無房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效
房屋租賃合同的出租人是否必須具有產(chǎn)權(quán)證書，是人民法院在審理房屋租賃合同中經(jīng)常遇到的一個(gè)問題，對(duì)此問題究竟該如何認(rèn)定?小編整理了無房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效，歡迎借鑒參考。
目錄
無房產(chǎn)證的房屋租賃合同是否有效
A2.J873
房屋未取得權(quán)屬證書的租賃合同效力
1.《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》(2008年12月10日審判委員會(huì)第40次會(huì)議討論通過)
第三條 當(dāng)事人以租賃房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設(shè)手續(xù)無法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的除外。
2.《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于〈合同法〉施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》(粵高法發(fā)[2001]41號(hào))
第二十九條 土地使用權(quán)人辦理了合法的報(bào)建手續(xù)，房屋已經(jīng)建成并經(jīng)工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格，具備交付使用的條件，在未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書前將房屋出租的，租賃合同可認(rèn)定有效。城鎮(zhèn)私有房屋不要求驗(yàn)收的，前款出租的房屋可不受工程質(zhì)量驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格的限制。
1.房屋租賃合同的出租人非必須具有產(chǎn)權(quán)證書——甘肅省水利廳與甘肅省嘉寶商貿(mào)有限責(zé)任公司房屋租賃、買賣糾紛上訴案
【本案要旨】房屋所有權(quán)人出租、出售屬于自己(產(chǎn)權(quán)沒有爭議)的房屋，是其行使對(duì)所有物收益、處分權(quán)的行為。在產(chǎn)權(quán)無爭議的情況下，其所簽訂的房屋租賃合同、房屋買賣合同不因所有權(quán)人于締約時(shí)沒有取得房屋所有權(quán)證而無效。
案號(hào)：(1999)民終字第152號(hào)
審理法院：最高人民法院
來源：《中華人民共和國最高人民法院判案大系》(民事卷一1999年卷)，肖揚(yáng)總主編、最高人民法院民事審判第一庭編，人民法院出版社2003年出版
2.出租房屋未取得權(quán)屬證書不足以認(rèn)定租賃合同無效——河南富康醫(yī)藥超市有限公司訴許某房屋租賃合同糾紛上訴案
【本案要旨】房屋租賃合同在房屋未取得權(quán)屬證書的情況下，出租人業(yè)已取得房屋使用權(quán)，其對(duì)涉案房屋是否享有所有權(quán)，并不影響承租人依據(jù)合同約定向出租人履行交納租賃費(fèi)用等義務(wù)，出租人要求承租人按照合同約定支付租金的訴訟請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持。
案號(hào)： (2012)鄭民四終字第152號(hào)
審理法院：河南省鄭州市中級(jí)人民法院/
來源：《法院審理房地產(chǎn)案件觀點(diǎn)集成》朱樹英主編，中國法制出版社2012出版
1.關(guān)于暫未取得房產(chǎn)證的情況下房屋租賃合同效力問題
原建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第6條的規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;……”按照上述規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的，房屋不得出租。《城市房地產(chǎn)管理法》第52條在對(duì)租賃合同進(jìn)行定義時(shí)，將出租人限定為所有人。故沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋，不得進(jìn)行出租。許多法院據(jù)此也認(rèn)為，無產(chǎn)權(quán)證的房屋出租的房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定為無效。
但是上述觀點(diǎn)是否正確存在相當(dāng)大的爭議?！逗贤ā返?12條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，從該法律規(guī)定可以看出，強(qiáng)調(diào)的是轉(zhuǎn)移租賃物的使用和收益，并不要求出租人必須是租賃物所有權(quán)人或已取得產(chǎn)權(quán)證。合同法》第224條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人?！?/p>
《合同法》允許轉(zhuǎn)租的規(guī)定也可以印證出租人并不一定是房屋所有權(quán)人。從合同的角度來分析，出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以及使用收益。從物權(quán)的角度來分析，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，房屋的合法占有人也有權(quán)出租房屋。因此，現(xiàn)實(shí)生活中應(yīng)分情況認(rèn)定尚未取得房產(chǎn)證的房屋能否出租問題，在出租人為房產(chǎn)合法占有人的情況下，雖然出租人未取得房產(chǎn)證，但仍然有權(quán)出租房屋。
《城市房地產(chǎn)管理法》第52條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”此處雖然將房屋出租人解釋為“房屋所有權(quán)人”，但一是不屬于“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”;二是對(duì)租賃合同出租人的限定過窄，并不符合立法原意。最為顯著的例子是國有房屋的出租，并非所有權(quán)人行使，而是由有管理權(quán)的人行使。出租人顯然不應(yīng)限于所有人。三是沒有房屋產(chǎn)權(quán)證并不必然就不是產(chǎn)權(quán)人。在工程未竣工之前，開發(fā)商雖未取得房產(chǎn)證，但是在建工程的所有權(quán)人，其當(dāng)然有權(quán)將在建工程對(duì)外出租。
