從我國房地產(chǎn)實踐來看，現(xiàn)實中出現(xiàn)的問題大多集中在房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房地產(chǎn)物業(yè)管理方面。這些問題的解決，一方面需要從法學(xué)理論上進(jìn)行探討、研究和論證;另一方面需要實務(wù)上的反復(fù)實踐、運用和總結(jié)。在某種意義上說，法律的普及和應(yīng)用才是根本。沒有法律的普及和應(yīng)用，就沒有法律的生命。

　　今天學(xué)習(xí)啦小編要與大家分享的是：2則房地產(chǎn)開發(fā)合同相關(guān)糾紛案例分析。具體內(nèi)容如下，歡迎參考閱讀：

　　案例分析一：

　　【案情介紹】

　　2003年9月18日，原告柳州超凡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱超凡公司)與被告南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱桂馨源公司)和第三人柳州市全威電器有限公司(以下簡稱全威公司)三方共同簽訂《土地開發(fā)合同》，約定全威公司將位于柳州市柳石路153號的土地轉(zhuǎn)讓給被告桂馨源公司，并將土地過戶到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地轉(zhuǎn)讓價款為2860萬元。同時約定由于原告超凡公司在轉(zhuǎn)讓土地上前期投入了資金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付補(bǔ)償款1640萬元，該款項于被告桂馨源公司得到土地使用和開發(fā)指標(biāo)批文，可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時間起一年內(nèi)支付。

　　之后，原告與被告恒茂源公司于2004年12月17日簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，雙方于2005年2月25日通過柳州市土地交易儲備中心的審批同意轉(zhuǎn)讓，被告恒茂源公司于2007年1月10日取得(2007)第100757號國有土地證，并于2007年12月交納土地變性費用，將土地變性為建設(shè)開發(fā)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。到2011年2月止，被告恒茂源公司在該土地上開發(fā)的“嘉匯·龍?zhí)?rdquo;小區(qū)已經(jīng)全部開發(fā)完畢，但被告恒茂源公司僅僅向原告支付了150萬元補(bǔ)償款，其余款項拖了幾年一直未支付，原告催討協(xié)商未果，遂訴至人民法院要求被告支付剩余款項。

　　庭審中，被告恒茂源公司答辯稱其不是《土地開發(fā)合同》的當(dāng)事人，也不是土地轉(zhuǎn)讓合同的付款義務(wù)人，對超凡公司沒有付款義務(wù)。被告桂馨源公司答辯稱：

　　1、超凡公司與全威公司作為共同體履行《土地開發(fā)合同》中出讓方的權(quán)利義務(wù)，二者權(quán)益完全統(tǒng)一，桂馨源公司與超凡公司之間不存在單獨的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

　　2、所謂的補(bǔ)償款實為土地對價的一部分，是全威公司指定要求支付給超凡公司的，超凡公司并無獨立債權(quán)。

　　3、桂馨源公司應(yīng)在4500萬元的土地對價范圍內(nèi)付款，且必須支付完合同約定的三項代付費用后，余款再支付給全威公司和超凡公司。

　　4、桂馨源公司初步統(tǒng)計已付款40802409元，剩余款項應(yīng)在三方核對賬目扣除違約金后再結(jié)算。

　　經(jīng)審理，一審法院認(rèn)為：《土地開發(fā)合同》是在三方當(dāng)事人自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，未違反有關(guān)法律規(guī)定，且已被生效判決予以認(rèn)定，三方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自義務(wù)。超凡公司根據(jù)《土地開發(fā)合同》的約定，主張恒茂源公司、桂馨源公司支付剩余款項，符合法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)予支持。對于本案中的付款責(zé)任主體，雖然恒茂源公司并非《土地開發(fā)合同》的當(dāng)事人，但其系桂馨源公司法定代表人在柳州設(shè)立的控股公司，并代桂馨源公司履行了上述付款行為，加之本案所涉土地亦過戶至其名下，其系實際受益人，故應(yīng)由恒茂源公司、桂馨源公司向超凡公司承擔(dān)付款責(zé)任。

