同期。另一方面，這些企業(yè)的供貨節(jié)奏、城市分布和產品結構等因素，也是導致銷售均價下滑的原因之一。
??4月份房企銷售情況有所好轉但前四個月銷售完成率顯著低于上一年
??4月，TOP20房企中有15家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比提升，11家企業(yè)單月業(yè)績同比增長。其中，碧桂園4月單月實現(xiàn)全口徑銷售金額690億元，在3月660億元的基礎上繼續(xù)環(huán)比增長4.5%。恒大4月單月實現(xiàn)全口徑銷售金額650億元，較3月環(huán)比增長4.7%。
??根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，按照已公布2020年銷售目標39家房企，結合克而瑞研究中心監(jiān)測的銷售數(shù)據(jù)測算，已公布銷售目標的房企前四月銷售目標完成率均值為20.06%，相比一季度整體提升了7.65個百分點，但仍不及2019年同期的完成情況。
??在監(jiān)測的39家房企中，有18家房企銷售目標完成率在均值以上。值得注意的是，僅有一家企業(yè)銷售目標完成率達到三成以上，而去年同期銷售目標完成率在三成以上的企業(yè)數(shù)量為9家。目標完成率在20%~30%之間的企業(yè)數(shù)量與去年同期的31家相比，呈現(xiàn)大幅減少態(tài)勢。去年同期，即使銷售目標完成情況墊底的企業(yè)，其目標完成率也都在15%以上。而今年，首創(chuàng)置業(yè)和綠城中國兩家企業(yè)前四月的目標完成率還不足15%。
??從今年前四月來看，與去年一樣，銷售任務完成情況最好的房企仍然是九龍倉，其銷售目標完成率超過三成，達33.27%。這主要得益于九龍倉最近幾年來的主動降速。
??2020年房企銷售目標謹慎
??截止2020年4月初，已經有40家房企直接或者間接公布了2020年銷售目標。盡管大多數(shù)企業(yè)2020年銷售目標較2019年銷售成績有不同程度的增幅，但平均增幅較以往明顯縮小。這40家企業(yè)2020年銷售目標平均增速不足14%，創(chuàng)下近年來的新低。伴隨著行業(yè)增速放緩，尤其是受新冠疫情影響的時間難以預測，房地產行業(yè)不確定性增加，房企紛紛選擇謹慎表態(tài)。在40家企業(yè)中，有34家企業(yè)上調了銷售目標，1家持平，5家下調。
??值得一提的是，2019年剛剛沖擊到千億的建業(yè)地產卻將2020年銷售目標下調至800億元，下調幅度20.9%。建業(yè)地產董事會主席胡葆森稱，3年時間從房地產銷售剛剛突破200億元到跨上1000億元臺階并不容易，但任何事情都有兩面性，3年增長了800億元的背后也隱藏了高負債、利潤低等弊端。
??目前，雖然我國新冠疫情已基本被遏制，但房地產市場還是存在很多不確定性，房企們要達成之前的銷售目標尚需努力。中房研協(xié)日前發(fā)布的報告指出，二季度房地產行業(yè)仍然承壓，短期政策主要在企業(yè)端支持恢復行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、穩(wěn)定市場預期方面。多數(shù)房企資金主要來源銷售回款和市場融資，疫情對房企資金鏈產生沖擊，抗風險能力弱的中小房企加速退出市場，頭部房企并購增加，推動行業(yè)集中度進一步提升。高層近期重申堅持“房住不炒”定位，明確了不會改變房地產調控的基本方向，不會因為疫情導致的經濟增長壓力下，把鼓勵房地產投資投機作為刺激經濟增長的手段。
??本次疫情考驗了房企營銷能力、融資能力、成本控制能力，也使得居民更加注重居住品質，而產品類型、配套設施、建筑質量、物業(yè)服務將成為未來房企的核心競爭力。
