領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理工作會議講話
物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境、優(yōu)化城市基礎(chǔ)配套、構(gòu)建和諧社區(qū)的重要內(nèi)容,也是當(dāng)前廣大居民十分關(guān)注的一個熱點問題,直接關(guān)系群眾的日常生活和社會穩(wěn)定,下面就是學(xué)習(xí)啦小編給大家整理的領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理工作會議講話,僅供參考。
領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理工作會議講話(一)
同志們:
縣委十四屆八次全委(擴大)會議確定,把加快建設(shè)科學(xué)發(fā)展示范縣作為統(tǒng)領(lǐng)今后全縣經(jīng)濟社會發(fā)展的主題。今天,縣委、縣政府決定召開全縣物業(yè)管理工作現(xiàn)場會議,主要目的是認(rèn)真分析我縣物業(yè)管理工作中存在的矛盾和問題,動員社會各方面力量,把創(chuàng)建滿意物業(yè)管理,構(gòu)筑和諧文明小區(qū)作為建設(shè)科學(xué)發(fā)展示范縣的一項基礎(chǔ)基礎(chǔ)性、民生性和長期性的工作來抓,努力使群眾對我縣物業(yè)管理工作的滿意度有較大幅度提升。會前,我們現(xiàn)場觀摩學(xué)習(xí)了華汭物業(yè)管理公司、新世紀(jì)物業(yè)管理公司**分公司、商務(wù)局家屬樓三個物管企業(yè)和居民住宅小區(qū)在加強物業(yè)管理,創(chuàng)辦市民滿意物業(yè)方面的成功經(jīng)驗和做法。剛才,公用事業(yè)管理局史局長匯報了我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀和關(guān)于下一步工作的意見,講得很好,希望大家認(rèn)真抓好貫徹落實。下面,我講四個方面的意見:
一、統(tǒng)一思想,充分認(rèn)識加強物業(yè)管理工作的重要性
物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境、優(yōu)化城市基礎(chǔ)配套、構(gòu)建和諧社區(qū)的重要內(nèi)容,也是當(dāng)前廣大居民十分關(guān)注的一個熱點問題,直接關(guān)系群眾的日常生活和社會穩(wěn)定,是事關(guān)全縣轉(zhuǎn)型發(fā)展、科學(xué)發(fā)展的“大事”。因此,我們要站在落實科學(xué)發(fā)展觀和維護最廣大人民群眾根本利益的高度,充分認(rèn)識規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的重要意義。
第一、加強物業(yè)管理是履行政府職能的具體體現(xiàn)。小康不小康,首先看住房,提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會的重要任務(wù),也是政府履行職能的重要內(nèi)容。目前,我縣城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺的問題已初步得到緩解,隨著廉租房建設(shè)力度的不斷加大,城鎮(zhèn)困難居民的住房問題也有望在很快的時間內(nèi)得到較好地解決。時下,廣大群眾在住房矛盾和問題已經(jīng)由單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變,對政府部門在住房保障方面提供的服務(wù)提出了更高的要求,因此,我們要積極適應(yīng)這一新形式的變化,全面細(xì)致地把房屋及其設(shè)施設(shè)備維修、綠化養(yǎng)護、環(huán)衛(wèi)保潔、治安防范、社區(qū)服務(wù)等物業(yè)管理工作做到位,切實解決群眾的后顧之憂,才能充分體現(xiàn)關(guān)注民生、以人為本的要求,才能更好地履行政府職能。
第二、加強物業(yè)管理是提升城市品位的客觀需要。三分建設(shè),七分管理。城市規(guī)模的擴張和品位的提高,既要靠高起點的規(guī)劃和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè),更要靠高水平的管理。物業(yè)管理承擔(dān)著服務(wù)群眾、維持秩序、管理設(shè)施的重要任務(wù),是城市管理的基礎(chǔ)。物業(yè)管理質(zhì)量的高低直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象。爭創(chuàng)“國家級園林縣城”、“全國衛(wèi)生縣城”和“全省環(huán)保模范縣城”,實現(xiàn)“生態(tài)文化山城,綠色能源之都”的奮斗目標(biāo),首先需要通過規(guī)范的物業(yè)管理,形成美、潔、亮、綠、暢的城市形象,建成文明和諧的社區(qū),增強城市的活力和魅力來實現(xiàn)。一個小區(qū)建好了,管好了,就是一片風(fēng)景,就會形成強大的示范帶動作用,進而推動全縣面上創(chuàng)建活動的開展。
第三、加強物業(yè)管理是促進社區(qū)和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容。住宅小區(qū)是城市的細(xì)胞,和諧社區(qū)建設(shè)是建設(shè)社會主義和諧社會最重要的一環(huán)。隨著我縣的經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型發(fā)展,社區(qū)建設(shè)越來越受到社會各界的關(guān)注,成為城市管理的基礎(chǔ)性工作,物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分,通過規(guī)范的物業(yè)管理,可推進物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,有利于創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境。近年來,我縣物業(yè)管理企業(yè)配合有關(guān)部門和社區(qū),積極開展文化體育活動,豐富了居民的業(yè)余生活,對促進居民的身心健康,形成鄰里之間和諧的關(guān)系和良好的社會風(fēng)尚,加快建設(shè)小康和諧魅力新**產(chǎn)生了積極的促進作用。同時,健全的物業(yè)管理對于維護社區(qū)穩(wěn)定具有積極的促進作用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過配備安防人員、增加物防技防設(shè)施等途徑,不僅在防止偷盜等常規(guī)案件上發(fā)揮了主要作用,而且在矛盾糾紛排查、預(yù)防刑事犯罪、遏制處置突發(fā)事件等方面也起到了重要作用。
二、正視困難,切實增強我縣物業(yè)管理工作的緊迫性