　　桂馨源公司辯稱上述1640萬元名為土地補(bǔ)償款，實為土地對價款的一部分，認(rèn)為應(yīng)將恒茂源公司支出的全部費用40802409元從合同總價款4500萬元中扣除后再向超凡公司、全威公司共同支付。因事實上恒茂源公司支出的上述40802409元款項，其中只向超凡公司支付了土地補(bǔ)償款2013418.5元，其他款項均系土地轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的土地轉(zhuǎn)讓費用。這與恒茂源公司應(yīng)向超凡公司支付的土地補(bǔ)償款是兩筆性質(zhì)不同的款項，且超凡公司、全威公司又是兩個獨立的法人機(jī)構(gòu)，故桂馨源公司、恒茂源公司的抗辯不能成立。一審法院最后判決：桂馨源公司、恒茂源公司應(yīng)向超凡公司支付土地補(bǔ)償款14386581.50元，并負(fù)連帶責(zé)任。

　　桂馨源公司、恒茂源公司不服一審判決，提起上訴，二審法院審理后認(rèn)為一審判決事實清楚，理由充分，判決駁回上訴，維持原判。

　　【法律分析】

　　一、合同是當(dāng)事雙方的意思表示，合意達(dá)成，則合同成立并生效，對雙方具有約束力。當(dāng)事人應(yīng)該按照合同約定履行合同義務(wù)。本案中，《土地開發(fā)合同》是三方當(dāng)事人自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，未違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，三方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同約定履行義務(wù)。《土地開發(fā)合同》第二條明確約定，1640萬元是桂馨源公司基于超凡公司“投入資金作了一些前期工作”而給超凡公司的補(bǔ)償款，該條與《土地開發(fā)合同》第一條“土地轉(zhuǎn)讓款2860萬元”是分開約定的，顯然不屬于“土地轉(zhuǎn)讓款”的組成部分。因此，被告關(guān)于“1640萬元土地補(bǔ)償款是土地轉(zhuǎn)讓款2860萬元的一部分”的辯解不可能被法院采納。

　　二、公司是法律創(chuàng)制的法律主體，對外以公司的名義進(jìn)行民事活動，獨立承擔(dān)民事責(zé)任。即使兩個公司的股東存在重合的情形，也不表明兩個公司是同一個主體。超凡公司和全威公司是兩個獨立登記的法人，法人人格具有獨立性，法律并沒有禁止相同的股東、董事會成員同時成立多個公司，被告認(rèn)為超凡公司和全威公司的實際控制人一致應(yīng)當(dāng)視為同一個主體，而主張向全威公司支付就等于支付給了超凡公司的答辯意見沒有法律和事實依據(jù)。

　　案例分析二：

　　【紀(jì)實】

　　舊城區(qū)的改造是關(guān)乎一個城市整體市容，提升城市整體規(guī)劃水平，與本市整體形象息息相關(guān)的話題，尤其是作為2008年北京奧運會合作伙伴的Q市，更是重中之重。在舊城區(qū)的改造中，一旦出現(xiàn)了法律糾紛，將會直接影響到舊城改造的步伐。

　　[案件地位]

　　位于Q市某區(qū)的某新村由于環(huán)境臟亂差，嚴(yán)重影響了市民的正常生活，致使人民群眾多次上訪，人大代表也多次以提案的形式要求解決，市領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視，解決好此舊城區(qū)的改造已成為當(dāng)務(wù)之急。本案是在前述這樣一個大背景下，發(fā)生在A集團(tuán)公司與B實業(yè)有限公司之間的合同糾紛。本案的判決結(jié)果不僅關(guān)乎到原、被告的利益，而且直接影響到舊城區(qū)改造的進(jìn)程，影響到成百上千戶舊城區(qū)居民的居住條件，甚至影響到Q市的整體形象。

　　[案情簡介]

