2017年房地產(chǎn)宏觀政策最新消息
2017年房地產(chǎn)宏觀政策最新消息
2017年伊始，部分地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，不少熱點(diǎn)城市商品房成交量環(huán)比大幅下降，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)宏觀政策吧。
2017年房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策轉(zhuǎn)向
8日上午，天風(fēng)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉煜輝進(jìn)行了以“宏觀及大類資產(chǎn)展望”為主題的演講。他認(rèn)為，2016年實(shí)際上就是滯漲，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)能，工業(yè)增加值在6%附近，沒(méi)有任何力量。但從價(jià)格看，我們的PPI從負(fù)5的狀態(tài)一直到正6的狀態(tài)，今年一季度可能到正6，CPI幅度輕一點(diǎn)，但是我們的CPI統(tǒng)計(jì)上有很大瑕疵，和房子相關(guān)服務(wù)的上漲所帶動(dòng)的上漲在CPI中反映很不充分。
我們一線的房子對(duì)比2013年、2014年高點(diǎn)，現(xiàn)在創(chuàng)造的新高要高50%;二線的房子比2013年、2014年的新高要高出30%;三線城市的房子基本上與去年、2013年、2014年持平。
劉煜輝表示，某種不健康的力量不斷的擠出經(jīng)濟(jì)中間有效率的部門，擠出效應(yīng)越來(lái)越強(qiáng)，最后就是滯脹。這種不健康的力量既可能是外生，也可能是內(nèi)生，外生上世紀(jì)七十年代兩次石油危機(jī)把西方經(jīng)濟(jì)帶到長(zhǎng)達(dá)十多年的滯脹狀態(tài)。內(nèi)生的因素更多講的就是金融的泡沫和資產(chǎn)的泡沫，它們不斷擠出產(chǎn)業(yè)部門的L1，使得供給側(cè)出現(xiàn)下墜，與房地產(chǎn)和金融泡沫所支撐的總需求之間拉出一個(gè)正向的敞出缺口，就是通貨膨脹。
2016年中國(guó)潛在增長(zhǎng)水平確定下行趨勢(shì)之后，基本上就是這種感覺(jué)，為什么2016年之前沒(méi)有明顯表現(xiàn)出來(lái)呢?劉煜輝指出，這是因?yàn)閺?014年開(kāi)始我們迎來(lái)了一個(gè)大宗商品和能源的長(zhǎng)達(dá)三年的熊市。某種程度上是因?yàn)檫@個(gè)熊市使得中國(guó)每年能夠獲得幾千億美金的衰退性的盈余，對(duì)沖了可能隱性的滯脹狀態(tài)。但2016年這波商品的反彈，使2011年已經(jīng)形成了滯脹機(jī)制，從隱性的狀態(tài)走向顯性的狀態(tài)。
劉煜輝認(rèn)為，2017年做投資的時(shí)候，第一需要考慮的是滯脹狀態(tài)在2017年會(huì)不會(huì)持續(xù)。他覺(jué)得會(huì)不會(huì)持續(xù)最大的判斷前提，實(shí)際上是要判斷已經(jīng)持續(xù)了15年將近20年房地產(chǎn)繁榮，在2017年是不是真正到了一個(gè)長(zhǎng)周期的拐點(diǎn)。
劉煜輝表示，樓市拐點(diǎn)是存在可能性的。因?yàn)?017年房子的資產(chǎn)是缺失流動(dòng)性的資產(chǎn)，是流動(dòng)性快速耗散的資產(chǎn)。簡(jiǎn)單講樓市已經(jīng)處在悶騷的狀態(tài)，過(guò)去十多年房子只漲不跌的信仰慣性非常強(qiáng)，他覺(jué)得隨著時(shí)間的推移，特別是金融信用部門對(duì)處在流動(dòng)性耗散的資產(chǎn)價(jià)格的重估一定會(huì)展開(kāi)，越來(lái)越多的人一定會(huì)從房地產(chǎn)價(jià)格中間不斷往外蹦，就會(huì)影響房?jī)r(jià)。
除此，基于這個(gè)判斷劉煜輝表示還有一個(gè)理由，即中國(guó)的宏觀政策在去年的7月26號(hào)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)向，中央政治局會(huì)議第一次把抑制資產(chǎn)泡沫提到文件當(dāng)中，從八月開(kāi)始中國(guó)無(wú)論是貨幣還是財(cái)政都出現(xiàn)了明確的邊際收緊的狀態(tài)。8月24號(hào)中央銀行在銀行間的資金市場(chǎng)開(kāi)始不斷的有意識(shí)開(kāi)始抬高14天、28天的回購(gòu)利息，有意識(shí)推松市場(chǎng)利息，來(lái)擠壓債券市場(chǎng)的杠桿泡沫。
劉煜輝認(rèn)為，整個(gè)宏觀政策有的兩個(gè)非常明確的著力點(diǎn)的方向，第一是快速冷卻整個(gè)房地產(chǎn)部門資產(chǎn)創(chuàng)造的速度。第二是全面清理2012年整個(gè)資產(chǎn)自由化高歌猛進(jìn)帶來(lái)的巨大的金融的混亂，開(kāi)始限制抑制金融交易性資產(chǎn)創(chuàng)造的繁榮。
2017年房地產(chǎn)限購(gòu)政策
2016年10月6日，珠海、東莞、福州相繼出臺(tái)限購(gòu)政策;同一天，惠州也出臺(tái)了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作的通知;這意味著9月30日至10月6日夜間，共計(jì)19個(gè)城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策。
2016年10月6日晚間，東莞市政府宣布將在10月7日起施行最新的樓市新政，東莞也因此成為繼廣州、佛山、珠海后第4個(gè)出臺(tái)樓市新政的廣東省內(nèi)城市。
新政的主要內(nèi)容包括在東莞市行政區(qū)域內(nèi)，對(duì)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭暫停向其銷售新建商品住房;對(duì)擁有1套住房、無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，以及擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。
針對(duì)東莞調(diào)控政策，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，東莞出臺(tái)限購(gòu)政策，除了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等其他城市都有的共性原因外，一個(gè)非常特殊的原因是深圳限購(gòu)升級(jí)后，部分剛需購(gòu)房者和炒房者會(huì)轉(zhuǎn)移需求到東莞，進(jìn)而造成東莞樓市存在交易規(guī)模上升、價(jià)格攀升等壓力。所以出臺(tái)限購(gòu)也是希望設(shè)置一道防火墻。
