通過商業(yè)地產(chǎn)培訓，學會運用房地產(chǎn)銷售技巧。對待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購買氛圍，適當?shù)谋瓶蛻舯M快下定，分享心得體會總結(jié)。下面是學習啦小編為大家收集整理的商業(yè)地產(chǎn)培訓心得體會總結(jié)，歡迎大家閱讀。

　　商業(yè)地產(chǎn)培訓心得體會總結(jié)篇1

　　商業(yè)地產(chǎn): 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。

　　商圈：是指商業(yè)中心以其所在地點為圓心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。

　　所有權(quán)：是所有人依法對自己財產(chǎn)所享有的占有,使用,收益和處分的權(quán)利。

　　產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。

　　經(jīng)營權(quán)：經(jīng)營者對其經(jīng)營財產(chǎn)的一種占有、使用和收益的權(quán)利。

　　零售業(yè)：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業(yè)活動環(huán)境，直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，商業(yè)行為的最后一步。

　　開發(fā)商：開發(fā)項目，做為項目的第一承擔人、所有人。

　　商業(yè)用地：商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。

　　國內(nèi)一線城市：指對本國經(jīng)濟、政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，領(lǐng)先于其他城市。如：上海、北京、廣州、深圳、天津

　　國內(nèi)二線城市：指除一線城市以外，省會、旅游城市，京廣、京滬等主要干線旁邊的城市等，如：成都、**、武漢、南京、蘇州、無錫、濟南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、杭州、沈陽、青島、大連、寧波、廈門等

　　國內(nèi)三線城市：昆山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲、長春、溫州、佛山、東莞等其它較發(fā)達城市。

　　五證一書：“五證一書”指的是商品房屋預售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、國有土地使用規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及項目選址意見書。

　　【商業(yè)物業(yè)】

　　占地面積：占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建筑面積。

　　建筑面積：建筑展開面積，它是指建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。

　　經(jīng)營面積(實用面積、柜臺面積)：它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。地上面積：指自然地面以上各樓層的建筑面積總和。

　　地下面積：指自然地面以下的(如地下室的)建筑面積總和。

　　建筑紅線: 也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。

　　道路紅線：城市道路(含居住區(qū)級道路)用地的規(guī)劃控制線，在紅線內(nèi)不允許建任何永久性建筑。

　　建筑密度：等于占地面積除以土地面積，密度越低舒適度越高。

　　容積率：指總建筑面積除以用地面積的值，容積率越低舒適度越高。

　　綠地率：各類綠地總面積除以總占地面積×100%。

　　公攤率：公用建筑面積(即分攤面積)/建筑面積 ×100%。

　　框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構(gòu)成承重體系的結(jié)構(gòu)，空間分隔靈活，自重輕、較大空間的建筑結(jié)構(gòu)。如：購物中心等

　　磚混結(jié)構(gòu)：指建筑物用磚或者砌塊砌筑，梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。以

　　小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。適合開間進深較小，房間面積小，多層或低層的建筑，對于承重墻體不能改動。如：商業(yè)街等

　　鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，是主要的建筑結(jié)構(gòu)類型之一。鋼材的特點是強度高、自重輕、剛度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜。如：建材城等配套設(shè)施：綜合硬件配套設(shè)施

　　1)方便或吸引消費者來此購物消費的外部配套;吸引 室外廣場、下沉式廣場、停車場

　　2)輸送消費者至各個商業(yè)結(jié)構(gòu)稱的引導配套; 輸送 手扶梯、觀光梯等

　　3)留住消費者在此消費和享受的綜合功能配套。留住 娛樂設(shè)施等

　　室外廣場：居民休閑、健身、集會的場所。絕大多數(shù)shopping mall都擁有一個相應(yīng)規(guī)模的室外廣場。室外廣場已成為一個充分發(fā)揮商業(yè)功能的場所，一方面展現(xiàn)了豐富的商業(yè)促銷和展示活動，另一方面又形成室內(nèi)商業(yè)外部化的活廣告效應(yīng)。室外廣場已成為購物中心吸引人流的一個重要手段。

　　下沉式廣場：下沉式是城市休閑廣場的一種設(shè)計手法，應(yīng)當與鄰近地下空間串連融合，成為整個空間序列中的重要組成部分。它是一個圍合式的開敞公共空間，將人流往下吸引，極大地提高了地下商場的租賃價值。

　　臨街面：與街道相臨的一面;

　　裙樓：一般指在一個多層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。

　　層高：下層地面到上一層地面的距離。

　　凈高：層高減去樓板厚度，商業(yè)上通常指吊頂后天花到地面的距離。

　　柱距：柱距就是兩根柱子中心線到中心線的距離。

　　大堂：建筑內(nèi)部寬敞開闊的空間，用于會客、活動、禮議、展覽等。

　　中庭：建筑內(nèi)部的庭院空間，形成具有位于建筑內(nèi)部的“室外空間”，現(xiàn)代購物中心商業(yè)結(jié)構(gòu)的大櫥窗，將各個商業(yè)功能在一個空間內(nèi)展示出來，一方面引導消費者在商場內(nèi)消費和購物、另一方面又通過展示作用提高各層商業(yè)價值。