　　1999年4月，B實業(yè)有限公司與A集團(tuán)公司就Q市某區(qū)某新村村莊改造工程達(dá)成合作意向，約定由B實業(yè)有限公司負(fù)責(zé)辦理項目的立項、環(huán)評、定點、規(guī)劃等前期手續(xù)，并在取得項目開發(fā)權(quán)后出資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)提供資料，協(xié)調(diào)關(guān)系，申請優(yōu)惠政策等工作。為保證上述各項工作的順利進(jìn)行，前期的有關(guān)手續(xù)暫以A集團(tuán)公司的名義辦理，待該項目經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后再將建設(shè)單位變更為B實業(yè)有限公司。

　　合作意向達(dá)成后，B實業(yè)有限公司以A集團(tuán)公司的名義向區(qū)計委申報了投資計劃，向環(huán)保局申請了環(huán)境審評，于1999年9、10月份取得了定點通知書及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并由B實業(yè)有限公司工作人員組成調(diào)查小組，會同市拆遷辦對該村進(jìn)行了三個月的調(diào)查摸底工作，統(tǒng)計了全部住戶的房產(chǎn)及土地證件，制定了初步的安置計劃，還出資組織A集團(tuán)公司有關(guān)人員出國考察。 2000年1月，A集團(tuán)公司與B實業(yè)有限公司正式簽訂了《合同書》，合同約定“A集團(tuán)公司將某新村占用地及相鄰少量土地共約70畝(以規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃圖所確定的占地為準(zhǔn))出讓，供B實業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè);A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)提供舊村改造工程的相關(guān)資料，證明文件等;A集團(tuán)公司根據(jù)實際拆遷時政府有關(guān)的安置政策，負(fù)責(zé)地上全部附著物的搬遷安置工作，總安置量不得突破3.2萬平方米;A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決周邊與工程項目有關(guān)的事宜;A集團(tuán)公司積極協(xié)助B實業(yè)有限公司辦理全部手續(xù)和申請優(yōu)惠政策，不得中途違約再與其他單位合作該項目。B實業(yè)有限公司負(fù)責(zé)該項目自立項、定點開始的全部手續(xù)的辦理，并申請相關(guān)優(yōu)惠政策，并承擔(dān)全部開發(fā)建設(shè)及銷售工作，因A集團(tuán)公司沒有開發(fā)資質(zhì)，該項目以B實業(yè)有限公司名義開發(fā);B實業(yè)有限公司負(fù)責(zé)提供用

　　于安置的全部住宅。合同還約定：項目結(jié)束后，B實業(yè)有限公司將稅后利潤的20%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償款，或折算成相應(yīng)建筑面積。”2000年5月，A集團(tuán)公司又與B實業(yè)有限公司簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》，約定在原合同書分配方案的基礎(chǔ)上，B實業(yè)有限公司另外再支付10%的利潤轉(zhuǎn)至A集團(tuán)公司指定的戶頭，或按3500元/平方米折算成網(wǎng)點，交于A集團(tuán)公司。

　　在簽訂《合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》后，2000年6月27日，B實業(yè)有限公司以A集團(tuán)公司出具的“關(guān)于變更定點建設(shè)單位的請示”，向Q市規(guī)劃局遞交了“關(guān)于變更定點建設(shè)單位的申請”。 2000年7月21日，A集團(tuán)公司突然向規(guī)劃局發(fā)出聲明，要求停辦變更建設(shè)單位的手續(xù)，于此同時，要求B實業(yè)有限公司與其解除雙方的合同。