有些人認(rèn)為原《城市房屋租賃管理辦法》第6條第1款規(guī)定了“未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租”，但需注意該辦法是建設(shè)部頒布的部門規(guī)章，不屬于法律和行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同效力的法律依據(jù)。因此，未領(lǐng)取房產(chǎn)證不必然導(dǎo)致房屋租賃合同無效，開發(fā)商可以在取得《商品房預(yù)售許可證》后對(duì)外簽訂租賃合同。同樣，預(yù)售商品房的購房者在簽訂了《商品房買賣合同》以后，房屋標(biāo)的已確定，也可以對(duì)外簽訂租賃合同。
(摘自《法院審理房地產(chǎn)案件觀點(diǎn)集成》，作者：朱樹英，中國法制出版社2012年出版)
2.房屋未取得權(quán)屬證書的租賃合同效力
目前，多數(shù)法院在司法實(shí)踐中，在確認(rèn)房屋租賃合同的效力時(shí)，僅僅要求出租人具有房屋所有權(quán)(產(chǎn)權(quán)沒有爭議)或者得到房屋所有權(quán)人的合法授權(quán)，而沒有一律要求出租人證明其持有產(chǎn)權(quán)證。我國現(xiàn)行法律中，只有1999年1月1日實(shí)施的《房地產(chǎn)管理法》第52條給城市房屋租賃下了定義，即：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。司法實(shí)踐中，一些法官以此為依據(jù)，主張房屋租賃合同的出租人必須是所有權(quán)人，否則房屋租賃合同無效。這種觀點(diǎn)是不正確的，首先，且不說根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，人民法院審理涉及房屋租賃合同糾紛案件首先應(yīng)當(dāng)考慮適用的是1999年10月1日實(shí)施的《合同法》，而且《房地產(chǎn)管理法》第52條內(nèi)容的本身并不屬于法律關(guān)于城市房屋租賃的禁止性規(guī)定，該條并沒有規(guī)定租賃合同的出租人必須對(duì)合同標(biāo)的物享有所有權(quán)，否則合同無效。
按照民法理論，有權(quán)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益的人，不僅僅有所有權(quán)人，還包括合法占有人。即使是出租他人之物，其中既包括擅自出租他人之物，也包括承租人于租賃期內(nèi)或者租賃期屆滿后擅自轉(zhuǎn)租他人之物的，是否要一概認(rèn)定這些租賃合同無效，不僅在理論上存在爭議，在人民法院司法實(shí)踐中也仍然做法不一。
最高人民法院法官傾向于認(rèn)為，雖然合同的效力屬于人民法院主動(dòng)審查的范疇，但我國現(xiàn)行法律和行政法規(guī)中并沒有規(guī)定租賃合同中出租人必須對(duì)合同標(biāo)的物具有所有權(quán)或者經(jīng)所有權(quán)人授權(quán)，否則合同無效。因此不能認(rèn)為租賃合同的出租人對(duì)合同標(biāo)的物必須具有所有權(quán)或者其出租行為必須經(jīng)過所有權(quán)人的授權(quán)。
(摘自《反不正當(dāng)競爭法原理》，作者：孔祥俊，知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社2014年出版)
房屋租賃合同常見的糾紛有哪幾種
(1)拖欠租金或不交租金的違約糾紛
承租人違反租賃合同約定，長期拖欠租金或者拒交租金，是房屋租賃糾紛中最為常見的一類糾紛。這一類糾紛產(chǎn)生的原因有很多。很多出租人沒有與承租人簽訂書面合同，只有口頭協(xié)議，這是其中的一個(gè)原因。此外，合同中對(duì)租金約定不明確還有市場價(jià)格的變化也是很多承租人拖欠租金或者拒交租金的規(guī)避措辭。
(2)房屋損害侵權(quán)糾紛
這類糾紛是指承租人在租房期間由于不按約定合理使用房產(chǎn)，給出租人帶來房產(chǎn)財(cái)物損失的糾紛。當(dāng)然，也有可能是房屋租賃期間出租房屋本身的質(zhì)量問題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責(zé)任上產(chǎn)生糾紛。
(3)人身財(cái)產(chǎn)損失糾紛
這類糾紛常常是由于承租人在租賃期間遭受了財(cái)產(chǎn)損失，比如遭竊，因此承租人主張出租人沒有妥善盡到防護(hù)責(zé)任，雙方在責(zé)任劃分上意見不一致而引起的。
(4)承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋糾紛
實(shí)踐中，有的承租人以盈利為目的，在與出租人簽訂租賃合同后，又將房屋轉(zhuǎn)租給不知情的第三人，以致房屋的出租人利益受損，由此引發(fā)的糾紛也是十分常見的。
(5)裝修費(fèi)、修繕費(fèi)分?jǐn)偟募m紛
房屋租賃關(guān)系特別是用于經(jīng)營的房屋租賃關(guān)系建立后，承租人裝修房屋期間常常會(huì)發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費(fèi)用的處置糾紛。
(6)房屋出售的優(yōu)先權(quán)糾紛
我國法律規(guī)定，房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多出租人往往忽視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定，有的是故意剝奪承租人的這種優(yōu)先權(quán)，因而產(chǎn)生糾紛。
(7)變更房屋用途糾紛
這種情況一般是承租人未征得出租人同意，擅自將原出租房改建使用，對(duì)房屋的損害比較大，而房屋租賃承租人又認(rèn)為自己付了租金有支配權(quán)，引發(fā)的糾紛。
(8)單方解除合同糾紛
房屋租賃合同的一方當(dāng)事人單方面解除合同，一般情況下是無奈之舉，但也有一些當(dāng)事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而故意單方面毀約解除合同，從而引發(fā)了糾紛。
房屋租賃合同不得超過幾年
房屋房屋后簽訂租賃合同的，房屋租賃的期限不得超過20年，超過20年的，超出部分無效。
《中華人民共和國民法典》
第七百零五條 【租賃最長期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
第七百零七條 【租賃合同形式】租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
房屋租賃合同免責(zé)條件是什么
房屋租賃合同中，約定不可抗力因素造成租賃合同無法履行除違約責(zé)任的，不可抗力因素是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，如自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等。
有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。