廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定新實施細則(2)
第五十八條 業(yè)主委員會應當在任期屆滿前3個月內(nèi)，按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定程序，組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉。
業(yè)主委員會委員任期屆滿后，當屆委員資格自動終止，不得再履行委員職責。
業(yè)主委員會任期屆滿仍未完成換屆選舉的，所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當責令其在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議。逾期仍未組織召開的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可按照首次業(yè)主大會會議的程序組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，籌備組成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或其委托的社區(qū)居民委員會確定;經(jīng)確認前期選舉工作合法的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以在前期選舉工作基礎上繼續(xù)完成換屆選舉。
第五十九條 新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應當將其保管的有關印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理好交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會可以聘請第三方審計機構(gòu)對上一屆業(yè)主委員會任期內(nèi)物業(yè)管理項目的資金使用情況等進行審計。
第六十條 業(yè)主委員會委員、候補委員職務終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他業(yè)主大會的財物移交給業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會應當將其拒不移交的行為予以公告，并可以請求轄區(qū)內(nèi)派出所協(xié)助移交;拒不移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責任。
業(yè)主委員會委員缺員，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過30%但未超過50%的，應當召開業(yè)主大會會議增補;缺員超過50%的，由街道辦事處解散該業(yè)主委員會，組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。
第六十一條 業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應當向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由執(zhí)行秘書或者其他檔案保管人員保管，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當及時協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會委員離任時，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定對離任委員進行財務審計。
第六十二條 業(yè)主委員會委員和專職人員應當定期接受相關業(yè)務培訓。各區(qū)建設行政主管部門每年應當組織開展任職培訓和年度復訓。
培訓可采用政府購買服務或組建講師團等方式。具體工作由市民政部門會同市建設行政主管部門進行指導。
第三章 物業(yè)服務和物業(yè)使用
第一節(jié) 一般規(guī)定
第六十三條 本市物業(yè)項目實行項目經(jīng)理負責制。一個物業(yè)管理項目應當配備一名駐場負責的項目經(jīng)理，項目較小或物業(yè)服務合同另有約定的除外。
10萬平方米以上(含本數(shù))的住宅項目和5萬平方米以上(含本數(shù))的非住宅項目必須由物業(yè)管理師擔任項目經(jīng)理;10萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下非住宅項目必須由持有效物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書者擔任項目經(jīng)理。
物業(yè)項目經(jīng)理在該項目任職期間，應當依法履約、守法盡職。經(jīng)查實存在違反法律法規(guī)和相關規(guī)定的，區(qū)建設行政主管部門應當依法進行監(jiān)管，并在信用系統(tǒng)中計入不良行為記錄;情節(jié)嚴重的，納入向社會公布的警示名單。
第六十四條 非本市注冊物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理經(jīng)營活動的，應當依法到所在地工商部門辦理分支機構(gòu)有關手續(xù)，并提供相關專業(yè)技術(shù)人員和物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書等合法有效證件，到建設行政主管部門辦理相關信息登記。
第六十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當公開物業(yè)服務內(nèi)容與質(zhì)量標準、物業(yè)服務收費標準、日常專項維修資金繳交標準、人員名單及監(jiān)督電話等重要信息，并在物業(yè)區(qū)域顯著位置設置標牌長期公示。
第六十六條 建設單位或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同的，物業(yè)服務企業(yè)應當在30日內(nèi)提交以下資料向項目所在地的區(qū)建設行政主管部門備案。
(一)前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同備案申報表;
(二)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書和業(yè)主委員會備案證明;
(三)前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同;
(四)普通住宅前期物業(yè)項目的中標通知書和價格主管部門備案證明材料;
(五)項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格或崗位證書、勞動合同及社保繳交證明等有關資料。
