辦理房地產(chǎn)抵押登記的困擾
辦理房地產(chǎn)抵押登記的困擾
在融資租賃交易中，為擔(dān)保融資租賃合同項(xiàng)下債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，承租人或第三人提供房地產(chǎn)抵押擔(dān)保作為增信措施已成常態(tài)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享辦理房地產(chǎn)抵押登記的困擾的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
淺析融資租賃公司辦理房地產(chǎn)抵押登記之困境
近期有客戶(hù)反映在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，登記部門(mén)明確告知不予辦理，其理由主要為兩類(lèi)：第一，抵押權(quán)人應(yīng)為銀行等持有金融許可證的金融機(jī)構(gòu)，融資租賃公司不適格(甚至某金融租賃公司在辦理抵押登記時(shí)，被告知其雖持有金融許可證，但不是銀行，也不予登記);第二，主債權(quán)合同須為借款合同，融資租賃合同不能作為房地產(chǎn)抵押的主合同。登記機(jī)構(gòu)拒絕為融資租賃公司辦理房產(chǎn)抵押登記在全國(guó)范圍內(nèi)屢見(jiàn)不鮮。針對(duì)上述登記機(jī)構(gòu)給出的兩個(gè)理由，筆者淺析如下。
一、融資租賃公司能否作為抵押權(quán)人
《物權(quán)法》第171條第1款規(guī)定，“債權(quán)人在借貸、買(mǎi)賣(mài)等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)”;第179條第2款規(guī)定，“……債權(quán)人為抵押權(quán)人……”?！稉?dān)保法》第33條第2款規(guī)定，“……債權(quán)人為抵押權(quán)人……”。可見(jiàn)，《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》均未限制融資租賃公司作為房地產(chǎn)抵押登記的抵押權(quán)人。2015年3月1日實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第656號(hào))也未對(duì)申請(qǐng)抵押權(quán)登記的當(dāng)事人(抵押權(quán)人/抵押人)作出任何限定性規(guī)定。其他法律、行政法規(guī)也未對(duì)抵押權(quán)人的資質(zhì)作出限定性規(guī)定。
根據(jù)《物權(quán)法》第171條的精神，任何合法債權(quán)人為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，均有權(quán)要求債務(wù)人提供房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，從而成為抵押權(quán)人。因此，作為合法債權(quán)人的融資租賃公司，作為抵押權(quán)人進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記不存在法律、行政法規(guī)層面的障礙。
國(guó)土資源部最新發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》(國(guó)土資源部令第63號(hào)，2016年1月1日起實(shí)施)第66條第1款規(guī)定，“自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依法以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人……申請(qǐng)辦理抵押登記。”該細(xì)則并未對(duì)抵押權(quán)人作出任何限制，自然人、法人或者其他組織均為適格抵押權(quán)人，包括融資租賃公司。
從具體操作規(guī)則來(lái)看，國(guó)土資源部2016年5月30 日發(fā)布的《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)<不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)>的通知》(國(guó)土資規(guī)[2016]6號(hào))明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得隨意設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記的前置條件，該通知抵1.1.2條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格貫徹落實(shí)《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，依法確定申請(qǐng)人申請(qǐng)登記所需材料的種類(lèi)和范圍，……不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得隨意擴(kuò)大登記申請(qǐng)材料的種類(lèi)和范圍，法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》沒(méi)有規(guī)定的材料，不得作為登記申請(qǐng)材料;第1.1.4條第2款規(guī)定，沒(méi)有法律、行政法規(guī)以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》依據(jù)而設(shè)置的前置條件，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得將其納入不動(dòng)產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)流程?？v觀《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，均未限定抵押權(quán)人的范圍，也未限制融資租賃公司作為房地產(chǎn)抵押登記的抵押權(quán)人。
