南昌市城市房地產(chǎn)抵押管理?xiàng)l例
抵押是民商活動(dòng)中既古老又重要的債權(quán)擔(dān)保形式，素有“擔(dān)保之王”之美譽(yù)。房地產(chǎn)抵押是抵押的重要形式。下文是南昌市城市房地產(chǎn)抵押管理?xiàng)l例，歡迎閱讀!
南昌市城市房地產(chǎn)抵押管理?xiàng)l例完整版
第一條 為了加強(qiáng)城市房地產(chǎn)抵押管理，維護(hù)房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押、在建工程抵押，實(shí)施抵押管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。
第三條 本條例所稱房地產(chǎn)抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人以其依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
本條例所稱預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
本條例所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建房地產(chǎn)工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其依法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
第一款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人。
第四條 房地產(chǎn)抵押活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。
第五條 房地產(chǎn)抵押實(shí)行登記制度。房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。
第六條 市或者縣人民政府房產(chǎn)管理部門(以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)管理部門)是本級(jí)人民政府房地產(chǎn)抵押登記工作的主管部門，對(duì)房地產(chǎn)抵押登記實(shí)行統(tǒng)一管理。
市或者縣人民政府國(guó)土資源、價(jià)格、財(cái)政、工商行政管理和稅務(wù)等部門，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，配合做好房地產(chǎn)抵押的管理工作，依法對(duì)房地產(chǎn)抵押施行監(jiān)督檢查。
第七條 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。
房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，不得單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。
第八條 抵押人所擔(dān)保的債權(quán)，不得超過(guò)其抵押的房地產(chǎn)價(jià)值。
房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)價(jià)值大于所擔(dān)保的債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過(guò)的抵押情況書面告知抵押權(quán)人。
第九條 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。
第十條 以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，該商品房開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
第十一條 以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。
第十二條 以按份共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，所擔(dān)保的債權(quán)不得超出抵押人依法所享有的份額。
以共同共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人書面同意，抵押人為全體共有人。
第十三條 企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，其設(shè)定的抵押期限不得超出企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)的終止期限。
有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，其設(shè)定的抵押期限不得超出企業(yè)的終止期限。
第十四條 有下列情況之一的房地產(chǎn)，不得設(shè)定抵押：
(一)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(二)已建成的房屋未依法登記領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》的;
(三)《房屋所有權(quán)證》與《國(guó)有土地使用證》載明的權(quán)利人不一致的;
(四)共同共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(五)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;
(六)列為文物保護(hù)的;
(七)公有住房已出租的;
(八)已依法公告列入拆遷范圍內(nèi)的;
(九)依法被查封、扣押、監(jiān)管的;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定其他不得設(shè)定抵押權(quán)的。
已被預(yù)售的商品房，開發(fā)該商品房的房地產(chǎn)企業(yè)不得設(shè)定抵押。
第十五條 房地產(chǎn)抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。
抵押合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：
(一)當(dāng)事人姓名、住所或者名稱、駐址;
(二)抵押房地產(chǎn)坐落、類型、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)值、所有權(quán)屬、使用權(quán)屬、權(quán)證編號(hào);
(三)抵押房地產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)款額和期限;
(四)抵押房地產(chǎn)意外毀損或者滅失的責(zé)任;
(五)違約責(zé)任;
(六)抵押合同消滅的條件;
(七)當(dāng)事人爭(zhēng)議解決方式;
(八)當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng);
(九)抵押合同簽訂的時(shí)間與地點(diǎn)。
第十六條 訂立房地產(chǎn)抵押合同時(shí)，當(dāng)事人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押房屋的所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。
第十七條 抵押合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。
辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)提供下列文件：
(一)抵押登記申請(qǐng)書;
(二)主合同和抵押合同;
(三)《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》;
(四)抵押當(dāng)事人的身份證明或者法人資格證明;
(五)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
第十八條 下列房地產(chǎn)抵押登記，當(dāng)事人除提交本條例第十七條第二款規(guī)定提交的文件外，還應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明文件：
(一)抵押以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)提交國(guó)土資源部門的批準(zhǔn)文件;
(二)抵押集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)企業(yè)職工代表大會(huì)或者職工大會(huì)批準(zhǔn)的文件;
(三)抵押有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)批準(zhǔn)的文件，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外;
(四)以中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的文件，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外;
(五)抵押未建成的拆遷安置房，應(yīng)當(dāng)提交原房屋所有權(quán)證明和經(jīng)公證的拆遷安置合同書。
國(guó)有企業(yè)、國(guó)有控股企業(yè)、國(guó)有參股企業(yè)和事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。
