稅法知識之金融業(yè)增值稅知識_創(chuàng)業(yè)

企業(yè)稅務(wù)合規(guī)是指企業(yè)在遵守稅法的前提下，合理利用稅收政策，達(dá)到減稅降費(fèi)，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的目的。這里小編為大家整理了關(guān)于稅法知識之金融業(yè)增值稅知識，方便大家學(xué)習(xí)了解，希望對您有幫助!

稅法知識之金融業(yè)增值稅知識

金融是以銀行為中心的貨幣和信用的授受及與之相聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)活動的總稱。具體包括貨幣的發(fā)行與回籠，貨幣資金的存入與支取，信貸資金的發(fā)放與償還，企業(yè)之間由商品交易引起的資金結(jié)算與往來，金銀、外匯等金融商品的買賣，有價證券的發(fā)行、購買、轉(zhuǎn)讓與貼現(xiàn)，信托，保險，國內(nèi)、國際貨幣結(jié)算等。

在我國境內(nèi)提供金融服務(wù)的單位和個人，為增值稅納稅人。在境內(nèi)銷售提供金融服務(wù)是指金融服務(wù)的銷售方或者購買方在境內(nèi)。

金融服務(wù)是指經(jīng)營金融保險的業(yè)務(wù)活動。包括貸款服務(wù)、直接收費(fèi)金融服務(wù)、保險服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓。

貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動。各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間(含到期)利息(保本收益、報酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金等)收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。

融資性售后回租是指承租方以融資為目的，將資產(chǎn)出售給從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)后，從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)將該資產(chǎn)出租給承租方的業(yè)務(wù)活動。

以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。

直接收費(fèi)金融服務(wù)是指為貨幣資金融通及其他金融業(yè)務(wù)提供相關(guān)服務(wù)并且收取費(fèi)用的'業(yè)務(wù)活動。包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信用卡、信用證、財(cái)務(wù)擔(dān)保、資產(chǎn)管理、信托管理、基金管理、金融交易場所(平臺)管理、資金結(jié)算、資金清算、金融支付等服務(wù)。

保險服務(wù)是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費(fèi)，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險金責(zé)任，或者當(dāng)被保險人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限等條件時承擔(dān)給付保險金責(zé)任的商業(yè)保險行為。包括人身保險服務(wù)和財(cái)產(chǎn)保險服務(wù)。

人身保險服務(wù)，是指以人的壽命和身體為保險標(biāo)的的保險業(yè)務(wù)活動。財(cái)產(chǎn)保險服務(wù)，是指以財(cái)產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險標(biāo)的的保險業(yè)務(wù)活動。

金融商品轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。

其他金融商品轉(zhuǎn)讓包括基金、信托、理財(cái)產(chǎn)品等各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品和各種金融衍生品的轉(zhuǎn)讓。

納稅人提供金融服務(wù)的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

一般納稅人適用稅率為6%;小規(guī)模納稅人提供金融服務(wù)，以及特定金融機(jī)構(gòu)中的一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的金融服務(wù)，征收率為3%。

境內(nèi)的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。

增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。

一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

納稅人的營業(yè)額為納稅人提供金融服務(wù)收取的全部價款和價外費(fèi)用。財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

貸款服務(wù)以提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入為銷售額。

直接收費(fèi)金融服務(wù)以提供直接收費(fèi)金融服務(wù)收取的手續(xù)費(fèi)、傭金、酬金、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、經(jīng)手費(fèi)、開戶費(fèi)、過戶費(fèi)、結(jié)算費(fèi)、轉(zhuǎn)托管費(fèi)等各類費(fèi)用為銷售額。

金融商品轉(zhuǎn)讓，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的正負(fù)差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現(xiàn)負(fù)差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵，但年末時仍出現(xiàn)負(fù)差的，不得轉(zhuǎn)入下一個會計(jì)年度。

金融商品的買入價，可以選擇按照加權(quán)平均法或者移動加權(quán)平均法進(jìn)行核算，選擇后36個月內(nèi)不得變更。

金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開具增值稅專用發(fā)票。

經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票。

經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人，提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用(不含本金)，扣除對外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。

試點(diǎn)納稅人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅。

繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅的試點(diǎn)納稅人,經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的，根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可以選擇以下方法之一計(jì)算銷售額：

1.以向承租方收取的全部價款和價外費(fèi)用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。

納稅人提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，計(jì)算當(dāng)期銷售額時可以扣除的價款本金，為書面合同約定的當(dāng)期應(yīng)當(dāng)收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當(dāng)期實(shí)際收取的本金。

試點(diǎn)納稅人提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。

2.以向承租方收取的全部價款和價外費(fèi)用，扣除支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。

