項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)范文3篇
在復(fù)雜項(xiàng)目的銷(xiāo)售中,方案是一樣必不可少的東西。不過(guò)方案到底應(yīng)該是個(gè)什么東西?卻是仁者見(jiàn)仁,智者見(jiàn)智。本文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)范文，僅供參考。
項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)范文一：
1、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位
1) 產(chǎn)品定位策略
在“鬧市靜區(qū)環(huán)境”的指導(dǎo)思想下，為本項(xiàng)目確定一個(gè)強(qiáng)勢(shì)概念，以體現(xiàn)產(chǎn)品的獨(dú)特價(jià)值和差異化特征，從而確定不可替代的市場(chǎng)地位。
通過(guò)對(duì)“鬧市靜區(qū)環(huán)境、水岸棲居文化、中國(guó)房產(chǎn)品牌”這三個(gè)概念的整合、提煉，在“鬧市靜區(qū)環(huán)境”概念的統(tǒng)領(lǐng)下，融合三者精華，使其產(chǎn)生強(qiáng)大的產(chǎn)品魅力，為本項(xiàng)目“鬧市靜區(qū)環(huán)境”這一行銷(xiāo)主題，作出精彩的產(chǎn)品詮釋?zhuān)茉煲粋€(gè)“人詩(shī)意地棲居”的美地。
本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位策略可以歸納為：以鬧市靜區(qū)環(huán)境為主題和靈魂，以水岸棲居文化為載體，以中國(guó)房產(chǎn)品牌為支撐，以塑造業(yè)主“身心健康，詩(shī)意棲居”為核心利益點(diǎn)的武寧縣樣板生活社區(qū)。
2) 產(chǎn)品定位闡述
(1) 鬧市靜區(qū)環(huán)境的概念
一方面體現(xiàn)購(gòu)物、休閑等方面的生活便捷，滿(mǎn)足縣城居民對(duì)城市生活的留念和向往;另一方面體現(xiàn)了產(chǎn)品定位逾越日前普遍意義的物質(zhì)需求層面，上升到一個(gè)更廣闊、更豐富、層次更高的精神需求層面。
(2) 水岸棲居文化概念
水是人類(lèi)的生命之源、發(fā)展之本，它與人們的生活息息相關(guān)。祖先們選擇棲水而居，是因?yàn)樗畮Ыo他們生命的滋養(yǎng)與生活的便利;而今崇尚棲水而居，則是渴望與自然的和諧共生以及文化的傳承和延續(xù)。在武寧縣本項(xiàng)目依靠天然水系資源，為開(kāi)發(fā)濱水住宅提供了良好的基礎(chǔ)。
(3) 中國(guó)房產(chǎn)品牌概念
“中國(guó)房產(chǎn)”是作為集團(tuán)公司在國(guó)家工商總局注冊(cè)的商標(biāo)，在股票市場(chǎng)和很多大中城市廣為人知，從營(yíng)造“名園”到營(yíng)造“名牌”，將會(huì)產(chǎn)生名牌住宅的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。
2、 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)定位
由市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果可知，客戶(hù)對(duì)住宅的心理價(jià)位在10-14萬(wàn)之間，則目標(biāo)客戶(hù)群體主要為公務(wù)員、教師、專(zhuān)業(yè)技術(shù)、外出打工人員。購(gòu)買(mǎi)門(mén)面的客戶(hù)群體主要集中在私營(yíng)業(yè)主和外出打工人員。
3、 項(xiàng)目的價(jià)格定位(詳見(jiàn)附價(jià)格表)
由于項(xiàng)目屬于高品質(zhì)樓盤(pán)，臨湖畔，環(huán)境優(yōu)越，且位于縣城中心位置，結(jié)合武寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)摸底，根據(jù)成本測(cè)算，建議本項(xiàng)目住宅平均價(jià)格在900元/平方米，正臨街底層門(mén)面在2200-4800元/平方米之間，二層門(mén)面在1000元/平方米左右。新寧巷門(mén)面在900-2000元/平方米之間。
4、 項(xiàng)目的功能定位
1) 設(shè)電子可視防盜門(mén)
2) 電話及idsl入戶(hù)
3) 有線電視入戶(hù)
4) 水、電一戶(hù)一表