近年來,我縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)從無到有,物業(yè)行業(yè)從小變大,物業(yè)市場開始初步形成。目前,縣城共有成片住宅小區(qū)13個,住宅樓房215棟,房屋建筑面積58萬平方米,居住人口2.1萬人,人均居住面積28平方米。具有獨立的法人資格和物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)4家。其中:具有三級資質(zhì)的企業(yè)3家,四級資質(zhì)的1 家,注冊資金450多萬元,從業(yè)人員約100人,服務(wù)住宅樓房48棟20萬平方米。從整體上看,在全縣物業(yè)管理工作在總體法制環(huán)境、政策環(huán)境和居民消費意識都不成熟的條件下,行政主管部門充分發(fā)揮作用,大膽探索,積極創(chuàng)新,在加強物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理,指導(dǎo)建立業(yè)主委員會、推行物業(yè)項目招投標(biāo)、制定行業(yè)發(fā)展政策等方面做了大量工作??h域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為居民群眾安居樂業(yè)、構(gòu)建和諧家園、創(chuàng)建良好人居環(huán)境、維護社會安定等方面做出了艱辛的努力,得到了社會各界的初步認(rèn)可。
在肯定成績的同時,我們必須看到,目前全縣物業(yè)管理工作中仍然存在許多亟需加強和改進的問題,管理的質(zhì)量和效果與廣大人民群眾的愿望和要求還有相當(dāng)大的差距:
一是小區(qū)構(gòu)成復(fù)雜,管理混亂。在縣城范圍內(nèi),既有開發(fā)商建設(shè)的住宅小區(qū),又有政府有關(guān)部門投資修建的居民點,還有單位自建的職工住宅樓,皇甫小區(qū)、心晴花園等少數(shù)小區(qū)實行物業(yè)管理,西關(guān)居民點、國土小區(qū)、財稅小區(qū)等由街道辦安排公益性崗位人員進行簡單的衛(wèi)生保潔,分布在各單位機關(guān)院內(nèi)的自建房均由各單位自行管理。多數(shù)住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)沒有資質(zhì),物業(yè)管理由開發(fā)商自建自管,與業(yè)主之間也沒有任何協(xié)議,沒有組建業(yè)主委員會,沒有召開過業(yè)主大會,廣大業(yè)主的權(quán)利沒有充分發(fā)揮和保障。
二是建管銜接不配套。一些老小區(qū)規(guī)劃起點低,設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不高,配套設(shè)施不健全,設(shè)施設(shè)備陳舊、老化、破損嚴(yán)重,住宅小區(qū)綠地被占,違法建設(shè),下水道堵塞、供水壓力不足等問題比較突出,小區(qū)建設(shè)相對滯后。部分新住宅開發(fā)小區(qū),在建成后竣工驗收等環(huán)節(jié)不到位,水、電、暖等方面存在的問題,往往在居民入住后陸續(xù)顯露出來,進而給物業(yè)管理造成一定難度。
三是維修基金籌集不到位,管理不夠透明。個別開發(fā)商沒有按規(guī)定預(yù)留維修基金,有的即便建立了維修資金,開支任由開發(fā)商或物業(yè)公司,或被挪作他用,給房屋的維修、改造帶來很大困難,后續(xù)維修沒有保障,最終影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。
四是服務(wù)管理不到位。絕大多數(shù)物業(yè)管理工作仍處在簡單的、低標(biāo)準(zhǔn)、低層次的服務(wù)上,物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平低,收取管理費用后,服務(wù)僅停留在初始化的清掃保潔上,其服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主全方位、深層次的服務(wù)需要相距甚遠(yuǎn)。一些物業(yè)管理人員服務(wù)能力不高,沒有擺正自己的位置,認(rèn)為自己是“管理者”,有損害業(yè)主利益的行為,導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)整體評價不高,引發(fā)了物業(yè)公司與業(yè)主之間的對立和矛盾。
五是缺少工作合力。目前,我縣住宅小區(qū)管理工作涉及多個部門,應(yīng)該講在管理中出現(xiàn)的每一個問題都應(yīng)有一個責(zé)任單位落實和解決。但是,在具體管理工作中,相關(guān)單位工作責(zé)任還沒有完全到位,對群眾反映的問題,沒有采取相應(yīng)的監(jiān)管措施,有的甚至聽之任之,充耳不聞,居民生活中的一些“急、難、愁、憂”問題沒有得到及時解決,影響了政府在人民群眾中的形象。
三、強化措施,全面推進我縣物業(yè)管理向規(guī)范化方向邁進
政府物業(yè)管理的職責(zé)和主要任務(wù)是規(guī)范物業(yè)行業(yè)各方主體的行為,培育發(fā)展物業(yè)服務(wù)市場。因此,一方面行業(yè)管理部門要建章立制,依法行政;另一方面要綜合運用經(jīng)濟的、行政的手段支持發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè),使物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強,著力構(gòu)建政府實施監(jiān)督管理、房產(chǎn)企業(yè)和建房單位承擔(dān)責(zé)任、小區(qū)業(yè)主自治的物業(yè)管理工作格局。縣委十四屆八次全委(擴大)會議提出,要把**建設(shè)成為歷史文化燦爛、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)、適宜居住創(chuàng)業(yè)、獨具特色魅力的城市。實現(xiàn)這一目標(biāo),規(guī)范物業(yè)管理顯得尤為重要。當(dāng)前及今后一個時期,全縣物業(yè)管理要重點做好以下五個方面的工作:
1、狠抓源頭,做好新建住宅物業(yè)管理的提標(biāo)工作。新建住宅小區(qū)必須全面推行物業(yè)管理,要將物業(yè)管理從項目方案設(shè)計階段統(tǒng)籌考慮,納入規(guī)劃,推行新建住宅物業(yè)交付備案制度。一是住宅開發(fā)項目各種配套用房和設(shè)施必須足額配備。在規(guī)劃設(shè)計階段,要由規(guī)劃管理部門負(fù)責(zé)把關(guān),必須確保按國家的標(biāo)準(zhǔn)將社區(qū)黨組織、居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、管理用房、經(jīng)營用房納入規(guī)劃,并足額配備停車、環(huán)衛(wèi)、綠化、治安等設(shè)施設(shè)備。在物業(yè)交付使用時,要實行綜合驗收并備案,確保按批準(zhǔn)的規(guī)劃建成。二是建設(shè)開發(fā)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》,在物業(yè)交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的同時,要足額撥付物業(yè)維修及前期費用。三是要給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的經(jīng)營性資產(chǎn),提供物業(yè)服務(wù)保障,允許其將經(jīng)營所得用于彌補物業(yè)服務(wù)收費的不足。