　　回廊：在建筑物內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上曲折環(huán)繞的回形走廊。

　　開間：空間的寬度，一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。

　　進深：空間的縱深長度。大門一面的墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。

　　動線：意指人在室內(nèi)室外移動的點，連合起來成為就成為動線。超市與百貨的動線設(shè)計要更特別加強迂回，以便消費者能多看到各個銷售點。

　　垂直動線：各樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動扶梯。

　　平面動線：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道、大堂等。

　　外聯(lián)動線：商場與外部連接的通道等。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。導示系統(tǒng)：在公共場所設(shè)置的指引標示牌，如洗手間、收銀臺、服務(wù)臺、樓層品牌分布圖。

　　一次商裝：指商場為其所經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等方面。(通常開發(fā)商負責)

　　二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。(通常經(jīng)營商負責)

　　挑檐：樓頂或門楣平面凸出墻體的部分，主要是為了方便做屋面排水。其次挑檐起到美觀得作用。

　　柜臺：柜臺是供營業(yè)員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備。

　　貨架：貨架是營業(yè)員工作現(xiàn)場中分類分區(qū)地陳列商品并少量儲存商品的設(shè)施。

　　【商業(yè)操作】

　　投資、融資：指貨幣轉(zhuǎn)化為資本的過程。投資可分為實物投資和證券投資。前者是以貨幣投入企業(yè)，通過生產(chǎn)經(jīng)營活動取得一定利潤。后者是以貨幣購買企業(yè)發(fā)行的股票和公司債券，間接參與企業(yè)的利潤分配。

　　融資即是一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通過科學的預測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營管理活動需要的理財行為。

　　商業(yè)定位：1、規(guī)模定位2、主題定位3、檔次定位4、消費群定位5、業(yè)態(tài)分布與商戶組合6、后續(xù)經(jīng)營管理設(shè)想

　　商業(yè)格局：指在一定的范圍內(nèi)商業(yè)的局勢、態(tài)勢、分布比例等。

　　商業(yè)規(guī)劃：商業(yè)項目的定位規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃、業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃、商業(yè)建筑格局規(guī)劃等。

　　業(yè)態(tài)組合：多種業(yè)態(tài)在商業(yè)中心的分布、布局、比例等。

　　混業(yè)：一種現(xiàn)代商業(yè)管理狀態(tài)下的新型業(yè)態(tài)形式，對經(jīng)營商品有限有限定。在名店的概念上，不在男裝、女裝、珠寶首飾之間設(shè)定限制。

　　商鋪劃分：商業(yè)物業(yè)進行商鋪的功能分割及鋪位分割。

　　商業(yè)招商：開發(fā)商在開發(fā)階段以及管理商在管理運營階段引入零售、娛樂、餐飲、及其它服務(wù)商家到商業(yè)物業(yè)開設(shè)店鋪，進行商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營過程。

　　主力店：主要包括百貨商店、大型超市、大型專業(yè)店、大型娛樂等。具有以下三條特征

　　1、擁有高價值的品牌號召力2、能主動吸引人流3、較強抗風險能力經(jīng)營穩(wěn)定。

　　主力店招商：主力店與半主力店在商業(yè)物業(yè)里處于核心地位，又因為占用面積大，對建筑有特殊要求，在進行招商時，應(yīng)對其采取優(yōu)先招商的策略并給予較多優(yōu)惠條件。

　　主力店率先入駐優(yōu)點：1、穩(wěn)定整個商業(yè)地產(chǎn) 2、保證人流量3、帶動并高價招商4、帶動并高價銷售商鋪。

　　公開招商：以公開的形式如廣告招商等進行商戶招商。

　　定向招商：招商人員主動上門與目標商戶聯(lián)系，向目標商戶推介商業(yè)物業(yè)，并說服其進場經(jīng)營的招商方式。

　　國際一線品牌：lv路易威登 ,giorgio armani喬治阿瑪尼, chanel夏奈爾 ,hermes愛馬仕 dior迪奧, versace范思哲 ,gucci古琦, prada普拉達

　　國際二線品牌：calvin klein卡爾文克萊 ,d&g(dolce&gabbana副線)

　　miumiu(普拉達副線)，levi"s, lee(均為牛仔為主)

　　國際三線品牌：only、vero moda、elane、艾格

　　國內(nèi)一線品牌：百圖、馬克華菲、瑪絲菲爾、jessica、 lily、太平鳥、g2014國內(nèi)二線品牌：浪漫一身、紅袖、江南布衣、例外、歌力思、播

　　品牌號召力：商業(yè)上通常指品牌在行業(yè)內(nèi)的影響力、帶動作用。

　　免租期：為了幫助經(jīng)營旺場減輕商家負擔。商場經(jīng)營管理方承諾在一定時間段內(nèi)不收取商鋪租金，以使商業(yè)盡快進入良性階段的一個做法。

　　轉(zhuǎn)手費(頂手費)：支付給先前的經(jīng)營者，因為前者積累了很多無形的開店資本，如：客戶、聲譽等。轉(zhuǎn)手費的高低，基本可代理商鋪的經(jīng)營狀況。

　　收益率：收益率是指投資的回報率，一般以年度百分比表達，根據(jù)當時市場價格、面值、息票利率以及距離到期日時間計算。對公司而言，收益率指凈利潤占使用的平均資本的百分

　　比。

　　返租：是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后(主要針對現(xiàn)鋪)同時又簽定租賃合同，發(fā)展商給與投資者一定的租金回報(約為8%—12%)，而在這期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都歸發(fā)展商所有，這種形式的實質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理。

　　回購：開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)已賣給經(jīng)營者或投資者的商鋪重新通過高價收購回來，以達到可以統(tǒng)一招商、經(jīng)營管理的結(jié)果。

　　商業(yè)運營：商業(yè)地產(chǎn)的運營管理，保證商業(yè)地產(chǎn)的正常運轉(zhuǎn)及持繼贏利。

　　試營業(yè)：所謂“試營業(yè)”是企業(yè)的一種經(jīng)營方式,主要是經(jīng)營者向消費者告知該營業(yè)場所剛開張，管理可能不周密、服務(wù)可能有欠缺、正在完善，但絕不是指可以不用交稅或可以在沒有辦理相關(guān)證照的情況下先嘗試營業(yè)

　　投資回報率=(期末財產(chǎn)-期初財產(chǎn))/期初財產(chǎn)×100%;

　　投資回收期：是指用投資方式所產(chǎn)生的凈收益補償初始投資所需要的時間，其單位通常用“年”表示。(投資回收期一般從建設(shè)開始年算起，也可以從投資年開始算起，計算時應(yīng)具體注明)

　　平效：銷售業(yè)績÷店鋪面積得出賣場1平米的效率，平米效率越高，賣場的效率也就越高，同等面積條件下實現(xiàn)的銷售業(yè)績也就越高。

　　毛利：商業(yè)企業(yè)商品銷售收入減去商品原進價后的余額。

　　純利：毛利減去各項費用及稅費后的純利潤

　　年營業(yè)額：年營業(yè)額是年銷售額

　　進場費：進場費(也叫進店費)是商場和超市利用其在市場交易中的相對優(yōu)勢地位，向供貨商收取的一種費用

　　出租率：招商率就是商場的出租率，分鋪位數(shù)出租率以及面積出租率，鋪位出租率指已簽訂合同鋪位數(shù)量除以規(guī)劃鋪位總數(shù)的百分率，即出租率招商率指簽約鋪位面積除以規(guī)劃內(nèi)整個項目鋪位面積總合的百分率

　　直營：總公司直接經(jīng)營的連鎖店，即由公司總部直接經(jīng)營、投資、管理各個零售點的經(jīng)營形態(tài)。

　　加盟：總公司提供一項獨特的商業(yè)特權(quán)，并加上人員培訓、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理及商品供銷的協(xié)助;而加盟店也需支付加盟費等相對的報償，一種零售經(jīng)營形態(tài)。

　　聯(lián)營：商場經(jīng)營者與商戶合作經(jīng)營，經(jīng)營方式統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀、收益雙方按約定比例提成(扣點)或(提成加扣點)。

　　旺場：店里顧客很多的時候。

　　冷場：淡場，店里顧客少的時候。

　　街區(qū)商業(yè)：以步行街為主要的建筑亮點，構(gòu)筑開放式的商業(yè)建筑。特點：1、建筑等級低，投資少2：產(chǎn)權(quán)權(quán)屬明確，適合獨立經(jīng)營。受中小投資者追捧，賣得快，賺得多。天價商鋪，都在步行街上。3：后續(xù)管理運行成本低。

　　4：抗風險能力強(作為開發(fā)商而言)5：在日常運營管理中，邊際收益的拓展點多。如：水電費、廣告位、停車位、路賣、代開發(fā)票、電子保安、電子商務(wù)、物流、頂手費分成、中介服務(wù)

　　封閉式商鋪：上部分空間封閉、四周也處于相對封閉的狀態(tài)。大多數(shù)購物中心都是封閉式商鋪。特點：1、較高建筑成本2、較高運營成本3、公攤較大4、一般采用統(tǒng)一經(jīng)營管理。超外：超市經(jīng)營區(qū)以外，一般由超市經(jīng)營者租賃給小商戶，利用超市人氣帶動消費，租金價格很高。

　　按金(押金)：商戶在入駐時交給開發(fā)商一筆保證金。

　　租金方式

　　1、合資關(guān)系：雙方各投入一部份資源。一般發(fā)展商投入場地，商家投入品牌、人員、管理經(jīng)驗及設(shè)備等，雙方有股權(quán)上開成一個比例，然后在收益方面共同分成，風險共擔。

　　2、固定租金：按每月每平方米的租金來計，這種合作關(guān)系是一種相對分離的合作關(guān)系，即無論商家經(jīng)營狀況如何，發(fā)展商都將擁有一個固定租金收入，經(jīng)營風險完全由商家承擔。

　　3、扣點(提成)：發(fā)展商按一個固定比率，從銷售額當中提取租金收入。租金水平將會隨銷售額水漲船高或相應(yīng)降低。

　　4、扣點(提成)+保底：基本按扣點方式操作，商家與開發(fā)商商定一個基數(shù)，當扣點數(shù)額達不到基數(shù)時按基數(shù)收取租金，當超過基數(shù)時按扣點數(shù)收取租金。

　　租金遞增：也是租金上漲，商場在開業(yè)之初租金價格相對較低，隨著人流量增加、銷售額增加，商鋪所有人上漲租金價格，通常在簽定租賃合同時雙方約定好租金遞增比率。標志vi：項目標志logo及標志色彩圖案應(yīng)用，視覺傳達。購物中心的標志特點：熱烈的有商業(yè)氛圍的、動感的積極的、發(fā)散的。

　　1小時經(jīng)濟圈：距離購物中心一個小時車程內(nèi)的消費人群。

　　人流量：指單位時間內(nèi)進入商業(yè)空間的人數(shù)。

　　輻射人群：是指商業(yè)中心以其所在地點為圓心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引人群。gdp、(增長率)：國內(nèi)生產(chǎn)總值，相對于上一年的gdp數(shù)值的比率。

　　人均gdp：國內(nèi)生產(chǎn)總值除以人口總量。

　　財政收入：政府部門在一定時期內(nèi)(一般為一個財政年度)所取得的貨幣收入，財政收入是衡量一國政府財力的重要指標。

　　社會消費品零售總額：指各種經(jīng)濟類型的批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、制造業(yè)和其他行業(yè)對城鄉(xiāng)居民和社會集團的消費品零售額和農(nóng)民對非農(nóng)業(yè)居民零售額的總和。

　　居民儲蓄存款余額：指某一時點城鄉(xiāng)居民存入銀行及農(nóng)村信用社的儲蓄金額，包括城鎮(zhèn)居民儲蓄存款和農(nóng)民個人儲蓄存款，不包括居民的手存現(xiàn)金和工礦企業(yè)、部隊、機關(guān)、團體等單位存款

　　人均可支配收入：個人收入扣除向政府繳納的個人所得稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅、不動產(chǎn)稅、人頭稅、汽車使用稅以及交給政府的非商業(yè)性費用等以后的余額

　　市場購買力：人們支付貨幣購買商品或勞務(wù)的能力，在一定時期內(nèi)用于購買商品的貨幣總額，它反映該時期全社會市場容量的大小。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)(農(nóng)業(yè))第二產(chǎn)業(yè)(工業(yè))和第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))相對比例，標志著一國經(jīng)濟發(fā)展水平的高低和發(fā)展階段、方向。

　　恩格爾系數(shù)：食品支出總額占個人消費支出總額的比重。

　　“金角銀邊”：商業(yè)上通常稱轉(zhuǎn)角商鋪作“金角”，稱沿客動線干道的路兩邊作“銀邊”說明商業(yè)價格極高。

　　“放水養(yǎng)魚”：商場在開業(yè)之初為了減少商家資金壓力，租金價格相對較低。經(jīng)過一至三年培育期，最終達到旺場。

　　商業(yè)地產(chǎn)培訓心得體會總結(jié)篇2

　　商業(yè)地產(chǎn)，從字面意思上理解就是商業(yè)用途的地產(chǎn)

　　它是區(qū)別于居住功能的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)為功能的工業(yè)地產(chǎn)。

　　劃分又多種多樣，從規(guī)模(大型購物中心，社區(qū)購物中心，便利店)。用地類型(商住一體。商務(wù)辦公 旅游觀光 城市綜合體 步行街)。業(yè)態(tài)(零售批發(fā) 綜合市場)…………都能劃分很多種。不必要過多的去重視，例如：酒店就屬于旅游地產(chǎn)也屬于商業(yè)地產(chǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)實際上是房地產(chǎn)業(yè)的升級版。原因有3點

　　1從房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)的發(fā)展趨勢上來看：因為土地資源的稀缺，用地會越來越少，自然而然開發(fā)商會越來越少。強行做下去逐漸會成為二流企業(yè)。

　　2從房地產(chǎn)行業(yè)的拿地需求上來看：政府希望你做一些形象工程，就業(yè)工程，以及一些地標式的建筑。如果只做住宅的話，拿地會越來越難。

　　3資產(chǎn)配置的需求：做房地產(chǎn)賺錢以后，如果繼續(xù)做房地產(chǎn)最后還是錢滾成錢。如果做商業(yè)地產(chǎn)，則是把錢變成某周持有的資產(chǎn)，讓這個不動產(chǎn)自然的升值，從而變成一個造幣機器。 4隨著人們居住用地的需求逐漸滿足，對商業(yè)用地的需求會爆發(fā)出來

　　從它的模式上來看：

　　商業(yè)+地產(chǎn)的模式。其中商業(yè)是指商業(yè)的運營管理，地產(chǎn)是指房地產(chǎn)的投資開發(fā)。 這種復合模式通常伴隨著：

　　1運營周期長(拿只租不售這種模式的小商鋪來說，一般的投資回報期在8-15年) 2資金投入高(它屬于資金密集型行業(yè))