　　雙方經(jīng)協(xié)商沒有達(dá)成一致意見，A集團(tuán)公司遂于2001年2月份向某市中級人民法院提起訴訟。A集團(tuán)公司主張：合同是B實業(yè)有限公司單方做出的，并以不正當(dāng)?shù)氖侄渭由w了A集團(tuán)公司的公章，該合同從形式看就屬無效。而且合同約定將70畝的集體所有土地出讓給B實業(yè)有限公司，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，請求法院確認(rèn)合同及補(bǔ)充協(xié)議無效，B實業(yè)有限公司返還持有的有關(guān)文件和圖紙。B實業(yè)有限公司答辯稱合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方共同做出的，是雙方真實意思的表示，且不違反法律的規(guī)定，應(yīng)為有效。法院一審判決認(rèn)定合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方共同做出，事實屬實，合同的性質(zhì)為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)行為。依據(jù)合同的內(nèi)容，雙方應(yīng)辦理相關(guān)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，然而，A集團(tuán)公司欲要同B實業(yè)有限公司合作開發(fā)的土地，未辦理出讓、變更手續(xù)，A集團(tuán)公司沒有取得土地使用權(quán)證書，該手續(xù)的欠缺違反法律禁止性的規(guī)定，雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議歸于無效，B實業(yè)有限公司應(yīng)當(dāng)返還A集團(tuán)公司持有的相關(guān)文件和圖紙。

　　(說明：1、A集團(tuán)公司原為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，現(xiàn)為股份有限公司。占用某新村所在土地，但未辦理使用手續(xù);2、B實業(yè)有限公司在簽訂合同時尚未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。)

　　[焦點問題]

　　1、合同的性質(zhì)

　　合同的效力是本案爭議最大的焦點問題。解決合同的效力問題首先要對合同的性質(zhì)定性，定性后一些問題也就迎刃而解了。關(guān)于合同的性質(zhì)主要有以下幾種觀點：

　?、?本合同為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同。

　　雙方在合同中約定由A集團(tuán)公司提供用地，由B實業(yè)有限公司負(fù)責(zé)項目的報批，并出資建設(shè)，故合同應(yīng)為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的合同。

　?、?本合同名為房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，實為土地出讓合同。

　　合同約定A集團(tuán)公司將村莊占用地及相鄰少量土地共約70畝出讓，供B實業(yè)有限公司開發(fā)建

　　設(shè)，項目結(jié)束后，B實業(yè)有限公司將稅后利潤的30%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償，或折算成相應(yīng)的建筑面積，以上條款約定了出讓的土地面積、位置及金額、方式等，同時合同明確約定了項目的立項、各種手續(xù)的辦理以及投資建設(shè)、房屋銷售均由B實業(yè)有限公司承擔(dān)，因此，該合同屬于土地出讓合同。

　?、?本合同為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

　　合同約定了雙方合作進(jìn)行立項、規(guī)劃等項目前期工作，因A集團(tuán)公司對本案涉及土地未取得合法使用權(quán)，故不涉及以土地使用權(quán)作為投資合作建房問題。A集團(tuán)公司能用來與B實業(yè)有限公司進(jìn)行合作的是開發(fā)權(quán)。合同中約定的“A集團(tuán)公司將前述村莊占用土地及少量土地出讓，供B實業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)”，此條款應(yīng)理解為A集團(tuán)公司讓出此地開發(fā)權(quán)，由土地部門將該項目出讓給B實業(yè)有限公司開發(fā)。合同約定“該項目以B實業(yè)有限公司名義開發(fā)”，也說明了前期工作準(zhǔn)備完畢后，該項目的開發(fā)權(quán)將轉(zhuǎn)給B實業(yè)有限公司，所以本合同應(yīng)為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

　?、?本合同為合作開發(fā)合同

　　雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議對雙方的權(quán)利、義務(wù)約定明確，意思表示真實，由雙方合作對某新村項目前期進(jìn)行合作開發(fā)，符合《城市房地產(chǎn)管理法》及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，雙方成立合作開發(fā)的法律關(guān)系。

　　2、合同的主體資格

　　根據(jù)對合同性質(zhì)的理解不同，對合同主體資格也有以下幾種理解：

　　①A集團(tuán)公司的主體資格

　　一種意見認(rèn)為，本合同屬聯(lián)建合同。在聯(lián)建中作為出地方的A集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)對該地塊享有使用權(quán)，而實際情況A集團(tuán)公司未持有法定的使用證明，故A集團(tuán)公司無權(quán)將不屬于自己使用的土地與他人進(jìn)行聯(lián)建。A集團(tuán)公司沒有資格簽訂此合同。