區(qū)建設行政主管部門負責對所提交資料進行形式審查;資料齊全、符合法定形式的，區(qū)建設行政主管部門應當在10個工作日內(nèi)予以備案。
合同主體、收費標準、合同期限等實質(zhì)性條款發(fā)生變更的，應當在變更之日起30日內(nèi)向原備案部門進行變更備案。
第六十七條 建設單位應當按照下列標準配置物業(yè)管理用房：
(一)建設面積10萬平方米以下的，按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于50平方米;
(二)建筑面積超過10萬平方米的，超過部分按照千分之二配置，但最高不超過1000平方米。
物業(yè)管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電等基本使用功能，并在建設工程規(guī)劃許可證中明確。
第六十八條 物業(yè)管理用房歸全體業(yè)主所有，作為業(yè)主委員會辦公用房、物業(yè)服務處辦公用房、門衛(wèi)值班用房等;不包括設施設備用房、架空層和建設單位出售時承諾歸全體業(yè)主所有的活動用房或健身用房等。
未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第六十九條 建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成對物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。承接查驗中發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設備和共用設施不符合規(guī)定或約定要求的，建設單位應當整改，并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。
第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照房屋權(quán)屬證書載明的用途用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經(jīng)國土房產(chǎn)等有關部門批準，并將依法辦理相關手續(xù)的情況書面告知物業(yè)服務企業(yè)。
住宅物業(yè)經(jīng)合法手續(xù)改作商業(yè)使用的，物業(yè)公共服務費收取標準可按物業(yè)服務合同約定進行調(diào)整。
第七十一條 政府有關部門或公共服務單位、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居民委員會應當支持物業(yè)服務工作，不得干預物業(yè)服務企業(yè)的正常經(jīng)營和服務活動，不得亂攤派、亂收費;不得向物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)嫁公共管理、公共服務或社區(qū)服務的有關職責。
第七十二條 區(qū)建設行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)應急服務企業(yè)預選庫。有下列情況之一的，可以由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織，以抽簽形式在應急服務企業(yè)預選庫中選取一家物業(yè)服務企業(yè)提供應急服務：
(一)合同期未滿，物業(yè)服務企業(yè)突然退出，出現(xiàn)管理真空的;
(二)合同期滿后，物業(yè)服務企業(yè)退出，尚未成立業(yè)主委員會的;
(三)原物業(yè)服務企業(yè)退出后，業(yè)主委員會同意選用應急服務企業(yè)的。
應急服務合同的期限由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)與物業(yè)服務企業(yè)具體約定;內(nèi)容、標準和收費可參照物業(yè)服務最基本標準執(zhí)行，物業(yè)公共服務等費用由業(yè)主承擔。
第七十三條 物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)服務從業(yè)人員、業(yè)主委員會專職人員違反法規(guī)規(guī)定和行業(yè)規(guī)范、侵害業(yè)主合法權(quán)益的具體行為，應當建立信用信息檔案。市建設行政主管部門應當遵循客觀、公正、公開、公平的原則，制定全市統(tǒng)一的信用記錄生成、信息采集錄入、監(jiān)管綜合評價、評價結(jié)果披露和后續(xù)差異監(jiān)管等具體規(guī)則。
第七十四條 聘請物業(yè)服務企業(yè)提供服務的住宅小區(qū)，市建設行政主管部門應當以業(yè)主評價為主要依據(jù)，遵循公開透明、科學合理、以區(qū)為主、屬地管理的原則，采取物業(yè)服務企業(yè)自查自評和業(yè)主滿意度評價相結(jié)合的方式，建立物業(yè)服務質(zhì)量考評及監(jiān)督檢查機制，由區(qū)建設行政主管部門負責轄區(qū)工作的組織實施。
具體組織實施工作可以由市、區(qū)建設行政主管部門通過購買服務等方式組織市物業(yè)管理協(xié)會或有關社會組織開展。
第七十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)國務院《保安服務管理條例》的有關規(guī)定開展保安服務。
第二節(jié) 前期物業(yè)服務
第七十六條 前期住宅物業(yè)的建設單位，應當通過市或區(qū)工程交易中心采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，并將招投標情況報區(qū)建設行政主管部門備案。投標人少于3個或者總建筑面積在2萬平方米以下的住宅小區(qū)及總建筑面積在1萬平方米以下的高層住宅，經(jīng)所在區(qū)建設行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
第七十七條 建設單位應當在與物業(yè)服務企業(yè)辦理承接物業(yè)管理手續(xù)20日之前，向物業(yè)服務企業(yè)移交項目竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料及設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料和物業(yè)服務用房，并接受街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督。
完成物業(yè)承接查驗工作30日內(nèi)，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將驗收情況告知所在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示30日以上。
