物業(yè)小區(qū)管理方案
為了確保事情或工作扎實(shí)開展，通常需要提前準(zhǔn)備好一份方案，方案一般包括指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、工作重點(diǎn)、實(shí)施步驟、政策措施、具體要求等項(xiàng)目。方案應(yīng)該怎么制定呢？以下是小編為大家整理的物業(yè)小區(qū)管理方案，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)小區(qū)管理方案1
為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結(jié)合我辦實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。
一、組織領(lǐng)導(dǎo)
組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權(quán)（牌樓辦事處社區(qū)服務(wù)中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）
陳守元（印盒石社區(qū)主任）
陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）
黃東方（萬安社區(qū)主任）
潘中英（太平社區(qū)主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區(qū)主任）
周君（搭馬橋社區(qū)主任）
何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）
何小燕（牌樓社區(qū)主任）
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在社區(qū)服務(wù)中心，幸坤權(quán)兼任辦公室主任。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點(diǎn)，協(xié)調(diào)幫忙社區(qū)居委會解決有關(guān)問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。
二、規(guī)劃與目標(biāo)
1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個(gè)物業(yè)管理小區(qū)，（其中基礎(chǔ)條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）個(gè)；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個(gè)；目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個(gè)。
印盒石社區(qū)17個(gè)，其中一類小區(qū)1個(gè)，二類小區(qū)12個(gè)，三類小區(qū)4個(gè)。
觀音巖社區(qū)19個(gè)，其中一類小區(qū)4個(gè)，二類小區(qū)5個(gè)，三類小區(qū)10個(gè)。
萬安社區(qū)31個(gè)，其中一類小區(qū)2個(gè)，二類小區(qū)8個(gè)，三類小區(qū)21個(gè)。
石峰村1個(gè)，其中一類小區(qū)個(gè)，二類小區(qū)個(gè)，三類小區(qū)1個(gè)。
太平社區(qū)30個(gè)，其中一類小區(qū)5個(gè)，二類小區(qū)9個(gè)，三類小區(qū)16個(gè)。
大河溝社區(qū)20個(gè)，其中一類小區(qū)3個(gè)，二類小區(qū)3個(gè)，三類小區(qū)4個(gè)。
搭馬橋社區(qū)29個(gè)，其中一類小區(qū)個(gè)，二類小區(qū)8個(gè)，三類小區(qū)21個(gè)。
袁家墩社區(qū)21個(gè)，其中一類小區(qū)4個(gè)，二類小區(qū)6個(gè)，三類小區(qū)11個(gè)。
牌樓社區(qū)8個(gè)，其中一類小區(qū)2個(gè)，二類小區(qū)4個(gè)，三類小區(qū)2個(gè)。
2、工作目標(biāo)。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎(chǔ)，直接關(guān)系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，而且對于我區(qū)建立國家衛(wèi)生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要好處。我辦物業(yè)管理工作的目標(biāo)是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認(rèn)識到物業(yè)管理工作的重要好處，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個(gè)召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在20xx年底，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實(shí)施步驟
1、制定方案（xxxx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進(jìn)行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見的基礎(chǔ)上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案。
2、宣傳部署（xxxx年9月1日——9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運(yùn)用墻報(bào)、黑板報(bào)、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認(rèn)識實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和好處，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點(diǎn)（xxxx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區(qū)。
4、總結(jié)推廣（xxxx年11月1日——11月30日）。總結(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)在各社區(qū)加以推廣，試點(diǎn)中的問題和不足之處加以修正和改善，在具體實(shí)施過程中搞好分類督促指導(dǎo)，推進(jìn)（重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例）在我辦的全面落實(shí)。
四、主要措施
1、物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組每月召開一次會議，學(xué)習(xí)上級有關(guān)文件和會議精神，分析進(jìn)度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標(biāo)管理職責(zé)制。街道和社區(qū)居委會主要領(lǐng)導(dǎo)是落實(shí)物業(yè)管理的第一職責(zé)人，對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署，經(jīng)常了解狀況，用心協(xié)調(diào)解決問題，確保全辦物業(yè)管理工作有計(jì)劃有步驟地推進(jìn)。
3、強(qiáng)化考評，嚴(yán)肅紀(jì)律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進(jìn)物業(yè)管理工作的狀況進(jìn)行督促檢查和評比，對物管工作落實(shí)好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個(gè)人，年終進(jìn)行表彰。對群眾反映強(qiáng)烈，不認(rèn)真宣傳條例，不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域，不用心支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關(guān)部門推進(jìn)物業(yè)管理工作的單位，要及時(shí)督導(dǎo)，責(zé)令限期改正，典型的要予以通報(bào)批評或組織處理。
物業(yè)小區(qū)管理方案2
為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，明確物業(yè)管理責(zé)任，提升物業(yè)管理效果，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定。根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《xx省物業(yè)管理?xiàng)l例》及住建部《關(guān)于印發(fā)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則的通知》（xx號）文件相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，特制定本實(shí)施方案。
一、總體要求
（一）指導(dǎo)思想
以黨的十九大精神為指導(dǎo)，進(jìn)一步提升治理和服務(wù)水平，推進(jìn)城市社區(qū)治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)。堅(jiān)持以人民為中心，以服務(wù)群眾、做好群眾工作為目的，整合服務(wù)力量，提升服務(wù)水平，強(qiáng)化服務(wù)保障，全面凝聚社區(qū)治理合力，進(jìn)一步理順我區(qū)封閉式物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理職責(zé)和權(quán)責(zé)關(guān)系，按照“政府負(fù)責(zé)、行業(yè)管理、部門配合、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）組織、社區(qū)落實(shí)、企業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治、屬地管理”原則，改善市民居住環(huán)境，構(gòu)建平安和諧社區(qū)。
（二）工作目標(biāo)
通過全面加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)，完善社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，充分發(fā)揮黨組織在社區(qū)治理和服務(wù)中的領(lǐng)導(dǎo)核心作用及“橋梁”“紐帶”作用，搭建社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多元參與的公共協(xié)商平臺，形成組織引領(lǐng)、多方互聯(lián)、民主共商、協(xié)同共進(jìn)的社區(qū)治理和服務(wù)模式，構(gòu)建社區(qū)物業(yè)服務(wù)新體系、新機(jī)制、新格局，組織凝聚各方力量共同推動解決社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理、民主自治和社會治理等方面的重大問題，不斷提高全區(qū)社區(qū)物業(yè)工作水平，讓人民群眾生活更有獲得感、幸福感。
（三）組織機(jī)構(gòu)
1.成立物業(yè)行業(yè)管理聯(lián)席會議。借鑒周邊縣區(qū)經(jīng)驗(yàn)及我區(qū)網(wǎng)格化管理體系，建立三級物業(yè)服務(wù)管理聯(lián)席會議制度，負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和督促。通過建立聯(lián)席會議制度，充分發(fā)揮好鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府及職能部門作用，切實(shí)解決群眾最關(guān)心的物業(yè)服務(wù)管理問題，真正做到“問題發(fā)現(xiàn)在萌芽、矛盾化解在小區(qū)、難點(diǎn)處置在一線”，以依法治理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提升城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平，最終全面達(dá)到星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。成立以區(qū)委副書記為組長，區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長和分管副區(qū)長為副組長，相關(guān)職能單位負(fù)責(zé)人為成員的物業(yè)行業(yè)管理聯(lián)席會議領(lǐng)導(dǎo)小組，指導(dǎo)全區(qū)物業(yè)行業(yè)管理工作。
2.成立xx區(qū)物業(yè)行業(yè)協(xié)會。通過成立行業(yè)性組織，切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)間的統(tǒng)籌聯(lián)動、溝通交流、良性競爭，進(jìn)一步促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理服務(wù)整體水平的提高。積極加強(qiáng)與市物業(yè)協(xié)會對接，及時(shí)獲得行業(yè)最新動態(tài)信息，在聯(lián)系企業(yè)、連接市場、服務(wù)政府等方面發(fā)揮重要優(yōu)勢，更好地提升我區(qū)物業(yè)企業(yè)品牌。
3.加大業(yè)主委員會建設(shè)力度。積極引導(dǎo)符合條件的小區(qū)成立業(yè)主委員會，把熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、樂于奉獻(xiàn)、具有一定組織能力的業(yè)主吸收到業(yè)主委員會。成立業(yè)主委員會要依托樓棟長、單元長等機(jī)制，注重吸納不少于50%的黨員進(jìn)入，業(yè)主委員會主任一般由黨員擔(dān)任，并在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下建立黨支部、黨小組，打通社區(qū)黨建末梢，探索出“黨建引領(lǐng)、有序參與、依法依規(guī)”新模式，切實(shí)推動破解小區(qū)治理難題，激發(fā)基層治理活力。
二、健全機(jī)制
（一）糾紛調(diào)解機(jī)制。在物業(yè)行業(yè)管理聯(lián)席會議下設(shè)物業(yè)管理糾紛調(diào)解專班和聯(lián)動機(jī)制，吸收懂法律、懂政策、懂操作的民間調(diào)解高手參與，著力協(xié)調(diào)在物業(yè)服務(wù)活動中產(chǎn)生的各類矛盾，引導(dǎo)群眾依法、合理表達(dá)利益訴求，推動矛盾在基層得到及時(shí)有效解決。
（二）考評獎(jiǎng)懲機(jī)制。把文明創(chuàng)建、投訴處理等要求指標(biāo)量化，建立考核清單，每年由區(qū)物業(yè)行業(yè)協(xié)會依據(jù)清單對物業(yè)項(xiàng)目開展考核工作。采取星級評定制考核：70-79分為一星級物業(yè)項(xiàng)目；80-89分為二星級物業(yè)項(xiàng)目；90分以上為三星級物業(yè)項(xiàng)目；對得分在60分以下的，限期整改，整改不到位的納入黑名單，限制承接小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，未消除不良記錄的，禁止參與新的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動。同時(shí)，對物業(yè)項(xiàng)目及個(gè)人進(jìn)行適當(dāng)表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。
（三）信用管理機(jī)制。建立誠信檔案，對失信物業(yè)服務(wù)企業(yè)在五年內(nèi)禁止參與我區(qū)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目競標(biāo)；經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
三、完善物業(yè)服務(wù)管理制度
（一）完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)入制度
1.實(shí)行前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)市場準(zhǔn)入制度。住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)區(qū)房管局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。禁止房地產(chǎn)開發(fā)商直接指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
2.實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)制度。前期物業(yè)服務(wù)合同期滿或業(yè)主委員會成立后，如更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請參與投標(biāo)的，應(yīng)事先征求社區(qū)居委會、派出所、區(qū)市場監(jiān)管局、區(qū)房管局的意見。
3.加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。區(qū)物業(yè)行業(yè)協(xié)會每年度對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)進(jìn)行考核，由小區(qū)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會、派出所、業(yè)主委員會簽署意見。對處于整改期內(nèi)、評價(jià)差、被列入不誠信名單的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限制承接小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，未消除不良記錄的，禁止參與新的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動。
（二）明確物業(yè)管理服務(wù)范圍。
在住宅小區(qū)房屋竣工驗(yàn)收時(shí)，規(guī)劃內(nèi)的物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、停車場（泊位）、公共設(shè)施設(shè)備（含地下水管網(wǎng)、電網(wǎng)、雨污水管網(wǎng)等）驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)由區(qū)房管局、屬地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)蓋章，避免因權(quán)屬不清導(dǎo)致管理混亂。
（三）建立誠信檔案，加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的扶持力度。
1.建立誠信檔案，對失信物業(yè)服務(wù)企業(yè)五年內(nèi)禁止參與物業(yè)項(xiàng)目競標(biāo)。
2.對星級物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)支持政策：
（1）星級物業(yè)項(xiàng)目遇到業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主的從業(yè)單位及主管部門應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)公司催繳物業(yè)欠費(fèi)；
（2）區(qū)司法局監(jiān)督指導(dǎo)小區(qū)成立人民調(diào)解組織，為處理物業(yè)管理糾紛提供法律幫助；
（3）星級物業(yè)項(xiàng)目采取司法程序追討物業(yè)費(fèi)的，可向物業(yè)管理聯(lián)席會議領(lǐng)導(dǎo)小組申請法律援助“綠色通道”。
物業(yè)小區(qū)管理方案3
一、工作現(xiàn)況
20xx年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對20xx年改造的老舊小區(qū)和20xx年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求，實(shí)施專業(yè)化得物業(yè)管理，利合物業(yè)公司重點(diǎn)對醫(yī)藥公司家屬院、新華小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，對這兩個(gè)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理和過程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對以上小區(qū)張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開信》，并做了詳細(xì)的入戶調(diào)查，把三級服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容，以及收費(fèi)許可證都傳遞到了業(yè)主當(dāng)中。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字，統(tǒng)計(jì)了業(yè)主的詳細(xì)姓名、聯(lián)系方式、車輛信息、建筑面積，這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效，收費(fèi)工作正在進(jìn)行。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理，各項(xiàng)服務(wù)已經(jīng)到位，準(zhǔn)備在20xx年12月1日收費(fèi)。慶安小區(qū)我們正在做入戶調(diào)查，但是物業(yè)管理入住的各項(xiàng)辦公用品、設(shè)備已經(jīng)準(zhǔn)備到位。準(zhǔn)備20xx年元月1日正式納入管理。