2、突出重點,做好舊住宅物業(yè)管理普及工作。舊住宅小區(qū)是推行物業(yè)管理的難點,也是我們工作的重點。要把舊住宅區(qū)綜合整治、推行物業(yè)管理作為改善民生的大事抓緊抓好,想方設(shè)法籌措資金,維修改造物業(yè)設(shè)施,規(guī)范管理行為。我們鼓勵企業(yè)、業(yè)主、社會各屆共同籌資,來治理自己的家園。在全縣舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理普及上,可以在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上,聘請新世紀(jì)物業(yè)公司等一些具備優(yōu)良資質(zhì)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)要樹立長遠(yuǎn)發(fā)展的理念,舍得投資,舍得花錢,先服務(wù)后收益,以超前的眼光積極進軍舊住宅小區(qū),拓展自己的物業(yè)市場。對一些無開發(fā)主體,物業(yè)管理問題比較突出的舊住宅小區(qū),街道辦事處和公用局要共同協(xié)商,深入住戶,宣傳動員,切實制定一些物業(yè)管理規(guī)范,積極推動物業(yè)管理由自主管理向委托管理、專業(yè)管理過渡,消除管理盲點。
3、多管齊下,推動物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生命線,業(yè)主花錢買物業(yè)服務(wù),當(dāng)然是要買質(zhì)量好的服務(wù),企業(yè)必須樹立質(zhì)量優(yōu)先的理念,采取切實可行的方式方法,提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。對于不合格或存在經(jīng)營不規(guī)范,物業(yè)服務(wù)無保證,侵害業(yè)主利益等行為的企業(yè),尤其是管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主投訴多的物業(yè)企業(yè),不但要給予處罰還要視情節(jié)及時清理出物業(yè)市場,促進物業(yè)管理服務(wù)的健康有序發(fā)展。一是要廣泛開展物業(yè)管理等級創(chuàng)建工作,加快推進住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理,促進物業(yè)維護、社區(qū)秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)走向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化軌道,長久保持住宅小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善和秩序良好,有效提升居民的生活質(zhì)量和城市品位。要根據(jù)實際情況認(rèn)真組織開展物業(yè)服務(wù)競賽評比活動,營造你追我趕的創(chuàng)建氛圍,進而推動物業(yè)服務(wù)工作健康發(fā)展。二是要全面搞好物業(yè)小區(qū)服務(wù)等級評定??h上將出臺《**縣普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(試行)》,各物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須對照標(biāo)準(zhǔn),對所服務(wù)的小區(qū)申報確認(rèn)等級,實行菜單式、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),讓廣大業(yè)主明明白白消費,使物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)透明、公開、公正。三是要加大宣傳力度,提高全社會對物業(yè)管理的認(rèn)識。要認(rèn)真學(xué)習(xí)、宣傳《物業(yè)管理條例》以及省、市有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī),通過宣傳和法制教育,使廣大業(yè)主都能增強維權(quán)意識和交費自覺性;使物業(yè)企業(yè)及管理人員都能明白服務(wù)內(nèi)容和管理辦法,提高服務(wù)水平;使有關(guān)部門都能明白依法管理的內(nèi)容、程序和法律責(zé)任,為全縣物業(yè)管理工作營良好的輿論氛圍。同時,要采取經(jīng)濟杠桿和依法行政相結(jié)合的辦法,出臺激勵政策,支持鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營,對惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主要采取法律手段規(guī)范其交費行為。
4、加大力度,推動業(yè)主委員會組建工作。成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會是社區(qū)居民實現(xiàn)自治的條件,是物業(yè)市場法制化、規(guī)范化的重要條件。通過組建業(yè)主委員會,從根本上解決責(zé)任主體缺位問題,提高業(yè)主在物業(yè)管理活動中的參與程度,實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的良性互動,真正達(dá)到雙向選擇,提高物業(yè)服務(wù)的市場化程度的目的。要針對業(yè)主委員會組建工作進展不平衡的現(xiàn)狀,認(rèn)真抓好組建業(yè)主委員會的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)工作。街道辦事處、社區(qū)黨組織、居委會要按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,充分發(fā)揮在推進物業(yè)管理工作中的主導(dǎo)作用,把業(yè)主委員會的組建和工作的開展當(dāng)作社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容,將工作做細(xì)、做實、做到位,把群眾組織起來,把關(guān)系人民群眾切身利益的事情辦實辦好,實現(xiàn)物業(yè)小區(qū)的文明整潔、和諧安定。物業(yè)主管部門要按照《物業(yè)管理辦法》的要求,搞好指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
5、管建并舉,確保冬季供熱工作的正常進行。冬季供熱,涉及千家萬戶,事關(guān)全縣穩(wěn)定大局,是目前最大的民生問題。由于受煤炭價格上漲等因素的影響,給今年冬季供熱工作帶來諸多困難和問題,供熱工作形勢嚴(yán)峻,任務(wù)艱巨。硯峽鄉(xiāng)一方面要進一步加強對華硯供熱公司的管理,加大對歷欠暖氣費的收繳力度,保證企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。另一方面要加大資金籌措力度,克服資金困難,加快供熱西站建設(shè)進度和供熱管網(wǎng)的維修工作,確保冬季供熱質(zhì)量。公用局要會同硯峽鄉(xiāng),對今年煤價上漲后供熱工作面臨的困難和問題進行認(rèn)真調(diào)研,提出解決的辦法和措施。其他拖欠歷年暖氣費用的有關(guān)部門和單位要站在講政治的高度,認(rèn)清形勢,足額繳清歷欠費用,保證供熱工作的正常進行。
四、加強領(lǐng)導(dǎo),確保我縣物業(yè)管理服務(wù)水平得到快速提高