　　一種意見認(rèn)為，本合同屬開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。A集團(tuán)公司享有對該地塊的開發(fā)權(quán)，但由于缺少經(jīng)驗，所以與B實業(yè)有限公司簽訂合同，將該開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓，在此情況下，A集團(tuán)公司是有合同主體資格的。

　　一種意見認(rèn)為，本合同屬合作開發(fā)合同。雙方共同約定對該舊城區(qū)進(jìn)行改造，并依法至相關(guān)部門審辦各種手續(xù)，是合法有效的，A集團(tuán)公司有合同的主體資格。

　?、贐實業(yè)有限公司的主體資格。

　　一種意見認(rèn)為，B實業(yè)有限公司在簽訂合同時沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，根據(jù)我國房地產(chǎn)管理法以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備國家建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的

　　《資質(zhì)證書》，并經(jīng)工商行政主管部門注冊登記發(fā)給《營業(yè)執(zhí)照》，不具備上述條件的企業(yè)，沒有資格與他人簽訂以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同。

　　一種意見認(rèn)為，本合同約定的內(nèi)容是該項目的前期工作。前期工作階段并不要求工作主體必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，一般企業(yè)法人均可進(jìn)行前期工作，在開發(fā)建設(shè)實施階段，才要求開發(fā)建設(shè)企業(yè)必須取得相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，并且，法律規(guī)定取得項目及土地使用權(quán)后，企業(yè)方可申辦房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。所以在本合同中，B實業(yè)有限公司具有主體資格。

　　[辦案歷程]

　　B實業(yè)有限公司由于未能在規(guī)定的時間內(nèi)向省高院交納訴訟費，導(dǎo)致判決書生效。B實業(yè)有限公司萬般焦急，因為此合同的解除，就意味著其可得利益1億余元隨著一紙判決的生效而付之一去。在此情況下，B實業(yè)有限公司委托我所代理再審階段的訴訟活動。

　　我所在接受B實業(yè)有限公司的委托后，指派律師代理了B實業(yè)有限公司在Q市中院再審階段和省高院再審階段的訴訟活動。

　　1、中院再審，推翻一審判決

　　承辦律師在接受本案的委托后，深知本案是個非常棘手的問題。在一審已經(jīng)敗訴的情況下，要將案件的結(jié)果扭轉(zhuǎn)過來是非常困難的，需要有充足的證據(jù)和理論依據(jù)作為支持。承辦律師深感此壓力，由主辦律師挑頭，業(yè)務(wù)骨干參與，組織了三次業(yè)務(wù)研討，就案件的情況集思廣益，最后主辦律師經(jīng)過幾個不眠之夜的煎熬，匯總、分析了多方的觀點，以其深厚的法學(xué)理論，精通的專業(yè)知識，提出了改變原審判決的新觀點。

　　承辦律師認(rèn)為：

　　首先，原審判決對合同的性質(zhì)認(rèn)定錯誤。該合同不屬于聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的合同。根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及最高法院有關(guān)司法解釋的規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)是指享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)為投資，與他人合作建房的行為。因此，合作開發(fā)房地產(chǎn)有兩個顯著的特征：一是合作一方必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)，二是雙方合作的內(nèi)容是在該土地上實施房屋建設(shè)行為。本案合作雙方均未取得土地使用權(quán)，雙方合作的內(nèi)容是以取得土地使用權(quán)為目的，故不符合聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的構(gòu)成要件。

　　要搞清楚本合同的性質(zhì)，應(yīng)對我國基本建設(shè)程序的規(guī)定有深入的了解。我國現(xiàn)行的基本建設(shè)程序劃分為兩個基本階段：一是前期工作階段;二是實施開發(fā)建設(shè)階段。兩個階段有以下不同點：

　?、俟ぷ鲀?nèi)容不同：前期工作階段始于立項報告申報，經(jīng)過國家投資計劃立項、規(guī)劃定點、規(guī)劃方案設(shè)計審批、拆遷安置方案審批、建設(shè)用地申請，止于土地使用權(quán)出讓。開發(fā)實施階段始于土地使用權(quán)