第七十八條 建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定前期物業(yè)管理期間的物業(yè)經(jīng)營性收益使用或管理事項;物業(yè)服務企業(yè)應當按照經(jīng)營項目單獨列賬，并且每半年將收入和支出的情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示10日以上。
第七十九條 前期物業(yè)服務合同約定期限屆滿，業(yè)主大會沒有成立或者業(yè)主大會未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，而全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)及業(yè)主所持有的投票權(quán)半數(shù)以下業(yè)主沒有明確表示異議的，物業(yè)服務合同期限可以延期至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。
第八十條 業(yè)主應當按房屋交付期限屆滿之日起次月起按時足額繳納物業(yè)公共服務費。
房屋交付，是指業(yè)主收到房屋交付通知并辦理完相應手續(xù)。業(yè)主收到書面房屋交付通知的限定期限未辦理相應手續(xù)，經(jīng)書面催告仍逾期未辦理房屋交付手續(xù)的，視為已交付。房屋交付通知應當符合法律法規(guī)規(guī)范和合同約定。
第三節(jié) 物業(yè)服務
第八十一條 物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)應當按項目獨立設賬，按物業(yè)服務合同約定代為支出。
物業(yè)服務收入應當為按照物業(yè)服務合同約定的比例或者數(shù)額提取的酬金。
實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當每年公布物業(yè)服務資金年度預決算，每半年至少公布物業(yè)服務資金收支情況一次。業(yè)主委員會可根據(jù)需要，聘請會計師事務所對物業(yè)服務資金年度預決算和收支情況進行審計，并將審計結(jié)果向全體業(yè)主公告。
對于業(yè)主委員會履職良好且其組成人員素質(zhì)較高的物業(yè)項目，鼓勵實行酬金制方式。
第八十二條 物業(yè)服務合同期限屆滿前60日，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿60日前書面告知業(yè)主委員會、區(qū)建設行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
物業(yè)服務合同未到期，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商解除物業(yè)服務合同的，應當報告街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和區(qū)建設行政主管部門后，并提前30日告知全體業(yè)主。
第八十三條 有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權(quán)債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕移交或者退出：
(一)物業(yè)服務合同依法、依約解除或終止的;
(二)生效的人民法院判決或仲裁裁定物業(yè)服務企業(yè)應當退出的;
(三)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)被依法吊銷，且重新申請核定資質(zhì)未獲批準的;
(四)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。
第八十四條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，應當與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)公共服務費及其他相關費用。
第八十五條 業(yè)主大會選聘未依法取得資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當責令業(yè)主大會和業(yè)主委員會限期改正，同時提請區(qū)建設行政主管部門依法查處未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的企業(yè)。
第四節(jié) 物業(yè)使用與維護
第八十六條 業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和(臨時)管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。確需改變的，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，并依法向有關主管部門辦理相關手續(xù)。
第八十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。
業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議的，物業(yè)服務企業(yè)可以限制施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主、使用人應當予以配合。
第八十八條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的養(yǎng)護、維修、更新由業(yè)主負責，所需費用由業(yè)主本人承擔。
物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設施設備的管理、維護、更新和管理責任，由有關業(yè)主共同承擔。
物業(yè)共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當承擔修復的費用并承擔賠償責任。
第八十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當健全物業(yè)共用部位、共用設施設備的管理維護制度，按照合同約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、維護，并做好記錄。
電梯、壓力容器等特種設備和自動消防設施，業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)物業(yè)服務合同約定委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)，并明確各方的安全管理責任。
物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用的部分設施、設備進行維修、管理時，相關業(yè)主和物業(yè)使用人應當給予配合。