1、高度重視,加強管理。搞好物業(yè)管理工作,關(guān)鍵在于加強領(lǐng)導(dǎo),明確責(zé)任。各有關(guān)部門要認(rèn)真研究制訂具體政策措施,行業(yè)管理部門要集中精力,突出重點,積極培育物業(yè)管理市場,充分發(fā)揮監(jiān)督職能,完善機構(gòu),充實人員,學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)監(jiān)管經(jīng)驗,真正把物業(yè)管理工作抓緊抓好。
2、苦練內(nèi)功,優(yōu)化服務(wù)。“服務(wù)”是產(chǎn)品,“人”是關(guān)鍵,物業(yè)服務(wù)是人與人之間的溝通、相融和理解??梢哉f,我縣的物業(yè)管理是從零開始,從頭起步,無論是物業(yè)企業(yè)員工,還是行業(yè)管理干部,整體素質(zhì)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我縣物業(yè)行業(yè)發(fā)展的需求。因此,要堅持以質(zhì)為先,以人為本,練好內(nèi)功,強化服務(wù),注重加強自身基礎(chǔ)建設(shè),不斷提高員工整體素質(zhì),從而使行業(yè)管理部門干部職工具備提高依法行政的能力,使物業(yè)企業(yè)牢固樹立 “業(yè)主至上,服務(wù)第一,誠信為本”的經(jīng)營理念,使廣大業(yè)主增強“花錢買物業(yè)”的消費意識。
3、齊抓共管,形成合力。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程,要全面提高物業(yè)管理和服務(wù)水平,需要方方面面各司其職,通力合作,形成工作合力。建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門要督促建設(shè)單位嚴(yán)格按照物業(yè)管理的有關(guān)政策,在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)中落實必要的配套設(shè)施,按規(guī)定提供物業(yè)管理用房。公用事業(yè)局作為物業(yè)行業(yè)主管部門,切實要擔(dān)負(fù)監(jiān)督管理的重責(zé)。街道辦事處要承擔(dān)起區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的職責(zé)全面履行好牽頭、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)職責(zé)。工商部門要嚴(yán)格把好物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)營業(yè)執(zhí)照辦理關(guān),對違反規(guī)劃擅自改變房屋用途和嚴(yán)重影響居民生活的經(jīng)營項目不予審批。物價部門要會同物業(yè)行政管理部門逐步完善市場化的物業(yè)服務(wù)收費機制。公安部門要積極做好住宅小區(qū)安全管理,并指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)維護小區(qū)的生活秩序。
同志們,構(gòu)筑和諧社區(qū),創(chuàng)建滿意物業(yè),加強小區(qū)管理是建設(shè)社會主義和諧社會的重要內(nèi)容,意義深遠(yuǎn),責(zé)任重大。讓我們統(tǒng)一思想,堅定信心,齊心協(xié)力,扎實工作,為廣大群眾創(chuàng)造更加舒適、整潔、文明、安全的居住環(huán)境,為促進我縣物業(yè)管理工作健康快速發(fā)展,開創(chuàng)我縣和諧、滿意的物業(yè)管理工作新格局做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)!
謝謝大家!
領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理工作會議講話(二)
同志們:
昨天,家瑾同志對《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)的出臺過程和主要法律制度作了說明,志峰同志就《條例》的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話,我完全贊成,請各地區(qū)各單位認(rèn)真貫徹落實。這次會議,在以往工作的基礎(chǔ)上,有十個單位交流了經(jīng)驗和貫徹《條例》的安排,希望各地研究借鑒。
會議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼續(xù)探討研究的問題。昨天晚上,房地產(chǎn)業(yè)司進行了認(rèn)真的歸納整理,給我列了十大問題,主要是《條例》貫徹實施中的有關(guān)問題,針對這些意見,建設(shè)部還將繼續(xù)研究,也希望各地積極探索。一是,關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會?!稐l例》規(guī)定業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過,重大事項須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。業(yè)主大會怎么組織,還需要探索。二是,業(yè)主委員會成員的素質(zhì)問題。對此《條例》作了原則性的規(guī)定。業(yè)主委員會成員需要具備高素質(zhì),能否請當(dāng)?shù)氐娜舜蟠砗驼f(xié)委員來擔(dān)任。業(yè)主委員會能不能真正盡責(zé),對業(yè)主委員會發(fā)揮作用很重要,請你們在今后的工作指導(dǎo) 中總結(jié) 經(jīng)驗。三是,業(yè)主大會在法律上承擔(dān)什么責(zé)任。它既不是自治組織,不是法人機構(gòu),又不是民政部門登記的社團組織。四是,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安事件,物業(yè)管理企業(yè)有沒有責(zé)任。五是,關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收水、電、氣、暖等費用產(chǎn)生的糾紛如何解決,維修責(zé)任如何落實,這涉及到公用事業(yè)改革的問題。六是,物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和虧損的問題,以及當(dāng)?shù)卣诃h(huán)境整治中會不會增加物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)的問題。七是,共用部位、共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)怎么明確地界定。八是,舊小區(qū)實行物業(yè)管理難的問題。九是,房地產(chǎn)管理部門與其他相關(guān)部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督責(zé)任和如何履行職責(zé)。十是,地方政府制定相應(yīng)的法律法規(guī)和研究轉(zhuǎn)變職能的問題。這些問題大部分都在志峰同志的報告 里作了說明,要在貫徹《條例》中逐步解決,要有一個過程。我個人體會 ,物業(yè)管理不完全是一個房屋管理問題,很多社會問題交織在一起,極其復(fù)雜。當(dāng)前最重要的是抓好《條例》的學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹,要通過制度創(chuàng)新,機制創(chuàng)新,管理創(chuàng)新,探索解決好這些問題。發(fā)展中的問題要用發(fā)展的辦法來解決。下面,我結(jié)合自己學(xué)習(xí)《條例》的體會 談點認(rèn)識,同大家一起研究討論。
