企業(yè)物業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

財(cái)務(wù)管理是組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)，處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，也是企業(yè)必不可少的一個(gè)工作，以下是小編整理的關(guān)于物業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容，希望大家認(rèn)真閱讀!

物業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容可以分為三部分：長期投資、長期籌資和營運(yùn)資本管理。

(一)長期投資

現(xiàn)金流出(即投資)到現(xiàn)金流入(即投資回收或投資回報(bào))的時(shí)間超過一年的，屬于長期投資。現(xiàn)金流出到現(xiàn)金流入的時(shí)間不超過一年的為短期投資。短期投資在財(cái)務(wù)管理中通常合并進(jìn)營運(yùn)資本管理中討論。

長期投資的類型主要有：

1.直接投資經(jīng)營性資產(chǎn)

財(cái)務(wù)管理中所稱的經(jīng)營性資產(chǎn)包括建筑物、廠房、機(jī)器設(shè)備、存貨等。

直接投資，即用現(xiàn)金直接投資于經(jīng)營性資產(chǎn)，獲得經(jīng)營性資產(chǎn)的直接控制權(quán)，并利用其開展經(jīng)營活動(dòng)以獲得現(xiàn)金回報(bào)。直接投資經(jīng)營性資產(chǎn)的主要目標(biāo)是獲得經(jīng)營所需的各種實(shí)物資源，而不是獲得資產(chǎn)的再出售收益。

2.直接投資于金融資產(chǎn)

金融資產(chǎn)一般指股票、債券和各種衍生金融工具。

3.直接投資于其他公司

這里所說的直接投資于其他公司，主要目的是控制所投資公司的資產(chǎn)和經(jīng)營管理權(quán)，以增加本企業(yè)的價(jià)值，而不是簡單地為了獲取股利。

(二)長期籌資

長期籌資是指企業(yè)籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需的長期資金，也就是可以長期使用的資金。長期資金的籌集量應(yīng)根據(jù)長期資金的需要量確定，兩者應(yīng)當(dāng)匹配。

長期資金包括權(quán)益資金和長期負(fù)債資金。發(fā)行股票、增資擴(kuò)股是典型的籌集權(quán)益資金的方式;向銀行借款、發(fā)行債權(quán)都是典型的籌集負(fù)債資金的方式。

長期籌資決策中的主要問題是資本結(jié)構(gòu)決策、債務(wù)結(jié)構(gòu)決策和股利分配決策。

(三)營運(yùn)資本管理

營運(yùn)資本是投入企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)的資本。營運(yùn)資本管理處理的是一年或一年以下的`短期財(cái)務(wù)問題。

營運(yùn)資本=流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債

因此，營運(yùn)資本管理的內(nèi)容可以分為兩方面：一是對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)的營運(yùn)資本投資管理，二是對(duì)流動(dòng)負(fù)債的營運(yùn)資本籌資管理。

1.營運(yùn)資本投資管理

流動(dòng)資產(chǎn)指企業(yè)可以在一年或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，主要包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款和存貨等。

營運(yùn)資本投資管理的主要內(nèi)容是現(xiàn)金管理、存貨管理和應(yīng)收賬款管理。

企業(yè)的現(xiàn)金管理，不僅要滿足日常業(yè)務(wù)的交易性需要，還需考慮到預(yù)防性需要和投機(jī)性需要。

存貨是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中儲(chǔ)備的物資，包括材料、燃料、低值易耗品等。

應(yīng)收賬款是企業(yè)應(yīng)該向采購產(chǎn)品或接受服務(wù)的客戶收取的，但尚未收到的款項(xiàng)。

2.營運(yùn)資本籌資管理

流動(dòng)負(fù)債是企業(yè)將在一年或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、一年內(nèi)到期的長期負(fù)債和其他流動(dòng)負(fù)債等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收的服務(wù)費(fèi)，就是流動(dòng)負(fù)債的一種形式。

營運(yùn)資本籌資政策，是指總體上如何為流動(dòng)資產(chǎn)籌資，是采用短期資金還是長期資金來源，或者兼而有之。

物業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)

企業(yè)作為一個(gè)經(jīng)營性機(jī)構(gòu)，營利是企業(yè)最基本、最重要的目標(biāo)。

(一)衡量營利的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

從衡量營利的角度，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)可以從三個(gè)方面來計(jì)量：

1.利潤最大化

利潤是在一定期間內(nèi)企業(yè)全部收入和全部支出的差額。利潤不僅體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低，而且表明企業(yè)競爭能力的大小，一定程度上決定了企業(yè)的生存狀態(tài)。