5) 老年健身器材、兒童娛樂(lè)設(shè)施
6) 庭院燈
7) 石凳、石桌
5、 項(xiàng)目身份定位
1) 典承文明、健康的傳世之家;
2) 體現(xiàn)個(gè)性、人與自然和諧共生的詩(shī)意家園; 6、 公司形象
1) 政府中形象：敬業(yè)善戰(zhàn)，創(chuàng)房屋精品，為政府分憂解慮，為百姓謀富造利，為地方出彩貼金;
2) 百姓中形象：中國(guó)房產(chǎn)，永遠(yuǎn)品質(zhì)保證; 7、 銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作
1) 法律文件和獲獎(jiǎng)材料：
a. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照
b. 資質(zhì)證書(shū)
c. 建筑規(guī)劃許可證
d. 施工許可證
e. 土地證
f. 銷(xiāo)售許可證
g. 榮譽(yù)證書(shū)
2) 樓書(shū)：
a. 開(kāi)發(fā)商實(shí)力背景
b. 建筑設(shè)計(jì)及總體規(guī)劃設(shè)計(jì)
c. 樓盤(pán)地理位置及地段總體規(guī)劃資料
d. 社區(qū)內(nèi)環(huán)境小品介紹
e. 物業(yè)管理及服務(wù)介紹
f. 樓盤(pán)品質(zhì)及交樓標(biāo)準(zhǔn)介紹
g. 各種戶(hù)型介紹等
3) 售樓文書(shū)：
a. 客戶(hù)置業(yè)計(jì)劃
b. 銷(xiāo)售合同
c. 購(gòu)房須知
d. 價(jià)目表
e. 付款方式
f. 稅費(fèi)一覽表
4) 模型(整體模型 1：75;分戶(hù)模型 1：25)
8、 銷(xiāo)售階段(取得銷(xiāo)售預(yù)售許可證)
a. 初期：開(kāi)盤(pán)前1~2個(gè)月銷(xiāo)售總額力爭(zhēng)達(dá)5%—10%(制作戶(hù)外固定廣告、電視廣告讓客戶(hù)了解項(xiàng)目，接受項(xiàng)目主題)，預(yù)計(jì)廣告費(fèi)用：3.5萬(wàn)/年。
b. 強(qiáng)銷(xiāo)期：開(kāi)盤(pán)后1~2個(gè)月銷(xiāo)售總額力爭(zhēng)達(dá)40%—50%(進(jìn)
一步強(qiáng)化項(xiàng)目主題，讓消費(fèi)者實(shí)在感受到主題的存在)，通過(guò)在節(jié)日懸掛紅燈籠，烘托熱鬧喜慶場(chǎng)面，預(yù)計(jì)活動(dòng)費(fèi)用：5000元左右。
c. 持續(xù)銷(xiāo)售期：開(kāi)盤(pán)后3~6個(gè)月銷(xiāo)售總額力爭(zhēng)達(dá)70%—80%(在當(dāng)?shù)亍堵暺翀?bào)》發(fā)布廣告、請(qǐng)腰鼓游街[休息日]進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目影響。)，預(yù)計(jì)廣告和活動(dòng)費(fèi)用：1.5萬(wàn)元左右。 d. 末期：開(kāi)盤(pán)后7~10個(gè)月銷(xiāo)售總額力爭(zhēng)達(dá)90%—95%(以形象工程做廣告，加上一些價(jià)格促銷(xiāo)手段來(lái)吸引客戶(hù))，預(yù)計(jì)1萬(wàn)元
9、 付款方式：
1) 一次性付款優(yōu)惠2%;
2) 按揭優(yōu)惠1%;
3) 特殊關(guān)系和購(gòu)買(mǎi)量大的客戶(hù)優(yōu)惠3%;
10、 廣告用語(yǔ)：
a、“走華夏路，看大中房”
b、“中房視質(zhì)量為生命，以規(guī)模求效益”
c、“要買(mǎi)房，找中房;買(mǎi)好房，到中房”
d、“進(jìn)中房住區(qū)，增值又安居”
e、“中房偉業(yè)，國(guó)之精品”
f、“中房品牌，百姓青睞”
11、交房日期：
項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)范文二：
我方產(chǎn)品服務(wù)項(xiàng)目表 1.1
各種高低壓配電設(shè)施，電流互感器，電壓互感器，變壓器，電線電纜;輸變電設(shè)備、線路的安裝、施工;交鑰匙工程;代辦用戶(hù)供電手續(xù)等。
銷(xiāo)售策劃：
① 銷(xiāo)售模式
推銷(xiāo)員的作用：
1.為錯(cuò)綜復(fù)雜的購(gòu)買(mǎi)決策提供特別協(xié)助
2.增加商品價(jià)值，使其有別于其他商品(找出“賣(mài)點(diǎn)”)
3.有助于發(fā)現(xiàn)用戶(hù)的特殊需求