我認(rèn)為當(dāng)前貫徹《條例》,首先是省建設(shè)廳、各地房地產(chǎn)行政主管部門,也包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、質(zhì)量安全管理部門要共同做好《條例》的貫徹落實工作,前期建設(shè)和物業(yè)管理帶來的問題非常突出?!稐l例》從解決社會發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展過程中的一些矛盾出發(fā),作出了很多規(guī)定,所以《條例》的貫徹落實工作不是一個部門的事情。大家談到的舊小區(qū)問題,到底是房屋管理,還是城市市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理,還是房屋管理和市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合,是很現(xiàn)實的問題。各地要在認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會《條例》的法律關(guān)系,認(rèn)真分析各地實踐的基礎(chǔ)上,確定有效的步驟,推進《條例》的實施。向社會各方宣傳理解認(rèn)識《條例》的重要性,和自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律規(guī)定的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。深化改革和貫徹《條例》是我最近想的比較多的問題。我理解貫徹《條例》的重點和難點是各方思想認(rèn)識問題,尤其是主管部門、業(yè)主、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè),要解放思想,實事求是,與時俱進,根據(jù)《條例》調(diào)整工作思路,轉(zhuǎn)變觀念,將《條例》貫徹好。
一、物業(yè)管理發(fā)展及《物業(yè)管理條例》的社會基礎(chǔ)
我國物業(yè)管理歷來是有社會需求,與經(jīng)濟體制、住房制度、政府管理社會事務(wù)的方式有關(guān),直接影響城市環(huán)境、城市容貌、城市形象,是全社會的客觀需要,反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。物業(yè)管理新體制的產(chǎn)生、發(fā)展是一個長期的演變過程,并且隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善,社會事業(yè)的發(fā)展,人們生活水平的提高,住房制度改革的深化,以及房地產(chǎn)建設(shè)、銷售和售后使用管理分工的專業(yè)化、社會化、市場化,而得到逐步發(fā)展和規(guī)范。
我國物業(yè)管理的歷史狀況: 80年代初以前,我國廣大居民住房產(chǎn)權(quán)主要是屬于政府房管部門、企事業(yè)單位和政府機關(guān)所有。居民住戶是房屋的承租者,交付房租、享有房屋的使用權(quán)。政府房管部門或者企事業(yè)單位負(fù)責(zé)環(huán)境管理,包括綠化、衛(wèi)生、垃圾和廁所管理等公共部分,列支相關(guān)費用。居(家)委會、街道辦事處是對居住環(huán)境管理承擔(dān)組織責(zé)任。
80年代中期之后,我國進行城市經(jīng)濟體制改革,打破單位單一投資建房,開始允許多渠道建房。人們對居住條件的要求逐步提高,形成對居住環(huán)境配套設(shè)施的需求。房屋建成后由房屋產(chǎn)權(quán)單位管理,外部環(huán)境則由居委會或街道辦事處負(fù)責(zé)管理。這一管理模式,逐步強化了居民關(guān)心居委會和街道辦事處所管公共部位的環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)境等公共財產(chǎn)的意識。
房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展,帶動了單位購房,隨著這種需求的增大,開始形成服務(wù)于房屋所有人的物業(yè)管理。特別是人們對良好的居住環(huán)境的需求,刺激了商品房的供應(yīng),從而進一步促進了新建小區(qū)的物業(yè)管理,這種需求的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)和住房分配方式一樣仍是單位負(fù)責(zé),個人受用。新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展起到積極的推動和示范作用,同時也引發(fā)出物業(yè)長期管理的需求。
我們房地產(chǎn)開發(fā)是實行滾動開發(fā),預(yù)售制、規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)范圍實施周期長短不一,加上歷史上新建房屋移交中產(chǎn)生物業(yè)費用由誰來承擔(dān)問題,促使開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè),滿足開發(fā)企業(yè)的需求和購房業(yè)主在小區(qū)建設(shè)尚未全面完成情況之下的物業(yè)管理需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己開發(fā)的項目實施物業(yè)管理,也是基于業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求,這就形成前期物業(yè)管理。
隨著住房制度改革的推進,物業(yè)管理也隨之發(fā)展。但存在公房出售之后的物業(yè)管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關(guān)系、管理方式等尚需研究和規(guī)范。
居民的住房需求,由直接關(guān)注住房面積大小、功能質(zhì)量等內(nèi)部需求,發(fā)展到對環(huán)境的需求;從需要對房屋共用部分的管理,發(fā)展到同時需要對部分公共社會事務(wù)的服務(wù);從需要對房產(chǎn)和附屬設(shè)施的完好,發(fā)展到實現(xiàn)房屋的保值、增值。這些,使物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富,需要研究解決的問題更加明晰。
從我國物業(yè)管理發(fā)展的進程來看,物業(yè)管理涉及我國計劃 經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革,改善人居環(huán)境、提供公共服務(wù),也包括機關(guān)后勤服務(wù)改革,政企分開、政府轉(zhuǎn)變職能,基層政權(quán)職能到位和居委會自治組織作用的發(fā)揮。在這些轉(zhuǎn)變中需要立法來強調(diào)業(yè)主的自身的位置,規(guī)范業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間,居委會、街道辦事處與業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系,需要政府主管部門轉(zhuǎn)變觀念,改變工作方式和方法,也有基層單位的改革轉(zhuǎn)制問題,這也就是存在于《物業(yè)管理條例》之中的社會基礎(chǔ),需要明確相關(guān)法律制度。
