學(xué)習(xí)物業(yè)管理條例心得最新范文
學(xué)習(xí)物業(yè)管理條例心得最新范文
物業(yè)管理條例是國家為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的管理條例。下文是關(guān)于學(xué)習(xí)物業(yè)管理條例的最新心得,歡迎閱讀!
學(xué)習(xí)物業(yè)管理條例心得一
本人通過對《四川省物業(yè)管理條例》的學(xué)習(xí),有如下心得:
一.法律主體涵蓋面更廣
國家《物業(yè)管理條例》:第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
《四川省物業(yè)管理條例》:第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動,維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,改善人居環(huán)境,促進社會和諧,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結(jié)合四川省實際,制定本條例。
國家《物業(yè)管理條例》的法律主體:
1.業(yè)主
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
《四川省物業(yè)管理條例》的法律主體:
1.國家級國家機關(guān)
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
3.業(yè)主、使用人和業(yè)主組織
4.房地產(chǎn)開發(fā)商
5.物業(yè)管理協(xié)會
6.其它物業(yè)管理法律關(guān)系主體(清潔公司、保安公司)
二.緊緊圍繞黨的新時期戰(zhàn)略任務(wù)
促進社會和諧,是二〇〇六年十月十一日,中國共產(chǎn)黨國共產(chǎn)黨第十六屆中央委員會第六次全體會議通過的《中共中央關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》中提出的黨在新時期的戰(zhàn)略任務(wù)。
國家《物業(yè)管理條例》:第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
《四川省物業(yè)管理條例》:
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動,維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,改善人居環(huán)境,促進社會和諧,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結(jié)合四川省實際,制定本條例。
三.體現(xiàn)《物權(quán)法》平等保護的原則
平等保護的原則:
相同性質(zhì)的財產(chǎn)的平等。即相同相持的財產(chǎn),適用同等的規(guī)則,受到同樣物權(quán)的保護。
《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》:
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和管理規(guī)約 第十四條業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積計算,物業(yè)建筑面積每平方米計算為一票,不足一平方米的按四舍五入計算。
學(xué)習(xí)物業(yè)管理條例心得二
《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)終于出臺了!看到22頁多達70條的《條例》我一口氣通讀了好幾遍。說實在的,年輕的時候?qū)W習(xí)任何中央文件以及各種報告都沒有這么認真過。因為,我和我們這樣一群人,為《條例》以及《條例》所涉及的物業(yè)管理活動,投入了太多的心力。
比照經(jīng)歷4年時間起草準備的《物業(yè)管理條例(草案)》(征求意見稿)我發(fā)現(xiàn),修改的地方實在是太多了。沒有進行任何修改的地方,大約只有10處左右。這也讓我從心里覺得,原來那種“‘開門立法’可能純粹只是形式”的想法是錯誤的。事實證明,經(jīng)過法定程序,公民的主張完全可以成為國家的意志。讓公民自己看到“匹夫”對國家興旺所起的作用,這其實是《條例》公布的一個最大成功之所在。
《條例》終于出臺了。終于有法可依了!我反倒平靜了,反倒忽然感覺到了累。就像剛剛打完一個戰(zhàn)役的士兵,勝利了,才感覺到傷痛和困乏;也像戀愛中追逐姑娘的少年,追上了,才感覺辛苦和疲憊。
我在4年多的社區(qū)公益活動中,看到了各式各樣的糾紛,特別是物業(yè)管理糾紛,很多都因為沒有適當(dāng)?shù)姆啥p方各執(zhí)一詞,上了法院都難獲得雙方認可的公正。有些甚至發(fā)展到嚴重的刑事案件從而危害了社會的穩(wěn)定?!稐l例》的出臺,無疑是給物業(yè)管理糾紛的各方在解決糾紛依據(jù)上,有了一個唯一的標準。有標準才會有是非。
我們應(yīng)該看到,糾紛的基本起因是猜忌,是各方權(quán)利的不明確。而猜忌永遠會存在于買賣行為當(dāng)中;各方權(quán)利的明確,也需要時間來等待各方法治意識的提高和對法律的正確理解。所以,各種糾紛仍然會有。但是一定會隨著糾紛解決的示范作用而越來越少。
我們還應(yīng)該看到,有法不依是一種在各行各業(yè)中的確存在的現(xiàn)象。不能指望《條例》出臺,有關(guān)各方就會嚴格遵守。所以,依法維護我們權(quán)益的工作仍然非常艱巨,向全社會宣傳《條例》精神,普及法律知識的工作仍然非常艱巨。今后物業(yè)管理乃至社區(qū)建設(shè)和治理中的新事物和新情況,也必將成為新的問題而需要我們研究和解決。
《條例》本身的完善,也需要在我們的實踐過程中,不斷總結(jié)經(jīng)驗,繼續(xù)向立法機關(guān)提出建議。