二、老舊小區(qū)的特點(diǎn)及老舊小區(qū)改造和實(shí)施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問題
老舊小區(qū)有四個(gè)明顯的特點(diǎn)
1、老，這些小區(qū)大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀(jì)末、本世紀(jì)初建設(shè)的小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，公共設(shè)施毀壞嚴(yán)重，無人管理，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒有健全的機(jī)構(gòu)引導(dǎo)及管理而失敗。
2、小、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主，建筑面積10000平方左右，規(guī)劃不合理，有的是分兩期建設(shè)一個(gè)小區(qū)中有不同的開發(fā)商，有的還是公有住房、小產(chǎn)權(quán)房，不能辦房產(chǎn)證，大多數(shù)沒有門崗房，沒有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。
3、規(guī)劃不合理，人員混雜，繳費(fèi)意識淡薄。強(qiáng)烈要求政府改造并實(shí)施物業(yè)管理的業(yè)主和無所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對比。利合物業(yè)對上述實(shí)施物業(yè)管理的兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行的初步調(diào)查，調(diào)查顯示結(jié)果，收費(fèi)工作中繳費(fèi)積極的業(yè)主和找各種理由不繳費(fèi)的業(yè)主形成了鮮明的對比。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密，各自又成獨(dú)立的單元，很容易進(jìn)行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義。
4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影響小區(qū)的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑。
三改造和實(shí)施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問題
1、改造不徹底造成實(shí)施物業(yè)管理的成本增加。以醫(yī)藥公司為例，改造中小區(qū)的主通道有8平方的路面沒有整修，利合物業(yè)入住以后，拿自己的錢給予了整修，改造后由于沒有專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，留下了很多建筑垃圾，物業(yè)公司不得不花1000元專門處理這些垃圾。小區(qū)沒有劃停車位，物業(yè)公司不得不花錢專門劃停車位線這些都增加了物業(yè)管理公司的成本。前期改造中由于沒有物業(yè)公司的參與改造的某些項(xiàng)目很很不徹底，如
2、由于長時(shí)間沒有實(shí)施物業(yè)管理，小區(qū)業(yè)主交費(fèi)意識淡薄，物業(yè)費(fèi)收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費(fèi)只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費(fèi)。
3、改造速度過急，沒有物業(yè)公司參與規(guī)劃，有些改造項(xiàng)目不適合以后實(shí)施物業(yè)管理。
4、改造是一個(gè)系統(tǒng)工程，并不是一個(gè)部門能完成的，需要多部門來配合，如老小區(qū)門崗房的問題，有的開發(fā)商當(dāng)初為了售房，建立了后勤式的物業(yè)，當(dāng)售房完畢的時(shí)候，物業(yè)不能維持，開發(fā)商撤離了物業(yè)，開發(fā)商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、《物權(quán)法》的規(guī)定這些應(yīng)當(dāng)是小區(qū)當(dāng)中的公共用房。這些門崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的配合。有的小區(qū)當(dāng)中沒有門崗房，建設(shè)門崗房需要規(guī)劃部門審批，這也是在新政【20xx】20號文件中的內(nèi)容。
5、改造老舊小區(qū)及實(shí)行物業(yè)管理，必須同拆除私搭亂建相結(jié)合，有的老舊小區(qū)沒有門崗房和物業(yè)公共用房，而這些小區(qū)有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。
6、針對老舊小區(qū)小的特點(diǎn)，重新定義物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)相鄰，可以把兩個(gè)或幾個(gè)小區(qū)打通，這樣就可以布局更合理，就可以養(yǎng)活”物業(yè)。
四、針對以上問題提幾點(diǎn)建議
1、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司具有專業(yè)化得管理經(jīng)驗(yàn)，改造后的小區(qū)也應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來管理，因此老小區(qū)改造應(yīng)該由物業(yè)公司提出改造方案，由辦事處組織論證實(shí)施，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門共同監(jiān)督質(zhì)量。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負(fù)擔(dān)。
2、在辦事處社區(qū)的主導(dǎo)下多部門配合。老舊小區(qū)因?yàn)槎嗄隉o人管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個(gè)部門能解決的，必須由政府牽頭，多部門配合。
3、對前期改造過的小區(qū)進(jìn)行二次改造。對小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項(xiàng)目，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出，法律部門參與，政府協(xié)調(diào)“啃”下這個(gè)骨頭。
4、由政府牽頭對老舊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)知識進(jìn)社區(qū)的宣傳活動。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī)。
5、根據(jù)文件精神，要建立政府救助機(jī)制。對確因生活困難難以繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。
6、對承擔(dān)社會責(zé)任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積，給予政府補(bǔ)貼，緩解物業(yè)管理公司的困難。
7、老小區(qū)改造，不能急于求成。每年確定一個(gè)到兩個(gè)小區(qū)實(shí)行改造，要改造一個(gè)成功一個(gè)管理一個(gè)，在改造中積累經(jīng)驗(yàn)，為以后改造打下基礎(chǔ)。
8、重視老舊小區(qū)大門改造及建設(shè)，這一點(diǎn)很重要。用現(xiàn)進(jìn)技術(shù)來做好老舊小區(qū)的大門改造，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本。
結(jié)束語：總之，老舊小區(qū)改造并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項(xiàng)切實(shí)的惠民工程，要政府引導(dǎo)協(xié)調(diào)多部門參與，形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃，政府部門協(xié)調(diào)，改造過程和改造后由物業(yè)公司和政府部門共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗(yàn)收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實(shí)施管理，并對實(shí)施物業(yè)管理的公司給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼的模式，才能把這項(xiàng)惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。
物業(yè)小區(qū)管理方案4
一、前期管理
（一）、人員安排
管理處主任、各部門負(fù)責(zé)人按進(jìn)度陸續(xù)入駐欣怡家園社區(qū)現(xiàn)場，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握樓宇設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作；投入入住前的各項(xiàng)工作。
①樓宇綜合驗(yàn)收前一個(gè)月，部分治安人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作。
②樓宇綜合驗(yàn)收前，按照慈溪市住宅樓宇條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。
③業(yè)主入住前半個(gè)月，管理處掛牌辦公，所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。
（二）、前期管理及監(jiān)督
管理處成立后，管理處主任編寫入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開辦采購計(jì)劃；
治安方面：熟悉社區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)；
車輛管理：設(shè)計(jì)安裝社區(qū)內(nèi)道路標(biāo)志，建立完善車輛管理制度；
垃圾清運(yùn)：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。
（三）、配合工作
與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣、通信等正常使用。
與學(xué)校、派出所聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)、戶口遷移的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告業(yè)主。
二、入住管理
（一）、舉行簡樸溫馨的入住儀式
為使業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)了解、熟悉欣怡家園社區(qū)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)等在社區(qū)舉行簡樸溫馨的入住儀式。
（二）、辦理入住手續(xù)采取的便利措施
辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。
1、設(shè)立入住手續(xù)辦理場地，有咨詢、資料分發(fā)（業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定等），收取相關(guān)費(fèi)用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)房服務(wù)等，由專職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。
2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。
3、提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。
（三）、收費(fèi)標(biāo)志上墻及宣傳工作
1、在社區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費(fèi)一覽表，列明本住宅社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話。
2、印制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷售部門在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。
3、在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場，準(zhǔn)備部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費(fèi)文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。
三、裝修管理
（一）、裝修控制流程
1、業(yè)主辦理入住手續(xù)；
2、對業(yè)主裝修隊(duì)進(jìn)行裝修講解；
3、對裝修方案進(jìn)行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；
4、裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督；
5、（對違章裝修的）立即指出，上門以理說服業(yè)主，以情打動業(yè)主，使其改正；
6、（若仍不糾正的）采取相應(yīng)的制止措施，向職能部門反映，以取得行政上的支持。
（二）、裝修宣傳
為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺性，提前對每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修隊(duì)發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。
（三）、裝修備案
1、根據(jù)《裝修城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》進(jìn)行備案。
2、保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線、電訊、有線電視、供水、供電、供氣等管線。
3、保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽臺、窗臺、天臺、空調(diào)安裝及管線走向。
4、裝修材料符合防火規(guī)定。
（四）、裝修跟蹤監(jiān)管體系
業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實(shí)施“全過程”
追蹤監(jiān)管。通過現(xiàn)場巡查，及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過程、全因素、全員管理”的特點(diǎn)，消除管理盲點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線等公共管線，杜絕違章搭建。
（五）違章裝修處理
業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)制定《欣怡家園住宅社區(qū)裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取支持和理解，讓業(yè)主自覺接收整改要求。針對違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。對違章裝修并無視一切的業(yè)主，將上報(bào)行政職能部門，由相關(guān)部門解決處理。
四、入住期間的安全防范措施
（一）入住期間的治安分析
1、周邊環(huán)境較為復(fù)雜，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來人口與入住高峰期中的外來裝修、搬運(yùn)人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。
2、裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。
3、社區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主對設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解，誤報(bào)、出錯(cuò)率高，治安壓力大，管理難度大。
（二）、具體防范措施
針對這一時(shí)期的治安形勢，我們在入住期間確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。
1、治安隊(duì)伍建設(shè)
按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，實(shí)行10%末位淘汰制。
2、確立治安重點(diǎn)，搞好對人流、物流、車流的有效控制
①人流控制
對來訪人員須通過門崗，與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進(jìn)入，并做好訪問登記和離去注銷手續(xù)；
對裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理制度，對他們的活動范圍進(jìn)行一定限制；
對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證檢查；
經(jīng)常與派出所聯(lián)合檢查戶口，把可疑分子清出社區(qū)。
②物流控制
對物資流動實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制；
業(yè)主物品的搬出必須向主動門崗申報(bào)，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記；
治安人員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進(jìn)行禮貌檢查；
所有物資流動實(shí)行登記放行制度。
③車流控制
通過停車場IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號、車型等信息。
3、加強(qiáng)與相關(guān)部門的配合
與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。
五、協(xié)助業(yè)主委員會籌建工作
按照國家物業(yè)有關(guān)規(guī)定和慈溪市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，在業(yè)主入住率達(dá)50%前，由管理處制定相應(yīng)的公眾制度，并廣泛聽取業(yè)主的意見，逐步修改成文，同時(shí)向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會的相關(guān)程序和要求，為業(yè)主委員會成立做好基礎(chǔ)工作。在入住率達(dá)到50%時(shí)，報(bào)請政府職能部門，組織召集第一次業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會成立大會。管理處還應(yīng)配合業(yè)主委員會籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會審議材料，如前期物業(yè)管理報(bào)告、財(cái)務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。
六、管理人員的配備
管理處定編52人，其中主任、副主任各1名，各部門負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到欣怡家園住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。
接待員：2人，接待業(yè)主的來訪和投訴并及時(shí)處理。
文員：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。
財(cái)務(wù)：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。
衛(wèi)生清潔工：16人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。
綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對業(yè)主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。
治安員：32人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車場以及出入社區(qū)的各種車輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序；
維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
七、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃
（一）、管理人員的錄用要求
全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作
大專以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)
（二）、員工服務(wù)準(zhǔn)則
1、熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技能，不斷提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，做好本職工作。
2、上班時(shí)間穿戴整齊，按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無關(guān)的事情，不做不雅觀的舉動。
