不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則與房屋登記辦法差異比較
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》與《房屋登記辦法》差異在哪里，大家知道嗎?下文是小編為大家收集了《細(xì)則》與《房屋登記辦法》差異比較，歡迎閱讀!
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》與《房屋登記辦法》差異比較一
屬地管理與“屬地管理+”
按照《辦法》，房屋登記由所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。而按照《細(xì)則》，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是“屬地管理+”。這個(gè)“+”，體現(xiàn)在分級(jí)管理和協(xié)商辦理及指定辦理上。分級(jí)管理可能造成同一行政區(qū)域內(nèi)登記主體的多元化。受理核發(fā)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)授予不動(dòng)產(chǎn)所在地登記機(jī)構(gòu)登簿的權(quán)限，由不動(dòng)產(chǎn)所在地登記機(jī)構(gòu)在其登記簿上記載。而協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級(jí)行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記的登記機(jī)構(gòu)，在登記完畢并將登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果告知不動(dòng)產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)后，被告知機(jī)構(gòu)亦應(yīng)當(dāng)在相關(guān)的簿冊(cè)中載明該不動(dòng)產(chǎn)所涉的登記機(jī)構(gòu)名稱、登記事項(xiàng)以及原由等。
對(duì)于查詢的規(guī)定
《細(xì)則》 的登記程序中沒(méi)有詢問(wèn)，這并不意味著詢問(wèn)不作為登記的必經(jīng)程序?！段餀?quán)法》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)負(fù)有“就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人”的職責(zé)，故而詢問(wèn)是必需的。對(duì)詢問(wèn)的內(nèi)容，《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)《細(xì)則》都未作詳細(xì)列舉?！掇k法》的相關(guān)內(nèi)容可作參照?！都?xì)則》同樣沒(méi)有具體規(guī)定詢問(wèn)的環(huán)節(jié)及記載方式。考慮到實(shí)際審核的需要，詢問(wèn)可以在受理審核查看查驗(yàn)調(diào)查等環(huán)節(jié)發(fā)生。詢問(wèn)的記載，可以在受理意見(jiàn)、審核意見(jiàn)中注明，也可以根據(jù)需要另設(shè)詢問(wèn)筆錄。
監(jiān)護(hù)和代理
《細(xì)則》對(duì)監(jiān)護(hù)人代理和委托他人代理作了比較詳細(xì)的規(guī)定：一是將適用范圍從“未成年人”擴(kuò)大到“無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人”，更符合法律規(guī)定，更切合實(shí)際;二是明確監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書(shū)、經(jīng)過(guò)公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。“或者其他材料”，意味著不強(qiáng)制要求法院指定或公證。
與《辦法》相比，《細(xì)則》關(guān)于委托面簽和公證的規(guī)定更明晰，更具有可操作性，且未要求涉外委托書(shū)全部認(rèn)證或公證。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》與《房屋登記辦法》差異比較二
公告和異議
相對(duì)于《辦法》“房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告”的原則性規(guī)定，《細(xì)則》的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在五個(gè)方面：其一，公告種類明確，包括征詢異議公告、遺失滅失聲明公告、宣示公告;其二，公告方式明確，包括網(wǎng)站及現(xiàn)場(chǎng)、網(wǎng)站、網(wǎng)站或報(bào)紙;其三，公告的情形明確，包括政府組織的集體土地所有權(quán)登記、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記、依職權(quán)更正登記、依職權(quán)注銷登記、法律行政法規(guī)規(guī)定的其他情形等;其四，公告內(nèi)容明確，征詢異議的公告必須包括自然狀況、權(quán)利狀況、異議提出方式等;其五，公告期限明確，除宣示公告不需要設(shè)定公告期限外，其他公告的公告期不少于15個(gè)工作日。
初始登記與首次登記
《辦法》把房屋等建筑物的第一次登記命名為初始登記，《細(xì)則》把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的第一次登記命名為首次登記。國(guó)有土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，依《物權(quán)法》規(guī)定無(wú)需登記;國(guó)有土地使用權(quán)如果需要初始登記，應(yīng)登記在(有批準(zhǔn)權(quán)的)人民政府名下，當(dāng)然也無(wú)須登記;集體土地所有權(quán)登記在集體經(jīng)濟(jì)組織名下，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。由于土地?quán)屬比較復(fù)雜，因此稱首次登記為妥。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》與《房屋登記辦法》差異比較三
