房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題
房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題：用地的問題
房地產(chǎn)開發(fā)用地中存在的問題，不僅擾亂了我國城市房地產(chǎn)開發(fā)市場的正常秩序，而且引發(fā)了一系列的社會(huì)矛盾及法律紛爭，不能不令我們深思。 我國城市房地產(chǎn)開發(fā)用地的法律問題主要有以下幾個(gè)方面：
第一，基層人民政府越權(quán)批地。
根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于出讓國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》之規(guī)定，國有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限為：耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上的，由國務(wù)院批準(zhǔn);耕地3畝以下、其他土地lO畝以下的，由縣級人民政府批準(zhǔn)。省轄市、自治州人民政府的批準(zhǔn)權(quán)限由省、自治區(qū)人大會(huì)決定。國有土地使用權(quán)的出讓不得化整為零，變相擴(kuò)大批準(zhǔn)權(quán)限。然而，在實(shí)踐中，一些地方政府無視上述規(guī)定，采用化整為零等手段，征用耕地并出讓，開發(fā)建設(shè)所謂的 “高爾夫球場” 、“高級別墅區(qū)” 等。由于這些項(xiàng)目工程量大，資金難以及時(shí)到位，導(dǎo)致征地早征晚用、甚至征而不用，造成土地資源的極大浪費(fèi)。同時(shí)，在征地和土地出讓過程中，極易滋生腐敗，引發(fā)農(nóng)民與當(dāng)?shù)卣g的矛盾，影響當(dāng)?shù)厣鐣?huì)秩序的穩(wěn)定。尤為嚴(yán)重的是一些地方的鄉(xiāng)級政府竟然非法越權(quán)批地，更加劇了房地產(chǎn)市場的混亂程度。除越權(quán)批地外.基層政府違法批地的行為也時(shí)有發(fā)生。
第二，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法開發(fā)、出讓集體土地。
我國《土地管理法》第63條明確規(guī)定， “農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)” 。然而集體所有的土地進(jìn)入市場流通在全國都程度不同地存在。例如，陜西省西安市三橋村村委會(huì)違法將村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地出讓給陜西省成陽市嘉偉房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司利用非法受讓的土地擅自動(dòng)工建設(shè)了規(guī)模較大的“秦龍泉山莊” 并非法銷售。實(shí)際上，城市房地產(chǎn)開發(fā)不可避免要占用農(nóng)村集體所有的土地，為了解決這一矛盾，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定， “城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地， 經(jīng)依法征用為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓” 。因此，凡未經(jīng)國家征用就非法開發(fā)、出讓農(nóng)村集體土地的行為一律無效。不受法律保護(hù)。
第三，劃撥土地的使用單位與開發(fā)商違法聯(lián)建商品房。
土地使用權(quán)的劃撥是指縣級以上人民政府在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將國有土地交付其使用，或者將土地?zé)o償交付其使用的行為。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第23條的規(guī)定，只有符合該法規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目的用地才能以劃撥方式取得。由于歷史原因，我國企事業(yè)單位擁有的國有土地使用權(quán)大多是國家在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下無償劃撥的。實(shí)踐中，一些單位基于小團(tuán)體利益，將國家劃撥其無償使用的國有土地的全部或部分非法轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，或者與其聯(lián)合建房，建成后五五或四六分成。雙方把各自分得的房屋作為商品房對外銷售。這種貌似合理的行為實(shí)際是違法行為。
因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)項(xiàng)目是以土地使用者的名義立項(xiàng)的，目的是自用，依法不需補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，其所建職工住房也不需辦理商品房銷售手續(xù)，但同時(shí)這種房產(chǎn)也不得作為商品房對外銷售。因此，開發(fā)商獲得的此類聯(lián)建房屋，由于沒有辦理土地使用權(quán)受讓及其他相關(guān)手續(xù)，因而無法獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書，其產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)，更不得作為商品房對外銷售。根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》領(lǐng)有國有土地使用證的劃撥土地的使用者經(jīng)當(dāng)?shù)厥锌h土地管理部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，其劃撥土地的使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)才能轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第四，開發(fā)商違法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第38條、第6O條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，土地使用者必須全部支付土地使用權(quán)出讓金，并獲得土地使用證，屬于房屋建設(shè)工程的，還應(yīng)當(dāng)完成開發(fā)投資總額的25%以上，并應(yīng)向縣級以上人民政府土地管理部門申請登記頒發(fā)土地使用權(quán)證書。因此，土地使用證是土地使用者擁有土地使用權(quán)的唯一合法證明，開發(fā)商必須持有土地使用權(quán)證并辦理其他一系列相關(guān)手續(xù)后，才能從事該地塊的房地產(chǎn)開發(fā)。但實(shí)踐中，一些開發(fā)商為獲得國家出讓的地塊，不惜傾家蕩產(chǎn),得到開發(fā)用地后, 卻因缺乏后續(xù)資金而無法進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)， 未完成開發(fā)投資總額25%就非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)， 致使轉(zhuǎn)讓手續(xù)無法辦理，雙方的權(quán)利也無法實(shí)現(xiàn)。導(dǎo)致土地使用糾紛不斷。
第五，開發(fā)商非法受讓土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。
有些開發(fā)商為逃避稅費(fèi)，降低開發(fā)成本，對受讓的土地不依法辦理土地使用證及相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，以致無證施工、違法開發(fā)而被消費(fèi)者投訴，被政府職能部門處罰。
房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題：房價(jià)問題
當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)中的房價(jià)問題主要表現(xiàn)為房價(jià)上漲過快。房價(jià)是房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的綜合反映，當(dāng)前部分地區(qū)房價(jià)上漲過快，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中各類要素價(jià)格普遍上漲、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快帶動(dòng)市場總需求快速增加，以及一些地方經(jīng)營城市、盲目大拆大建有密切關(guān)系。直接原因是房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、開發(fā)建設(shè)成本上升和部分地區(qū)供求關(guān)系失衡，以及一些地區(qū)投資、投機(jī)性購房需求增長過快。
此外，現(xiàn)行的土地供應(yīng)、財(cái)稅等房地產(chǎn)政策對房價(jià)上漲也有重要影響。造成房價(jià)上漲過快的原因主要有：
1、市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。
突出表現(xiàn)為非住宅、高價(jià)位住宅供應(yīng)增長快于中低價(jià)位住宅供應(yīng)增長。一是，新建商品房中，全國商品住宅施工面積、竣工面積同比分別增長18.2%和2.3%，而非住宅施工面積、竣工面積同比分別增長23.4%和6.5%。二是，商品住宅供應(yīng)中，中低價(jià)位住宅比例偏低。此外，全國經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比出現(xiàn)負(fù)增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。
2、商品房開發(fā)建設(shè)成本增加。
近年來，多重因素推動(dòng)商品房開發(fā)建設(shè)成本上升。一是土地價(jià)格上漲。二是生產(chǎn)資料價(jià)格持續(xù)上漲,其中，鋼材、水泥等建筑材料漲價(jià)對開發(fā)建設(shè)成本有較大影響。三是拆遷成本增加,據(jù)濟(jì)南市測算，拆遷成本增加約占房價(jià)漲幅的20%。四是商品住宅品質(zhì)提高，如武漢市青山區(qū)綠景苑小區(qū)因采用了保溫墻體、中水處理、太陽能等62項(xiàng)新技術(shù)、新產(chǎn)品，使每平方米造價(jià)增加300元。
此外，各地精裝修商品房交付量增加，裝修成本進(jìn)入銷售價(jià)格，也帶動(dòng)了房價(jià)提高。
3、部分地區(qū)供求總量失衡。
2000年以來，全國商品房、商品住宅銷售面積增幅連續(xù)大于竣工面積增幅。東部地區(qū)和部分中心城市供求矛盾突出。如上海市今年來年商品住宅竣工面積與銷售面積之比分別為1：1.1、1：1.08、1：1.04、1：1.O5[⒌]，需求持續(xù)大于供應(yīng);部分沿海城市中，外來購房者比例較高，且集中于中高檔商品房，導(dǎo)致中高檔房屋供不應(yīng)求，價(jià)格不斷攀升;同時(shí)也帶動(dòng)了普通商品住房需求增加、價(jià)格上漲;普通商品住房供求矛盾的加劇，又造成二手房市場供應(yīng)緊缺、價(jià)格上漲。
4、部分地區(qū)投資和投機(jī)性購房需求增長過快。
一是，投資性需求過旺。近幾年，股票、期貨、基金等投資工具的投資收益缺乏保障，再加上長期低利率的因素，導(dǎo)致住房投資需求旺盛。盡管房屋租金漲幅較低，但由于房價(jià)上漲較快，投資性購房仍然快速增長，甚至部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。二是，投機(jī)炒作現(xiàn)象突出?；诜績r(jià)上漲的預(yù)期，加上個(gè)別媒體不加甄別大肆渲染，一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人甚至用大量銀行貸款及私募資金進(jìn)行短期炒作，有些地方出現(xiàn)了排隊(duì)搶購房號現(xiàn)象，造成一些樓盤價(jià)格短期內(nèi)持續(xù)上漲。