3、主動向來訪業(yè)主問好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態(tài)度認(rèn)真、懇切、答復(fù)問題明確，不含糊其詞，并做好記錄。一般問題當(dāng)天解決，來信一周內(nèi)答復(fù)，涉及疑難問題定期答復(fù)。
4、對業(yè)主的無禮行為，應(yīng)盡量容忍，耐心說服，不以惡相待，不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。
5、竭誠為業(yè)主服務(wù)，對業(yè)主提出的問題或困難，盡快給予合理解決，對涉及政策方面性的問題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋，并做好記錄，上報(bào)處理；涉及多方面的問題，會同有關(guān)部門研究解決。
6、執(zhí)行房屋修繕原則，不準(zhǔn)日益增減項(xiàng)目、數(shù)量，必須按計(jì)劃進(jìn)行，保證按時(shí)施工，完工后有業(yè)主驗(yàn)收簽名；愛護(hù)居民財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)格增收紀(jì)律，不請吃、不請喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。
7、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂解難，不準(zhǔn)借機(jī)利用權(quán)利或職務(wù)謀取利益。
（三）、工作人員的考核
1、部門負(fù)責(zé)人的考核內(nèi)容：
①對公司、管理處制度政策的落實(shí)情況：對公司、管理處會議執(zhí)行情況應(yīng)及時(shí)向所屬員工傳達(dá)，管理處制定專人隨時(shí)抽查，了解各部門員工對有關(guān)會議的熟知情況；
②會議培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況：無特殊事由，應(yīng)出席公司組織的每次會議、學(xué)習(xí)，并認(rèn)真學(xué)習(xí)討論會議內(nèi)容，會后有心得體會；
③年終互評情況：部門負(fù)責(zé)人之間年終進(jìn)行互相評分，從工作態(tài)度，專業(yè)水平、執(zhí)行能力、協(xié)調(diào)能力、工作量、五個(gè)方面得出各個(gè)主管的評分。
2、考核的內(nèi)容
①日?？记冢好吭陆y(tǒng)計(jì)一次，統(tǒng)計(jì)每人每月的上班時(shí)間，加班天數(shù)，早退、遲到、事（?。┘佟绻さ?；
②儀態(tài)儀表：制服穿著，胸卡佩帶、儀容等；
②勞動紀(jì)律：（具體參照各崗位規(guī)章制度）；
③工作（學(xué)習(xí)）筆記：員工必須按照各崗位的規(guī)定，認(rèn)真如實(shí)填寫工作登記本，每次培訓(xùn)認(rèn)真做好筆記，管理處隨時(shí)檢查，并作為員工年終考核的重要依據(jù)之一；
④員工考評表：管理處員工每月必須填寫一份《員工考評表》，對當(dāng)月工作進(jìn)行小結(jié)，并提出工作建議及存在問題，自評后由各部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行評分，并及時(shí)匯總到管理處，此表作為年終員工考評的重要依據(jù)之一。
（四）、員工的培訓(xùn)
“萬事以人為本”，要提高物業(yè)的管理水平，必須要有一大批專業(yè)人才通力協(xié)作。從欣怡家園社區(qū)的建設(shè)發(fā)展來看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運(yùn)用越來越多，以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以及物業(yè)經(jīng)營等各類專業(yè)知識的挑戰(zhàn)，對員工的素質(zhì)提出了更高的要求。為培養(yǎng)一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍，為公司的長遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，公司倡導(dǎo)“終身學(xué)習(xí)制”，鼓勵(lì)員工多途徑、多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級職稱的培訓(xùn)。
八、員工培訓(xùn)的內(nèi)容
①思想道德建設(shè)：不斷加強(qiáng)物資文明和精神文明建設(shè)，努力培養(yǎng)不斷進(jìn)取、具有堅(jiān)韌不拔的創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊(duì)伍。
②職業(yè)道德建設(shè)：培養(yǎng)員工較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，樹立良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。
③文化技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)：根據(jù)每個(gè)管理、服務(wù)崗位、不同職責(zé)和要求制定出標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)習(xí)相關(guān)社會科學(xué)知識和自然科學(xué)技術(shù)知識。
2、員工培訓(xùn)的類型
管理人員：側(cè)重于服務(wù)意識、組織管理、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)知識、企業(yè)經(jīng)營；
普通員工：側(cè)重于服務(wù)、服從意識，工作技能和職業(yè)道德等；
新員工（試用期內(nèi)）：公司將組織集中進(jìn)行為期一個(gè)月的培訓(xùn)，包括軍事訓(xùn)練和理論學(xué)習(xí)。軍事訓(xùn)練側(cè)重于隊(duì)列、拳術(shù)訓(xùn)練，培養(yǎng)良好的形象；理論學(xué)習(xí)側(cè)重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊》、《規(guī)章制度》、《專業(yè)知識》、《崗位職責(zé)》、《操作規(guī)程》等。
3、員工培訓(xùn)的形式
公司主要采取自培與外培相結(jié)合的方式。
4、培訓(xùn)的考核評估
培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，確定員工培訓(xùn)的需求方向；
培訓(xùn)中考核：邊培訓(xùn)、邊考察，了解員工培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況；
培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操和書面考評兩種，反饋培訓(xùn)成效，把考評的結(jié)果作為考核員工綜合培訓(xùn)成績的主要依據(jù)，考核合格者方可上崗。
九、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”
（一）、文明服務(wù)：遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。管理處各類員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》，做好各項(xiàng)服務(wù)。
（二）、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。社區(qū)整體外貌無損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用。車輛停放整齊有序，樓房外觀沒有違章建筑物。
（三）、清潔衛(wèi)生：社區(qū)內(nèi)室外清掃保潔，檢查制度，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，社區(qū)內(nèi)無人飼養(yǎng)家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區(qū)內(nèi)排污達(dá)到國家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。
（四）、庭院綠化：社區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）、治安管理：社區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負(fù)責(zé)。社區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，保證社區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。
（六）、經(jīng)費(fèi)管理：嚴(yán)格按照國家和市有關(guān)部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)，為業(yè)主服務(wù)的管理費(fèi)收之于民、用之于民。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。
（七）、設(shè)施齊備：社區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變原設(shè)計(jì)用途，且發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。
（八）、社區(qū)文化：社區(qū)內(nèi)積極開展社區(qū)文化活動，有專供老人、兒童活動的設(shè)施。宣傳教育活動內(nèi)容豐富，文體活動開展有計(jì)劃、有制度，旅客培養(yǎng)居民愛護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。
（九）、機(jī)構(gòu)職能：管理處管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開各種會議有記錄（紀(jì)要），開展各項(xiàng)活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。
（十）、管住關(guān)系：“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主排憂解難”，使業(yè)主滿意。
物業(yè)小區(qū)管理方案5
寫字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方面：
一、 營銷推廣
由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營銷推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設(shè)計(jì)塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調(diào)研，與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由于轉(zhuǎn)變投資地點(diǎn)、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時(shí)有發(fā)生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進(jìn)和留住客戶，寫字樓的營銷服務(wù)工作是一項(xiàng)十分重要的經(jīng)常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收益。
這方面應(yīng)有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進(jìn)行市場行情調(diào)研，主動尋找目標(biāo)客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。
二、 商務(wù)中心的服務(wù)與管理
大型寫字樓辦公機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，一般會提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目的商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類似)。
1、 商務(wù)中心的設(shè)備配置
商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、打字機(jī) 、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而添置。
商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過程中應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障，應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。
2、 商務(wù)中心的工作要求和工作程序
商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)?？腿藢ι虅?wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務(wù)中心工作人員要求有：
①流利的外語聽說讀寫能力;
②熟練的中英文打字能力;
③熟練操作各種設(shè)備的能力;
④熟悉商務(wù)信息知識;
⑤熟悉秘書工作知識;
⑥具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識。
(2)工作程序。
①服務(wù)前：了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求;向客戶講明收費(fèi)情況，開據(jù)收費(fèi)通知單
并收一定比例的押金。
②服務(wù)中：以準(zhǔn)確、快捷為原則，按客人服務(wù)要求準(zhǔn)時(shí)、精確地完成服務(wù)。
③服務(wù)后：完成客人所需服務(wù)后，填寫《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》，引導(dǎo)或陪同客
人到財(cái)務(wù)部結(jié)賬?！渡虅?wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》一式三份，一聯(lián)
交給財(cái)務(wù)部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。
商務(wù)中心的主要對象是客人，有時(shí)寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備，為此制定商務(wù)中心簽單程序;
寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請單》上填清原因、內(nèi)容、使用時(shí)間及批準(zhǔn)人后，在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費(fèi)用結(jié)算單》上簽名。
3、商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目
寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目包括：
l 翻譯服務(wù)，包括文件、合同等;
l 秘書服務(wù)，包括各類文件處理;
l 辦公系統(tǒng)自動化服務(wù);
l 整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);
l 臨時(shí)辦公室租用服務(wù);
l 長話、傳真、電信服務(wù);
l 商務(wù)會談、會議安排服務(wù);
l 商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù);
l 客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;
l 郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);
l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等;
l 報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù);
l 客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù);
l 文件、名片等印制服務(wù);
l 成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);
l 報(bào)刊剪報(bào)服務(wù);
l 秘書培訓(xùn)服務(wù)等。
三、 前臺服務(wù)
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫字樓的前臺服務(wù)項(xiàng)目較多 ，主要包括：
l 問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù);
l 信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);
l 個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù);
l 出租汽車預(yù)約服務(wù);
l 提供旅游活動安排服務(wù);
l 航空機(jī)票訂購、確認(rèn);
l 全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);
l 餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;
l 文娛活動安排及組織服務(wù);
l 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;
l 花卉代購、遞送服務(wù);
l 洗衣、送衣服務(wù);
l 代購清潔物品服務(wù);
l 提供公司“阿姨”服務(wù);
l 其他各種委托代辦服務(wù)。
有的寫字樓的報(bào)修點(diǎn)也設(shè)在前臺，方便客戶報(bào)修。
四、設(shè)施設(shè)備管理
寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項(xiàng)工作：
1、設(shè)備管理
(1)建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。
(2)完善工程部架構(gòu)。
(3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。
(4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流。
(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。
(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。
2、維修與保養(yǎng)
(1)報(bào)修(兩類報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶報(bào)修)與維修程序。
(2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級保養(yǎng);二級保養(yǎng)。
(3)設(shè)備的維修。
對于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意：
①是否按設(shè)備分類編制計(jì)劃。
②維修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時(shí)間)。
③維修方法是否恰當(dāng)。
一般的維修方法有：
①強(qiáng)制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計(jì)劃定期維修。
② 定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
③診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報(bào)告和提供的技術(shù)資料，對設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項(xiàng)目或部件，然后進(jìn)行維修。
④全面維修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時(shí)，對主體和部件全面修理(大修)。
建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報(bào)修制度。
(4)設(shè)備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時(shí)機(jī)，制訂切實(shí)可行的更新改造方案。
一、 保安與消防管理
1、保安管理
(1)貫徹保安管理的基本原則是：
①賓客至上，服務(wù)第一。
②預(yù)防為主。
③誰主管，誰負(fù)責(zé)。
④群防群治，內(nèi)緊外松。
(2)建立保安部的組織機(jī)構(gòu)。
(3)制定嚴(yán)密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責(zé)。
(4)加強(qiáng)治安防范。主要是加強(qiáng)保安措施，配備專門保安人員和保安設(shè)備(報(bào)警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等)，加強(qiáng)寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏，加強(qiáng)對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。
2、消防工作
(1)消防工作的指導(dǎo)思想是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。
(2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有：
①干式消防系統(tǒng)：自動報(bào)警系統(tǒng)，聯(lián)動總控制屏，btm氣體滅火系統(tǒng)。