二、物業(yè)管理中要運用法律法規(guī)規(guī)范人們的行為(或者講相對人的行為)
《物業(yè)管理條例》既然存在著立法的社會基礎(chǔ),就應(yīng)當(dāng)用法律法規(guī)來規(guī)范,在改革和發(fā)展中推進物業(yè)管理。法律法規(guī)的嚴(yán)肅性,既要調(diào)整解決好現(xiàn)有矛盾,又應(yīng)有一定的前瞻性。因此,我體會,要貫徹落實好《條例》,關(guān)鍵是學(xué)習(xí)、宣傳《條例》規(guī)定,準(zhǔn)確理解和把握好物業(yè)管理活動中的規(guī)定法律關(guān)系。這里我著重講一講以下幾個方面的認(rèn)識:
(一)業(yè)主是《條例》規(guī)定的責(zé)任主體
業(yè)主是房屋產(chǎn)權(quán)的所有者,業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行為。所以,業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體。這是宣傳貫徹《條例》,形成共同工作氛圍的基礎(chǔ)。明確這一點,才能說清楚業(yè)主具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利,具有維護個人和公共的共同利益的責(zé)任,和遵守公共利益和社會責(zé)任所規(guī)定的義務(wù)。
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會是一種必然的選擇
業(yè)主的責(zé)任,除了對房屋內(nèi)專有部分所有權(quán)的行使,更重要的是還承擔(dān)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面,由公約和規(guī)章制度確定的義務(wù)。多個業(yè)主之間必定形成共同利益和共同事務(wù),而公共利益和共同事務(wù)不是一個人代表的。從我國固有的特點來看,公共利益和公共事務(wù)部分,必然存在業(yè)主和業(yè)主之間內(nèi)在的聯(lián)系,這就體現(xiàn)出業(yè)主公約。因此,《條例》在進行制度設(shè)計時,在吸收實踐證明行之有效的既有制度的基礎(chǔ)上,確立了業(yè)主大會制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,規(guī)定了業(yè)主大會的成立、會議形式和表決方式,業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定,包括業(yè)主公約等,視為全體業(yè)主的共同決定,對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定,保證業(yè)主大會能夠切實擔(dān)負(fù)起代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé)。
(三)合同 是物業(yè)管理服務(wù)的法律依據(jù)
業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關(guān)系。業(yè)主、業(yè)主大會委托物業(yè)管理公司管什么、達(dá)到什么服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),要通過合同明確約定。當(dāng)然,服務(wù)價格和服務(wù)水平必須相對應(yīng)。物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容不是包羅萬象的,應(yīng)該按照合同約定提供服務(wù)。在物業(yè)管理服務(wù)活動中,業(yè)主是責(zé)任主體,物業(yè)管理公司是服務(wù)主體,他們之間違反合同的糾紛是民事糾紛,主要受《合同法》保護和約束,行政主管部門不要過多干預(yù)。
(四)前期物業(yè)管理必須加強
《條例》規(guī)定,在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。為什么《條例》規(guī)定,建設(shè)單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。
在建設(shè)過程中間,開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間相互利益關(guān)系的調(diào)整是關(guān)鍵。與其他的銷售行為不同,房屋產(chǎn)權(quán)的銷售是一個過程。因為房屋建設(shè)實行的是滾動開發(fā),業(yè)主在滾動開發(fā)中,獲得產(chǎn)權(quán),不可能等到開發(fā)商銷售完所有物業(yè),購房人全部入住,成立業(yè)主大會之后,才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。因此,商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù),是建設(shè)期的業(yè)主(建設(shè)單位)向最終業(yè)主(住戶)過渡期的物業(yè)管理,也就是前期物業(yè)管理,客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施?!稐l例》規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對象不僅是建設(shè)單位,主要還是逐漸入住的購房人。根本上講是業(yè)主長遠(yuǎn)利益的保證,包括對批準(zhǔn)規(guī)劃實施中的有關(guān)問題的預(yù)防,可以減少開發(fā)企業(yè)建設(shè)過程中隨意改變規(guī)劃。所以,《條例》要求,購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中,必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容,從而讓購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù),為業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)提供了法律基礎(chǔ)。
(五)業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)誠意接受居委會的指導(dǎo) 和監(jiān)督