　　取得,經(jīng)過工程建設(shè)報建、招標(biāo)投標(biāo)、施工許可證審批、工程施工建設(shè),止于工程竣工驗收結(jié)束。

　?、谶m用法律不同：前期工作階段適用城市建設(shè)規(guī)劃管理、土地出讓規(guī)劃、拆遷安置管理、建設(shè)用地征用劃撥管理、建設(shè)用地供應(yīng)等法律法規(guī)，主要規(guī)范建設(shè)項目性質(zhì)、規(guī)模、土地用途和使用權(quán)取得方式等。開發(fā)建設(shè)階段適用房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓管理，工程建設(shè)管理等法律法規(guī)，主要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營行為。

　?、鄯蓪π袨橹黧w的要求不同：前期工作階段，并不要求行為主體具有特別的資格，一般企業(yè)法人均可進(jìn)行前期工作。當(dāng)然前期工作結(jié)束時，項目的建設(shè)單位和土地使用權(quán)取得者應(yīng)當(dāng)一致，這說明法律允許前期工作單位在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后申報取得開發(fā)資質(zhì)。而開發(fā)建設(shè)實施階段，則要求實施開發(fā)建設(shè)的企業(yè)必須取得相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)。

　?、苄袨橹黧w變更的法律后果不同：前期工作階段變更建設(shè)單位，只是項目開發(fā)者本身的更換，不產(chǎn)生土地使用權(quán)人的變更，因為這時土地使用權(quán)未出讓，使用權(quán)人尚未最終確定。開發(fā)建設(shè)實施階段，建設(shè)單位就是土地使用權(quán)人。因此，建設(shè)單位的變更則必須伴隨著土地使用權(quán)人的變更，發(fā)生土地使用權(quán)在不同主體之間的轉(zhuǎn)移。

　　綜合以上四點可以看出，一個項目建設(shè)在縱向上應(yīng)劃分為兩個有著本質(zhì)區(qū)別的階段，認(rèn)定一個合同的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的工作內(nèi)容對其所處的階段進(jìn)行科學(xué)的劃分，并分別適用不同的法律來評判各階段合同的效力。

　　根據(jù)本合同的實際情況，應(yīng)認(rèn)定本合同為合作開發(fā)合同，合作的內(nèi)容為取得項目開發(fā)權(quán)：

　?、俸贤s定的合作工作內(nèi)容起始于立項審批，結(jié)束于將土地使用權(quán)出讓交給具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)獨自開發(fā)經(jīng)營，合作的內(nèi)容僅限于立項、規(guī)劃、拆遷、用地審批和土地使用權(quán)出讓，全部屬于項目建設(shè)前期工作;

　?、诤献鏖_發(fā)必須以一方已經(jīng)取得建設(shè)用地的土地使用權(quán)為前提，而本案合作雙方均未取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的取得不是本合同的前提，而是合同履行的結(jié)果。 該合同的產(chǎn)生是基于目前尚不健全的房地產(chǎn)市場和特殊的社會背景，有其客觀合理性。本案所涉土地原為集體所有制土地，隨著村莊城市化的進(jìn)程，已由國家征為國有(但未辦理出讓手續(xù))，目前的土地使用權(quán)均散落在A集團(tuán)公司所管轄的村辦企業(yè)及村民手中。后政府?dāng)M對該區(qū)進(jìn)行舊城改造，不可避免的要進(jìn)行大面積的拆遷工作。

　　眾所周知，拆遷是關(guān)乎拆遷人切身利益的大事，如被拆遷人得不到較為滿意的安置補(bǔ)償(法定的拆遷補(bǔ)償費往往少的可憐)，其不但不配合拆遷工作，反而會大力阻撓，則政府將無法完成土地的出讓工作，即使政府在法律上簽訂了土地出讓合同，也會無法實際交付土地，受讓土地的房地產(chǎn)公司仍不能進(jìn)駐工地，進(jìn)行拆遷房屋和施工建設(shè)。基于這種特殊的社會原因，房地產(chǎn)公司通常會在向政府爭取項目之前，先與被拆遷人達(dá)成協(xié)議，房地產(chǎn)商給予其高額的拆遷補(bǔ)償費，被拆遷人配合其順利完成拆遷工作，而本案合同正是這種現(xiàn)象的典型代表。本案合同雙方相互合作，以配合一方取得項目開發(fā)權(quán)，并不違反相關(guān)法律規(guī)定，且在正常的履行中，