②濕式消防系統(tǒng)：自動噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng)(消防泵)。
③消防聯(lián)動機(jī)構(gòu)：消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機(jī)的功能和聯(lián)動試驗(yàn);空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機(jī)和排氣機(jī)的功能和聯(lián)動試驗(yàn);消防電梯的功能試驗(yàn)。
④火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)：自動報(bào)警系統(tǒng)(包括感溫式火災(zāi)報(bào)警、感煙式火災(zāi)報(bào)警、感光式火災(zāi)報(bào)警)，手動報(bào)警系統(tǒng)(包括電鈴報(bào)警、破碎玻璃報(bào)警、緊急電話報(bào)警) 。
(3)消防工作的展開：
①進(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓(xùn)，利用標(biāo)語或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內(nèi)容有：消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知 。
②建立三級防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人：管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。
③把防火責(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。
④ 明確防火責(zé)任人的職責(zé)，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度。
⑤定期組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。
⑥制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。
⑦配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。
⑧發(fā)動大家，及時(shí)消除火災(zāi)苗頭和隱患。
⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務(wù)消防隊(duì);建立專職消防隊(duì);抓好消防訓(xùn)練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習(xí)。
⑩明確火災(zāi)緊急疏散程序。做好疏散的準(zhǔn)備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險(xiǎn)品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后。
⑾建立消防檔案。
⑿制訂滅火方案及重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案，每個(gè)房間安裝消防走火示意圖。
二、 清潔衛(wèi)生管理
清潔是寫字樓管理水平的重要標(biāo)志，也是對建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要。日常清潔工作的重點(diǎn)體現(xiàn)在：
(1)制定完善的清潔細(xì)則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴(yán)格執(zhí)行。
(2)制定部門各崗位的責(zé)任制。
(3)建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。
①定期巡檢法(隨見隨報(bào)，定點(diǎn)檢查，劃簿登記);
②每日抽查;
③會巡制度;
④食用水質(zhì)及排污處理檢查。
(4)保持樓內(nèi)公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。
(5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。
寫字樓的樓宇維護(hù)、停車管理可參見相關(guān)各章內(nèi)容。除以上各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，協(xié)調(diào)好寫字樓與客戶和社會各界的關(guān)系也是搞好寫字樓管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
物業(yè)小區(qū)管理方案6
寫字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方面：
一、 營銷推廣
由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營銷推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設(shè)計(jì)塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調(diào)研，與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由于轉(zhuǎn)變投資地點(diǎn)、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時(shí)有發(fā)生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進(jìn)和留住客戶，寫字樓的營銷服務(wù)工作是一項(xiàng)十分重要的經(jīng)常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業(yè)的收益。
這方面應(yīng)有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進(jìn)行市場行情調(diào)研，主動尋找目標(biāo)客戶，征求已有客戶對物業(yè)的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。
二、 商務(wù)中心的服務(wù)與管理
大型寫字樓辦公機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，一般會提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目的商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類似)。
1、 商務(wù)中心的設(shè)備配置
商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、打字機(jī) 、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而添置。
商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過程中應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障，應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。
2、 商務(wù)中心的工作要求和工作程序
商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)?？腿藢ι虅?wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務(wù)中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設(shè)備的能力;④熟悉商務(wù)信息知識;⑤熟悉秘書工作知識; ⑥
具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識。
(2)工作程序。①服務(wù)前：了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求;向客戶講明收費(fèi)情況，開據(jù)收費(fèi)通知單
并收一定比例的押金。②服務(wù)中：以準(zhǔn)確、快捷為原則，按客人服務(wù)要求準(zhǔn)時(shí)、精確地完成服務(wù)。③服務(wù)后：完成客人所需服務(wù)后，填寫《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》，引導(dǎo)或陪同客
人到財(cái)務(wù)部結(jié)賬?！渡虅?wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》一式三份，一聯(lián)
交給財(cái)務(wù)部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。
商務(wù)中心的主要對象是客人，有時(shí)寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備，為此制定商務(wù)中心簽單程序;
寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請單》上填清原因、內(nèi)容、使用時(shí)間及批準(zhǔn)人后，在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費(fèi)用結(jié)算單》上簽名。
3、商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目
寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目包括：
翻譯服務(wù)，包括文件、合同等;
秘書服務(wù)，包括各類文件處理;
辦公系統(tǒng)自動化服務(wù);
整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);
臨時(shí)辦公室租用服務(wù);
長話、傳真、電信服務(wù);
商務(wù)會談、會議安排服務(wù);
商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù);
客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;
郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);
電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等;
報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù);
客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù);
文件、名片等印制服務(wù);
成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);
報(bào)刊剪報(bào)服務(wù);
秘書培訓(xùn)服務(wù)等。
三、 前臺服務(wù)
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫字樓的前臺服務(wù)項(xiàng)目較多 ，主要包括：
問訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù);
信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);
個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù);
出租汽車預(yù)約服務(wù);
提供旅游活動安排服務(wù);
航空機(jī)票訂購、確認(rèn);
全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);
餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;
文娛活動安排及組織服務(wù);
外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;
花卉代購、遞送服務(wù);
洗衣、送衣服務(wù);
代購清潔物品服務(wù);
提供公司“阿姨”服務(wù);
其他各種委托代辦服務(wù)。
有的寫字樓的報(bào)修點(diǎn)也設(shè)在前臺，方便客戶報(bào)修。
四、設(shè)施設(shè)備管理
寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項(xiàng)工作：
1、設(shè)備管理
(1)建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。
(2)完善工程部架構(gòu)。
(3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。
(4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流。
(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。
(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。
2、維修與保養(yǎng)
(1)報(bào)修(兩類報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶報(bào)修)與維修程序。
(2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級保養(yǎng);二級保養(yǎng)。
(3)設(shè)備的維修。
對于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意：
①是否按設(shè)備分類編制計(jì)劃。
②維修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時(shí)間)。
③維修方法是否恰當(dāng)。
一般的維修方法有：
①強(qiáng)制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計(jì)劃定期維修。
② 定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
③診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報(bào)告和提供的技術(shù)資料，對設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項(xiàng)目或部件，然后進(jìn)行維修。
④全面維修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時(shí)，對主體和部件全面修理(大修)。
物業(yè)小區(qū)管理方案7
一、管理目標(biāo)：
1、業(yè)主委員會成立后12個(gè)月至18個(gè)月，到達(dá)深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);
2、業(yè)主委員會成立后24個(gè)月至30個(gè)月，到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);
3、業(yè)主委員會成立后36個(gè)月至42個(gè)月，到達(dá)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);
4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)值班，確保業(yè)主和住戶生合財(cái)產(chǎn)安全;
5、小區(qū)清潔實(shí)行專職保潔員職責(zé)制，保證小區(qū)內(nèi)24小時(shí)全天候干凈、衛(wèi)生、整潔;
6、小區(qū)車輛實(shí)行智能化ic卡管理，車輛憑卡進(jìn)出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū);
8、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常，設(shè)備完好率100%;
9、綠化按時(shí)修剪、維護(hù)、持續(xù)花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上;
10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人;
11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。
二、分項(xiàng)指標(biāo)：
房屋完好率：100%
房屋零修、急修及時(shí)率：99%
維修工程質(zhì)量合格率：100%
管理費(fèi)收繳率：≥98%
綠化完好率：99%
清潔、保潔率：≥99%
道路完好率及使用率：100%
化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
排水管、明暗溝完好率：100%
路燈完好率：100%
汽車場完好率：100%
公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100%
小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0
小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：≤1/年
消防設(shè)施、設(shè)備完好率：100%
火警發(fā)生率：≤1%
火災(zāi)發(fā)生率：0%
違章發(fā)生率：2%
違章處理率：100%
用戶有效投訴率：≤2%
有效投訴處理率：100%
管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率：100%
特種作業(yè)員工持證上崗率：100%
維修服務(wù)回訪率：≥30%
業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理綜合滿意率：≥98%服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)
一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式
即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外，還帶給了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價(jià)，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。
二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾
1、首按職責(zé)制
每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的推薦，任何一位員工接到推薦后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶滿意為止。
接待服務(wù)推薦時(shí)應(yīng)對處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的就應(yīng)留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務(wù)承諾
第一接待人接到客戶的推薦時(shí)，應(yīng)及時(shí)將客戶的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶帶給相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊狀況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)
1、三米微笑服務(wù)
管理處人員見到客戶務(wù)必微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時(shí)，務(wù)必自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時(shí)，也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。
2、站立式服務(wù)
站立式服務(wù)表此刻：
(1)各固定崗(道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。
(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí)，在客戶進(jìn)門時(shí)，也務(wù)必站立并微笑致意，客戶離開時(shí)，也務(wù)必站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務(wù)時(shí)間
1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。
2、維修班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專人服務(wù)，并在無專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū)，隨時(shí)待命，以便為客戶帶給服務(wù)。
五、豐富的社區(qū)文化活動
豐富的社區(qū)文化活動不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動理解管理處帶給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)
常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對公共場所進(jìn)行管理，對全體客戶帶給共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個(gè)人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)資料。
七、實(shí)行完全的封閉式管理
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個(gè)好處。
社區(qū)文化：
一、社區(qū)文化宗旨
提高社區(qū)文化工作質(zhì)量，增強(qiáng)社區(qū)居民綜合素質(zhì)!