但是以利潤最大化作為財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，存在一些缺點(diǎn)：

(1)沒有考慮利潤的取得時(shí)間。

(2)沒有考慮所獲利潤和投入資本數(shù)量的關(guān)系。

(3)沒有考慮獲取利潤和所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。

如果投資資本相同、利潤的取得時(shí)間相同、相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)也相同，利潤最大化是一個(gè)可以接受的短期目標(biāo)。但仍需注意，如果僅以利潤最大化為目標(biāo)，有可能導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)決策短期化，從而影響企業(yè)長期良好形象或可持續(xù)的增長能力。

2.每股收益最大化

每股收益(或稱為權(quán)益資本凈利率)，是企業(yè)凈利潤占凈資產(chǎn)(或所有者權(quán)益)的比率，用以反映企業(yè)運(yùn)用自有資本獲得利潤的能力。

這個(gè)目標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是把企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤額同投入的資本或股本數(shù)進(jìn)行對(duì)比，能夠說明企業(yè)的盈利率，可以在不同資本規(guī)模的企業(yè)之間進(jìn)行比較，揭示并評(píng)價(jià)其盈利水平的差異和不同的發(fā)展前景。對(duì)股份公司而言，許多投資人都把每股收益作為評(píng)價(jià)公司業(yè)績最重要的指標(biāo)。但這個(gè)目標(biāo)仍存在以下缺點(diǎn)：(1)仍然沒有考慮每股收益取得的時(shí)間;(2)仍然沒有考慮每股收益的風(fēng)險(xiǎn)。

3.股東財(cái)富最大化

股東財(cái)富最大化，也可以表述為企業(yè)價(jià)值最大化。增加財(cái)富是股東創(chuàng)辦企業(yè)的重要目標(biāo)，如果企業(yè)不能為股東創(chuàng)造價(jià)值，股東就不會(huì)為企業(yè)提供資本，企業(yè)也就不存在了。

股東財(cái)富可以用股東權(quán)益的市場價(jià)值來衡量。權(quán)益的市場增加值就是企業(yè)為股東創(chuàng)造的價(jià)值。.

股東財(cái)富最大化，也可以稱為股價(jià)最大化。

綜合以上三個(gè)指標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)，在財(cái)務(wù)管理中，通常將股東財(cái)富最大化作為財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。

(二)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)與利益相關(guān)者

1.財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，或者說企業(yè)目標(biāo)的一個(gè)重要影響因素是如何看待利益相關(guān)者的需要。如股東權(quán)益、交稅、給職工提供薪酬福利、給顧客提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)等。

2.利益相關(guān)者

(1)資本市場的利益相關(guān)者，主要是股東和債權(quán)人;

(2)產(chǎn)品市場的利益相關(guān)者，主要是客戶、供應(yīng)商;

(3)企業(yè)內(nèi)部的利益相關(guān)者，主要是經(jīng)營管理人員和普通員工;

(4)與企業(yè)沒有合同約束的利益相關(guān)者，包括企業(yè)所在社區(qū)、政府、媒體、自然環(huán)境等。

3.利益相關(guān)者對(duì)企業(yè)目標(biāo)的影響

物業(yè)經(jīng)營管理，至少要注意幾下幾方面問題：

(1)保障建筑物和設(shè)施設(shè)備管理的安全使用是物業(yè)經(jīng)營管理最基本的社會(huì)責(zé)任。

(2)物業(yè)經(jīng)營管理，尤其是住宅物業(yè)的經(jīng)營管理，與政府的社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)有著千絲萬縷的聯(lián)系。除協(xié)助相關(guān)部門外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以在社區(qū)文化活動(dòng)方面主動(dòng)開展工作，通過社區(qū)文化活動(dòng)創(chuàng)造更為融洽的客戶關(guān)系，發(fā)現(xiàn)更多的潛在客戶需求。這樣，不僅為政府排憂，從長遠(yuǎn)看也會(huì)對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)有所助益。

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工，尤其是基層員工，來自五湖四海，文化程度參差不齊。幫助企業(yè)基層員工融人城市，以積極的心態(tài)看待自己和客戶的關(guān)系，理解企業(yè)的管理模式和管理方法，健康、樂觀地在城市中生活，甚至進(jìn)一步帶動(dòng)家鄉(xiāng)發(fā)展，不僅對(duì)于提升服務(wù)質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)有益，也是企業(yè)對(duì)于這些員工所承載的一份社會(huì)責(zé)任。

(4)做好環(huán)境保護(hù)。如通過技術(shù)改造，達(dá)到節(jié)能減排的目的。

物業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告

(一)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告

財(cái)務(wù)管理離不開財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告是指企業(yè)對(duì)外提供的反映企業(yè)某一特定日期的財(cái)務(wù)狀況和某一會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量等會(huì)計(jì)信息的文件。