經(jīng)商務(wù)部授權(quán)的省級商務(wù)主管部門和國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后實(shí)收資本達(dá)到1.7億元的，從達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)月起按照上述規(guī)定執(zhí)行;2016年5月1日后實(shí)收資本未達(dá)到1.7億元但注冊資本達(dá)到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1日后開展的融資租賃業(yè)務(wù)和融資性售后回租業(yè)務(wù)不得按照上述規(guī)定執(zhí)行。

稅法知識之關(guān)于土地增值稅

一、關(guān)于收入的確認(rèn)

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合房地產(chǎn)專用發(fā)票、《商品房買賣合同一覽表》、商品房預(yù)售(銷售)許可證、測繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，可要求納稅人提供書面說明。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評估價格計(jì)算征收。

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

(一)納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

(二)納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 納稅人預(yù)繳土地增值稅，以及進(jìn)行土地增值稅清算時取得的貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入以及視同銷售收入，均為不含增值稅收入。

土地增值稅無論預(yù)繳還是清算，計(jì)稅依據(jù)均不包含增值稅。

二、土地增值稅扣除項(xiàng)目

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用;

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(五)國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

(一)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的。

(二)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

(三)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除。

合法有效憑證，是指：

1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項(xiàng)，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證;

2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證;

3.支付給境外單位或者個人的款項(xiàng)，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明;

4.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

(四)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

(五)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

(六)納稅人同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項(xiàng)目或者分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目(含分期項(xiàng)目)的除取得土地使用權(quán)所支付的金額外的其他共同成本費(fèi)用按可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，原則上應(yīng)當(dāng)按照各個分期清算項(xiàng)目所占土地面積占整個項(xiàng)目比例計(jì)算分?jǐn)偢鱾€分期項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(七)對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

同一清算項(xiàng)目，扣除項(xiàng)目金額按照可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

(一)可扣除項(xiàng)目金額的歸集，按照可售建筑面積計(jì)算單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額，并據(jù)以計(jì)算清算已售部分和未售部分的扣除項(xiàng)目金額;

(二)分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期清算項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。

分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期項(xiàng)目的清算方式應(yīng)當(dāng)保持一致。

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，準(zhǔn)予扣除。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，予以扣除。

同一個清算項(xiàng)目，可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣?jì)入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計(jì)容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

納稅人因接受投資而取得的土地使用權(quán)，按照投資方投資入股的土地使用權(quán)作價金額及繳交的契稅作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等款項(xiàng)，不予扣除。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)是實(shí)際發(fā)生的，支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)當(dāng)一一對應(yīng)。

納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

納稅人采取異地安置，異地安置的房產(chǎn)屬于自行開發(fā)建造的，房產(chǎn)價值按照規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，虛列的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)不予扣除。

納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)要求。

建筑安裝工程費(fèi)實(shí)際發(fā)生額應(yīng)當(dāng)與工程結(jié)(決)算報告、審計(jì)報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符，并已取得合法有效票據(jù)。

納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，不得虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺班使用費(fèi)等。

納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時，取得建筑安裝施工企業(yè)開具的符合要求的發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不予扣除。

稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照同期同類開發(fā)項(xiàng)目單位面積平均建安成本或建設(shè)部門定期公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出的合理性。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注納稅人發(fā)生的裝修支出。

納稅人銷售已裝修的房屋，其實(shí)際發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

納稅人銷售已裝修房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。

納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務(wù)支出應(yīng)當(dāng)是真實(shí)的，不得虛構(gòu)裝修業(yè)務(wù)、虛列裝修費(fèi)用。納稅人住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定。

納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的可移動家電、可移動家具、日用品、裝飾用品等裝修費(fèi)用不予扣除。

納稅人于所開發(fā)房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造樣板房的，其建造成本和裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的.費(fèi)用以及裝修費(fèi)用以及利用開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予扣除。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注公共配套設(shè)施費(fèi)。

(一)公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)確實(shí)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委員會或政府、公用事業(yè)單位的接收書面文件。

因政府、公用事業(yè)單位原因不能及時接收公共配套設(shè)施的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具書面證明的，其成本、費(fèi)用予以扣除。因業(yè)主委員會尚未成立、無法辦理移交手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交書面說明。

(二)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不允許扣除。房地產(chǎn)項(xiàng)目分期開發(fā)但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。

(三)納稅人按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的市政配套設(shè)施費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)以及按照規(guī)定應(yīng)由納稅人承擔(dān)并繳納的首期專項(xiàng)維修資金，并取得合法有效票據(jù)的，予以扣除。

(四)公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時已將公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，而之后將公共配套設(shè)施對外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)進(jìn)行土地增值稅清算，且其扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)為零。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)間接費(fèi)用。

(一)開發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。

(二)開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則或會計(jì)制度的規(guī)定分別核算。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

(一)金融機(jī)構(gòu)，是指取得中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)放的允許進(jìn)行金融貸款業(yè)務(wù)許可證的金融單位。