二、社區(qū)文化理念
增強(qiáng)鄰里交流，復(fù)古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁!
三、社區(qū)文化最終成果展望：
1、當(dāng)人們走進(jìn)小區(qū)的時(shí)候，就能聽到從空中傳來悠揚(yáng)的背景音樂、看到優(yōu)雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振;
2、小區(qū)的每一個(gè)成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動中來，讓小區(qū)每個(gè)成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。
3、不管走到那里，都能夠欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術(shù)館中。
4、生活在那里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與那里絕緣。
四、社區(qū)文化的硬件建設(shè)：
社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素，從所周知，現(xiàn)代禮貌的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來完成的，而良好的居住環(huán)境，能夠促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對于一個(gè)人的心理影響是相當(dāng)重要的，當(dāng)一個(gè)人長期處在良好的環(huán)境當(dāng)中，便會不知不覺地提高自身的素質(zhì)，而如果每個(gè)人的素質(zhì)都得到了提高，那么整個(gè)社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了。總的來說，社區(qū)文化的硬件部分就應(yīng)包括：
1、會所，包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等;
2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等;
3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等;
4、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺，這樣能夠提高管理處社區(qū)文化活動的專業(yè)性。
對于會所就應(yīng)盡可能利用其功能，并加強(qiáng)現(xiàn)代化管理;對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍;對于室外健身場所，則就應(yīng)加以適當(dāng)引導(dǎo)，構(gòu)成正確的、自發(fā)性的健身氛圍?？傊?，對于社區(qū)文化的硬件，就應(yīng)重在利用，我們的工作重點(diǎn)就應(yīng)放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。
五、社區(qū)文化的軟件建設(shè)：
軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分，它包括一系列的活動計(jì)劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項(xiàng)活動籌備人員的組織協(xié)調(diào)潛力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。
根據(jù)社區(qū)文化的活動形式、活動風(fēng)格，社區(qū)文化軟件的資料可概括為以下五大部分：
(一)體育類
體育類社區(qū)文化目的在于透過倡導(dǎo)體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉，進(jìn)而構(gòu)成各種自發(fā)性組織，從而構(gòu)成用心、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū)，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區(qū)文化活動，包括：
1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓(xùn)練、比賽
(1)球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等;
(2)棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等;
(3)牌類：橋牌、撲克牌;
(4)游泳：游泳培訓(xùn)班，游泳比賽;
(5)拳類：太極拳、太極劍等。
2、每年一次，以小區(qū)為單位，由公司組織大型體育活動比賽
3、在社區(qū)公共場所設(shè)置室外健身器材
4、利用國內(nèi)國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織群眾觀看重要比賽，掛宣傳標(biāo)語等，增強(qiáng)民眾體育健身意識。
(二)文學(xué)類
文學(xué)類社區(qū)文化的定位比較高，主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學(xué)活動，從而吸引更多的住戶前來參加活動，透過舉辦各種文學(xué)活動，提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣，最后構(gòu)成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類社區(qū)文化操作比較困難，而且效果很難預(yù)測，所以只適合那些住戶文化素質(zhì)較高的小區(qū)。具體的文學(xué)類社區(qū)文化活動，包括：
1、組織互換藏書活動;
2、文學(xué)寫作興趣小組;
3、各種興趣小組：紅學(xué)會、水學(xué)會、西學(xué)會、三學(xué)會等。
(三)藝術(shù)類
藝術(shù)類社區(qū)文化是資料最廣泛，也是實(shí)際工作中運(yùn)用最多的形式，主要透過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區(qū)文化活動中來，并構(gòu)成若干自發(fā)性組織。這類社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū)，其主要活動包括：
1、成立各種興趣小組，定期組織訓(xùn)練、匯演、競賽，可先以各小區(qū)為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團(tuán)體：
(1)聲樂：民樂團(tuán)、合唱團(tuán)、獨(dú)唱團(tuán)、各地戲曲團(tuán)
(2)舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓(xùn)練、比賽
(3)書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費(fèi)寫春聯(lián)、畫年畫活動
(4)攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎(chǔ)，定期組織成員進(jìn)行外拍、作品交流展示活動
(5)外語興趣組：引進(jìn)外語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū)，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓(xùn)等
2、營造社區(qū)藝術(shù)氛圍
(1)將小區(qū)各藝術(shù)團(tuán)體成員的優(yōu)秀作品(書法、山水畫等)加以裝飾后，在社區(qū)公共場所(大堂、會所等)展示，一方面可增加各團(tuán)體成員的積極性，另一方面可增加小區(qū)公共場的藝術(shù)氛圍;
(2)定期組織社區(qū)家庭讀書活動;
(3)周末露天舞會、音樂會、歌會;
3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。
(四)康體類
從好處上說，康體類社區(qū)文化是最具有社會效應(yīng)的活動，不僅僅能夠帶動小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動，進(jìn)而構(gòu)成一種生活模式，還能夠?qū)π^(qū)的周邊帶來一些服務(wù)，正因?yàn)橛辛己玫纳鐣?yīng)，康體類活動猶如異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動個(gè)體包括：
1、帶給健身、娛樂場所(室內(nèi)室外)，為小區(qū)成員長期開放，并加以必要的輔導(dǎo);
2、定期組織爬山、游園、自駕游活動;
3、定期組織美容、健身講座;
5、定期組織群眾體檢(最好是免費(fèi)體檢);
6、暑假組織少年夏令營活動;
6、籌建社區(qū)健康站，請專家定期或長期帶給健康咨詢、急救等。
(五)經(jīng)濟(jì)類
經(jīng)濟(jì)類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶相互幫忙，構(gòu)成一些商會，定期組織活動，在小區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區(qū)中的每一個(gè)住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強(qiáng)，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類活動具體包括：
1、定期邀請成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報(bào)告;
2、成立各種商會;
3、定期邀請房地產(chǎn)專家做房地產(chǎn)租售交易介紹，并帶給現(xiàn)場咨詢;
4、定期邀請證券專家做投資、理財(cái)報(bào)告，并帶給現(xiàn)場咨詢;
5、根據(jù)住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動。
物業(yè)小區(qū)管理方案8
一、概述
某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。
二、目標(biāo)
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌。
三、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
反饋
運(yùn)行機(jī)制
組織結(jié)構(gòu)圖
經(jīng)營環(huán)境圖
四、人事
人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。
序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注
1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。
2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。
3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。財(cái)會要持證
4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。
5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。
7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100。
五、經(jīng)營預(yù)測
a)經(jīng)營收入：19.14萬元(年度，以下省略)
物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬元
應(yīng)收12.6萬元
30000120.35=126000(元)
預(yù)計(jì)收入11.34萬元(收繳率90)
維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬元
特約服務(wù)：5.8萬元
其他收入：1.5萬元
b)支出：20.25萬元
人員工資福利：14萬元
辦公費(fèi)用：2.5萬元(辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)
維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬元
稅金：1.05萬元
不可預(yù)見費(fèi)用：1.2萬元
c)潤虧：-1.11萬元
d)物業(yè)接管期間
前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等)
e)公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算：21.962萬元/年，0.61元/月M
2(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)
序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)
1經(jīng)理112001200
2經(jīng)營部主任1800800
3辦事員36001800
4物業(yè)管理員1800800
5安全護(hù)衛(wèi)員75003500
6水電工1700700
7保潔員2400800
工資總額合計(jì)9600
工資總額合計(jì)：9600元/月;115200元/年
福利：11520023=26496(元/年)
合計(jì)：14..17萬元/年
(2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬元
(3)綠化管理費(fèi)：綠化率451.04萬M21元/年M2=1.04萬元
(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人xx月80元/月人=0.192萬元
(5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人200元/年人=0.14萬元
(6)辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25計(jì)算
5.52萬元25=1.38萬元
(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10計(jì)算即1萬元
(8)稅費(fèi)：按營收5.5繳納即1.052萬元
(9)保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保
(10)合理利潤：按營收8計(jì)算1.36萬元
但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月M2。
六、前期物業(yè)接管
a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
b)物業(yè)接管驗(yàn)收
既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;
供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;
房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);
落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位;
接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式
物業(yè)小區(qū)管理方案9
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會：
為認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)“平安溫州”建設(shè)的有關(guān)要求，根據(jù)市房管局《關(guān)于在全市開展創(chuàng)建“平安物業(yè)”活動的實(shí)施意見》（溫房字〔〕27號）和區(qū)平安辦、區(qū)綜治委《溫州市鹿城區(qū)行業(yè)基層平安創(chuàng)建重點(diǎn)工作責(zé)任制》、《溫州市鹿城區(qū)社會治安綜
合治理重點(diǎn)工作責(zé)任制》（溫鹿綜治辦〔20xx〕2號）文件的要求，結(jié)合溫州市鹿城區(qū)實(shí)際，制訂如下創(chuàng)建實(shí)施工作方案。
一、指導(dǎo)思想
深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞爭創(chuàng)“平安溫州市鹿城”的目標(biāo)，以開展創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”活動為載體，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與創(chuàng)建的責(zé)任感、使命感，進(jìn)一步完善物業(yè)管理小區(qū)的安全防范體系，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)密切配合、齊抓共管的創(chuàng)建工作機(jī)制，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》等物業(yè)管理法規(guī)政策，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，履行協(xié)助做好小區(qū)安全防范工作的義務(wù)，筑牢思想防線，提高防范意識，落實(shí)防范措施，提高應(yīng)急處置能力，有效地預(yù)防和減少安全事故和違法犯罪活動，促進(jìn)“平安溫州市鹿城”建設(shè)深入開展。
二、創(chuàng)建目標(biāo)
通過開展創(chuàng)建活動，使溫州市鹿城區(qū)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率穩(wěn)中有降，不發(fā)生因物業(yè)管理措施不到位而導(dǎo)致的有重大影響的惡性事故、案件,力爭通過三至五年的努力，全區(qū)85%的物業(yè)管理小區(qū)（大廈）達(dá)到新一輪平安創(chuàng)建的要求。