4.從用戶(hù)口中得到信息反饋(市場(chǎng)、質(zhì)量、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況)
5.提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，以保證顧客品牌忠誠(chéng)度
要點(diǎn)說(shuō)明：
1. 在接觸客戶(hù)時(shí)，應(yīng)從客戶(hù)立場(chǎng)出發(fā)，在了解到客戶(hù)的真正需求后，
了解到客戶(hù)的價(jià)值體系即客戶(hù)的在價(jià)格與質(zhì)量的平衡點(diǎn)，立足點(diǎn)。 具體與客戶(hù)溝通時(shí)是時(shí)，明白客戶(hù)并非想要要了解你產(chǎn)品的性能(Feature)如:特點(diǎn)、規(guī)格、特色、功能，而是你的產(chǎn)品可以為他的帶來(lái)的收益(Benefit)如實(shí)際利益、好處 ，即在介紹產(chǎn)品時(shí)，做到真正的從客戶(hù)的立場(chǎng)出發(fā)。
2.讓客戶(hù)相信“你是我們小廟里的大神仙”，并讓之覺(jué)得無(wú)論選擇自己所提供何種方案，都是對(duì)的選擇，在此之間，可為客戶(hù)作特殊的服務(wù)等，在增加一些不影收益的前提下，建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的合作關(guān)系，使客戶(hù)相信你所做出的所有承諾都可以實(shí)現(xiàn)，增加客戶(hù)對(duì)你的產(chǎn)品的忠誠(chéng)度。
3.在后期協(xié)議合同的簽訂時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
①在適合的時(shí)機(jī)，簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)重提先前已接受的幾項(xiàng)利益，提議你和客戶(hù)的下一步驟，詢(xún)問(wèn)是否接受，或進(jìn)行該修改協(xié)商，最終促成協(xié)議的簽訂。
② 在合同簽訂時(shí)，應(yīng)注意付款計(jì)劃，及產(chǎn)品最低其訂貨量，以及售
后服務(wù)等，兌現(xiàn)對(duì)客戶(hù)的口頭承諾，且詳細(xì)該部分權(quán)責(zé)問(wèn)題，以防后期突發(fā)事件無(wú)所依據(jù)處理的問(wèn)題。
4.具體問(wèn)題具體解決，就該項(xiàng)目而言，我所需要了解的客戶(hù)有兩個(gè)層面①項(xiàng)目的承包者劉總②南區(qū)、北區(qū)的各自的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，而我的方法是先從劉總?cè)胧?，在通過(guò)劉總把其下的負(fù)責(zé)人疏通，另一方面需外力協(xié)作，如需通過(guò)發(fā)包方關(guān)系下手，具體的方法可通過(guò)個(gè)人上層關(guān)系協(xié)助，活動(dòng)，深入了解此儲(chǔ)量的項(xiàng)目的具體情況，積極溝通，發(fā)展全方位溝通，利用好資源，促成該項(xiàng)目的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，讓其客戶(hù)為自己介紹新的客戶(hù)或項(xiàng)目，發(fā)展交換式推銷(xiāo)。
問(wèn)題解決方案：
問(wèn)題一：客戶(hù)對(duì)你產(chǎn)品的不關(guān)心
解決方案：
步驟：①表示了解客戶(hù)的觀點(diǎn)，肯定客戶(hù)想法使之有認(rèn)同感
②請(qǐng)求允許你詢(xún)問(wèn)，在認(rèn)同的前提下提出你的問(wèn)題，問(wèn)題的方向你的產(chǎn)品的價(jià)值引導(dǎo)，以及客戶(hù)本身的需求定位的，使客戶(hù)回到問(wèn)題考慮原點(diǎn)
③ 利用詢(xún)問(wèn)使用戶(hù)察覺(jué)需要，再次考慮后，可趁此機(jī)會(huì)向客戶(hù)提供
你方案，而每個(gè)方案的對(duì)于客戶(hù)的利益等如價(jià)格，售后等等方面予與提醒，使客戶(hù)堅(jiān)定對(duì)你產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)意向。
問(wèn)題二：消除客戶(hù)的顧慮
解決方案：1.客戶(hù)的典型顧慮：懷疑、誤解和缺點(diǎn)
2.消除懷疑
表示了解該顧慮
給予相關(guān)證據(jù)
詢(xún)問(wèn)是否接受
3.消除誤解
消除誤解
確定顧慮背后的需要
說(shuō)服該需要
4. 克服缺點(diǎn)
表示了解該需要
把焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移到總體利益上
重提先前已接受的利益以淡化缺點(diǎn)
詢(xún)問(wèn)是否接受
以上兩問(wèn)題都是需要我方在做足了調(diào)查的基礎(chǔ)上，方可解決
銷(xiāo)售的最終目的是盈利，而盈利的最終指標(biāo)要看價(jià)格，故價(jià)格的協(xié)議成為重中之中
針對(duì)異價(jià)的問(wèn)題解決方案：
談價(jià)技巧：
① 握好報(bào)價(jià)時(shí)機(jī)
② 定談價(jià)者為最終決策者
③ 注意報(bào)價(jià)方式
除了語(yǔ)氣神態(tài)方面，在報(bào)價(jià)時(shí)金額不宜為整數(shù)，留議價(jià)空間，對(duì)雙方來(lái)講是雙贏的。
原則:
① 斷價(jià)格危機(jī)，靈活彈性處理。
1. 若客戶(hù)口頭要求降價(jià)卻沒(méi)有解釋理由，其意圖是試探你的低價(jià);若以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比，或者向你亮出意向書(shū)，客戶(hù)坦誠(chéng)對(duì)你，那么你就要象征性的“降降價(jià)”。
② 要求客戶(hù)出價(jià)，找差距采取相應(yīng)措施。若客戶(hù)再出價(jià)后解釋預(yù)算不夠，則立即推薦其他方案。
③ 報(bào)價(jià)不得超過(guò)三次，價(jià)格頻繁下降與下調(diào)，使客戶(hù)對(duì)于的你最
低利潤(rùn)愈挫愈勇。
④ 降價(jià)要有所要求，以促成交易
不能隨客戶(hù)要求一味降價(jià)，這樣不會(huì)增加客戶(hù)好感。可在降價(jià)的同時(shí)立即簽約或預(yù)付貨款
具體技巧：
1.在談判過(guò)程中盡量列舉一些產(chǎn)品的核心優(yōu)點(diǎn)，并說(shuō)一些與同行相比略高的特點(diǎn)，盡量避免說(shuō)一些大眾化的功能。
2.在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可以與比自己的報(bào)價(jià)低的產(chǎn)品相比較，可以從以下幾方面考慮：
1)客戶(hù)的使用情況(當(dāng)然你必須對(duì)你的和你對(duì)手的客戶(hù)使用情況 非常了解——知其知彼)2)列舉一些自己和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在為取得同一個(gè)項(xiàng)目工程，并同時(shí)展示產(chǎn)品和價(jià)格時(shí)，我們的客戶(hù)的反映情況(當(dāng)然，這些情況全都是對(duì)我們有利的)
3.列舉一些公司的產(chǎn)品在參加各種各樣的會(huì)議或博覽會(huì)時(shí)專(zhuān)家、學(xué)者、或有威望的人員對(duì)我們的產(chǎn)品的高度專(zhuān)業(yè)評(píng)語(yǔ)。
4.列舉一些公司產(chǎn)品獲得的榮譽(yù)證書(shū)或獎(jiǎng)杯等
5.大談產(chǎn)品價(jià)值，對(duì)于附加值部分可作詳細(xì)介紹，轉(zhuǎn)化注意力的同時(shí)增加客戶(hù)對(duì)此產(chǎn)品的興趣，如折扣等
項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)范文三：
年房地產(chǎn)市場(chǎng)估析：
房地產(chǎn)行業(yè)背景
宏觀調(diào)控下的房市：
自密集的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在5、6、7月以?xún)r(jià)換量的的勢(shì)頭下開(kāi)始成交量大增，又從8月開(kāi)始成交量開(kāi)始震蕩在停滯在下半年，也在媒體的“助力”下，大環(huán)境的市場(chǎng)在成交量然后慢慢萎縮，房?jī)r(jià)的優(yōu)惠幅度加強(qiáng)活動(dòng)開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在媒體廣告中，所有的確定的、隱性的剛需消費(fèi)人群被全面的海量信息包圍，二線、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓盤(pán)出現(xiàn)大幅度的價(jià)格戰(zhàn)。 行業(yè)苦行下的樓市：
