購買高端物業(yè)必備的談判技巧
要想通過談判達(dá)成理想的房屋交易，可能需要高超的技巧。在這一過程中，買賣雙方相互角力，以期實(shí)現(xiàn)各自利益的最大化。下面是小編為大家收集關(guān)于購買高端物業(yè)必備的談判技巧，歡迎借鑒參考。
聘請經(jīng)驗(yàn)豐富的買方代理人
無論購買哪里的物業(yè)，買方都應(yīng)聘請一位專業(yè)的代理人。
總部設(shè)在紐約的房地產(chǎn)代理公司Elika Real Estate主管經(jīng)紀(jì)人、亞利桑那州買方代理機(jī)構(gòu)National Association of Exclusive Buyer Agents負(fù)責(zé)人Gea Elika說："讓一位專業(yè)人士來代表買方洽談需求至關(guān)重要。"
Elika說："當(dāng)買家走進(jìn)一所房屋并覺得十分滿意時，他們經(jīng)常還沒來得及打招呼，就亮出了所有底牌。但買方代理人知道應(yīng)該問些什么問題，而且這背后涉及很多事情。"
雖然房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以代表買方和賣方，但也有專屬的買方代理人，他們不負(fù)責(zé)任何掛牌房源。
Elika說："我們對買方絕對忠誠，而且不干預(yù)他們購買哪處房產(chǎn)，但前提是價(jià)位要合理。"
房地產(chǎn)代理公司Lux House Hunters 經(jīng)紀(jì)人Lora Cusumano稱，對于購買外地或外國物業(yè)的買家而言，聘請一位當(dāng)?shù)氐膶I(yè)人士極為重要。她主要為紐約長島和南佛羅里達(dá)州的買家提供服務(wù)。
Cusumano說："我最近與一位總是被房源圖片所吸引的外州買家打交道。雖然圖片可能看起來很棒，但你無法發(fā)掘那些細(xì)枝末節(jié)之處。"
總部位于佐治亞州薩凡納的買方代理機(jī)構(gòu)Exclusive Buyer’s Realty經(jīng)紀(jì)人Andrea “Andi” DeFelice表示，專屬的買方代理人可以與客戶分享有價(jià)值的信息，而其他的代理人或許做不到這一點(diǎn)。
她說："如果代理人就職于一家經(jīng)紀(jì)公司，考慮到其與公司的雇傭關(guān)系，他/她可能無法披露一些信息。"
DeFelice補(bǔ)充道，這類信息可能有助于買家在談判中占據(jù)有利位置。舉例來說，如果賣方正在辦理離婚手續(xù)或者遭遇其他困境，他們也許需要盡快達(dá)成交易。專屬買方代理人會對物業(yè)進(jìn)行廣泛的調(diào)研，通過公共記錄和其他渠道了解賣方的實(shí)際情況，最后將他們搜集到的所有信息告知客戶。
提前做好準(zhǔn)備確保萬無一失
針對房源和所在社區(qū)的調(diào)查不可或缺。
業(yè)主當(dāng)初的買入價(jià)格、翻修改造的具體細(xì)節(jié)、掛牌時長、看房次數(shù)和該地區(qū)同類物業(yè)的售價(jià)都值得深入研究。如果能夠打聽到賣方的實(shí)際情況，這將對買家大有裨益。
Elika說："如果賣方急需用錢，也許會接受較低的報(bào)價(jià)。"相反，如果錢不是問題，那么賣方可能愿意等待一個更為可觀的報(bào)價(jià)。
經(jīng)紀(jì)人表示，買家不僅需要收集與目標(biāo)房源有關(guān)的信息，而且還要把控自己的財(cái)務(wù)狀況。Elika一般會要求客戶在看房之前準(zhǔn)備好一大筆資金。
他說："最糟糕的情況莫過于，當(dāng)你終于找到心儀的住房時，卻因資金不足而被迫放棄。"
談判技巧因市場行情而異
了解市場行情也同樣重要，而且談判策略應(yīng)因地制宜。
在庫存全線告急的薩凡納，DeFelice建議買家盡可能地省去報(bào)價(jià)時的附件條件。