三、創(chuàng)建范圍
溫州市鹿城區(qū)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)（大廈）
四、創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)
1、物業(yè)服務(wù)單位與街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）綜治委簽訂社會治安綜合治理責(zé)任書并抓好落實(shí)；
2、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)必需的管理人員持證上崗率和到位率達(dá)100％，履行物業(yè)服務(wù)合同約定聘用的秩序維護(hù)員能滿足小區(qū)治安防范工作需要；
3、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)按照物業(yè)服務(wù)合同約定設(shè)立固定值班崗和流動巡邏崗，制訂巡邏計(jì)劃，秩序維護(hù)員按照計(jì)劃晝夜巡邏；
4、物業(yè)管理小區(qū)有制訂日常防范和應(yīng)急預(yù)案，且定期組織開展安全防范知識培訓(xùn)和處置突發(fā)事件的實(shí)戰(zhàn)演練；
5、在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)可能引發(fā)人身傷亡事故的部位、場所和公共區(qū)域安全防范的重點(diǎn)部位統(tǒng)一設(shè)置文明規(guī)范、用語簡潔的警示標(biāo)識，告示注意事項(xiàng)，明確禁止事項(xiàng)；
6、物業(yè)服務(wù)單位對物業(yè)裝修裝飾的登記備案率達(dá)100％，與業(yè)主簽訂室內(nèi)裝修服務(wù)協(xié)議，組織開展巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違法違規(guī)裝飾裝修行為并報(bào)告有關(guān)主管部門；
7、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)消防安全設(shè)施按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)維護(hù)，并保證能正常使用，各類消防安全隱患及時(shí)得到整改；
8、居民樓二層以下住戶的窗戶應(yīng)當(dāng)采用防攀爬防撬功能的防盜措施，樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置；
9、物業(yè)管理小區(qū)執(zhí)行公安機(jī)關(guān)制定的安全技術(shù)防范標(biāo)準(zhǔn)和要求，物業(yè)服務(wù)單位加強(qiáng)對樓宇對講、電視監(jiān)控等技防設(shè)施的管理并運(yùn)轉(zhuǎn)正常；
10、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)全年不發(fā)生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災(zāi)害事故，不發(fā)生居民入室、單位入室盜竊案件、機(jī)動車被盜案件；
11、業(yè)主對物業(yè)管理小區(qū)治安滿意率達(dá)到90%以上。
五、實(shí)施步驟
1、宣傳動員階段（5月）。召開全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）活動”工作大會，學(xué)習(xí)傳達(dá)上級指示精神，部署創(chuàng)建工作任務(wù)，并確定創(chuàng)建示范點(diǎn)。
2、開展創(chuàng)建階段（6月-10月）。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開展“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）活動”創(chuàng)建工作，各房管所聯(lián)系街道辦事處和相關(guān)部門做好指導(dǎo)工作，確定考核制度。
3、企業(yè)自查階段（11月）。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)對各自一年來開展創(chuàng)建活動情況進(jìn)行自查，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出下步的工作思路，并將書面自查報(bào)告報(bào)房管部門。
4、考核評比階段（12月）。由溫州市鹿城房管分局在企業(yè)自查鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）初評推薦的基礎(chǔ)上，會同相關(guān)部門對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建活動情況進(jìn)行復(fù)查考評。
六、考評方式
創(chuàng)建活動每年組織一次考評。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）初評推薦，最后由區(qū)房管部門牽頭，會同相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、部門共同組織考評驗(yàn)收、表彰，被表彰的小區(qū)授予“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”稱號并授牌。對因領(lǐng)導(dǎo)不重視、措施不得力而發(fā)生重大安全事故的小區(qū)，予以一票否決，依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策進(jìn)行處罰，直至注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
七、創(chuàng)建要求
（一）統(tǒng)一思想，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”是深入開展“平安溫州市鹿城”系
列創(chuàng)建活動之一，是推進(jìn)新一輪“平安溫州市鹿城”建設(shè)的重要舉措。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要統(tǒng)一思想認(rèn)識，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真研究、制訂創(chuàng)建活動方案、措施，扎實(shí)開展創(chuàng)建活動。溫州市鹿城分局決定成立創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”活動領(lǐng)導(dǎo)小組，由莫光輝同志擔(dān)任組長，詹里勛同志擔(dān)任副組長，成員由劉青山、金濤、周毓雷、林凡、蔣振宇、包巨為組成，領(lǐng)導(dǎo)小組
下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)物業(yè)修建科，蔣振宇同志兼辦公室主任，負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動方案的制定、工作協(xié)調(diào)和督導(dǎo)。各房管所要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)，確定專人負(fù)責(zé)，具體抓好創(chuàng)建活動各項(xiàng)任務(wù)措施的落實(shí)。
（二）明確責(zé)任，強(qiáng)化落實(shí)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會的溝通聯(lián)系，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）綜治部門的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理小區(qū)的安全防范工作；各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要全面動員，全員參與，健全平安創(chuàng)建責(zé)任機(jī)制，強(qiáng)化小區(qū)安全防范措施和全體員工的安全責(zé)任意識。要加強(qiáng)安全檢查，建立安全檢查制度。對發(fā)現(xiàn)的安全隱患要及時(shí)整改，防患于未然。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建活動的指導(dǎo)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真落實(shí)創(chuàng)建工作。
（三）加強(qiáng)宣傳，營造氛圍。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)創(chuàng)建活動宣傳，充分利用小區(qū)的宣傳欄、廣播等載體，教育、引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主積極參與，增強(qiáng)自我防范意識。要及時(shí)通報(bào)創(chuàng)建進(jìn)展情況，形成齊抓共管的合力。要積極與新聞單位密切配合，主動組織宣傳，及時(shí)報(bào)道好經(jīng)驗(yàn)、好做法和取得的新成效，在全社會營造良好的創(chuàng)建氛圍。
物業(yè)小區(qū)管理方案10
一、計(jì)劃目標(biāo)管理
按恒基綠城物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案，恒基綠城管理處各職能管理人員明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評價(jià)，確定成果和考績，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。
二、協(xié)調(diào)管理
運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。
——行政促動力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動力。
——競爭促動力，運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進(jìn)帶動后進(jìn)，共同完成任務(wù)。
——輿論促動力，因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的
——管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力，這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
三、督導(dǎo)管理
管理處擬采用恒基綠城物業(yè)管理成熟的督導(dǎo)管理模式，對各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。
——經(jīng)濟(jì)管理，通過制定員工崗位和工作成績的工資制度，調(diào)動員工積極性。 ——法規(guī)管理，制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率。
——宣傳教育，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。
（二）、激勵(lì)機(jī)制
激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動要素在進(jìn)行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。
——實(shí)施日常管理目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層的工作主動性，按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工，作明確獎(jiǎng)罰。
——實(shí)施獎(jiǎng)金、破格晉級制度，調(diào)動全員工作熱情。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對先進(jìn)給予破格晉升，以形成競爭激勵(lì)機(jī)制，提高員工積極性。
——依法管理，管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
（三）、監(jiān)督機(jī)制
監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。 ——管理者對機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。
——業(yè)主對管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系。
——通過信息反饋等各種手段，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證恒基綠城x物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。
（四）、自我約束機(jī)制
——經(jīng)濟(jì)利益促動自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動機(jī)，由這種動機(jī)去對行為作自我約束。
——目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促進(jìn)機(jī)制，將管理目標(biāo)層層分解到個(gè)人以后，由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而形成的促動機(jī)制。
——權(quán)利鏈條相互制約機(jī)制，建立管理對象之間相互制約的權(quán)利鏈條，形成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的自我約束機(jī)制。
（五）信息反饋及控制機(jī)制
信息反饋渠道：
信息反饋控制方式：
（1）中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機(jī)等現(xiàn)代工具，及時(shí)反饋?zhàn)≌瑓^(qū)每個(gè)區(qū)域發(fā)生的任何情況。
（2）通過嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。
（3）流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)緊扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。
（4）管理處主任、管理員的每月（日）檢查，通過總結(jié)評比獲取反饋信息。
（5）通過反饋信息的總評比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，以便改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。
（六）量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作
1、量化管理
（1）每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針和總公司下達(dá)的任務(wù)，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對業(yè)主、客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。
（2）實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制，對管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求。
（3）管理處對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。
（4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。
（5）財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。
2.運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理
（1）貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。
（2）貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系，嚴(yán)格按照管理規(guī)程和操作要求運(yùn)行。
（3）運(yùn)用公司《員工手冊》，規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。
（4）發(fā)揮公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。
（5）實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。
四、人員的配備
管理處人員配備1、項(xiàng)目經(jīng)理1人
2、辦公室主任：1人
3、客服：2人
4、樓道主管1人，樓管員3人，
5、保潔工：6人
6、綠化工：2人
7、保安隊(duì)長：1人
8、保安人員：8人
9、工程部：3人
10、靈活機(jī)動人員：2人
物業(yè)小區(qū)管理方案11
為落實(shí)市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：
一、指導(dǎo)思想
以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標(biāo)和范圍
（一）目標(biāo)：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達(dá)到90％；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90％。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100％；20xx年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100％。