仍存有購(gòu)買(mǎi)能力和剛需的客群也在開(kāi)發(fā)商的降價(jià)和力度加強(qiáng)的促銷(xiāo)下，從一開(kāi)始的“持幣觀望，還沒(méi)到底”的理念，慢慢的理性接受這個(gè)市場(chǎng)。從理論上最壞的時(shí)機(jī)正在過(guò)去，此后將會(huì)維持在一個(gè)微利、甚至在成本之間波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。穩(wěn)健的剛需客戶(hù)群也在開(kāi)發(fā)商的以?xún)r(jià)格、品質(zhì)、配套、服務(wù)的理念下市場(chǎng)的信心慢慢的恢復(fù)了。在這幾年的整個(gè)市場(chǎng)的震蕩和盤(pán)整慢慢結(jié)束，整個(gè)市場(chǎng)的格局也會(huì)得到很大的改變，整個(gè)市場(chǎng)的格局會(huì)以大品牌、大理念、大服務(wù)、大口碑的品牌公司和知名企業(yè)慢慢會(huì)占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)的份額。個(gè)人估計(jì)：形勢(shì)將會(huì)向大公司一面倒方面發(fā)展，但有待時(shí)間考驗(yàn)。
需求分析:
行業(yè)上升期。地產(chǎn)行業(yè)還是穩(wěn)步看好，主要取決于市場(chǎng)的資金充裕程度。重要的政府政策以及銀行寬松的貨幣政策將會(huì)推動(dòng)行業(yè)迅速上升發(fā)展，但是暴利時(shí)代以及過(guò)去，黃金10年后將來(lái)會(huì)迎來(lái)白銀10年，不過(guò)隨著市場(chǎng)的發(fā)展消費(fèi)者將會(huì)對(duì)樓盤(pán)注重品牌、品質(zhì)、口碑、以及價(jià)格，才是將來(lái)客戶(hù)的選擇模式。 為此，我們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行樂(lè)觀與悲觀的預(yù)測(cè)，并擬定預(yù)案;(悲觀部分，另做闡述)
第一部分：銷(xiāo)售部署
一、 2012年度存量解讀
依照公司的銷(xiāo)售要求，結(jié)合目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境與樓市近況，錦江半島在2012年度主要面臨殘酷的市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目操作模式錯(cuò)誤的兩個(gè)重大問(wèn)題，同時(shí)加上前期項(xiàng)目的眾多問(wèn)題，銷(xiāo)售任務(wù)的完成將變得更加困難。
目前剩余商品房住宅情況
公寓樓住宅剩余 207套 合計(jì)面積：29700.58㎡左右
均價(jià)：8折7500元左右 共計(jì)：2.22億左右
均價(jià)：8.5折7900左右 共計(jì)：2.35億左右
均價(jià)7.5折7000左右 共計(jì)：2億左右(以此為推廣價(jià)格) 二、2013年度目標(biāo)解讀
2013年度要完成銷(xiāo)售任務(wù)指標(biāo)必須具備2個(gè)條件：(以下意見(jiàn)需要提倡7.5折的價(jià)格支撐來(lái)完成)
1、前提：2013年度市場(chǎng)能迅速回暖，項(xiàng)目及房產(chǎn)政策有利好消息，讓市場(chǎng)看到希望與信心銷(xiāo)售將有望突破。
2、考慮到目前市場(chǎng)前提未能具備的情況下，需要靠大量投入廣告成本來(lái)進(jìn)行推廣。建議在2013年度廣告推廣銷(xiāo)量占40%，在利用目前現(xiàn)有的社會(huì)資源圈層營(yíng)銷(xiāo)和分銷(xiāo)來(lái)達(dá)成銷(xiāo)售，非常樂(lè)觀的估計(jì)，如能完成總體量的30%，在上門(mén)客戶(hù)占30%。
結(jié)合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，項(xiàng)目推廣能否順利進(jìn)行在很大程度上取決于2013年度大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展形勢(shì),依據(jù)原先對(duì)市場(chǎng)的判斷，對(duì)2013年度的營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)做如下大致安排：
按完成可銷(xiāo)售住宅總量的125-140平方占有總量70%作為銷(xiāo)售最底值控制，即住宅145套，在145套的基礎(chǔ)上完成70%共計(jì)100套總銷(xiāo)售金額1億(非回款量)，爭(zhēng)取在此基礎(chǔ)上突破，頂層躍層34套除外，不在我銷(xiāo)售方案以?xún)?nèi)。