總之,物業(yè)管理乃至社區(qū)治理的道路才剛剛開始,需要業(yè)主們的理性和團結(jié),需要政府部門的監(jiān)督和指導(dǎo),需要物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商的誠信和規(guī)范。從而實現(xiàn)物業(yè)管理之社會價值的最大化,即社會穩(wěn)定,經(jīng)濟發(fā)達。
作為業(yè)主的一份子,我對《條例》中對業(yè)主和業(yè)主大會的權(quán)利和義務(wù)的描述有如下看法:
由于《物權(quán)法》還沒有出臺,“所有權(quán)決定一切”還沒有法律保證,所以《條例》中第十九條的規(guī)定,事實上是把業(yè)主所有權(quán)力當(dāng)中的“物業(yè)管理權(quán)”明確地交給了業(yè)主??僧吘惯@部法律是調(diào)整物業(yè)管理活動的,在本部法律中說明業(yè)主的其他權(quán)力也不一定合適。我希望在《物權(quán)法》出臺以后,能夠完整的界定業(yè)主的全部權(quán)利和義務(wù)。盡管如此,我仍然認為在物業(yè)管理過程中,《條例》賦予業(yè)主的權(quán)利是足夠的。
從第六條對業(yè)主的定義中我們可以看到,作為業(yè)主實際上是沒有什么可以單獨行使的權(quán)利。這其實是和物業(yè)本身的特點是相適應(yīng)的。由于物業(yè)管理實際上是對全體業(yè)主的共同共有財產(chǎn)進行的管理和服務(wù),故業(yè)主單獨行使某些權(quán)利,勢必導(dǎo)致其他業(yè)主權(quán)益的影響。也不利于物業(yè)管理活動的進行。業(yè)主對《條例》精神的認可,必將減少由個別業(yè)主引發(fā)的物業(yè)管理糾紛,從而保護多數(shù)業(yè)主的利益。這方面的問題現(xiàn)在還不顯現(xiàn),將隨著業(yè)主和發(fā)展商的糾紛的解決而逐步增多?!稐l例》將是有效解決此類糾紛的法律武器。
而第七條中關(guān)于業(yè)主的義務(wù),實際上是單獨業(yè)主向其他全體業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù),而不是向發(fā)展商或者物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)。這一點非常重要。一個有共同產(chǎn)權(quán)的物業(yè),任何業(yè)主的行為,都必須以其他全體業(yè)主的行為規(guī)范和準則(就是《業(yè)主公約》的內(nèi)容)作為依據(jù)。任何超出此范圍的“個性張揚”,都是不被允許的。這就是共有物業(yè)中單獨業(yè)主和全體業(yè)主的關(guān)系和活動特點。不了解這一點,就無法安排自己的活動,也無法限制別人的活動。
從第八條到第二十條,說明了一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機構(gòu)是業(yè)主大會,而業(yè)主大會的組成是全體業(yè)主。這實際上就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全民公決形式。而業(yè)主委員會,則是一個執(zhí)行機構(gòu)和秘書機構(gòu)。
就目前的實際情況而言,業(yè)主大會的職責(zé)是不少的。有些在實際運作當(dāng)中甚至將很難履行。比如“制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度”等。
《條例》中也考慮到產(chǎn)權(quán)人大會召開的可操作性,明確說明“可以采用書面征求意見的形式”和“可以委托代理人參加”。但必須提醒廣大業(yè)主的是,此種設(shè)計雖然方便了業(yè)主大會的召開和大會決議的產(chǎn)生,但同時也方便了舞弊行為的出現(xiàn)。所以在上述情況下,應(yīng)該制定會議的嚴格監(jiān)督機制和投票者身份的甄別機制,以保障會議的進行和決議的代表性。
關(guān)于業(yè)主委員會,第十五條中明確了其主要的職責(zé)。《條例》中其他各章中,也有對業(yè)主委員會其他職責(zé)的表述。其實,作為一個公益團體,能夠履行好《條例》中規(guī)定的職責(zé)就已經(jīng)非常不容易了。一個運轉(zhuǎn)良好的業(yè)主委員會,除了有時間參與業(yè)主委員會的工作外,還要求委員們是一群有很高素質(zhì)和專業(yè)知識的業(yè)主。這種要求卻和業(yè)主權(quán)利的獲得途徑(實際上是隨著買房而購買來的權(quán)利)是不相適應(yīng)的。因此,業(yè)主委員會的權(quán)力,在不同業(yè)主委員會委員中肯定會產(chǎn)生不同的結(jié)果。有權(quán)力,就一定有濫用權(quán)力。所以,限制業(yè)主委員會和委員的權(quán)力,把最高權(quán)力交給業(yè)主大會的設(shè)計是充分考慮社區(qū)穩(wěn)定和絕大多數(shù)業(yè)主的利益的。而我作為業(yè)委會的委員,也從來沒有因為自己的公益活動而受到任何阻礙。權(quán)力,是全體業(yè)主的權(quán)力;工作,是公益者的工作。這就是愿意做業(yè)主委員會委員的人士的應(yīng)有心態(tài)。
在第十七條中,《條例》明確規(guī)定“業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力”。這是物業(yè)管理區(qū)域(或者一個社區(qū))長治久安的必要法律保障。一個社區(qū),就是一個小型的社會,而業(yè)主公約,就是這個小型社會的“小憲法”。目前很多糾紛的發(fā)生,都是由于業(yè)主不了解公約,不認可公約,沒簽署公約造成的。從法律上確定了公約的地位,將徹底解決社區(qū)中多數(shù)業(yè)主和少數(shù)業(yè)主之間的糾紛。而這些糾紛,往往反映在物業(yè)管理公司依照公約去限制少數(shù)業(yè)主行為的過程中。表面上看這些是物業(yè)管理糾紛,而實質(zhì)上是業(yè)主之間的糾紛。
《條例》中還有一些關(guān)于業(yè)主大會、業(yè)主委員會和政府有關(guān)部門乃至居民委員會之間關(guān)系的表述。我認為這些表述是適當(dāng)?shù)?,是符合中國國情的,也可以稱作“有中國特色的物業(yè)管理”法律制度。業(yè)主對此沒有必要有抵觸心態(tài)。相信隨著市場經(jīng)濟的逐步完善,業(yè)主的物權(quán)將會得到越來越多的尊重。