6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80％以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內(nèi)容
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過調(diào)研，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90％以上。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達(dá)到100％；對于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實(shí)行專項(xiàng)服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會樹立正確的消費(fèi)觀念，促進(jìn)社會的和諧。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)
為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施。
四、職責(zé)分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實(shí)責(zé)任，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí)，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。
市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問題得到及時(shí)有效的解決。
五、實(shí)施步驟
依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實(shí)施，對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。
（三）驗(yàn)收階段（20xx年11月1日至11月15日）
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。
六、保障措施
（一）提高認(rèn)識，明確責(zé)任。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。
（三）加強(qiáng)宣傳，營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費(fèi)觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
（四）強(qiáng)化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理。特別是對存在問題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。
物業(yè)小區(qū)管理方案12
一、保安方面
1、本周重點(diǎn)是三期車位理順，目標(biāo)為：小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負(fù)責(zé)禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負(fù)責(zé)門前車位與停車秩序的管理，負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。
2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強(qiáng)業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的感受。
3、門崗崗?fù)ふ?、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強(qiáng)對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實(shí)行絕對責(zé)任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點(diǎn)加強(qiáng)樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規(guī)范。
3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評比考核、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點(diǎn)加強(qiáng)門口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
5、整理地下車庫的雜物，防范火災(zāi)事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面
1、落實(shí)三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗(yàn)收和技術(shù)學(xué)習(xí)。
2、落實(shí)分區(qū)設(shè)施巡查和檢修，重點(diǎn)對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進(jìn)行維修。
3、大廈加強(qiáng)對水電的控制，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。
4、重點(diǎn)設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點(diǎn)配合做好三期車管，每天跟進(jìn)保安對車輛的情況進(jìn)行客戶溝通，續(xù)收車位費(fèi)和落實(shí)車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。
2、進(jìn)行業(yè)主戶內(nèi)可視對講故障情況的調(diào)查，并做好業(yè)主登記和驗(yàn)收簽字工作。
3、分片區(qū)管理責(zé)任落實(shí)，加強(qiáng)對片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護(hù)和費(fèi)用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設(shè)施裝修戶的承諾書簽字收集，加強(qiáng)出入證管理，對材料出門實(shí)行向業(yè)主通報(bào)制度。
五、其他方面
1、完成勞動協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調(diào)試。
3、落實(shí)重要商戶的電價(jià)和物業(yè)費(fèi)的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問題。
物業(yè)小區(qū)管理方案13
20xx年，在xx和xx的直接領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開拓發(fā)展、做大做強(qiáng)”的發(fā)展思路，創(chuàng)新工作模式，強(qiáng)化內(nèi)部管理，外樹公司形象，努力適應(yīng)新形勢下對物業(yè)管理工作的發(fā)展要求，在強(qiáng)調(diào)“服務(wù)上層次、管理上臺階”的基礎(chǔ)上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項(xiàng)工作任務(wù)。截至12月底，我公司共實(shí)現(xiàn)收入xx萬，總體實(shí)現(xiàn)收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經(jīng)營的發(fā)展軌道。現(xiàn)將我公司20xx年主要工作總結(jié)如下：
一、xx工作任務(wù)完成情況
(一)以物業(yè)管理和工程維修為重點(diǎn)，全力完成xx和xx交辦的各項(xiàng)中心工作任務(wù)
在物業(yè)管理方面，我公司順利完成了各小區(qū)及辦公大樓的物業(yè)管理工作，此外，受xx委托，我公司負(fù)責(zé)了xx臨時(shí)停車場經(jīng)營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務(wù)。在物業(yè)工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項(xiàng)，各小區(qū)房屋維修共387套，其他各小區(qū)零星維修改造工程13項(xiàng)，進(jìn)一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區(qū)的生活居住環(huán)境，確保各項(xiàng)工作的順利推進(jìn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我公司共投入工程維修費(fèi)用679.49萬元，是去年的兩倍多。
(二)完善各項(xiàng)規(guī)章制度，建立健全內(nèi)部管理機(jī)制，進(jìn)一步深化企業(yè)管理體制改革
20xx年是我司轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)職能和下屬公司合并重組的關(guān)鍵年，我公司敢于迎接挑戰(zhàn)，主動把握機(jī)遇，在加強(qiáng)物業(yè)管理和內(nèi)部管理上做文章，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的標(biāo)準(zhǔn)和要求深化管理體制改革。我們經(jīng)過對目前形式的認(rèn)真分析和準(zhǔn)確定位，轉(zhuǎn)變以前僅對安置小區(qū)做好日常維護(hù)管理的單一工作模式和發(fā)展思路，把擴(kuò)大服務(wù)范圍、提高物業(yè)管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業(yè)管理市場作為今后可持續(xù)性發(fā)展道路，為此，我們建立健全了一系列適應(yīng)公司自身發(fā)展需要和市場競爭需求的規(guī)章制度，如《物品采購暫行規(guī)定》、《廢舊物資管理規(guī)定》、《加班制度》、《維修工程監(jiān)管工作規(guī)定》、《小區(qū)管理目標(biāo)責(zé)任考核表》(包括辦公內(nèi)務(wù)、安全防范、車輛管理、機(jī)電設(shè)備、綠化衛(wèi)生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業(yè)管理有償服務(wù)規(guī)定》等，為公司發(fā)展的規(guī)范化和可持續(xù)化奠定了基礎(chǔ)。
同時(shí)，本著開源節(jié)流、多勞多得、提高小區(qū)管理服務(wù)水平的原則，在我公司管理的各小區(qū)內(nèi)建立并推行了經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制和管理目標(biāo)責(zé)任制，對小區(qū)進(jìn)行年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與服務(wù)指標(biāo)的考評。實(shí)踐證明，該項(xiàng)制度不但減少了業(yè)務(wù)成本，增加了公司的經(jīng)營收入(見下表1)，而且激發(fā)了服務(wù)中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進(jìn)一步明確了小區(qū)服務(wù)中的責(zé)、權(quán)、利，保證小區(qū)物業(yè)管理的良性、高效運(yùn)作。此外，我公司還統(tǒng)一規(guī)范了各小區(qū)服務(wù)人員的服飾，加強(qiáng)禮儀培訓(xùn)，公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度，為建立更優(yōu)秀、精干的保安隊(duì)伍奠定了基礎(chǔ)。
表(略)
同時(shí)，我們清醒的認(rèn)識到制度建設(shè)的關(guān)鍵在于落實(shí)，因此，我公司不斷加大檢查和執(zhí)行力度，發(fā)現(xiàn)問題不回避，及時(shí)糾正，確保各項(xiàng)工作有計(jì)劃、有依據(jù)、有落實(shí)地穩(wěn)步展開。
(三)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，構(gòu)建環(huán)境整潔、管理有序的和諧小區(qū)，打造悅?cè)A物業(yè)品牌
為加強(qiáng)企業(yè)本部和服務(wù)社區(qū)的文化建設(shè)，創(chuàng)建了公司網(wǎng)頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺;不斷豐富公司季刊內(nèi)容，已嘗試在小區(qū)內(nèi)向住戶派發(fā)，加強(qiáng)公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，增加了他們的認(rèn)同度和信賴度;結(jié)合各小區(qū)的實(shí)際情況，舉辦了各種類型的社區(qū)文化活動，累計(jì)投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33%，增強(qiáng)了與住戶互動和溝通，其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區(qū)xx運(yùn)動會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強(qiáng)烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用，為小區(qū)居民提供了良好的休閑娛樂環(huán)境，為構(gòu)建和諧小區(qū)創(chuàng)造了條件。
(四)參與市場競爭，積極拓展公司業(yè)務(wù)
我公司于接手大樓的后勤工作，經(jīng)過幾個(gè)月的努力，對飯?zhí)貌糠衷O(shè)備設(shè)施進(jìn)行了維修，完善了各崗位分工，做好設(shè)備設(shè)施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對大樓機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作，為x良好的工作環(huán)境和后勤服務(wù)提供了有力保障。
我公司把通過ISO質(zhì)量認(rèn)證的審核作為奮斗目標(biāo)，通過多種形式做好品牌宣傳，以x停車場項(xiàng)目為契機(jī)，進(jìn)一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車場經(jīng)營管理工作，投入大量人力物力，并加強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施的投入。期間，停車場累計(jì)停放約30000車次，總收入約x萬元。由于我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現(xiàn)象發(fā)生，沒有發(fā)生任何事故和投訴事件，同時(shí)也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務(wù)，為今后拓展公司業(yè)務(wù)，打造xx公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。
(五)加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)和人力資源儲備，構(gòu)建團(tuán)結(jié)共進(jìn)團(tuán)隊(duì)
在員工隊(duì)伍建設(shè)方面，公司一方面嚴(yán)格管理，對不能勝任本職工作的人員堅(jiān)決進(jìn)行撤換;另一方面，開展人性化管理，合理進(jìn)行崗位調(diào)整，營造良好的工作氛圍。我們通過與xxx學(xué)院共同建立校企合作關(guān)系，建立“xxx學(xué)院實(shí)習(xí)基地”，為公司進(jìn)一步發(fā)展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓(xùn)，提高公司工作人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。
我公司重視團(tuán)隊(duì)建設(shè)，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節(jié)組織遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)的員工聚餐，并舉行文體活動;另一方面，讓員工認(rèn)識團(tuán)隊(duì)價(jià)值，將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關(guān)聯(lián)，促使全體員工形成一支富有戰(zhàn)斗力的和諧共進(jìn)團(tuán)隊(duì)，以滿足公司不斷變革創(chuàng)新和成長發(fā)展的需要。
(六)強(qiáng)化安全意識，建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度，始終把安全生產(chǎn)作為一切工作的根本
確保服務(wù)社區(qū)住戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理工作的基本要求，也是至關(guān)重要的工作內(nèi)容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務(wù)知識和安全防范技能，對全體員工進(jìn)行經(jīng)常性的安全生產(chǎn)教育，并適時(shí)舉辦安全生產(chǎn)知識培訓(xùn)和防火安全練兵活動;另一方面，建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度，將安全生產(chǎn)與相關(guān)責(zé)任人的收入和責(zé)任擔(dān)保掛鉤，明確一旦出現(xiàn)安全事故，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)的安全責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，確保為小區(qū)創(chuàng)建安定的居住生活環(huán)境。20xx年，我公司管理的各小區(qū)沒有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產(chǎn)事故。