第二部分：營(yíng)銷(xiāo)階段劃分及推廣費(fèi)用分配
常規(guī)房地產(chǎn)廣告投入占銷(xiāo)售額的1.5%——2%，依據(jù)公司制定的計(jì)劃另做計(jì)劃暫時(shí)按照1%來(lái)計(jì)算。
根據(jù)項(xiàng)目特性和工程進(jìn)度，本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)階段、工作周期及推廣費(fèi)用安排如下：
各階段工作事項(xiàng)
實(shí)施時(shí)間：2013年1月-2013年3月
因?yàn)樵撾A段正好跨越春節(jié)，春節(jié)過(guò)后為傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，因此建議該階段在推廣上重點(diǎn)考慮做好硬件配套的完善，同時(shí)利用宣傳增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心?？紤]到口碑傳播在目前該區(qū)域內(nèi)的重要作用，建議迅速建立起來(lái)老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)制。 在產(chǎn)品上銷(xiāo)售上，除了繼續(xù)消化原由的客戶(hù)以外。建議對(duì)項(xiàng)目部分實(shí)行銷(xiāo)控，鎖定21號(hào)樓不予以銷(xiāo)售，縮小市場(chǎng)供給量，從而規(guī)避目前市場(chǎng)覺(jué)得我司項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷(xiāo)、大量退房的判斷。同時(shí)為下階段小高層的上市打下基礎(chǔ)。
實(shí)施時(shí)間：2013年4月-2013年7月
該階段為21號(hào)小高層的推出階段，在營(yíng)銷(xiāo)上重點(diǎn)考慮結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，同時(shí)利用各個(gè)節(jié)點(diǎn)及事件的事件營(yíng)銷(xiāo)。在宣傳推廣上該階段與上一階段均是廣告投入的密集期。為達(dá)到對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群的有效覆蓋，作好各個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公益性活動(dòng)宣傳。
在項(xiàng)目的推出的同時(shí)建議推出一些頂?shù)偷奶貎r(jià)優(yōu)惠戶(hù)型來(lái)吸引一些特定客戶(hù)群。同時(shí)也有利于樓盤(pán)的走量。
實(shí)施時(shí)間：2013年8月-2013年10月
該階段為項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售期，也是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，第二階段的廣告宣傳主要以“面”為主，在面覆蓋的基礎(chǔ)上，該階段在宣傳建議以“點(diǎn)”為主，重點(diǎn)考慮特定客群的營(yíng)銷(xiāo)工作，同時(shí)充分做好老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)工作。
在媒體的投放上重點(diǎn)以路牌廣告為主，輔助軟文宣傳，提高項(xiàng)目暴光度，同時(shí)以DM單作為特定客群的宣傳媒介。
實(shí)施時(shí)間：2013年7月-2013年11月
該階段主要工作做好項(xiàng)目的去化，充分利用客戶(hù)資源。同時(shí)針對(duì)剩余的均為大戶(hù)型，建議對(duì)剩余部分進(jìn)行客群深度細(xì)分，結(jié)合不同客群，做出針對(duì)性的應(yīng)銷(xiāo)方案。在宣傳上還是主要以前期的廣告媒體為鋪墊，結(jié)合DM及項(xiàng)目活動(dòng)宣傳來(lái)進(jìn)行。
第三部分：營(yíng)銷(xiāo)管理及策略
一、銷(xiāo)售計(jì)劃管理預(yù)警指標(biāo)
結(jié)合第二部分中的《各計(jì)劃銷(xiāo)售任務(wù)分解與項(xiàng)目銷(xiāo)售安排》作為月度銷(xiāo)售計(jì)劃完成程度指標(biāo)，可以用完成程度預(yù)警，也可以用連續(xù)不能完成計(jì)劃的月份數(shù)預(yù)警。連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有完成月度計(jì)劃可作為低度預(yù)警;連續(xù)三個(gè)月沒(méi)有完成月度計(jì)劃作為中度預(yù)警;連續(xù)四個(gè)月沒(méi)有完成月度計(jì)劃作為高度預(yù)警。 相應(yīng)對(duì)策
進(jìn)一步檢討計(jì)劃目標(biāo)和相應(yīng)的措施，加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)督力度。連 續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有完成月度銷(xiāo)售計(jì)劃，需要具體分析沒(méi)有完成計(jì)劃的外部和內(nèi)部原因，解決影響銷(xiāo)售計(jì)劃完成的內(nèi)部問(wèn)題以適應(yīng)外部環(huán)境的變化。
建立營(yíng)銷(xiāo)體系監(jiān)控
對(duì)每月階段銷(xiāo)售量進(jìn)行監(jiān)控
消費(fèi)者群的跟蹤分析：定位是否準(zhǔn)確、變化
對(duì)廣告效果，包括效果、認(rèn)知率、來(lái)訪客戶(hù)量進(jìn)行監(jiān)控
對(duì)廣告創(chuàng)意、廣告題材的反映進(jìn)行監(jiān)控
對(duì)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控，分析消費(fèi)者價(jià)格評(píng)價(jià)反映
對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行分析
對(duì)戶(hù)型的接受程度
二、 價(jià)格策略
2013年度物業(yè)開(kāi)盤(pán)安排，年初物業(yè)主要以25號(hào)樓為主，現(xiàn)房，同時(shí)開(kāi)始21號(hào)小高層的預(yù)熱;到接近5月份時(shí)主要開(kāi)始推廣21號(hào)小高層，建議銷(xiāo)售價(jià)格以目前現(xiàn)狀要做下浮優(yōu)惠為基礎(chǔ)，然后逐步走高的定價(jià)策略。
三、項(xiàng)目定位、推廣主題與執(zhí)行
按客戶(hù)群推廣
此種推廣是從市場(chǎng)的終端——置業(yè)者的角度入手，對(duì)于樓盤(pán)銷(xiāo)售有著最直接的促進(jìn)作用。在目前大范圍廣告營(yíng)銷(xiāo)的基礎(chǔ)上，展開(kāi)特定客群的針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)，制定針對(duì)各個(gè)不同客群的營(yíng)銷(xiāo)方案。
按事件推廣
此種推廣模式時(shí)效性很強(qiáng)，需要活動(dòng)策劃者有極強(qiáng)的新聞敏感性和商機(jī)把握能力，誰(shuí)能夠抓住新聞事件的商機(jī)，誰(shuí)就能夠占領(lǐng)媒體廣告經(jīng)營(yíng)的制高點(diǎn)。
按片區(qū)推廣
考慮到目前秀嶼區(qū)客群分布的分散性，建議對(duì)各個(gè)主要客群分布地進(jìn)行特定的廣告投放。
按渠道進(jìn)行推廣
為擴(kuò)大客群的受訪面，可建議同目前的主流二手中介服務(wù)商進(jìn)行合作，充分利用其深厚的地源及人脈優(yōu)勢(shì)。同時(shí)針對(duì)商鋪部分甚至可以同外地的一些中介商合作，擴(kuò)大投資客源的吸收渠道。
針對(duì)上述提到的3種推廣方式在客群與渠道營(yíng)銷(xiāo)方面重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)部分：
加強(qiáng)老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)
目前我司項(xiàng)目主要來(lái)自周邊，因此客群在存在極強(qiáng)的共通性，因此建議考慮在增強(qiáng)客戶(hù)信心后，推出以現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)增進(jìn)客戶(hù)老帶新的積極性。
采取1+2的模式來(lái)銷(xiāo)售
通過(guò)前階段客戶(hù)分析，我公司客戶(hù)紹興客戶(hù)和上虞客戶(hù)的比例為7：3，上虞客戶(hù)還是占了一定的比例，由于我們公司的廣告推廣量比較少，如何在不大額增加成本的基礎(chǔ)上做好客戶(hù)的覆蓋，因此建議同當(dāng)?shù)刂髁鞫种薪楣竞献鳌?利用當(dāng)?shù)刂髁魑飿I(yè)中介公司的本地人脈及網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，同代理公司的專(zhuān)業(yè)性相結(jié)合;我公司鄉(xiāng)鎮(zhèn)售樓處與二手城市網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合;一二手共同連動(dòng)+城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)，傭金共同分成的模式進(jìn)行合作，擴(kuò)大項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)，增加客戶(hù)受眾群體，提高成交幾率。
同其他企事業(yè)單位建立合作，鼓勵(lì)團(tuán)購(gòu)。
我公司項(xiàng)目目前主要客戶(hù)群體主要為項(xiàng)目周邊人員，特別是當(dāng)?shù)氐男姓C(jī)關(guān)及企事業(yè)單位，在建立針對(duì)行政單位推廣政策的基礎(chǔ)上，建議建立針對(duì)企業(yè)板塊與教師板塊的營(yíng)銷(xiāo)方案。
四、媒介投放組合策略
在不同時(shí)段結(jié)合銷(xiāo)售周期使用以下媒體推廣方式：報(bào)紙、廣告路牌、DM單張、網(wǎng)絡(luò)、電視及現(xiàn)場(chǎng)包裝。同時(shí)對(duì)不同媒體功效進(jìn)行區(qū)分。
報(bào)紙廣告：
宣傳方向主要定位在整個(gè)區(qū)域的形象宣傳上，同時(shí)搭配項(xiàng)目的策略宣傳，而且建議主要以軟文為主。
廣告牌：建議進(jìn)行分類(lèi)，主要?dú)w納為兩類(lèi)
1、主干道：形象廣告為主，策略廣告為附
2、通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的兩條主干道周邊鄉(xiāng)村及各主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)：以橫幅策略廣告為主。 ?
DM(直郵廣告)：
可考慮作為現(xiàn)階段“錦江半島”特定客群營(yíng)銷(xiāo)的主要宣傳手段之一，成本低、針對(duì)性強(qiáng)。
電視廣告：
不采取硬性廣告的播放方式，而轉(zhuǎn)向采取特定事件營(yíng)銷(xiāo)的新聞報(bào)道及其他軟性宣傳形式，主要以項(xiàng)目形象宣傳為主。
路旗和售樓部指示牌：該部分主要為項(xiàng)目形象包轉(zhuǎn)，做項(xiàng)目形象宣傳。 網(wǎng)絡(luò)：主要定位為項(xiàng)目形象宣傳及項(xiàng)目事件營(yíng)銷(xiāo)事件的渲染。建議開(kāi)通項(xiàng)目網(wǎng)站，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目工程推進(jìn)及項(xiàng)目重大事件的實(shí)時(shí)報(bào)道，增進(jìn)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的了解及關(guān)注度。
車(chē)載廣告：
我司項(xiàng)目現(xiàn)階段客群主要集中在各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因此建議增加通往各主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公車(chē)作為車(chē)身廣告的載體，從而擴(kuò)大項(xiàng)目的廣告覆蓋面，主要為策略廣告，形象廣告為輔。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣傳：
針對(duì)目前客群分散的特點(diǎn)，在結(jié)合廣告的覆蓋的同時(shí)，可以適當(dāng)?shù)亟Y(jié)合進(jìn)一些下鄉(xiāng)宣傳活動(dòng)，積極采取“行”銷(xiāo)方式。與其他傳統(tǒng)廣告媒介搭配，促進(jìn)“地空”結(jié)合。
尾序提示：
本計(jì)劃從市場(chǎng)大環(huán)境入手，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，加上上年度的推廣經(jīng)驗(yàn)歸納出以上結(jié)論，鑒于本案為全年?duì)I銷(xiāo)方案，在實(shí)際操作上未盡詳細(xì)，具體營(yíng)銷(xiāo)推廣步驟需在各階段實(shí)施過(guò)程中視市場(chǎng)發(fā)展而具體安排，同時(shí)各部門(mén)直接需要溝通和完善，以更好的推進(jìn)銷(xiāo)售工作的順利
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