第十九條 房地產(chǎn)抵押登記，按照下列程序辦理：
(一)當(dāng)事人按照本條例第十五條規(guī)定簽訂書面抵押合同;
(二)當(dāng)事人持本條例第十七條或者第十八條規(guī)定的證明文件，向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理抵押登記;
(三)房產(chǎn)管理部門對(duì)抵押房地產(chǎn)是否符合抵押條件進(jìn)行審查，并在受理之日起5日內(nèi)書面答復(fù)當(dāng)事人;
(四)對(duì)符合抵押條件的房地產(chǎn)，當(dāng)事人可以協(xié)商議定其價(jià)值，也可以委托依法設(shè)立的有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估;
(五)房產(chǎn)管理部門在抵押合同上簽注編號(hào)、日期，加蓋登記專用章，核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，并在《房屋所有權(quán)證》上核簽抵押注記。
以預(yù)購(gòu)商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記，其中，按預(yù)購(gòu)商品房合同履約的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押變更登記。
《房屋他項(xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人持有，經(jīng)抵押注記的《房屋所有權(quán)證》由抵押人持有。
第二十條 房產(chǎn)管理部門抵押登記的資料，應(yīng)當(dāng)公開，允許當(dāng)事人或者相關(guān)機(jī)構(gòu)查閱、抄錄或者復(fù)印。
第二十一條 抵押人將已出租的房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)將租賃情況書面告知抵押權(quán)人，并將抵押情況書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。
已出租的房屋，因履行擔(dān)保債權(quán)而變更產(chǎn)權(quán)人的，原租賃合同在租賃期間內(nèi)繼續(xù)有效。
第二十二條 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)書面通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓。
第二十三條 抵押人的行為致使抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為，恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。
抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。
第二十四條 抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。
第二十五條 債務(wù)人履行債務(wù)完畢，因該債務(wù)擔(dān)保簽訂的房地產(chǎn)抵押合同隨即消滅，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交還抵押人。
抵押人應(yīng)當(dāng)在合同消滅15日內(nèi)，持履行債務(wù)的憑證和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》以及經(jīng)抵押注記的《房屋所有權(quán)證》到房產(chǎn)管理部門辦理抵押注銷手續(xù)。
第二十六條 違反本條例，未辦理房地產(chǎn)抵押登記的，抵押合同無(wú)效，由此造成損失的，由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。
第二十七條 抵押人隱瞞本條例第十四條第(一)、(四)至(九)項(xiàng)規(guī)定情況，造成抵押無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。
第二十八條 房產(chǎn)管理部門違反本條例第十九條規(guī)定，給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
房地產(chǎn)抵押管理工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十九條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估失誤，給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)署名的評(píng)估人員可以進(jìn)行追償。
第三十條 房產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，其收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省人民政府財(cái)政、價(jià)格部門批準(zhǔn)的執(zhí)行。
第三十一條 在本市其他國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押，實(shí)施房地產(chǎn)抵押管理，參照本條例執(zhí)行。
以地上無(wú)定著物的土地使用權(quán)抵押的，由當(dāng)事人向核發(fā)土地使用權(quán)證書的國(guó)土資源部門辦理抵押登記。
第三十二條 本條例自公布之日起施行。
房地產(chǎn)抵押的設(shè)定
(一)房地產(chǎn)抵押合同
房地產(chǎn)抵押合同是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成有明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務(wù)人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設(shè)定了抵押權(quán)，債務(wù)人或者第三人對(duì)債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔(dān)保義務(wù)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。
房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權(quán)人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容，主要包括：⑴債權(quán)人、債務(wù)人、抵押人的姓名(名稱)、住址;⑵被擔(dān)保主債權(quán)種類、數(shù)額;⑶債務(wù)人履行債務(wù)的期限;⑷房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;⑸抵押擔(dān)保的范圍;⑹當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其它事項(xiàng)。房地產(chǎn)抵押合同所記載的內(nèi)容不符合法律規(guī)定要求的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)正。
(二)房地產(chǎn)抵押權(quán)登記
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機(jī)關(guān)依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。房地產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)登記后依法成立并取得物權(quán)公示、公信效力。中國(guó)立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)。房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)合同，依法成立時(shí)就應(yīng)生效。而房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是物權(quán)行為，是房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的要件。
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記由抵押當(dāng)事人向法律規(guī)定的房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)，填寫并遞交房地產(chǎn)抵押登記表，同時(shí)提交法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交的登記文件，主要包括主合同和房地產(chǎn)抵押合同以及抵押的土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)收到當(dāng)事人的申請(qǐng)后即由負(fù)責(zé)監(jiān)督職責(zé)的抵押登記部門對(duì)當(dāng)事人提交的抵押登記文件的真實(shí)性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準(zhǔn)登記并公告。
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