綜上，法律、行政法規(guī)及國(guó)土資源部最新發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》均未對(duì)融資租賃公司作為適格抵押權(quán)人做出限制規(guī)定，尤其作為“指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作”的國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作做出具體操作要求的《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》，明確規(guī)定，“沒(méi)有法律、行政法規(guī)以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》依據(jù)而設(shè)置的前置條件，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得將其納入不動(dòng)產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)流程。”因此，融資租賃公司應(yīng)為房地產(chǎn)抵押登記的適格抵押權(quán)人。
二、融資租賃合同能否作為抵押登記的主債權(quán)合同
根據(jù)《物權(quán)法》第171條規(guī)定，只要是在借貸、買(mǎi)賣(mài)等民事活動(dòng)中產(chǎn)生的債權(quán)人的債權(quán)，都可以作為擔(dān)保物權(quán)的主債權(quán)，產(chǎn)生該等債權(quán)的合同就是可以作為抵押合同的主債權(quán)合同?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》也均未限制主債權(quán)合同只能是借款合同。
根據(jù)《合同法》第二條，《合同法》上的合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。融資租賃合同是《合同法》明確規(guī)定的列名合同，屬于在民事活動(dòng)中產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合同，符合《物權(quán)法》關(guān)于主債權(quán)合同的規(guī)定，將主合同限定為借款合同，無(wú)疑與抵押權(quán)設(shè)置的初衷不符。
三、融資租賃公司房產(chǎn)抵押登記困境的原因
各地房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)拒絕為融資租賃公司辦理抵押登記，源于對(duì)國(guó)土資源部2012年9月6日發(fā)布的《國(guó)土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)[2012]134號(hào)，以下稱(chēng)“《意見(jiàn)》)的錯(cuò)誤解讀。該《意見(jiàn)》第5條第1款規(guī)定：“依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)取得金融許可證的金融機(jī)構(gòu)、經(jīng)省級(jí)人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請(qǐng)土地抵押登記。”登記機(jī)關(guān)據(jù)此認(rèn)定，只有持有金融許可證的金融機(jī)構(gòu)和省級(jí)人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的小額貸款公司能夠作為土地抵押登記的抵押權(quán)人，其他企業(yè)不能作為抵押權(quán)人，而《物權(quán)法》第一百八十二條有規(guī)定了房地一并抵押原則，造成融資租賃公司房產(chǎn)抵押登記困境?；谝韵吕碛桑覀冋J(rèn)為登記機(jī)關(guān)的理由并不成立：
第一，該《意見(jiàn)》第五點(diǎn)“規(guī)范土地抵押登記”中第一段的規(guī)定，只是針對(duì)近年來(lái)較多出現(xiàn)的小額貸款公司等較新事物，在土地抵押登記方面作了特定回應(yīng)。這又與我國(guó)在民間借貸司法解釋之前司法實(shí)踐中普遍存在的禁止企業(yè)間借貸有關(guān)。如，中國(guó)人民銀行《貸款通則》第六十一條規(guī)定，“企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相借貸融資業(yè)務(wù)。”因此，該《意見(jiàn)》第五點(diǎn)中第一段的規(guī)定并非對(duì)所有土地抵押登記的一般性規(guī)定，只是段針對(duì)特定問(wèn)題所做的準(zhǔn)許性規(guī)定，而登記機(jī)關(guān)該《意見(jiàn)》第五點(diǎn)中第一段針對(duì)特定問(wèn)題的準(zhǔn)許性規(guī)定理解為對(duì)特定問(wèn)題之外的事項(xiàng)的禁止性規(guī)定。
第二，該《意見(jiàn)》屬于國(guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)范性文件，其規(guī)范內(nèi)容應(yīng)與作為法律的《中華人民共和國(guó)民法通則》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等立法原旨相統(tǒng)一，而不能逾越?！段餀?quán)法》、《擔(dān)保法》等有關(guān)抵押登記的法律、行政法規(guī)均未限制融資租賃公司作為土地抵押登記的抵押權(quán)人，若依登記機(jī)關(guān)理解，《國(guó)土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見(jiàn)》做出了限制抵押權(quán)人范圍的規(guī)定，實(shí)則在法律、法規(guī)之外設(shè)定減損公民、法人和其他組織權(quán)利或者增加其義務(wù)的規(guī)范，顯然違反了《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，并且，與國(guó)土資源部最新發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》也不相符。
爭(zhēng)議與創(chuàng)新本就是融資租賃行業(yè)特征，放在幾年前回租模式尚不被認(rèn)可，而現(xiàn)在卻已遍地開(kāi)花。登記機(jī)構(gòu)觀念的轉(zhuǎn)變亦非一朝一夕，對(duì)于明知是“懶政”、“惰政”導(dǎo)致的“房產(chǎn)抵押登記難”，租賃企業(yè)應(yīng)積極突破，促進(jìn)融資租賃行業(yè)的健康發(fā)展。
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