以上便是我就有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用,對《條例》的理解和看法。
其實,物業(yè)管理糾紛,很大一部分是來自于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位的處分權(quán)力不清。而《條例》中多處對這個問題進行了規(guī)定。相信隨著《條例》的實施,有關(guān)的糾紛將可以得到妥善的解決,將業(yè)主本來應(yīng)有的公共部位的受益權(quán)回歸業(yè)主,從而以此收益最大限度的沖抵物業(yè)管理費的支出,使業(yè)主獲得應(yīng)有的實惠。
另外就是在前期物業(yè)管理過程中,發(fā)展商對未售出房屋和已售出但未辦理入住的房屋不承擔(dān)或者少承擔(dān)物業(yè)管理費,在目前是一種普遍現(xiàn)象。這實際上是入住的業(yè)主養(yǎng)活了發(fā)展商的物業(yè)。此次《條例》中也在第四十二中條進行了明確的規(guī)定,即“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納”。這將使得前期物業(yè)管理更加公平。
《條例》雖然出臺了,可相關(guān)配套的法規(guī)還需要等待地方立法機構(gòu)的工作。我們?nèi)匀豢梢躁P(guān)注并參與其中的工作,盡一個公民的義務(wù)。對《條例》的普及、宣傳和實踐,也都是我們義不容辭的工作。
“引導(dǎo)業(yè)主了解物業(yè)管理,提醒開發(fā)商重視物業(yè)管理,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范物業(yè)管理,從而實現(xiàn)在良性物業(yè)管理下的物業(yè)保值、社區(qū)穩(wěn)定、社會安定”應(yīng)是我們每個業(yè)委會委員自己給自己的責(zé)任。
學(xué)習(xí)物業(yè)管理條例心得三
一、進一步明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。
業(yè)主大會是為實現(xiàn)對物業(yè)的自我管理,代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益,為了便于多個業(yè)主形成共同意志,保障物業(yè)管理活動的順利開展而組成的自治組織,是物業(yè)管理活動中的最高權(quán)利機構(gòu),對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項做出決定,享有對物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)。省《條例》明確了業(yè)主產(chǎn)權(quán)人在業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)的界定;《條例》規(guī)定,物業(yè)管理的重大事項由業(yè)主大會討論和決定,業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。如有20%以上的業(yè)主提議,即可召開臨時業(yè)主大會。
二、進一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費
物業(yè)管理費的收取,多年以來一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問題之一,主要表現(xiàn)在一是收費難度大。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深,不愿交管理費;還有一些業(yè)主將購房作為一種投資,僅僅為了增值長期閑置,給物業(yè)費的收取帶來困難。二是收費行為不規(guī)范?!稐l例》的頒布實施,使物業(yè)服務(wù)收費維護了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)益。物業(yè)服務(wù)收費區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定?!稐l例》從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā),完善物業(yè)管理服務(wù)標準,引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成;根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量,制定住宅的收費指導(dǎo)價,方便消費者根據(jù)自己的消費水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按國家和浙江省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的規(guī)定協(xié)商確定,隨著我市物業(yè)管理收費等級標準的出臺更規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的服務(wù)收費行為。個別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用的行為,將受到業(yè)主委員會和法律的監(jiān)督。違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
三、規(guī)范了前期物業(yè)管理,明確建、管責(zé)任。