　　3行業(yè)專業(yè)要求復雜(因為它跨地產(chǎn)和商業(yè)兩個行業(yè)，要求復合型的知識結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗，技能，運營管理等。比如說建筑學，金融學，市場營銷，法學，公共管理…………)

　　4投資風險高(影響收益的因素太多。從前期的選址 招商策略，成本的控制，政策的影響等等……但是我認為最核心的問題是他的融資問題和人才問題。首先它屬于一個資金密集型的企業(yè)。但是目前來說中國的融資渠道又非常的少，而且困難重重。具體來說，中國融資的渠道大的來說有3塊 1銀行貸款 2上市 3信托基金 4其他。首先來說銀行貸款雖然利息低，額度大。但是容易受政策影響，比如說去年央行連續(xù)調(diào)整存款準備金率。其次時間短，一般來說開發(fā)貸款也就3年，大部分商業(yè)地產(chǎn)的運營模式是要長期持有，這樣回款就相當?shù)穆?，而且必須要保持非常高的銷售額，來償還貸款。況且銀行貸款的話，所有的資產(chǎn)會抵押給銀行，負債率會非常的高。可能會有人說可以找一些還款時間長的貸款類型 比如說經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。先簡單介紹一下這個貸款 額度是6-8倍的年租金總額 抵押物：物業(yè)。 還款周期： 平均在8年。 表面上來看是為商業(yè)地產(chǎn)量身定做的一個貸款產(chǎn)品，但是實際上這種產(chǎn)品對于商業(yè)地產(chǎn)公司要求比較高。更關(guān)鍵的是他的彈性比較大，也就是說他可貸可不貸，可以給8年，也可以給3年，額度上可以高也可以低。對于商業(yè)地產(chǎn)公司的銀行資源和自身實力要求比較高)

　　其次它又是一個復合型的模式，意味著需要大量的復合型人才。要懂商業(yè)運營，還要懂建筑學和金融財務(wù)等等綜合性知識。比如說招商，招商不是單純找一個銷售方面人厲害的總監(jiān)，招商還跟前期的規(guī)劃，策劃，項目定位，建筑結(jié)構(gòu)(人流線)等等一系列因素掛鉤。目前人才的來源無非就是學院培養(yǎng)(國內(nèi)較少，國外還行)企業(yè)內(nèi)訓(萬達為例)獵頭。分3點詳細說明優(yōu)缺點。1無經(jīng)驗 國內(nèi)部靠譜，國外不了解實地情況 2 萬達演變成學校，被挖角太多，3人才需求量大，身價高不說而且容易泡沫。由此得出還得靠企業(yè)內(nèi)訓，避免萬達模式。而這種方式應(yīng)該做到人才的培訓，歸屬感，以及協(xié)作能力。分3點來說。培訓，技跟德 歸屬感 領(lǐng)導的個人魅力，以及公司的內(nèi)部的企業(yè)文化。協(xié)作能力。一方面人的精力有限不可

　　能各個方面都是專家，2是持才傲物很難服人，有了前面2點的德跟家的信念，才能解決。

　　接下來說說上市。上市的話門檻高，耗時長(各方面實力都沒有問題的情況下需要3-5年)要求企業(yè)各方面實力。而且就算上市了，能不能達到需要融資的額度還是一個問題。最后說說信托基金。雖然說信托基金這里額度還可以 但是時間上來說大部分房產(chǎn)信托也就是1-3年。其次融資成本較高。因為他錢的成本就很高(年息大概在10%左右)。最后審核相當?shù)膰栏?，而且從擔保方式上相當?shù)姆爆崳忠扇巳胱￡P(guān)鍵崗位，還要什么股權(quán)的質(zhì)押，第三方的擔保，抵押物的抵押和公正等等。至于其他的融資方式，比如說什么私募基金，擔保公司，公司間的拆借等，都有先天的致命缺陷。不適用于商業(yè)地產(chǎn)。綜上所述，這個行業(yè)的風險很高。

　　5高回報(高風險肯定伴隨著高回報沒什么多說的。因為這種復合模式商業(yè)經(jīng)營+地產(chǎn)開發(fā) 它既有商業(yè)運營的利潤，比如說租金、管理費、廣告租賃費、停車等等。還有地產(chǎn)的自然升值利潤，國外來說超過5%的純利潤的項目幾乎都沒有。而陜西來說除了壟斷企業(yè)，一般的企業(yè)純利潤能超15%已經(jīng)非常非常難得 房地產(chǎn)的純利潤大概就有13%-18%保守估計，更別提商業(yè)地產(chǎn)了)。

　　一：大型購物中心：比如說百盛 萬達的萬千百貨 開元民生等等

　　特色：1首先來說面積大。因為一般來說面積越大規(guī)模越大的購物中心，他的輻射范圍就越廣，面向的客戶就越多。2其次客戶的大眾性，意味著它的市場很大。同樣的，正式因為它面向的是大眾，就容易陷入無特色，無個性的一個誤區(qū)。

　　發(fā)展現(xiàn)狀：爆發(fā)期(就拿萬達來說08年4個 09年8個 10年17個購物中心) 1,2線城市，乃至3線城市出現(xiàn)大量購物中心.甚至出現(xiàn)攀比購物中心規(guī)模的傾向。這種狀況必然導致同質(zhì)化競爭和過渡重復投資。

　　發(fā)展趨勢：由盲目投資建設(shè)而產(chǎn)生的無序競爭，轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵椭黝}特色競爭

　　也就是說購物中心未來發(fā)展不是在面積和硬件設(shè)備層面。而是在商業(yè)運營上面看能否提供高附加值的衍生品。

　　理解

　　我認為購物中心在西安已經(jīng)趨于穩(wěn)定和壟斷，而且競爭激烈，很難再有新的開發(fā)商介入。大型的開發(fā)商才有能力辦的起來高端購物中心。

　　先給大家介紹一下我理解的西安的消費結(jié)構(gòu)

　　有錢人來說，他們的消費習慣大多以炫耀性消費為主，奢侈品等。

　　中產(chǎn)階級，也就是機關(guān)干部，事業(yè)單位的人來說。他們的消費大多以子女的教育。住房等硬性的需求為主。

　　低端人群來說，消費習慣以廉價商品，能解決溫飽的生活必須品為主。

　　一般的開發(fā)商只有走一些主題性的購物中心才有發(fā)展空間，我并不看好主題性的購物中心。因為淘寶等網(wǎng)購會對他們有很大的沖擊。我認為購物中心還得走高端化，名牌化?？墒且恍┮痪€品牌和國際名牌他們的租金不僅低，而且還得倒貼。lv armani紀梵希等等。你不貼它個幾千萬的裝修費還真請不進來。況且這些大品牌已經(jīng)有固定的合作伙伴。他們?nèi)绻X得哪里適合自己開連鎖店，會直接跟自己合作的開發(fā)商談，給他們量身定做一個。而開發(fā)商因為有這些大品牌的入住也很愿意開發(fā)一個新項目。

　　舉個例子來說。

　　騾馬市的興正元就是個典型。

　　西有開元，東有百盛，北有金花。青春時尚超不了百盛，檔次比不過金花，貨品齊全拼不過開元民生。還有小寨東南角的國貿(mào)大廈等等

　　總的來說購物中心是大眾的商業(yè)平臺，涵蓋各種人群

　　二：專業(yè)市場：賽格 大明宮 康復路

　　特色：

　　行業(yè)性 專業(yè)性 目標客戶小眾性

　　跟其經(jīng)營的商品類型關(guān)系不大，跟商圈的支持力，開發(fā)商實力、經(jīng)營方式、管理模式等因素關(guān)系關(guān)系比較大，尤其是規(guī)模上的。

　　發(fā)展現(xiàn)狀：

　　義烏國際小商品市場模式

　　以商城為依托，以電子商務(wù)為新陣地，以產(chǎn)供銷運外貿(mào)一條龍的成熟產(chǎn)業(yè)鏈為保障。并且網(wǎng)絡(luò)交易量呈現(xiàn)出較快速度的增長和發(fā)展，真正依托電子商務(wù)平臺實現(xiàn)專業(yè)市場的規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)擴大化

　　發(fā)展趨勢：

　　更加規(guī)?；?行業(yè)分類更加細致 更加專業(yè)化

　　因為隨著競爭的日趨激勵，使得商品交易市場向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸。這將導致各類市場之間在經(jīng)營范圍和產(chǎn)品品類上的分化和區(qū)隔越來越細，集中銷售某一類別或某一區(qū)域的。這樣就更加促進了專業(yè)市場的發(fā)展。

　　理解

　　1目前中小企業(yè)和經(jīng)營者提供的產(chǎn)品規(guī)模是十分巨大，而且迅速的增長。前景廣闊。

　　2不需要引進一些一線品牌和國際名牌。對于開發(fā)商來說租金方面是非常有吸引力的。

　　3如果以出售的模式來做的話，我認為會更好。因為大部分中小商戶，他們可能接受不了長期的租賃。而短期的租賃對于項目本身來說沒辦法度過培養(yǎng)期。比方說，租給商戶20年，大概他們接受不了花了幾十萬，還拿不到個房子。如果租1-3年，小租戶沒有培育市場的心態(tài)，生意不好就跑了。這樣對于后期的運營有很差的影響。所以我認為在西安的專業(yè)市場還是以出售的方式為主。

　　三：商業(yè)街：東西南北大街 回民街

　　特色：

　　1規(guī)模大：集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光于一體

　　2文化底蘊：從個人層面上來說有兩點因素，1中國私家車發(fā)展較晚，導致人們喜歡就近到商業(yè)集中且行走安全的商業(yè)街購物。2人們的懷舊情節(jié)。比如說過去的趕集，在加上人們愛熱鬧的心態(tài)，以及許多商業(yè)街都有著許多名勝古跡。更能促進商業(yè)街的發(fā)展

　　3城市運營息息相關(guān) 因為商業(yè)街從某種程度上反應(yīng)著這個城市商業(yè)繁榮程度，進而體現(xiàn)城

　　市的整體形象，從而提高城市的競爭力，是城市的名片，也是會客廳

　　發(fā)展現(xiàn)狀：

　　目前來說縣級以上城市商業(yè)街存量超過3000條。步行商業(yè)街超過200條。每條平均600米來算的話全國商業(yè)街總長超過1800公里。以每條商業(yè)街的建筑規(guī)模在5萬平方米來算。全國商業(yè)街的總規(guī)模超過1.5億平米。以后更是逐年增加。

　　發(fā)展趨勢：

　　轉(zhuǎn)型并且升級換代,具體來說就是與國際接軌，由綜合型自發(fā)形成的商業(yè)街轉(zhuǎn)變成為以主題特色為吸引力，有著鮮明地區(qū)文化個性的商業(yè)街。當然這種模式需要依賴政府層面的主導和配合，不是簡單的幾個地產(chǎn)公司，或者簡單的幾個團隊策劃就可以實現(xiàn)的。所以說商業(yè)街模式已經(jīng)不能完全算是商業(yè)地產(chǎn)，更與城市的規(guī)劃于發(fā)展息息相關(guān)?？偟膩碚f，如果有著充分的政府關(guān)系資源，成熟的開發(fā)運營團隊，那么就可以借著舊城改造，重新整合城市核心地產(chǎn)元素的這個機會占據(jù)核心地段。

　　4主題商業(yè)平臺

　　特色：

　　以消費對象為核心 以消費習慣為軸心。簡單來說它是一種不以地理位置，規(guī)模，硬件設(shè)施等因素來吸引客戶。而是以充分研究消費者層次和消費行為的基礎(chǔ)上，把類似消費習慣和消費對象的商品融合在一個平臺上的一種創(chuàng)新型的模式。它的商品種類沒有關(guān)聯(lián)，經(jīng)營手法沒有關(guān)聯(lián)，交易方式也沒關(guān)聯(lián)。所有的關(guān)聯(lián)都在消費者的行為上。

　　發(fā)展現(xiàn)狀：

　　廣州的“流行前線” 來說，它是一家小飾品賣場。消費對象是一些時尚的潮男潮女，大多在15-25歲左右。年輕化。所以他的產(chǎn)品定位大部分在中低端。目標客戶的消費習慣是為了潮流，并不追求品質(zhì)，況且高品質(zhì)的品牌也不是人人的消費的起的。所以他們的商品不注重質(zhì)量，只強調(diào)款式和流行。正是因為這種新型的主題商業(yè)平臺模式，流行前線的每平方租金為3萬到8萬!.

　　發(fā)展趨勢：

　　前面講到的購物中心、專業(yè)市場、商業(yè)街等都在嘗試著主題化。

　　商業(yè)地產(chǎn)模式：

　　1、只租不售：

　　優(yōu)勢:1享受雙重收益。(首先商業(yè)運營管理的收益。之前提過，所謂的商業(yè)運營管理收益是指租金+管理+停車+廣告+場地活動這些方面的收益。地產(chǎn)上的收益是指地產(chǎn)的自然升值的一個收益，比如說這塊地蓋好的時候每平4000，哪怕什么都不做的前提下，過幾年可能就是8000/10000的價錢，翻2,3倍。2規(guī)避增值稅，將售轉(zhuǎn)為租，可以合理的規(guī)避增值稅，或多或少都會減少納稅3整體品牌效益。因為它不牽扯出售，他的物權(quán)肯定是統(tǒng)一的。意味著可以獨自經(jīng)營，統(tǒng)一管理。對于后期的商業(yè)運營有很大的支持作用。

　　劣勢：1風險大，而且對于開發(fā)商的資金要求比較高，因為你只租不售，那就意味著要長期

　　持有，長期持有的話資金就會沉淀。比如說深圳的萬象城資金沉淀30億以上。項目培育期就得3年。招商團隊在稍微有點問題。那對于企業(yè)來說就是致命傷。要知道30億如果放上5-8年的只收租的話，那企業(yè)肯定會跨。2影響全局因為這種模式，所以他的回收期比較長，在回收期內(nèi)無法投入其他的項目開發(fā)，從而影響到全局。

　　總的來說這種模式是一種追求，是否能夠執(zhí)行害的看公司以及政策各個因素的具體情況

　　2、出售：

　　優(yōu)勢：1一到一年半就能回收資金。資金壓力小，項目開展的速度比較快。比如說這邊我開發(fā)完畢，資金回籠了，我馬上就可以開展下一個項目。如果只租不售的話，項目速度肯定趕不上出售這種方式的項目速度。2風險小，出售的話，意味著將運營的風險轉(zhuǎn)嫁給了投資者。 劣勢：1整體出售比較難(有能力全額購買的少之又少，即便有能力購買的投資者，也不會把大量的資金放在回收期如此漫長的項目上)2難是，如果找不到買家，回收期過長，會影響其他項目的開發(fā)。

　　3、租售結(jié)合

　　優(yōu)勢：資金壓力比較小。

　　劣勢：產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，會對市場的培育，商圈的統(tǒng)一管理以及招商計劃的實施帶來一定的影響 說明了他包含前兩者的優(yōu)勢和劣勢。怎樣把優(yōu)勢最大化，關(guān)鍵在于租售的比例多少合適。而租售的比例我認為只要和項目的現(xiàn)金流基本打平，保證現(xiàn)金流的平衡為最佳。