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告由會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)報(bào)表附注和財(cái)務(wù)情況說明書組成。

會(huì)計(jì)報(bào)表至少應(yīng)當(dāng)包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等報(bào)表;小企業(yè)編制的會(huì)計(jì)報(bào)表可以不包括現(xiàn)金流量表。

(二)會(huì)計(jì)報(bào)表

企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表有多種形式，其中三張基本財(cái)務(wù)報(bào)表為：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表。

1.資產(chǎn)負(fù)債表

資產(chǎn)負(fù)債表是指反映企業(yè)在某一特定日期的財(cái)務(wù)狀況的會(huì)計(jì)報(bào)表。

資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益

資產(chǎn)負(fù)債表揭示的財(cái)務(wù)信息主要有三個(gè)方面：

(1)企業(yè)擁有并可利用的經(jīng)濟(jì)資源，包括資產(chǎn)總額、結(jié)構(gòu)和分布情況;

(2)揭示了企業(yè)負(fù)債的水平與構(gòu)成等信息;

(3)表明了企業(yè)所有者權(quán)益的多少、構(gòu)成狀況等;

(4)有助于揭示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的變動(dòng)信息。

2.利潤表

利潤表也稱損益表，是指反映企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營成果的會(huì)計(jì)報(bào)表。

利潤表反映了企業(yè)在一定期間的收入和相應(yīng)的費(fèi)用、成本，以及最終形成的損益。通過對(duì)利潤表的分析，可以了解以下內(nèi)容：

(1)一定時(shí)期企業(yè)的盈虧狀況。

(2)企業(yè)盈虧的原因及構(gòu)成。

(3)有助于評(píng)估企業(yè)的獲利能力。

3.現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表是指反映企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物流入和流出的會(huì)計(jì)報(bào)表。

通過現(xiàn)金流量表的分析，可以了解以下內(nèi)容：

(1)企業(yè)現(xiàn)金的來源和去向，以及企業(yè)的現(xiàn)金增減變動(dòng)情況如何。

(2)企業(yè)現(xiàn)金流量的構(gòu)成。

(3)企業(yè)凈現(xiàn)金流量的多少。

(三)財(cái)務(wù)報(bào)表分析

財(cái)務(wù)管理工作中，經(jīng)常會(huì)將財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成有用的信息，以幫助報(bào)表使用人決策，這就是財(cái)務(wù)報(bào)表分析。

1.企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的使用人

企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的使用人一般包括股權(quán)投資人、債權(quán)人、管理人員、供應(yīng)商、客戶、政府、注冊(cè)會(huì)計(jì)師等。

2.財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容

現(xiàn)代財(cái)務(wù)報(bào)表分析一般包括戰(zhàn)略分析、會(huì)計(jì)分析、財(cái)務(wù)分析和前景分析四個(gè)部分。

戰(zhàn)略分析的目的是確定主要的利潤來源、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)并定性評(píng)估企業(yè)的盈利能力，包括宏觀分析、行業(yè)分析和企業(yè)競爭策略分析等內(nèi)容。

會(huì)計(jì)分析的目的是評(píng)價(jià)企業(yè)會(huì)計(jì)反映基本經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的程度，包括評(píng)估企業(yè)會(huì)計(jì)的靈活性和恰當(dāng)性，修正會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)等內(nèi)容。

財(cái)務(wù)分析的目的是運(yùn)用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)企業(yè)當(dāng)前及過去的業(yè)績并評(píng)估其可持續(xù)性，包括比率分析、現(xiàn)金流量分析等內(nèi)容。

前景分析的目的是預(yù)測(cè)企業(yè)的未來，包括財(cái)務(wù)報(bào)表預(yù)測(cè)和企業(yè)估值等內(nèi)容。

3.財(cái)務(wù)分析的方法

財(cái)務(wù)分析中常用的方法是比較分析法。比較分析可以與本企業(yè)歷史比，可以與同類企業(yè)比，也可以與計(jì)劃預(yù)算比。

比較分析的對(duì)象主要有三類：(1)比較各會(huì)計(jì)要素的總量，比如總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤的總量變化;(2)比較結(jié)構(gòu)百分比，比如利潤表中各個(gè)項(xiàng)目的構(gòu)成比重;(3)比較各種財(cái)務(wù)比率，比如資產(chǎn)負(fù)債率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等。

注意：同行業(yè)平均數(shù)對(duì)本企業(yè)不一定有參考價(jià)值，利潤提高也并不一定說明管理水平先進(jìn)，收入降低也并不定代表決策失誤。