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      2017年房地產(chǎn)營改增細(xì)則

      時(shí)間: 麗燕945 分享

        2016年5月1日后二手房交易“營改增”政策等,成了市民們關(guān)心的話題。下面我們一起來了解吧!

        2017年房地產(chǎn)營改增最新政策

        “賣房子是不是應(yīng)該趕在5月1日前?”昨日,胡女士在朋友圈里詢問,“營改增之后二手房交易稅費(fèi)是否會(huì)增加?”

        去年,胡女士在渝魯大道附近買了一套100平方米(套內(nèi))的住房,最近二手房中介催她趕緊把房子賣掉。中介告訴她:“5月1日開始,營業(yè)稅改增值稅后,二手房交易稅費(fèi)要增加,現(xiàn)在趁政策空窗期趕緊把房子賣掉。”

        張先生最近也接到中介的電話,勸他趕緊買房,不然稅費(fèi)可能要增加。

        增值稅或再次轉(zhuǎn)嫁給購房者

        目前,在重慶,住房(包括普通住宅和非普通住宅)只要滿了2年(含2年),對(duì)外銷售均免征營業(yè)稅;如果不滿2年,交易時(shí)需要繳納5.5%的營業(yè)稅。

        業(yè)內(nèi)人士表示,在二手房市場中,營業(yè)稅理論上是由二手房的賣家繳納,但在實(shí)際的交易中卻被轉(zhuǎn)嫁給了買房人。營業(yè)稅改增值稅后,增值稅被轉(zhuǎn)嫁給購房人的格局仍然不會(huì)改變。

        個(gè)人二手房交易究竟如何征收增值稅?市國稅局局長李杰日前表示,房地產(chǎn)業(yè)涉及營改增細(xì)則主要有7項(xiàng):一是稅率由3%改為11%,進(jìn)項(xiàng)可以抵扣; 二是土地出 讓金允許從銷售額中減除;三是老項(xiàng)目可選擇按5%的征收率繳納增值稅(老項(xiàng)目是指4月30日以前建設(shè)的項(xiàng)目);四是新建不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目按5%預(yù)征;五是銷售自 建存量房產(chǎn)采用5%征收率,銷售非自建存量房產(chǎn)按差價(jià)的5%繳納增值稅;六是個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房兩年以上免稅,兩年以下按5%征收率;七是不動(dòng)產(chǎn)租賃稅率 11%。

        也就是說,營改增之后,個(gè)人轉(zhuǎn)讓兩年以上的二手房是不需要繳納增值稅的,兩年以下的二手房則按5%征收率。顯然,征收率比之前的營業(yè)稅還低了0.5%。

        買二手房不必等到5月1日后

        中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授朱青解釋,“營改增”并不會(huì)增加普通老百姓的購房負(fù)擔(dān)。知名稅務(wù)專家段文濤撰文指出:營改增后,個(gè)人出售二手房繳納的增值稅與原來的營業(yè)稅將持平或略有下降。

        業(yè)內(nèi)人士表示,我市的房價(jià)增值幅度一直比較平穩(wěn),營改增后仍然會(huì)延續(xù)滿2年的免征的優(yōu)惠政策,對(duì)大多人在買賣二手房時(shí)影響不會(huì)太大,“春交會(huì)期間有各項(xiàng)優(yōu)惠,購房者看準(zhǔn)了就該出手,沒必要刻意等到增值稅實(shí)施后。”

        繼承房產(chǎn)等免征增值稅

        營改增實(shí)施方案明確提出,對(duì)于涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán),試點(diǎn)期間免征增值稅。

        家庭財(cái)產(chǎn)分割包括下列情形:離婚財(cái)產(chǎn)分割;無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

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        納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

        第一條 根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

        第二條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),適用本辦法。

        本辦法所稱取得的不動(dòng)產(chǎn),包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法。

        第三條 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),按照以下規(guī)定繳納增值稅:

        (一)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

        (二)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

        (三)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

        (四)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

        (五)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),適用一般計(jì)稅方法,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

        (六)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn),適用一般計(jì)稅方法,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

        第四條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外,按照以下規(guī)定繳納增值稅:

        (一)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

        (二)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn),以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

        除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人,應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

        第五條 個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房,按照以下規(guī)定繳納增值稅:

        (一)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房,按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

        (二)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房,按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購買住房價(jià)款后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

        個(gè)體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;其他個(gè)人應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

        第六條 其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),區(qū)分以下情形計(jì)算應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款:

        (一)以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的,計(jì)算公式為:

        應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+5%)×5%

        (二)以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的,計(jì)算公式為:

        應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))÷(1+5%)×5%

        第七條 其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),按照本辦法第六條規(guī)定的計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

        第八條 納稅人按規(guī)定從取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的,應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則,不得扣除。

        上述憑證是指:

        (一)稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

        (二)法院判決書、裁定書、調(diào)解書,以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

        (三)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

        第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款,可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減,抵減不完的,結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

        納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額,應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

        第十條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),不能自行開具增值稅發(fā)票的,可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

        第十一條 納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

        第十二條 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的,由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

        納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

        分送:各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局。

        國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司承辦

        辦公廳2016年3月31日印發(fā)

        國家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)

        國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》的公告

        國家稅務(wù)總局制定了《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》,現(xiàn)予以公布,自2016年5月1日起施行。

        特此公告。

        國家稅務(wù)總局

        2016年3月31日

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