《條例》第二十條對業(yè)主委員會、業(yè)主大會與居委會的關(guān)系作了明確規(guī)定。要理順兩者的關(guān)系,關(guān)鍵是要學(xué)習(xí)貫徹《條例》和《城市居民委員會組織法》。居民委員會是居民自我管理、自我服務(wù)的自治組織,主要職能作用是,協(xié)助基層政權(quán)做好居民群眾政治思想工作,調(diào)解居民鄰里矛盾,維護居民道德行為規(guī)范,創(chuàng)造良好、和諧的社區(qū)人際關(guān)系。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益通過業(yè)主公約來確定的組織。居委會是和社區(qū)對應(yīng)的組織,業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)。業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權(quán)益,離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯闹笇?dǎo)和幫助?!稐l例》設(shè)立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會意見的義務(wù)。規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受居民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。同時規(guī)定,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居委會依法履行自治管理職責(zé),并接受其指導(dǎo)。與其他企業(yè)一樣,物業(yè)管理企業(yè)按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進行經(jīng)營服務(wù),與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
(六)落實《條例》規(guī)定住房專項維修資金制度,應(yīng)當(dāng)從房管部門改革和改進工作抓起
關(guān)鍵要清理公房出售專項維修資金的挪用,建立健全管理機制,落實賬戶到人。《條例》規(guī)定,住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,交納專項維修資金。建立專項維修資金的目的,主要是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。這是保障物業(yè)管理區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、共用部位完好使用和維護業(yè)主長遠(yuǎn)利益的必要措施。因此,必須完善制度,嚴(yán)格征收,專項使用,加強監(jiān)管。
(七)政府機關(guān)要轉(zhuǎn)變職能做好實施監(jiān)督
物業(yè)管理企業(yè)是依照《公司法》設(shè)立的自主經(jīng)營、獨立核算,獨立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。民事主體在市場中的行為其實就是市場行為,民事行為的特性要求給市場主體以充分的自主權(quán)利,政府不能干涉民事主體自由從事市場活動,不能主動介入到這種活動中去,更不能隨便運用自己擁有的行政權(quán)力進行干預(yù)。政府部門既要尊重業(yè)主在物業(yè)管理上的自主權(quán),也要尊重物業(yè)管理企業(yè)的獨立經(jīng)營自主權(quán)。
政府的作用,主要是根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對物業(yè)管理企業(yè)行為實行監(jiān)督管理,為他們從事市場活動提供法律和制度上的保障。各地房地產(chǎn)行政主管部門,要徹底改變過去大包大攬的觀念和做法,明確哪些是自己管的,哪些是民事行為交給市場解決的,一旦有民事糾紛,應(yīng)鼓勵多走一點司法程序來處理,做到依法行政,既到位,又不越位。
(八)抓好公房管理部門改革,有步驟推進實施物業(yè)管理,抓好試點穩(wěn)妥推進
社會對環(huán)境的需求是地方政府關(guān)心的。公房管理改革不僅是房管部門的事,關(guān)鍵是人的居住環(huán)境,有居民本身要求,也是城市形象問題,要有緊迫感,要積極參與。各地建設(shè)和房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)作為地方政府的參謀,制定方案 ,推進改革實施。
(九)建設(shè)部和省廳市局的工作問題
做好這項工作,必須充分領(lǐng)會《條例》精神,并充分總結(jié) 物業(yè)管理發(fā)展的歷史過程。通過這些工作,把握物業(yè)管理的難點、重點和方向,這樣工作才有前瞻性。
第一,要把法律關(guān)系弄清楚。要明確物業(yè)管理各方主體的法律責(zé)任,特別要明確業(yè)主責(zé)任和行政主管部門自身的責(zé)任。
第二、要盡快完成配套法規(guī)的制定,對過去的法規(guī)進行清理,要有計劃 ,明確出臺的時間。部里有關(guān)司局向我反映,向地方征求意見的立法經(jīng)常不能按期回來。當(dāng)前部里要建立一個考核各省廳市局的制度,把法制工作作為考核省廳市局工作的一個重要指標(biāo),并把考核結(jié)果向省區(qū)市政府通報。
第三,要同心協(xié)力,解決法制建設(shè)問題。我講的同心協(xié)力有三個層面。一是上下同心協(xié)力,我們這個行政管理的各部門要同心協(xié)力,二是左右同心協(xié)力,我們今天為什么要求部里其他司的司長來參加會議,《條例》對有關(guān)質(zhì)量安全,規(guī)劃問題,城市建設(shè)中的水、氣等改造的問題,都有規(guī)定。貫徹落實好《條例》,我們的相關(guān)部門能不能同心協(xié)力很重要。三是我們與建設(shè)行政管理部門以外的部門同心協(xié)力,特別要與民政部門,與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)社區(qū)管理的部門同心協(xié)力。我們要如實地告訴別人,對你們工作有什么要求。當(dāng)然部門之間的工作是有不同側(cè)重的,要在分歧中找共同點。
(十)宣傳工作
宣傳工作還要加強。法規(guī)司、房地產(chǎn)業(yè)司要組織開展好有關(guān)宣傳活動。要宣傳貫徹實施《條例》對促進城市發(fā)展、改善投資環(huán)境的作用,對協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益和保護業(yè)主合法權(quán)益的作用。對業(yè)主的宣傳,要增強業(yè)主自律意識,推進民主協(xié)商機制的形成。只有依靠社會力量的支持和社會輿論的正確引導(dǎo),《條例》的貫徹工作才能做好,才能規(guī)范社會人和行政部門的行為。做好自己的本職工作,抓好《條例》的貫徹落實,真正維護廣大業(yè)主的利益,這是國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo) 對《條例》頒發(fā)實施的要求。《條例》在制定過程中廣泛征求了社會各方的意見,在貫徹實施《條例》中更要傾聽群眾的意見,認(rèn)真解決群眾反映的熱點、難點問題。
同志們,隨著《條例》的頒布實施,我國的物業(yè)管理行業(yè)進入了一個新的階段。我們要以“三個代表”重要思想為指引,學(xué)習(xí)好《條例》,貫徹好《條例》,按《條例》的要求做好自己的工作,切切實實地保護好廣大群眾的權(quán)益,為全面實現(xiàn)小康社會目標(biāo)作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。
領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理工作會議講話(三)
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同志:
大家下午好!