　　總結(jié)

　　天行健,地勢坤。對大家的希望和祝福等

　　商業(yè)地產(chǎn)培訓心得體會總結(jié)篇3

　　做為一名普通的銷售人員在跟進客戶方面應(yīng)具備的房地產(chǎn)銷售技巧說起，也許我們在很多時候也會常說以下幾點，問題是在于能將它投入到真正的行動去的人太少，所以有個很簡單的事實，成功的是少數(shù)人。因為他們都是始終如一的去做，將它變成一種習慣。

　　首先，我想從自已做為一名普通的銷售人員在跟進客戶方面應(yīng)具備的房地產(chǎn)銷售技巧說起，也許我們在很多時候也會常說以下幾點，問題是在于能將它投入到真正的行動去的人太少，所以有個很簡單的事實，成功的是少數(shù)人。因為他們都是始終如一的去做，將它變成一種習慣。

　　1：房地產(chǎn)銷售技巧最基本的就是在接待當中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業(yè)的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰(zhàn)性的工作。對待客戶要一視同仁，不能嫌貧愛富，不分等級的去認真對待每一位客戶，我們的熱情接待使他對我們的樓盤也充滿了好感，那么我們的目的也就達到了。

　　2：接待客戶的時候不要自己滔滔不絕的說話，好的銷售人員必然是個好聽眾，通過聆聽來了解客戶的需求，是必要條件;同時也應(yīng)該是個心理學家，通過客戶的言行舉止來判斷他們內(nèi)心的想法，是重要條件;更應(yīng)該是個談判專家，在綜合了各方面的因素后，要看準時機，一針見血的，點中要害，這是成交的關(guān)鍵因素。

　　3：機會是留給有準備的人：在接待客戶的時候，我們的個人主觀判斷不要過于強烈，像“一看這個客戶就知道不會買房”“這客戶太刁，沒誠意”等主觀意識太強，導致一些客戶流失，對一些意向客戶溝通的不夠好，使得這些客戶到別的樓盤成交，對客戶不夠耐心，溝通的不夠好，對客戶沒有及時的追蹤導致失去客戶等等。還是那句老話，機會只留給有準備的人。

　　4：做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。不要在電話里講很長時間，電話里都說了，客戶就覺得沒有必要過來了。

　　5：經(jīng)常性約客戶過來看看房，了解我們的樓盤。針對客戶的一些要求，為客戶選擇幾個房型，使客戶的選擇性大一些。多從客戶的角度想問題，這樣可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，讓客戶覺得你是真的為他著想，可以放心的購房。

　　6：提高自己的業(yè)務(wù)水平，加強房地產(chǎn)相關(guān)知識及最新的動態(tài)。在面對客戶的問題就能游刃有余，樹立自己的專業(yè)性，同時也讓客戶更加的信任自己，這樣對我們的樓盤也更有信心?？蛻粝蚰阕稍儤潜P特點、戶型、價格等等的時候，一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。

　　7：學會運用房地產(chǎn)銷售技巧。對待意向客戶，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相制造購買氛圍，適當?shù)谋瓶蛻舯M快下定。凡事心急人不急沉著應(yīng)戰(zhàn)也許客戶就要成交了，但是由于一些小小的原因，會讓他遲遲不肯簽約，這個時候是千萬不能著急的，因為你表現(xiàn)出越急躁的態(tài)度，客戶越是表示懷疑。你可以很親切地問一下客戶還有什么需要解決的問題，然后再細心地和他溝通，直到最后簽約。當然，在解釋的時候，所要表現(xiàn)出來的態(tài)度就是沉著，冷靜，并且沒有太過于期待客戶能夠成交。

　　8：與客戶維系一種良好的關(guān)系，多為客戶著想一下也是一種房地產(chǎn)銷售技巧，這樣的話，你們可以成為朋友，他的親朋好友都可能是你的下個客戶。

　　9：如果這次沒成功，立即約好下次見面的日期。我們的銷售并不能夠做到百發(fā)百中，每次新客戶過來都能成交。畢竟現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢是不會出現(xiàn)這樣好的結(jié)局的。假設(shè)這次沒有能夠現(xiàn)場定房成功，那么在客戶要離開的時候，不妨試著與他約定下次來現(xiàn)場的日期，這樣你可以更加了解客戶的需求，也可以幫助你確定客戶的意向程度。

　　10：記住客戶的姓名?？赡芸蛻舯容^多，不一定能夠記得所有的客戶姓名，但是，如果在你的客戶第二次來到現(xiàn)場的時候，你能夠立刻報出他的姓名，客戶會覺得你很重視他，也能表現(xiàn)出你的專業(yè)態(tài)度。不妨去強化記憶一下，實際上在每次接待完客戶以后多想想接待過程，再加上平時的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏!

　　以上就是我的房地產(chǎn)銷售技巧，我以后要這樣做，不能紙上談兵，引用一句話：能說不能做，不是真本領(lǐng)!

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