今年在中央提出去庫(kù)存政策的引導(dǎo)下，徹底激活了房地產(chǎn)的投機(jī)力量。一線城市房?jī)r(jià)的暴漲帶動(dòng)了二三線城市的瘋狂。瑞穗證券亞洲有限公司董事總經(jīng)理沈建光先生在最近的觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上表示2017年房地產(chǎn)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境將會(huì)更加嚴(yán)峻。
現(xiàn)階段，受美元走強(qiáng)的影響，人民幣不斷貶值，各界預(yù)期特朗普上臺(tái)后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)將得到很大提震，美元利息上升，美國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁。中國(guó)一年對(duì)美國(guó)的出口要3、4千億美金，美國(guó)對(duì)中國(guó)的出口只有1千億美金。如果出現(xiàn)貿(mào)易摩擦，影響會(huì)很大。沈建光預(yù)測(cè)，明年，房地產(chǎn)外部政策環(huán)境會(huì)更加嚴(yán)峻，包括利率上升、全球?qū)γ绹?guó)貿(mào)易政策的影響。另外一方面，人民幣貶值，美元走強(qiáng)，中美之間的貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)美國(guó)影響也大，它的消費(fèi)者要承擔(dān)更高的成本。
那么，中國(guó)是否手術(shù)無(wú)策?沈建光表示，中國(guó)有一定的反擊能力，中國(guó)持有美國(guó)1萬(wàn)多億的國(guó)債，最近沙特也在減少美元的國(guó)債。而現(xiàn)在中國(guó)面臨的問(wèn)題是，全球通脹情況下，大宗商品價(jià)格上升，中國(guó)PPI制造指數(shù)一下跳到1.2，對(duì)于勞動(dòng)力工資和房?jī)r(jià)的影響很大，租金推高各方面的商業(yè)成本，服務(wù)業(yè)、消費(fèi)等都會(huì)受到影響。
藍(lán)皮書指出，從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以看到，在2010年房地產(chǎn)投資增速達(dá)到頂點(diǎn)33%，此后增速不斷下滑。以此為界可以將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程劃分為兩個(gè)不同的階段：1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。
這一階段劃分與人口年齡結(jié)構(gòu)變化也是一致的，2010年，勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到頂點(diǎn)74.53%。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查，25~44歲這一年齡段人口要占購(gòu)房人數(shù)的75%左右。2010年以后，中國(guó)人口不僅老齡化趨勢(shì)更加明顯，而且人口流動(dòng)的速度也大幅放緩。2011年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27%，突破50%的拐點(diǎn)，意味著城鎮(zhèn)化將由加速推進(jìn)進(jìn)入減速推進(jìn)的時(shí)期。人口年齡結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)的出現(xiàn)意味著人口紅利的結(jié)束，也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。因此，2010年之前房地產(chǎn)價(jià)格上漲與城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)息息相關(guān)，表現(xiàn)為一種人口現(xiàn)象。
而2010年之后房地產(chǎn)價(jià)格更多體現(xiàn)為一種貨幣現(xiàn)象。2009年之后，中國(guó)廣義貨幣M2大規(guī)模超常增長(zhǎng)，甚至超過(guò)美日，成為全球規(guī)模最大的國(guó)家。同時(shí)M2/GDP的比值大幅上升，從2008年的1.58倍，迅速上升到2014年的1.93倍。2015年則超過(guò)2倍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的杠桿水平大幅上升，對(duì)人民幣形成強(qiáng)烈的貶值預(yù)期。而當(dāng)前要同時(shí)維持人民幣匯率穩(wěn)定和資產(chǎn)價(jià)格泡沫不破滅，減少資金大規(guī)模流出，以及日益嚴(yán)重的債務(wù)問(wèn)題(2015年中國(guó)債務(wù)/GDP的比值在300%左右)，在加強(qiáng)資本市場(chǎng)管制的同時(shí)實(shí)施寬松貨幣政策，應(yīng)該是應(yīng)對(duì)美元加息和宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑的唯一手段。
因此，對(duì)于2016年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的判斷是：在全面寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策刺激下，房地產(chǎn)價(jià)格整體上將呈上漲趨勢(shì)，區(qū)域漲幅進(jìn)一步分化：一線和部分二線城市房?jī)r(jià)在人人喊打的聲討聲中仍將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩;二線城市房?jī)r(jià)將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯;三線、四線城市在寬松的政策推動(dòng)下庫(kù)存將有所減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。但從較長(zhǎng)時(shí)期看，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。