今天開發(fā)區(qū)管委會在這里召開全區(qū)物業(yè)管理工作大會,這既是加強社區(qū)物業(yè)管理,推動社區(qū)管理和物業(yè)管理一體化建設(shè),構(gòu)建和諧社會的迫切需要,更是全區(qū)學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀,關(guān)注民生、服務(wù)民生的重大舉措。我們相信,通過召開這次會議,必將對促進開發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作上新臺階具有深遠(yuǎn)的影響。根據(jù)會議安排,下面我代表新開鎮(zhèn)發(fā)言如下:
新開鎮(zhèn)作為開發(fā)區(qū)中心鎮(zhèn),近年來積極圍繞全區(qū)的開發(fā)建設(shè)需要,經(jīng)歷了大拆遷、大建設(shè)、大安置的艱苦歷程,全鎮(zhèn)現(xiàn)有低價位安置小區(qū)10個、農(nóng)民集居區(qū)2個、中高檔商品房小區(qū)3個,其中:有前期物業(yè)管理的小區(qū)4個、實行社區(qū)臨時性物業(yè)管理的小區(qū)11個;已建立業(yè)主委員會的小區(qū)4個。近年來,我鎮(zhèn)的社區(qū)物業(yè)管理工作在鎮(zhèn)黨委、政府的高度重視下,在上級職能部門指導(dǎo)監(jiān)督和社區(qū)、物業(yè)工作者的不懈努力下,全鎮(zhèn)社區(qū)物業(yè)管理工作能從關(guān)注民生、打造民生政府,為居民群眾解決居住環(huán)境和生活質(zhì)量的高度,來認(rèn)真開展物業(yè)管理工作,做到前期物業(yè)管理必有、“三保”(保潔、保綠、保安)臨時物業(yè)管理不脫節(jié),基本保證了社區(qū)物業(yè)管理工作的開展。但由于我鎮(zhèn)大部分小區(qū)以拆遷戶為主,物業(yè)管理費收取困難、小區(qū)業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督、自我約束的意識不強,現(xiàn)在基本上呈現(xiàn)出物業(yè)公司完成前期物業(yè)管理合同 后基本上都終止服務(wù),只能有社區(qū)組織臨時物業(yè)管理。所以,今天的會議開的很及時,我鎮(zhèn)必將以這次會議為契機,認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理條例》、市政府《關(guān)于進一步加強市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》和《關(guān)于加強開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的若干意見(試行)》精神,具體做到:
一、理順體制,健全網(wǎng)絡(luò)。鎮(zhèn)設(shè)立物業(yè)管理所,在上級主管部門的指導(dǎo)下,具體負(fù)責(zé)全鎮(zhèn)物業(yè)管理工作,協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理過程中的具體問題。鎮(zhèn)物業(yè)管理所,明確分管領(lǐng)導(dǎo)1名,配備3名專職人員,同時組建好鎮(zhèn)專業(yè)工程維護隊伍、社區(qū)的“保潔、保綠、保安”三支隊伍,落實專項工作經(jīng)費。各社區(qū)建立以社區(qū)干部為主的物業(yè)管理站,具體做好物業(yè)管理的日常工作。
二、明確目標(biāo),規(guī)范管理。20xx年將作為我鎮(zhèn)物業(yè)管理的規(guī)范年,主要目標(biāo)是:一是加大物業(yè)管理的宣傳力度,廣泛宣傳物業(yè)管理的法律法規(guī),廣泛宣傳物業(yè)管理的重要性,大力營造支持物管、強化物管的社會輿論氛圍,強化廣大群眾的物管意識,夯實物管基礎(chǔ);二是物業(yè)管理工作不斷線,無論是物業(yè)公司管理,還是社區(qū)物管站管理,均“以服務(wù)業(yè)主為天職、業(yè)主滿意為追求”來做好各項物管工作;三是全面組建小區(qū)業(yè)主委員會,力爭在兩年內(nèi)實現(xiàn)組建率100%,并能依法履行職責(zé),有效開展活動;四是建立完善物業(yè)管理工作的各類臺帳資料。
三、建章立制,加強考核。建立健全鎮(zhèn)物管所、社區(qū)物管站和物管作業(yè)隊伍的各類崗位職責(zé)、管理制度、服務(wù)承諾和考核評比辦法等,實行三級檢查考核機制,即:鎮(zhèn)接受開發(fā)區(qū)的每月檢查考核,鎮(zhèn)對社區(qū)的每月檢查考核和社區(qū)對物業(yè)公司或物業(yè)隊伍的檢查考核,并將考核結(jié)果與物業(yè)管理補貼費的使用掛鉤,與發(fā)放工作人員的補貼掛鉤,與社區(qū)年度目標(biāo)考核、評先獎優(yōu)掛鉤。加強對物業(yè)公司的監(jiān)督考核,及時向上級主管部門上報考核結(jié)果。
四、嚴(yán)格把關(guān),用好經(jīng)費。鎮(zhèn)設(shè)立物業(yè)管理經(jīng)費專戶,??顚S?,不挪用、不截留,實行預(yù)算制,確保管好用好每一分物管經(jīng)費。加強公建配套用房的經(jīng)營性收入管理,并實現(xiàn)逐年提高。積極探索非拆遷戶物管費的收取途徑,促進物業(yè)管理的健康有序開展。
各位領(lǐng)導(dǎo),同志們,物業(yè)管理關(guān)于民生根本,是居民群眾關(guān)注的熱點、焦點,是城市管理的難點和重要組成部分,更是各級政府政府落實利民行動,打造民生政府的根本。我鎮(zhèn)要在開發(fā)區(qū)黨工委、管委會的領(lǐng)導(dǎo)下,攻艱克難,努力解決物業(yè)管理中的焦點、難點,化解矛盾問題突出點,從根本上提高我鎮(zhèn)物業(yè)管理水平,為開發(fā)區(qū)“三次創(chuàng)業(yè)”、構(gòu)建和諧開發(fā)區(qū)做出不懈的努力和積極的貢獻(xiàn)!
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