　　包括政府部門的審批中都不存在障礙。

　　其次，B實業(yè)有限公司符合合同的主體資格。因為該合同是針對項目的前期工作，沒有進(jìn)入施工階段，在這個階段法律對主體沒有特別的限定。相反，法律規(guī)定只有取得項目及土地使用權(quán)后，企業(yè)方可申辦房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

　　最后，律師經(jīng)過大量的調(diào)查發(fā)現(xiàn)了A集團(tuán)公司要求解除合同的真正目的：A集團(tuán)公司為了謀求更高的利益，不惜違背誠信原則，在與B實業(yè)有限公司簽訂合同后，又與C公司簽訂另外一份基于該地塊的合作合同。

　　A集團(tuán)公司辯稱：

　?、匐p方簽訂的合同違反土地管理法規(guī)，B實業(yè)有限公司故意隱瞞其不具備開發(fā)房地產(chǎn)資質(zhì)等事實，屬欺詐行為，該合同及補(bǔ)充協(xié)議無效;

　?、贏集團(tuán)公司單方撤回申請僅涉及與政府職能部門的行政審批關(guān)系，不具有違反合同性質(zhì)，應(yīng)駁回B實業(yè)有限公司的再審請求，維持原審判決。

　　在庭審調(diào)查階段,法官在看了雙方提交的證據(jù)后,臉上沒有絲毫的表情，承辦律師隱隱感到法官的思路還停留在已生效的一審判決中，并沒有對該合同的性質(zhì)有更加深刻的理解。鑒于此情況，承辦律師在質(zhì)證中對合同中的一些重點問題進(jìn)行了深刻的剖析，為下一步的辯論埋下了伏筆。在庭審進(jìn)行到了辯論階段，承辦律師就前文所述的觀點進(jìn)行了深入淺出，細(xì)致周密的論述。法官在聽取我方的陳述時，微微點了一下頭，正是法官這個不經(jīng)意的動作，被承辦律師看在了眼里，同時也看到了翻案的希望。承辦律師不失時機(jī)的在庭后馬上提交了書面的代理詞，更加直觀的將律師的觀點呈現(xiàn)在法官面前，將律師的觀點一步一步，潛移默化的灌輸給法官。

　　在經(jīng)過一段時間的等待后，法院的判決下來了：法院認(rèn)定雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議的性質(zhì)為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合同及補(bǔ)充協(xié)議是當(dāng)事人的真實意思表示，對此種開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓并無法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，且根據(jù)規(guī)定只有辦理建設(shè)項目立項、規(guī)劃定點等前期手續(xù)，方能申辦企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，故B實業(yè)有限公司符合合同主體資格，判決撤銷Q市中級人民法院做出的原一審判決，駁回A集團(tuán)公司的訴訟請求。該判決雖然沒有完全采納律師對合同性質(zhì)的認(rèn)定，但已否定了原審判決對合同性質(zhì)的認(rèn)定，進(jìn)而得出應(yīng)維持合同的判決結(jié)果，這已經(jīng)是律師的一大勝利。

　　2、高院再審，維持中院再審判決

　　中院在下達(dá)再審判決書后，A集團(tuán)公司向省人民檢察院遞交申訴書，請求省人民檢察院依法提起抗訴，省人民檢察院依法于2002年8月份向省高級人民法院提出抗訴，抗訴書認(rèn)為Q市中級人民法院再審判決認(rèn)定“雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議是開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，此種開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓并無法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同”的主要證據(jù)不足，適用法律錯誤，雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議，名為合