相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的,割不斷的“母、子”關(guān)系,使物業(yè)管理的市場化運作程度不夠,物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營和運作上受到制約,缺少獨立性和經(jīng)營自主性,影響專業(yè)化水平的提高;有些開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計、施工階段遺留下較多的問題,有的工程質(zhì)量低劣,有的配套設(shè)施不完善,有的開發(fā)單位在銷售商品房時虛假承諾,如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任,造成物業(yè)管理先天不足,給后續(xù)的管理工作帶來重大困難。當(dāng)住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題或住區(qū)環(huán)境問題時,由于建設(shè)和管理職責(zé)不清,一些開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉,權(quán)責(zé)不清,會產(chǎn)生很多的混淆,使問題難以解決。為了加強開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接,加強對建設(shè)單位的監(jiān)督,《條例》規(guī)定,建設(shè)單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置7%的物業(yè)管理用房;國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時移交有關(guān)資料;建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同;商品房銷售合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容;業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得處分。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。同時對于違反上述規(guī)定的《條例》制定了一系列的處罰措施,使得房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段應(yīng)聘請物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理,前期物業(yè)服務(wù)所需費用由建設(shè)單位承擔(dān)。這樣,令業(yè)主困惑的開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的“扯皮”難題得以破解。促進了公開、公平、公正的市場競爭機制的形成。
四、住房共用部位維修資金要??顚S?,維修保證金得以規(guī)范
業(yè)主應(yīng)交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價5%的專項維修資金。《條例》規(guī)定,專項維修資金屬業(yè)主所有,專門用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造,不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開發(fā)商關(guān)于維修保證金的使用辦法。
五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會與社區(qū)、街道的關(guān)系。
社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,它的職能大都帶有社會公共性。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體,它的職能主要是民事性的,它與社區(qū)委員會在性質(zhì)、職能、權(quán)利基礎(chǔ)等多個方面,都存在著根本性的差異,但是業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權(quán)益,離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯闹笇?dǎo)和幫助。物業(yè)管理企業(yè),是具有物業(yè)管理資質(zhì),并經(jīng)工商行政部門登記注冊取得營業(yè)執(zhí)照,接受業(yè)主大會的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進行專業(yè)化管理,實行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織,物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會之間是互相依存、相互作用,缺一不可的關(guān)系,是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的高度同一。他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區(qū)建設(shè),尤其在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會、社區(qū)委員會、街道、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的,都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區(qū)委員會的認識,理不順相互關(guān)系,造成諸多物業(yè)管理活動中矛盾。因此,《條例》規(guī)定,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動的新機制,就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)委員會、業(yè)主大會共同努力,只有物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)共進,以物業(yè)管理服務(wù)推動社區(qū)服務(wù)發(fā)展,才能創(chuàng)造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。