2020年中國房地產行業(yè)十大趨勢
2019年對房地產行業(yè)而言是充滿變局和不確定性的一年，展望2020年，房地產行業(yè)在政策端、供給端和需求端，都將呈現(xiàn)穩(wěn)中有進、穩(wěn)中有變的趨勢。穩(wěn)中有進，即行業(yè)的健康度和理性程度將持續(xù)提升，行業(yè)格局走勢與企業(yè)關鍵致勝因素將逐步清晰。穩(wěn)中有變，即一些不確定性和關鍵變化大方向可以預測，但這些機遇挑戰(zhàn)的變化程度、發(fā)生時間則難以準確研判，考驗企業(yè)的能力與智慧。
2020年將是未來五年行業(yè)格局走勢的縮影，亦是展望未來行業(yè)終局的燈塔，因此值得期待。
1、房地產行業(yè)仍將對中國經濟增長發(fā)揮重要基石作用
2020年是中國全面建成小康社會、GDP比2000年翻兩番的收官之年，預計經濟增速將大概率維持在6%左右區(qū)間、2020年GDP規(guī)模將超過100萬億人民幣。同時受全球經濟放緩、中美貿易關系不穩(wěn)定、投資需求拉動不足等外部環(huán)境不確定性因素影響，國內經濟下行壓力仍然不小。
房地產行業(yè)中短期內每年仍將維持 13-15萬億的市場銷售規(guī)模，同時考慮到對住房需求上下游產業(yè)鏈的強有力帶動作用，2020年房地產行業(yè)仍將在中國經濟增長中發(fā)揮重要基石作用。
2、行業(yè)政策調控總體力度適中并且供給側調控偏緊、需求側調控相對偏松
房地產行業(yè)2019年下半年在供給側特別是融資端出臺了較為嚴格調控措施，2020年在堅持“房住不炒”總體方針以及中央經濟工作會議提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”背景下，預計行業(yè)政策調控政策力度總體適中。
其中在供給側，行業(yè)融資政策仍將維持偏緊并逐步向中性回調;在需求側，因城施策調控政策下，部分中心城市及都市圈周邊城市在前期政策調控超調基礎上可能在人才住房、限購限價等方面做出一定調整，客觀上為地產商提供土儲高性價比補倉的階段性機會。
3、市場集中度進一步提升與尾部企業(yè)退出推動行業(yè)市場加快出清
按照目前土地資源儲備、銷售去化情況估算，2020年行業(yè)前30名地產商總體仍將維持兩位數(shù)的增長速度。
其中前10名地產商由于自身規(guī)?；鶖?shù)較大已處于安全邊界，未來核心戰(zhàn)略目標將由規(guī)模成長逐步轉向提質增效降風險;10-30名地產商由于資產結構問題、成長慣性和焦慮感，未來仍轉向有質量的規(guī)模成長;金融資源將進一步向頭部玩家集中，尾部中小型地產商將逐步退出行業(yè)市場，市場出清過程將持續(xù)進行。
4、房地產行業(yè)黑天鵝事件大概率出現(xiàn)
由于在資本市場地產板塊估值較低權益融資困難、各融資渠道收縮且融資成本提高、商品房銷售去化回款難度加大等一系列影響因素，2020年地產商在資產負債率、有息負債還款、低效資產處置盤活、住宅開發(fā)建設剛性支出等方面將面臨緊約束。
部分現(xiàn)金流緊張的企業(yè)會因為信用違約等黑天鵝事件掉隊。提高資產效率、做好現(xiàn)金流管理、現(xiàn)金為王仍是2020年地產商在嚴峻外部環(huán)境下存續(xù)發(fā)展的關鍵必要條件。
5、市場總體量價趨穩(wěn)且不同城市房價窄幅波動、地價小幅回暖
中國房地產行業(yè)需求側的政策調控已經完成了由中央負責總量調控轉向壓實地方政府責任，因城施策、一城一策的轉變。各城市地方政府將總體按照商品房價格進行有針對性調控。
在中央經濟工作會議明確的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的總基調下，預計全國行業(yè)總體量價趨穩(wěn)，同時不同城市根據(jù)自身所處地價、房價周期階段，房價會出現(xiàn)窄幅波動調整。同時地價較2019年下半年將有可能小幅回暖，低總地價、中體量快周轉項目可能更受市場青睞。
6、更關注自身產品全生命周期競爭力與投資出價能力提升
眾多地產商已對未來行業(yè)趨勢形成基本共識，即出現(xiàn)系統(tǒng)性行業(yè)普漲的大周期性機會可能性極低，房地產終于進入下半場，基本盤仍然健康，住宅開發(fā)項目凈利率總體穩(wěn)定在8-12%區(qū)間。
因此企業(yè)的核心競爭力已從投資周期研判和踩點能力，逐步轉向產品全生命周期競爭力以及投資出價能力的提升。
這要求企業(yè)刀刃向內，在產品標準化與品質提升，全生命周期成本管控、開發(fā)運營效率與周轉速度、深刻研判城市地價房價走勢等方面持續(xù)精耕細作、固化能力，進一步降低前端投資與后端開發(fā)建設中的犯錯概率，增強自身發(fā)展容錯性。更快構建上述能力的地產商將更可能行穩(wěn)致遠。
7、更多地產商參與城市產業(yè)培育發(fā)展
由于土地公開招拍掛市場競爭激烈、商業(yè)綜合體在高能級城市逐步飽和、各城市產業(yè)招商引入需求日趨強烈，部分地產商積極參與城市綜合開發(fā)建設與產業(yè)引入培育中，在城市發(fā)展中扮演更加綜合的角色。
城市公園改造、養(yǎng)老大健康、智慧城市建設、傳統(tǒng)產業(yè)搬遷轉型、專業(yè)型產業(yè)園區(qū)新建等城市和產業(yè)功能建設培育的綜合開發(fā)項目在2020年將成為部分地產商在中高能級城市布局的主戰(zhàn)場和主渠道之一。
建議地產商要清晰考慮自身基因與優(yōu)勢能力，避免短視行為，做好資源整合方，構建好自身專業(yè)化能力以及外延產業(yè)合作朋友圈。
8、資產收并購數(shù)量增加，機會與風險并存
考慮可能發(fā)生的黑天鵝事件導致企業(yè)掉隊、中小型企業(yè)退出加速市場出清、部分企業(yè)資產結構與城市換倉調整等驅動因素影響，2020年地產行業(yè)的公司股權整體以及優(yōu)質資產包的收并購潛在機會數(shù)量將有所上升，買地資金充足的地產商可以在2020年將收并購作為重要的土地資源擴充渠道，同時重點把握部分區(qū)域型房企的收并購機會，實現(xiàn)在特定重點中心城市的快速深耕與跨越式發(fā)展，同時需要更加注重風險防控。
9、國有企業(yè)間行業(yè)整合提速
考慮到地產行業(yè)國家隊具有天然的金融資源優(yōu)勢，以及當前區(qū)域型地產開發(fā)國有企業(yè)、城投公司等面臨經營困難的客觀情況，2020年中央企業(yè)與地方國有企業(yè)將通過資產重組，在做好優(yōu)勢互補，強化國有資產保值增值方面形成若干標桿案例。地方國資亦有可能對本地區(qū)地產開發(fā)與城市建設的業(yè)務板塊進行資產重組與資源整合提升。
10、物業(yè)服務等地產多元業(yè)務快速成長與分拆上市
由于宏觀經濟形勢、調控政策導向以及自身業(yè)務成長邏輯，地產板塊在A股和H股資本市場整體估值偏低，2020年物業(yè)服務板塊分拆上市將繼續(xù)保持火熱態(tài)勢，并維持較好估值倍數(shù)，物業(yè)服務板塊將成為地產商的資本市場第二平臺載體的標準配置。2020年部分成長性較好的其他地產相關多元業(yè)務也存在登陸資本市場的可能性。
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