(七)加強(qiáng)紀(jì)律教育，扎實(shí)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)
我公司結(jié)合實(shí)際情況，組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學(xué)習(xí)活動，參加七月紀(jì)律教育月學(xué)習(xí)動員大會、聽報(bào)告、觀看錄像，還組織大家學(xué)習(xí)反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據(jù)工作業(yè)務(wù)需要，將學(xué)習(xí)人員的范圍擴(kuò)大到小區(qū)服務(wù)中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進(jìn)行學(xué)習(xí)心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負(fù)責(zé)人開展治理商業(yè)賄賂專項(xiàng)工作和紀(jì)律教育學(xué)習(xí)，進(jìn)行了自查自糾工作，針對存在的與可能發(fā)生的問題進(jìn)行了討論、分析，制定整改措施，落實(shí)整改責(zé)任。今年，我公司實(shí)現(xiàn)所有經(jīng)濟(jì)類合同或協(xié)議的簽訂實(shí)行雙經(jīng)辦人制度，確保合同的公平、公正。經(jīng)過整改，公司內(nèi)部加強(qiáng)了廉政建設(shè)工作，提高了干部職工的職業(yè)道德素質(zhì)，在我公司的物業(yè)管理工作中不斷涌現(xiàn)好人好事，受到住戶好評。
二、存在的主要問題及難點(diǎn)
一是物業(yè)管理員工隊(duì)伍文化程度不高，整體素質(zhì)相對偏低;再加上小區(qū)管理人員和保安隊(duì)伍變動相對頻繁，他們一方面對新環(huán)境不能及時(shí)適應(yīng)，溝通協(xié)調(diào)不足，另一方面大多沒有接受比較專業(yè)的物業(yè)管理技能培訓(xùn)，工作能力欠缺，導(dǎo)致工作效率較低。
二是我公司各項(xiàng)管理與考評制度仍有待于在實(shí)踐中不斷改進(jìn)，企業(yè)文化與社區(qū)文化建設(shè)處于起步階段，缺乏經(jīng)驗(yàn)，仍然需要不斷探索和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。
三是由于體制等各種客觀原因，企業(yè)的激勵(lì)制度不完善，對企業(yè)持續(xù)發(fā)展有一定的限制。
三、20xx年工作計(jì)劃與思路
20xx年，我公司將繼續(xù)以科學(xué)發(fā)展觀和黨的十五屆六中全會提出的構(gòu)建和諧社會為指導(dǎo)思想，一方面認(rèn)真完成xx和xx交給我公司的各項(xiàng)工作任務(wù)，另一方面，繼續(xù)加強(qiáng)公司自身的各項(xiàng)制度建設(shè)，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)建有信譽(yù)、有實(shí)力的物業(yè)管理品牌。
(一)進(jìn)一步創(chuàng)新工作機(jī)制，內(nèi)強(qiáng)管理，外拓業(yè)務(wù)，使公司的發(fā)展再上一個(gè)新臺階
經(jīng)過這幾年的努力和發(fā)展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項(xiàng)工作不斷規(guī)范，業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，20xx年我們將進(jìn)一步創(chuàng)新完善工作機(jī)制和管理模式，進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理水平，繼續(xù)鞏固及完善現(xiàn)有各項(xiàng)制度，深化內(nèi)部機(jī)制改革，試行定員定崗定酬及費(fèi)用包干制度，繼續(xù)實(shí)行小區(qū)經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制及管理目標(biāo)責(zé)任制，向管理要效益;依托城建，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，希望能在繼續(xù)做好每年交易會車管工作的基礎(chǔ)上，把進(jìn)一步開拓物業(yè)管理新市場當(dāng)作一項(xiàng)重點(diǎn)工作來抓，促使公司的發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)狀況有明顯好轉(zhuǎn)。
(二)加強(qiáng)企業(yè)和社區(qū)文化建設(shè)，打造xx物業(yè)品牌
我公司在完成中心工作任務(wù)的基礎(chǔ)上，20xx年繼續(xù)將重點(diǎn)放在企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)上，繼續(xù)完善公司的網(wǎng)頁、季刊，努力搞好小區(qū)的社區(qū)活動，把深入拓展企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)作為我公司拓展服務(wù)深度與提升服務(wù)質(zhì)量的突破點(diǎn)，繼續(xù)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)工作，不斷加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理工作，提升市場競爭力。
(三)加強(qiáng)人力資源的培養(yǎng)與人才隊(duì)伍建設(shè)
要加強(qiáng)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)力度，以提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和整體管理水平;加強(qiáng)對高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術(shù)人才。通過與xx學(xué)院校企共建物業(yè)管理專業(yè)實(shí)習(xí)基地，選拔優(yōu)秀畢業(yè)生，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)。
物業(yè)小區(qū)管理方案14
為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴，同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。
（一）"禮賓助理"服務(wù)實(shí)施細(xì)則
1、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理"，24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)
2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù)，方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系，將特定專職"助理"的相片、個(gè)人特長、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi)，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛、娛樂及運(yùn)動愛好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿足各服務(wù)對象的需求。
4、"助理"定期向業(yè)戶通報(bào)社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策；企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預(yù)報(bào)、健康信息和安全常識等最新服務(wù)信息。
5、"助理"傾情奉獻(xiàn)秘書管家服務(wù)，不僅提供購物、訂餐、購票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù)，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問。
6、禮賓助理"出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過失責(zé)任，過失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎(jiǎng)金或辭退；
（1）對自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；
（2）自己無法解決的投訴不及時(shí)向上級匯報(bào)者；
（3）有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。
（二）工作時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)：
1、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限：
（1）服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限：情節(jié)一般的，不超過半天；情節(jié)嚴(yán)重，不超過2天；
（2）工程維修方面的投訴處理時(shí)限：
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時(shí)處理，維修人員到現(xiàn)場時(shí)間不超過10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項(xiàng)目，不超過半天；
其他維修，按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成，一般不能超過7個(gè)工作日；
（3）小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限
明顯影響業(yè)主生活起居，如：影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)安全的，及時(shí)處理，處理人員到現(xiàn)場時(shí)間不得超過10分鐘；
其他公共部分維修，不得超過3個(gè)工作日；
（4）對其他業(yè)主行為的投訴，如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時(shí)間鄰居活動發(fā)出過大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。
（5）其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定，到達(dá)處理時(shí)間不超過8小時(shí)。
2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時(shí)限：
（1）關(guān)于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內(nèi)部情況，不能馬上回復(fù)的，不超過30分鐘。
（2）關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，要求馬上回復(fù)，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，需要確定的，征得業(yè)主同意，在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場確定收費(fèi)，回復(fù)業(yè)主。
（3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢，一般要求馬上回復(fù)，確實(shí)無法落實(shí)，不超過30分鐘回復(fù)對方。
（4）關(guān)于其它部門的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢，馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù)，但原則上不得超過2個(gè)工作日。
（三）工作質(zhì)量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意，任何人員不得超過規(guī)定的時(shí)限；
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達(dá)100%），每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上。
物業(yè)小區(qū)管理方案15
一、總體目標(biāo)和改造實(shí)施范圍
1、總體目標(biāo)：改造工作完成后，舊住宅區(qū)要基本恢復(fù)管理運(yùn)行功能，并適應(yīng)引入社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新機(jī)制的需要。
2、20xx年改造實(shí)施范圍：在對本轄區(qū)進(jìn)行普查基礎(chǔ)上，對市政府《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》(成府發(fā)[98]65號)施行(1998年5月18日)之前已建成并交付使用的、建筑面積在2萬平方米以上的、未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅區(qū)(含組團(tuán))，改造完成60%。
二、物業(yè)管理承接要求
改造后的舊住宅區(qū)(含組團(tuán))，應(yīng)確保物業(yè)管理機(jī)制的順利引入和穩(wěn)定、有效運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到物業(yè)管理的相關(guān)承接要求。
(一)通過項(xiàng)目驗(yàn)收
項(xiàng)目驗(yàn)收分為工程質(zhì)量驗(yàn)收和綜合改造驗(yàn)收兩部分。
1、工程質(zhì)量驗(yàn)收：房屋維修工程竣工后，應(yīng)通過有關(guān)單位對改造房屋單體和項(xiàng)目質(zhì)量的竣工驗(yàn)收，施工企業(yè)應(yīng)按規(guī)定負(fù)責(zé)落實(shí)質(zhì)量保修責(zé)任。
2、綜合改造驗(yàn)收：對通過工程質(zhì)量驗(yàn)收的項(xiàng)目，還應(yīng)通過有關(guān)部門及業(yè)主委員會、物業(yè)管理單位的綜合改造項(xiàng)目驗(yàn)收，驗(yàn)收內(nèi)容包括房屋綜合改造的質(zhì)量復(fù)查、住宅區(qū)環(huán)境綜合驗(yàn)收、實(shí)施單位的服務(wù)質(zhì)量情況、工程資料歸檔情況等。
(二)物業(yè)管理的相關(guān)承接要求
1、環(huán)境方面
住宅區(qū)透綠、美觀，同時(shí)滿足封閉式管理需要;外墻整潔、完好、無滲漏，排水組織順暢;單元樓道內(nèi)墻涂料刷新，單元樓道扶手、扶欄油漆刷新;管道不滲漏、不堵塞，安裝平直、牢固，坡度符合要求;綠地率達(dá)20%以上，植物搭配合理，綠地?zé)o斑禿，開展垂直、屋頂綠化有成效;住宅區(qū)內(nèi)無違章亂搭、亂建;垃圾房、封閉式垃圾箱等設(shè)施滿足垃圾袋裝化管理要求;
2、道路和住宅區(qū)交通方面
路面平整，排水暢通，強(qiáng)度符合要求;停車位不少于1個(gè)/3戶，有共用的非機(jī)動車停放場所;基本實(shí)現(xiàn)車輛集中、有序停放;
3、共用設(shè)施設(shè)備方面
安全防范設(shè)施(對講、監(jiān)控、巡更系統(tǒng)等)不少于一項(xiàng);水、電、氣安裝一戶一表;雨、污水分流排水，住宅區(qū)內(nèi)排水管道暢通;窨井蓋、圈完好并有通用顏色標(biāo)識;化糞池已清淘;宣傳欄、告示牌設(shè)置醒目、位置合理;路燈、樓道燈等公共照明設(shè)施正常使用;供水、消防、電信、郵政、廣電、燃?xì)獾裙芫€和設(shè)施設(shè)備完好、運(yùn)行正常、安裝規(guī)范;
4、配套設(shè)施方面
公建配套設(shè)施使用功能正常，無擅自改變使用用途;物業(yè)管理用房滿足住宅區(qū)服務(wù)與管理的需要，可參照市規(guī)劃局、市房管局《物業(yè)管理用房規(guī)劃建設(shè)管理若干規(guī)定(試行)》配置;有宣傳欄等社區(qū)文化建設(shè)陣地，住宅區(qū)出入口有告示牌、住宅區(qū)平面示意圖，公共標(biāo)識明顯、規(guī)范;根據(jù)情況，配置一定的文、衛(wèi)、體、娛等設(shè)施場地。
四、物業(yè)管理移交
舊住宅區(qū)綜合整治完成后，整治實(shí)施單位應(yīng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，依法辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。
1.移交內(nèi)容：整治后應(yīng)移交相關(guān)資料和物業(yè)管理用房等。相關(guān)資料包括移交完整的竣工資料：修繕設(shè)計(jì)、修繕方案、工程合同、質(zhì)量驗(yàn)收、主要材料質(zhì)保證明(屋面防水材料、外墻涂料、上水管道等)、使用說明、設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維保技術(shù)資料等相關(guān)文件及施工前后照片、錄像等資料;物業(yè)管理用房包括：物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會活動用房等。
2.移交辦理：住宅區(qū)經(jīng)整治后，由整治實(shí)施單位依法向業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(或業(yè)主大會選聘的物管企業(yè))辦理物業(yè)管理移交。