六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關(guān)系。
長久以來由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的壟斷地位,往往把服務(wù)與收費無償?shù)剞D(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理企業(yè),造成了由物業(yè)管理企業(yè)來代收代繳費用的不合理現(xiàn)象。而代收代繳費用的過程中,又存在著總表與分表的誤差等因素造成的費用負擔(dān)。按照“誰受益,誰承擔(dān)”的原則,物業(yè)管理企業(yè)自然通過提高收費標準的方法,讓用戶承擔(dān)。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費標準的做法又違反了國家價格法的有關(guān)規(guī)定,屬于亂收費的范疇。這樣就使得這些費用沒有辦法落實,成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負擔(dān)。事實上,業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位之間,是一種合同關(guān)系。作為合同的當(dāng)事人,業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定,來行使合同的權(quán)利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的性質(zhì)看,作為商品的提供者,應(yīng)該按照商品的市場規(guī)律直接提供服務(wù)與收費。向業(yè)主收取相應(yīng)的費用是供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù),物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人,沒有義務(wù)向上述單位支付這些費用,也沒有權(quán)利向業(yè)主收取這些費用。費用收不上來就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交,此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位均向每一個業(yè)主收費,會導(dǎo)致交易成本增高,對當(dāng)事人雙方均無益處。而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人,對物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托,代其向業(yè)主收取相關(guān)費用,可以節(jié)省當(dāng)事人的時間和金錢,提高辦事效率。因此,為了保障業(yè)主的合法權(quán)益,針對目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現(xiàn)象,《條例》按照市場規(guī)律做出了規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個平等的企業(yè)關(guān)系了,有效地解決這一問題,保障了業(yè)主的合法權(quán)益。
七、進一步規(guī)范了住房維修資金制度。
新建商品房由個人出資購買,產(chǎn)權(quán)歸個人所有,原有公有住房也通過房改的辦法,將產(chǎn)權(quán)出售給個人。隨著房屋權(quán)屬逐步向個人化轉(zhuǎn)變,住房產(chǎn)權(quán)多元化格局逐漸形成,居民個人擁有住宅的比例越來越高,住房的維修管理責(zé)任相應(yīng)由國家或單位承擔(dān)轉(zhuǎn)移到由居民個人來承擔(dān)。但是,有的開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的專項維修資金挪做它用,使住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時進行,侵害了業(yè)主的權(quán)益,造成了十分惡劣的影響。同時,由于長期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響,有的業(yè)主對專項維修資金認識不足,不愿意交納專項維修資金,錯誤的認為這無形中增加了其購房費用,把維修資金和購房費用同等對待;有的業(yè)主認為,既然交納了物業(yè)管理費,住宅區(qū)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護就應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)來承擔(dān)。實際上,購房款是一次性交納的購買房屋產(chǎn)權(quán)的費用,物業(yè)管理費是用于住宅區(qū)的日常管理的費用,而專項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規(guī)定,住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金,業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價5%的專項維修資金。同時規(guī)定:專項維修資金屬業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理經(jīng)營用房進行經(jīng)營活動所得收益,也應(yīng)主要用于補充專項維修資金。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的建立,有利于物業(yè)的保值、增值;有利于維護社會穩(wěn)定;更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
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