她解釋道，這意味著買家最好不要提出支付維修費(fèi)用或附送家具等額外要求，盡管這些在其他市場可能行之有效。但唯一不能忽略的是房屋勘驗(yàn)，特別是當(dāng)買家看中歷史古宅的時候，他們必須掌握房屋的真實(shí)狀況。
說："你不會想要掉進(jìn)一個‘錢坑’吧。"
Cusumano稱，她會根據(jù)房屋勘驗(yàn)的結(jié)果擬定合同，因此她可以要求賣方支付維修費(fèi)用或者給出少量折扣。此外，她還會利用時機(jī)為買方爭取更為有利的交易。
她說："如果我們晚些時候達(dá)成交易，有可能得到一個更好的價(jià)格。"她指出，有時賣方需要更多的時間購置新屋。
Cusumano補(bǔ)充道，如果是全現(xiàn)金交易，買家可能享受一定的價(jià)格優(yōu)惠。
新開發(fā)項(xiàng)目適用于不同策略
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指出，針對尚未動工或建成的新開發(fā)項(xiàng)目，買家需要采取不同的談判策略。在南佛羅里達(dá)州等地，由開發(fā)商定價(jià)的新建高層住宅樓頗受買家的歡迎。
Cusumano說："這類開發(fā)項(xiàng)目往往沒有太大的議價(jià)空間。"但她能夠?yàn)橘I家爭取到一些額外的優(yōu)惠，如升級款的櫥柜或者更高端的浴室裝修等。
豪宅代理公司Compass駐南佛羅里達(dá)州高級總監(jiān)Liz Hogan也認(rèn)為，與開發(fā)商談判非常困難，但并非毫無可能。
Hogan同時擔(dān)任買方和賣方的代理人。2014年，她負(fù)責(zé)銷售由扎哈·哈迪德建筑事務(wù)所(Zaha Hadid Architects)操刀設(shè)計(jì)的邁阿密豪華公寓項(xiàng)目 One Thousand Museum的整個56層。開發(fā)商在獲得下一輪融資之前需要滿足一定的銷量。當(dāng)她和客戶與開發(fā)商進(jìn)行議價(jià)的時候，這一數(shù)字已經(jīng)非常接近，所以時機(jī)正好。
她說："正因?yàn)槿绱耍覀儷@得了一個非常劃算的價(jià)格。"此外，她還為客戶爭取到了五個停車位，而其他業(yè)主一般只配備兩個。在她的要求下，開發(fā)商為客戶的特斯拉安裝了一個充電樁，并為酒窖預(yù)留了空間。
就新開發(fā)項(xiàng)目而言，買家應(yīng)提前了解諸如此類的附加優(yōu)惠。Hogan曾成功說服開發(fā)商改動平面布局，或者交付"全裝修單元"，而非"半裝修單元"，后者是指業(yè)主需要自己加裝地板、窗簾、燈具和其他配件。
她說："我們曾委托開發(fā)商完成全部的室內(nèi)裝潢。當(dāng)然，我們需要為此支付費(fèi)用，但我們不必尋找另一家施工單位，輕松地節(jié)省了八個月的時間。"
此外，新樓盤通常會收取總房款的1.5%作為開發(fā)費(fèi)用，用于辦理產(chǎn)權(quán)和過戶等手續(xù)。Hogan稱，在99%的情況下，她能夠與開發(fā)商協(xié)商減免這一費(fèi)用，為買家節(jié)約一大筆錢。
國際買家需考慮潛在匯率變化
總部位于倫敦的房地產(chǎn)代理公司Spot Blue International Property負(fù)責(zé)人Julian Walker稱，對于跨國房屋交易來說，買家可能會考慮增加一個關(guān)于潛在匯率變化的條款。
Walker說："買家想要限制匯率波動帶來的風(fēng)險(xiǎn)。"他補(bǔ)充道，有時候匯率變化可能帶來一筆不小的額外開支。
為此，買家可以在交易時鎖定匯率。但這伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閰R率也可能朝著有利于買家的方向變化。
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