(二)稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注納稅人清算時是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

(三)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偸侵讣{稅人能夠按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》或《企業(yè)會計(jì)制度》的規(guī)定準(zhǔn)確核算不同開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)予以資本化的利息。

(四)同類同期貸款利率是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，商業(yè)銀行提供貸款的利率。該利率既可以是商業(yè)銀行公布的同類同期平均利率，也可以是商業(yè)銀行對某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率，但該利率應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定。

(五)納稅人清算時據(jù)實(shí)列支利息支出的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審核其提供的貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票的完整性、真實(shí)性。

(六)納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)以及因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息、罰款等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。

(七)全部使用自有資金、沒有利息支出的以及不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

對于縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，代收費(fèi)用并入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除，但不得作為加計(jì)扣除的基數(shù)。代收費(fèi)用在房價之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時不計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核收入和扣除項(xiàng)目金額時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)收、應(yīng)付款余額以及發(fā)生額，審核交易行為是否真實(shí)，是否存在隱瞞收入、虛列成本費(fèi)用的情形。 土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的;不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照納稅人實(shí)際支付的土地出讓金及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用填寫;其他扣除項(xiàng)目按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本的具體數(shù)額填寫。

進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣，包含在開發(fā)成本中的，可作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除，如作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額已在銷項(xiàng)稅額中抵扣的，不再作為扣除項(xiàng)目計(jì)算扣除。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在土地增值稅清算時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實(shí)際繳納的稅金數(shù)額(不包含增值稅)填寫。

土地增值稅計(jì)算方法

計(jì)算土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便土地增值稅計(jì)算方法，土地增值稅計(jì)算公式如下：

(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

土地增值稅計(jì)算公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

土地增值稅稅率怎么算

計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

計(jì)算方法：

和土地增值稅預(yù)征率有別，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的`部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、 未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%。

按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點(diǎn)：

(1)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。

土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

(2)征稅面比較廣。

凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。

(3)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。

土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

(4)實(shí)行按次征收。

土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

稅法基本知識大全

一、稅法的概念。

它是國家權(quán)力機(jī)關(guān)及基授權(quán)的行政機(jī)關(guān)制定的調(diào)整稅收關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。其核心內(nèi)容就是稅收利益的分配。

二、稅收的本質(zhì)。

稅收是國家憑借政治權(quán)力或公共權(quán)力對社會產(chǎn)品進(jìn)行分配的形式。稅收是滿足社會公共需要的分配形式;稅收具有非直接償還性(無償性)、強(qiáng)制義務(wù)性(強(qiáng)制性)、法定規(guī)范性(固定性)。

三、稅收的產(chǎn)生。

稅收是伴隨國家的產(chǎn)生而產(chǎn)生的。物質(zhì)前提是社會有剩余產(chǎn)品，社會前提是有經(jīng)?；墓残枰?jīng)濟(jì)前提是有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益主體，上層條件是有強(qiáng)制性的公共權(quán)力。中國的稅收是公元前594春秋時代魯宣公實(shí)行“初稅畝”從而確立土地私有制時才出現(xiàn)的。

四、稅收的作用。

稅收作為經(jīng)濟(jì)杠桿之一，具有調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)資源配置、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的作用。

五、稅收制度構(gòu)成的七個要素

1、納稅主體，又稱納稅人，是指稅法規(guī)定負(fù)有納稅義務(wù)關(guān)直接向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款的自然人、法人或其他組織。

2、征稅對象，又稱征稅客體，是指稅法規(guī)定對什么征稅。

3、稅率，這是應(yīng)納稅額與征稅對象之間的比例，是計(jì)算應(yīng)納稅額的尺度，反映了征稅的程度。稅率有比例稅率、累進(jìn)稅率(全額累進(jìn)與超額累進(jìn))和定額稅率三種基本形式。

4、納稅環(huán)節(jié)，是指商品在整個流轉(zhuǎn)過程中按照稅法規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納稅款的階段。

5、納稅期限，是稅法規(guī)定的納稅主體向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款的具體時間。一般的按次與按期征收兩種。

6、納稅地點(diǎn)，是指繳納稅款的地方。一般是為納稅人的住所地，也有規(guī)定在營業(yè)發(fā)生地。

7、稅收優(yōu)惠，是指稅法對某些特定的納稅人或征稅對象給予免除部分或全部納稅義務(wù)的規(guī)定。從目的上講有照顧性與鼓勵性兩種。

六、現(xiàn)在的稅收分類及稅種。

按現(xiàn)在大的分類，主要是流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅、行為稅和其他：

1、流轉(zhuǎn)稅：增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、關(guān)稅、車輛購置稅等;

2、所得稅：企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅等;

3、資源稅：資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等;

4、財(cái)產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等;

5、行為稅：印花稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等

6、其他稅：農(nóng)林特產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅等