大家對(duì)90年代房地產(chǎn)泡沫有沒(méi)有耳聞呢?那個(gè)年代的房地產(chǎn)行業(yè)到底發(fā)生了什么樣的巨變?下面就請(qǐng)隨著學(xué)習(xí)啦小編一起走進(jìn)90年代房地產(chǎn)泡沫，探討一下那些年的房地產(chǎn)大事記吧。

　　90年代房地產(chǎn)泡沫大事記

　　1990年5月，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的出臺(tái)，為土地使用權(quán)有償出讓提供了具體依據(jù)，為建立可流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成奠定了基礎(chǔ)。

　　1991年11月23日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》，明確規(guī)范了房改的分階段及總目標(biāo)、基本原則、有關(guān)政策、工作部署、工作領(lǐng)導(dǎo)等。對(duì)房改的深化進(jìn)行起到了重要的依據(jù)作用。

　　1992年初，鄧小平發(fā)表南巡講話，隨后，中央向全國(guó)傳達(dá)了《學(xué)習(xí)鄧小平同志重要講話的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全國(guó)各地?cái)?shù)千億資金蜂擁?yè)湎蚝？?、廣西北海等南方沿海城市。一時(shí)間，該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格扶搖直上。這是中國(guó)改革開(kāi)放之后有記錄的第一次房地產(chǎn)熱，也為此后海南泡沫破滅埋下伏筆。

　　1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅海口一地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積就達(dá)800萬(wàn)平方米，地價(jià)由1991年的十幾萬(wàn)元/畝飆升至600多萬(wàn)元/畝;同年，?？谑薪?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的83%，另一個(gè)熱點(diǎn)城市三亞也達(dá)到了73.6%，海南全省財(cái)政收入的40%來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)。

　　1993年，海南建省和特區(qū)效應(yīng)也因此得到全面釋放。高峰時(shí)期，這座總?cè)藬?shù)不過(guò)655.8萬(wàn)的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司。1988年房地產(chǎn)平均價(jià)格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年則猛增至5000元/平方米，比1991年增長(zhǎng)257%。1993年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到頂峰，為7500元/平方米。

　　1993年6月23日，時(shí)任國(guó)務(wù)院副的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。

　　1993年6月24日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，16條整頓措施招招致命，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落。這場(chǎng)調(diào)控的遺產(chǎn)是給占全國(guó)0.6%總?cè)丝诘暮Ｄ鲜?，留下了占全?guó)10%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達(dá)600多棟、1600多萬(wàn)平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。

　　1993年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時(shí)成為最大的發(fā)展商，不少銀行的不良貸款率一度高達(dá)60%以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅建行一家，先后處置的不良房地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)267個(gè)，報(bào)建面積760萬(wàn)平方米，其中現(xiàn)房面積近8萬(wàn)平方米，占海南房地產(chǎn)存量的20%，現(xiàn)金回收比例不足20%。一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進(jìn)行了大量房地產(chǎn)直接投資，同樣損失慘重。為此，證監(jiān)會(huì)不得不在2001年4月全面叫停券商直接投資。

　　1994年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施。此后，房改加入了建立住房公積金、開(kāi)展國(guó)家安居工程等內(nèi)容。建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點(diǎn)、新的住房制度的雛形。

　　1995年，海南地產(chǎn)泡沫破滅。海南房地產(chǎn)泡沫的破滅事件成為中國(guó)局部泡沫經(jīng)濟(jì)的典型樣本，在中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展史上占據(jù)著特殊的地位。

　　1995年8月，海南省政府決定成立海南發(fā)展銀行，以解決省內(nèi)眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)的資金困難問(wèn)題。但是這一亡羊補(bǔ)牢之舉并未奏效。僅僅兩年零10個(gè)月，海南發(fā)展銀行就出現(xiàn)了擠兌風(fēng)波。

　　1998年6月21日，央行宣布關(guān)閉海南發(fā)展銀行，這也是新中國(guó)首家因支付危機(jī)關(guān)閉的省級(jí)商業(yè)銀行。

　　1999年開(kāi)始，海南省用了整整七年的時(shí)間，處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結(jié)束。截至2006年10月，全省累計(jì)處置閑置建設(shè)用地23353.87公頃，占閑置總量的98.17%，處置積壓商品房444.82萬(wàn)平方米，占積壓總量的97.6%。2006年下半年開(kāi)始，元?dú)獯髠暮Ｄ戏康禺a(chǎn)也開(kāi)始出現(xiàn)了緩慢的恢復(fù)性增長(zhǎng)，不過(guò)，總成交量仍然有限。

　　回顧90年代房地產(chǎn)泡沫歷史汲取教訓(xùn)

　　人們普遍認(rèn)同中國(guó)正處于瘋狂房產(chǎn)投機(jī)的陣痛之中，而且在應(yīng)付地產(chǎn)泡沫破裂后的狼藉方面沒(méi)有任何經(jīng)驗(yàn)。但這個(gè)傳統(tǒng)看法只對(duì)了一半：在上世紀(jì)90年代，中國(guó)就經(jīng)歷過(guò)一次十分慘痛的房地產(chǎn)崩潰。