第九十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等服務單位應當向下列最終用戶收取有關費用。
(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取;
(二)物業(yè)管理企業(yè)使用的向物業(yè)管理企業(yè)收取;
(三)公共使用的由業(yè)主分攤，按照合同約定收取。
物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定代收代付公共水電費前，應當將分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢(梯)向業(yè)主公示7日;經(jīng)公示無異議的，應當將水電分攤情況抄送供水、供電等有關服務單位。
未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位不得要求物業(yè)服務企業(yè)代收代付有關費用，不得向物業(yè)服務企業(yè)扣收應當由業(yè)主承擔的有關費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收而停止提供服務。
第九十一條 物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位委托代收有關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費。物業(yè)服務企業(yè)應當將實際代收的費用及欠費清單及時繳交委托單位。
對未及時繳交水費、電費等費用的業(yè)主，相關單位應當根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)提供的清單直接向欠費業(yè)主催收，并可針對欠費業(yè)主采取合同約定或法律許可的催收措施，但不得以部分業(yè)主欠費為由停止小區(qū)整體的供水、供電等。
第九十二條 供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任，承擔分戶計量表和分戶計量表前管線、設施設備的維修養(yǎng)護責任。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位進行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備施工、維護和養(yǎng)護時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應積極配合，不得向有關單位收取不合理費用，阻擾相關管線和設施設備施工、維護、養(yǎng)護等。
第九十三條 業(yè)主應當按照合同約定及有關規(guī)定，按時繳納物業(yè)公共服務費、專項維修資金等各項費用。不得以下列理由拒交物業(yè)公共服務費：
(一)尚未入住或房屋空置;
(二)個人未與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同;
(三)房屋質(zhì)量存在問題或?qū)ι鐓^(qū)大環(huán)境不滿意;
(四)其他部分業(yè)主不交費;
(五)其他物業(yè)使用人對本人造成生活影響或相關損失;
(六)對物業(yè)服務質(zhì)量不滿。
第九十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道、消防施救場地和人員疏散通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
業(yè)主對機動車輛有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
第四章 專項維修資金
第九十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應當設立專項維修資金。
由一個獨立產(chǎn)權(quán)單位申請變更為兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應當及時補充設立專項維修資金。市房屋權(quán)屬登記機構(gòu)在辦理該物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，應該告知申請人及時補充設立專項維修資金，并將相關信息和資料抄送市建設行政主管部門。
第九十六條 專項維修資金實行專戶存撥、業(yè)主決策、區(qū)級核實、市級復核的管理與使用原則，用于物業(yè)共用部位或共用設施設備在保修期滿后的維修、更新和改造。
建設行政主管部門可聘請第三方審計機構(gòu)對物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金繳存、使用情況進行審計，并依法對違法違規(guī)行為進行處理。
專項維修資金管理工作經(jīng)費納入主管部門預算。
第九十七條 專項維修資金包括首期專項維修資金和日常專項維修資金。
首期專項維修資金主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共用部位、全體(或部分)業(yè)主共用設施設備的維修、更新和改造，其費用支出以有關合同及造價咨詢機構(gòu)審定金額為準。
日常專項維修資金主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單幢建筑物的全體業(yè)主或部分業(yè)主共用部位、共用設施設備的日常維修、更新和改造以及必須由專業(yè)維護保養(yǎng)機構(gòu)負責實施的維護保養(yǎng)，其費用支出以有關合同及其支付憑證為準。
土建、消防、電梯等專項維修改造工程需由具有相應資質(zhì)的企業(yè)負責實施。
第九十八條 住宅前期物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常專項維修資金實行政府指導價。業(yè)主大會成立后的日常專項維修資金實行市場調(diào)節(jié)價，其收費標準經(jīng)業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會決定調(diào)整的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢(梯)公示10日以上;公示時可以在顯著位置或以醒目方式要求業(yè)主有反對意見的提供書面意見;提出反對意見的業(yè)主不超過三分之一的，即視為多數(shù)業(yè)主同意。
第九十九條 業(yè)主委員會應當按照規(guī)定將日常專項維修資金存入市建設行政主管部門開立的專項維修資金專戶。經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意并建立相應管理機制后，可以對日常專項維修資金采用業(yè)主自主管理的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責日常專項維修資金的管理。
決定自行管理日常專項維修資金的，業(yè)主大會及業(yè)主委員會應當在專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。
第一百條 使用專項維修資金維修、更新和改造物業(yè)共用部位、共用設施設備的，應當經(jīng)該物業(yè)建筑面積三分之二以上的受益業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的受益業(yè)主同意，并由該共有部分受益業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例承擔費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，涉及尚未出售之物業(yè)的，建設單位應當按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分總面積的比例分攤相應費用。
第一百零一條 專項維修資金由業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員負責使用核銷，并實行第三方審價制度。
已成立業(yè)主委員會且在有效期內(nèi)的，業(yè)主委員會應當對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)專項維修資金使用的方案、使用金額、業(yè)主的書面簽名等事項進行審核確認;沒有業(yè)主委員會或業(yè)主委員會不在有效期內(nèi)的，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會代為確認。
第一百零二條 有下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照緊急維修程序使用專項維修資金：
(一)屋頂、外墻出現(xiàn)嚴重滲漏的;
(二)電梯出現(xiàn)故障，特種設備管理部門要求對電梯進行維修、更新、改造的;
(三)高層住宅水泵等二次供水設施出現(xiàn)故障，不能正常供水的;
(四)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或存在脫落危險的;
(五)共用給排水設施因坍塌、堵塞、爆裂、脫落等，不能正常使用的;
(六)消防設施出現(xiàn)故障，公安機關消防機構(gòu)下達消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的;
化糞池坍塌溢出、地下管道爆裂、供配電設施損壞等特別緊急的突發(fā)情況，可以邊施工邊提交申請或施工后再提交相關材料申請。工程造價超過審價標準的，維修費用以審價機構(gòu)出具的審定金額進行支付。
緊急維修的實施方案應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)宣傳欄、梯道口等顯著位置公示5日以上，并經(jīng)業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會書面確認后，按照有關規(guī)定組織實施。
第一百零三條 專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，業(yè)主大會應當在3個月內(nèi)續(xù)籌，續(xù)籌后的資金應當不低于首期專項維修資金數(shù)額。
專項維修資金續(xù)籌的方式、金額等具體事項由業(yè)主大會決定，并由業(yè)主委員會負責組織實施。尚未成立業(yè)主大會的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)組織實施;未實施物業(yè)管理的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導監(jiān)督社區(qū)居民委員會組織實施。未按時足額續(xù)籌的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)應當以書面方式督促限期續(xù)籌;逾期仍未足額續(xù)籌的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)采取公布欠繳業(yè)主名單等方式催交，并及時將業(yè)主未續(xù)籌情況報送土地房產(chǎn)主管部門，供利害關系人查詢。
第一百零四條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，該房屋分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。
房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，建設單位或業(yè)主應當出具該房屋交易前首期專項維修資金、日常專項維修資金均足額繳交或續(xù)籌的證明材料，房屋權(quán)屬登記機構(gòu)方可辦理相關手續(xù)。
第一百零五條 原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域前，應當與業(yè)主委員會核對并清算日常專項維修資金及公共收益的收支情況。
第一百零六條 專項維修資金的具體管理辦法由市建設行政主管部門制定。
第五章 監(jiān)督與責任
第一百零七條 建設單位違反本細則第二十二條規(guī)定的，區(qū)或市建設行政主管部門應當先提醒或責令其足額繳納完畢并獲得有效憑證，再予以辦理竣工驗收備案。
建設單位拒不改正的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以將相關不良行為，記入誠信檔案，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并抄報區(qū)建設行政主管部門。情節(jié)嚴重的，區(qū)建設行政主管部門應當列入向社會公布的警示名單。
第一百零八條 業(yè)主委員會委員有第五十三條情形之一的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議罷免委員的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在收到申請之后10日內(nèi)，應當書面通知業(yè)主委員會在30日內(nèi)召開業(yè)主大會，對是否做出罷免做出表決決定。業(yè)主委員會未按照規(guī)定時限組織召開的，可由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織召開。
第一百零九條 物業(yè)服務企業(yè)違反本細則第八十三條規(guī)定的，區(qū)建設行政主管部門應當根據(jù)《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》第四十五條的規(guī)定依法予以處理。