在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記與在建建筑物抵押權(quán)登記
《辦法》對(duì)在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記的規(guī)定比較原則，與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定有很大差異。但《物權(quán)法》《辦法》實(shí)施后，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》并未被廢止，因此原房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)非常謹(jǐn)慎，審查時(shí)常常為出借方是否為銀行、借款用途是否用于后續(xù)工程建設(shè)、擔(dān)保物是在建筑整體還是局部等而困惑。
根據(jù)《細(xì)則》第75條的規(guī)定，在建建筑物抵押權(quán)登記的客體是正在建造尚未辦理所有權(quán)首次登記的房屋等建筑物，并不包括建設(shè)用地使用權(quán);申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)登記，必須同時(shí)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記;在建建筑物必須同時(shí)具備正在建造、尚未辦理所有權(quán)首次登記兩個(gè)條件。
由此，以前困擾登記人的三大難題也得到了答案：其一，在建建筑物抵押的抵押權(quán)人不一定是金融機(jī)構(gòu);其二，擔(dān)保的債權(quán)不一定是為后續(xù)工程建設(shè)籌集資金，也可以為第三人行為提供擔(dān)保;其三，抵押標(biāo)的不限于在建建筑物全體，也可以是其中部分。
關(guān)于更正登記
按照《辦法》，更正登記可依申請(qǐng)人申請(qǐng)啟動(dòng)，或由登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)啟動(dòng)。依申請(qǐng)啟動(dòng)的，需登記的權(quán)利人申請(qǐng)或書(shū)面同意，權(quán)利人不同意更正的，申請(qǐng)人應(yīng)申請(qǐng)異議登記;依職權(quán)更正的，僅限于不涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記錯(cuò)誤情形，涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)通知權(quán)利人辦理更正登記，通知期間暫緩辦理其處分登記申請(qǐng)。
根據(jù)《細(xì)則》第79、80、82條的規(guī)定，可對(duì)更正登記作如下解讀。其一，權(quán)利人、利害關(guān)系人都可以申請(qǐng)更正登記。其二，利害關(guān)系人的范圍沒(méi)有明確，應(yīng)該是指登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利對(duì)其權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生影響的第三人。其三，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)更正申請(qǐng)具有裁決權(quán)，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為確有錯(cuò)誤的，予以更正;認(rèn)為無(wú)誤的不予更正，并書(shū)面告知申請(qǐng)人。申請(qǐng)人不服的，可以起訴或申請(qǐng)行政復(fù)議。其四，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無(wú)法判斷是否有誤，權(quán)利人同意更正的，參照權(quán)利人申請(qǐng)更正辦理;權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。
異議與異議登記
《辦法》認(rèn)為，“異議能(暫時(shí))對(duì)抗登記的物權(quán)，又能阻斷登記申請(qǐng)”。《細(xì)則》第84條的規(guī)定則可以概括為“異議不能對(duì)抗已登記的物權(quán)，異議可以阻斷登記申請(qǐng)”。
《條例》第22條第2款規(guī)定，存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)不予登記。故登簿之前的異議，可以阻斷登記。但是登簿后的登記，發(fā)生物權(quán)效力，就不僅是異議所能對(duì)抗的。處分登記申請(qǐng)人及第三人知悉異議存在并出具自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)面承諾以完成登記，表明不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)盡到了風(fēng)險(xiǎn)提示的告知義務(wù)，申請(qǐng)人在他日的不動(dòng)產(chǎn)登記行政案件中申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償?shù)恼?qǐng)求可能得不到支持;此外，申請(qǐng)人特別是權(quán)利受讓人可能因此而不能成為法律上的善意第三人，并因此可能在今后的確權(quán)訴訟中喪失物權(quán)。
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