　　作開發(fā)合同而實為土地出讓合同，并非開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓。理由如下：合同約定，A集團(tuán)公司將村莊占用地及相鄰少量土地共約70畝出讓，供B實業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，項目結(jié)束后，實業(yè)公司將稅后利潤的30%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償，或折算成相應(yīng)的建筑面積，以上條款約定了出讓的土地面積、位置及金額、方式等。

　　同時，合同明確約定了項目的立項、各種手續(xù)的辦理以及投資建設(shè)、房屋銷售均由B實業(yè)有限公司承擔(dān)，因此，該合同屬土地出讓合同，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十一條之規(guī)定，出讓國有土地和集體土地使用權(quán)，依法應(yīng)是市、縣人民政府土地管理部門，其他任何單位和個人無權(quán)出讓。本案中，雙方簽訂合同出讓該宗土地，顯屬違法，合同當(dāng)然無效。

　　承辦律師堅持在中院再審時的觀點與思路，并在原來的基礎(chǔ)上，更加深刻的分析了案情及案件中的焦點問題。針對省人民檢察院提出的土地轉(zhuǎn)讓的論點，律師重點進(jìn)行了闡述。合同的原文表述是：“乙方(A集團(tuán)公司)將前述村莊占用地及相鄰少量土地出讓，供甲方(B實業(yè)有限公司)開發(fā)建設(shè)”。

　　該約定分別陳述了兩個行為：

　　1、乙方出讓土地;

　　2、甲方開發(fā)建設(shè)。

　　兩行為在法律關(guān)系上是相互獨立的，之間的聯(lián)系在于其具有共同的行為指向——政府，即乙方負(fù)責(zé)向政府辦理拆遷、出讓土地等事宜，甲方向政府申請開發(fā)建設(shè)該項目。綜合起來分析，該合同約定的真實意思應(yīng)是：A集團(tuán)公司向政府辦理土地拆遷、出讓工作，以供B實業(yè)有限公司向政府申請得到項目開發(fā)權(quán)后進(jìn)行建設(shè)。

　　顯然，該表述的實質(zhì)意義與抗訴書中理解的“乙方(A集團(tuán)公司)將土地直接出讓給甲方(B實業(yè)有限公司)”是有著本質(zhì)區(qū)別的?？乖V書將兩個分別獨立進(jìn)行的行為直接的聯(lián)系在一起，而忽略了兩者之間的媒介——政府，進(jìn)而得出A集團(tuán)公司向B實業(yè)有限公司直接出讓土地的結(jié)論，顯屬主觀臆斷。

　　最終省高級人民法院采納了律師的觀點，認(rèn)定B實業(yè)有限公司具有合同主體資格，A集團(tuán)公司與B實業(yè)有限公司所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議對雙方的權(quán)利、義務(wù)約定明確，該合同的性質(zhì)為合作開發(fā)合同，合法有效，維持了Q市中級人民法院的再審判決。

　　[案后思考]

　　案件的結(jié)果以我方勝訴劃上了圓滿的句號?；仡^來看本案，貌似簡單，主要是確認(rèn)合同效力的問題，但其中涉及的法律關(guān)系卻是極其的復(fù)雜，需承辦律師有深厚的法學(xué)功底，精湛的專業(yè)知識和敏銳的洞察力。這場官司歷經(jīng)了兩級人民法院三次審理，歷時二年多，結(jié)果又回到了原來的狀態(tài)。且不說雙方當(dāng)事人在這場官司中所耗費的精力、人力、物力，單說給舊城區(qū)的改造工作造成的停滯，就是一個無法彌補(bǔ)的損失。且此案一平，另外一案又起。

　　(A集團(tuán)公司由于被判決履行此合同，所以必須放棄與C公司的合作，C公司必定受到極大的損失，至此一案又生)我們在思考„„我們呼吁和告誡那些將要或者已經(jīng)開始通過訴訟手段謀取不法利益的人們，不要失去了誠信，不要為了眼前的一點小利益，而釀成更大的過錯。