市物業(yè)管理協(xié)會可以對物業(yè)服務企業(yè)及其主要負責人和直接責任人，予以警示或業(yè)內(nèi)通報;拒不執(zhí)行相關行政處罰、處理決定的，還可以予以業(yè)內(nèi)通報或公開譴責。
第一百一十條 上一屆業(yè)主委員會違反第五十九條規(guī)定，拒不將其保管的有關印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會并辦理好交接手續(xù)的，經(jīng)新一屆業(yè)主委員會請求，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當提請區(qū)建設行政主管部門依法予以處理。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)還應當將負有責任的上一屆或本屆業(yè)主委員會委員或?qū)Ｂ毴藛T作為不良行為，記入誠信檔案，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并抄報區(qū)建設行政主管部門。情節(jié)嚴重的，區(qū)建設行政主管部門應當列入向社會公布的警示名單。
拒不移交的行為給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以依法追究其法律責任。
第一百一十一條 業(yè)主大會或業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)予以責令限期改正或者予以撤銷，也可以請求人民法院予以撤銷。
第一百一十二條 業(yè)主委員會委員、候補委員和專職工作人員違反第五十二條情形的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當責令其限期改正。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)還應當將業(yè)主委員會委員或?qū)Ｂ毴藛T的相關不良行為，記入誠信檔案，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并抄報區(qū)建設行政主管部門。情節(jié)嚴重的，區(qū)建設行政主管部門應當列入向社會公布的警示名單。
第一百一十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)責令其限期改正;逾期仍不改正的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當撤銷業(yè)主大會作出的違反法律法規(guī)的決定，并通告全體業(yè)主。
第一百一十四條 物業(yè)項目經(jīng)理違反法律法規(guī)和相關規(guī)定的，區(qū)建設行政主管部門應當依法予以查處，并作為不良行為記入誠信檔案;情節(jié)嚴重的，應當列入向社會公布的警示名單。
第一百一十五條 物業(yè)服務企業(yè)及相關從業(yè)人員、業(yè)主委員會委員及專職工作人員有違反物業(yè)管理有關法律法規(guī)規(guī)定的，應當作為不良行為記入誠信檔案
第一百一十六條 物業(yè)服務企業(yè)違反本細則第六十四條規(guī)定，未及時辦理物業(yè)服務企業(yè)信息登記手續(xù)的，由市建設行政部門責令其限期改正，并作為不良行為，記入誠信檔案;逾期仍未改正的，列入向社會公布的警示名單。
第一百一十七條 建設行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和其他有關主管部門的工作人員在工作中有挪用專項維修資金行為，或者利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監(jiān)察機關依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
其他國家機關工作人員不依法履行物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理職責，或者對投訴的違法違規(guī)行為不予及時調(diào)查、處理并將結(jié)果及時答復投訴人而造成惡劣影響的，由監(jiān)察機關依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百一十八條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會違反本細則有關規(guī)定，不及時移交相關資料和財物，或者不按照約定退出物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)建設行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)依法處理后仍拒不改正的，由相關部門提請公安機關對直接責任人員依照《中華人民共和國治安管理處罰法》第二十三條規(guī)定予以處罰。
第六章 附則
第一百一十九條 已交付使用、配套設施不全或小區(qū)環(huán)境較差的老舊住宅區(qū)，由所在區(qū)人民政府組織街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)進行改造整治，改造整治完成后符合專業(yè)化管理條件的，按照本細則執(zhí)行。
第一百二十條 保障性住房的專項維修資金使用等物業(yè)管理工作按照本市保障性住房的有關規(guī)定執(zhí)行。
第一百二十一條 執(zhí)法部門要加強物業(yè)管理區(qū)域違法違規(guī)行為的執(zhí)法。關于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具體違法行為的認定標準和處理辦法，由市城市管理行政執(zhí)法局另行制定。
第一百二十二條 探索建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定須由業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策。
第一百二十三條 本實施細則由市建設行政主管部門負責解釋。
第一百二十四條 本實施細則自2015年 月 日起施行。
物業(yè)管理針對性的專項服務
是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。
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?、谏虡I(yè)服務類;
③文化、教育、衛(wèi)生、體育類;
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⑤經(jīng)紀代理中介服務;
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