　　諷刺的是，在那次房地產(chǎn)崩潰效應(yīng)中最有切膚之痛的省份──海南省──再度成了房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲的中心。

　　該省的兩個(gè)主要城市?？诤腿齺?月份售出樓盤(pán)價(jià)格同比上漲高達(dá)幾近荒謬的50%。此前在2009年全年固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)41%，至人民幣1002.5億元，在建的樓盤(pán)樓面面積增長(zhǎng)33%，至1992萬(wàn)平方米。

　　這種情況顯然昭示著過(guò)熱，然而各種跡象表明，當(dāng)?shù)卣Ｍ@場(chǎng)盛宴繼續(xù)──政府計(jì)劃今年斥資人民幣330億元用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，較之這方面開(kāi)支已經(jīng)很高的2009年增加15%。

　　法國(guó)巴黎銀行(BNP Paribas)首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳興動(dòng)說(shuō)，基本上，海南和中央政府對(duì)于這些資金流入海南都沒(méi)有任何準(zhǔn)備，現(xiàn)在陷入了兩難之中。

　　海南目前的人口總數(shù)也才區(qū)區(qū)860萬(wàn)人，或許人們會(huì)疑惑，中國(guó)一個(gè)小小的亞熱帶島嶼的命運(yùn)有什么重要的。

　　聽(tīng)上去是不是很耳熟?

　　極度寬松的貨幣政策，加上大量富有的外地人涌入此地尋找可以終年享受陽(yáng)光的第二個(gè)家，開(kāi)發(fā)商們也大建“七星級(jí)”度假酒店，這一切是推動(dòng)海南省最近地產(chǎn)飆升的原因所在。

　　早在90年代初，海南經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了自由化，來(lái)自中國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)移民來(lái)到這里，同時(shí)在監(jiān)管缺位以及寬松貨幣政策的推動(dòng)下，有關(guān)部門(mén)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。1990至1995年之間在建樓面面積飆升了750%，當(dāng)然了，當(dāng)時(shí)的起點(diǎn)還比較低。

　　之后隨著中國(guó)政策收緊貨幣政策，刺激銀行取消或收回貸款，引發(fā)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商和信用合作社倒閉，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨即破滅。

　　巴黎銀行的陳興動(dòng)說(shuō)，有些人突然發(fā)現(xiàn)他們幾乎連自己都養(yǎng)不活了──他們所有的錢(qián)都投到房地產(chǎn)里去了。

　　如果說(shuō)，當(dāng)年海南投機(jī)泡沫的早期階段和2010年的情況相似，那么樂(lè)觀者或許可以安慰自己說(shuō)，在90年代中期時(shí)，中國(guó)央行和中央政府救助了眾多陷入崩潰的金融機(jī)構(gòu)中的很大一部分，而且還將壞帳劃入了資產(chǎn)管理公司，許多壞帳在這些公司里進(jìn)一步惡化。

　　1997年，中國(guó)政府被迫縮減農(nóng)業(yè)部下屬的借貸和投資機(jī)構(gòu)，并下令中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)銀行承擔(dān)其因投資海南房地產(chǎn)而積累的損失造成的所有債務(wù)。

　　隨后在1998年，隨著亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，海南發(fā)展銀行倒閉。這家銀行是在1995年由28家問(wèn)題多多的信用合作社合并后成立的，因這些信用合作社遺留下來(lái)的房地產(chǎn)貸款壞帳而背上了沉重的包袱。這股恐慌蔓延至中國(guó)其他地區(qū)，賬面上有重大房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的專項(xiàng)政府基金、投資工具以及公司紛紛崩潰，其中最為著名的就是廣東國(guó)際信托投資公司(Guangdong International Trust & Investment Corp.)

　　這一次，市場(chǎng)可能指望不上政府的支持。當(dāng)前的情況看上去令人生疑，像是90年代中期那場(chǎng)融資熱潮的序曲，這場(chǎng)熱潮導(dǎo)致了與地方政府相關(guān)的不受監(jiān)管的信托和投資公司崩潰。而中國(guó)政府已經(jīng)表明，將禁止地方政府為其融資工具的貸款擔(dān)保。

　　此外，地方政府債務(wù)沒(méi)有列入官方債務(wù)數(shù)據(jù)，因此很難估量它們已經(jīng)通過(guò)融資工具借貸了多少資金并將其投入了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。

　　由于現(xiàn)在的各家中資銀行都將貸款轉(zhuǎn)到不透明的信托公司，以便將這些貸款剝離出自己的資產(chǎn)負(fù)債表，了解系統(tǒng)中潛伏著多少表外負(fù)債也就成了一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。

　　涉入投資項(xiàng)目或向中國(guó)地方政府放貸的任何人都應(yīng)當(dāng)留心。密切注意海南的情況，記住90年代的教訓(xùn)。

　　海南當(dāng)時(shí)在建和已完工的樓盤(pán)用了六年時(shí)間才觸底并再次開(kāi)始上漲。同時(shí)該省有四年時(shí)間經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低于平均水平，因?yàn)樗谄D難地清理固定資產(chǎn)投資熱潮的后遺癥。