一些開發(fā)商認(rèn)為控制投資規(guī)模和土地供應(yīng)量等宏觀政策將影響后續(xù)的市場供應(yīng)，因此對新開樓盤價(jià)格定位較高。有的開發(fā)商放慢開發(fā)建設(shè)和銷售進(jìn)度甚至囤積土地，或者利用市場信息的不對稱，與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手哄抬房價(jià)。增加了市場的緊張氣氛，也使一部分消費(fèi)者做出了提前購房的選擇。進(jìn)一步加劇了階段性供求矛盾，如無錫市投資性購房比例高達(dá)l9%，其中7%為短期炒作。部分城市二手住房價(jià)格較大幅度上漲，就與一定數(shù)量的次新房(竣工交付不久的商品住房)短期炒作有很大關(guān)系。如杭州市去年下半年次新房轉(zhuǎn)讓面積約占二手房買賣總量的l2%。
另外，境外資金特別是投機(jī)資本看好中國房地產(chǎn)市場，也對一些熱點(diǎn)城市的房價(jià)上漲有一定的影響。
總的看，我國房價(jià)維持在高位，尤其是部分地區(qū)房價(jià)過快上漲，是多種因素綜合作用的結(jié)果。從房地產(chǎn)市場本身情況看，成本推動(dòng)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理問題在全國具有一定的普遍性，尤其對中西部地區(qū)和中小城市房價(jià)上漲有明顯影響;投資性購房需求過旺、投機(jī)炒作和供求失衡問題，在東部沿海和內(nèi)地少數(shù)中心城市較為突出。目前控制拆遷規(guī)模的效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)，有利于抑制需求、減緩房價(jià)漲幅;成本因素受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步改善;而供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題和投資性需求過旺、短期炒作問題如不盡快解決，有可能對部分地區(qū)房價(jià)上漲進(jìn)一步起到推波助瀾的作用。因此，穩(wěn)定房價(jià)工作，既要有全國性的措施也要注重分類指導(dǎo)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題：環(huán)境問題
在我國房地產(chǎn)開發(fā)中存在許多環(huán)境問題，從房地產(chǎn)開發(fā)用地土地使用權(quán)的取得到物業(yè)管理，環(huán)境問題貫穿于房地產(chǎn)業(yè)的始終。目前我國房地產(chǎn)業(yè)中主要存在以下環(huán)境問題：
1、水土流失問題
由于房地產(chǎn)市場的長期畸形發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成了一個(gè)炙手可熱的行業(yè)。房地產(chǎn)熱的盛行使土地資源的供給和管理嚴(yán)重失調(diào)，在大量土地被征用的同時(shí)，很大一部分被閑置，沒有利用，造成了土地資源的大量浪費(fèi)。而在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，出于施工的需要，在房產(chǎn)周圍地區(qū)隨意采土，也造成了很多人為的土地的流失。
2、環(huán)境噪聲污染
在房地產(chǎn)的施工進(jìn)程中，不可避免的會(huì)產(chǎn)生噪聲，而由于防止噪聲的設(shè)備的簡陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪聲的產(chǎn)生，給施工現(xiàn)場周圍居民的生活帶來了巨大的影響。并且由于房地產(chǎn)施工的長期性，使得周圍的居民長期處于不間斷的環(huán)境噪聲的污染之下，也引起了房地產(chǎn)開發(fā)單位和周圍居民的糾紛。
3、建筑垃圾和生活垃圾
由于缺少相關(guān)的規(guī)范，在房地產(chǎn)的開發(fā)施工過程中，大量的建筑垃圾隨意傾倒，不僅對城市的景觀有消極的影響，而且對周圍居民的生活造成了很大的影響，破壞了區(qū)域的環(huán)境景觀和環(huán)境質(zhì)量。而在業(yè)主入住以后，由于我國物業(yè)管理制度還存在很大的不足，又會(huì)產(chǎn)生大量的生活垃圾，不僅對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響，對周圍居民的生產(chǎn)和生活也帶來了不利影響。大量的生活垃圾的存在嚴(yán)重影響了居民的環(huán)境審美觀念和居民享有在優(yōu)美的環(huán)境中生活的權(quán)利。
4、生活廢水
在業(yè)主的日常生活中，不可避免的會(huì)產(chǎn)生大量的生活廢水。而由于部分開發(fā)商的忽視或者由于物業(yè)管理的滯后，使生活廢水沒有進(jìn)入城市的污水排放系統(tǒng)，而是隨意的就近排放，造成了嚴(yán)重的生活廢水的污染。
5、大氣污染和水體污染
由于施工過程中會(huì)產(chǎn)生大量揚(yáng)塵，即使有防塵措施，也不可避免的會(huì)產(chǎn)生對大氣的污染;建筑垃圾長期的裸露也會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，造成大氣污染。而大量的生活垃圾、生活廢水的存在不僅會(huì)造成大氣的污染(主要是惡臭氣體污染)，而且可能造成水體的污染(通過滲透或者直接排放)。
6、對生態(tài)系統(tǒng)的影響
由于房地產(chǎn)市場的競爭激烈，為了追求經(jīng)濟(jì)利益，很多的房地產(chǎn)位于生態(tài)脆弱或者是生態(tài)敏感區(qū)域。
這些區(qū)域的生態(tài)環(huán)境原本就處于一個(gè)臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的任何不適當(dāng)?shù)拈_發(fā)行為都極有可能打破這種弱勢的平衡，使這一區(qū)域的生態(tài)系統(tǒng)解體，進(jìn)而影響與之相關(guān)的區(qū)域環(huán)境。
7、房地產(chǎn)的室內(nèi)環(huán)境污染
在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，為了節(jié)省資金、追求經(jīng)濟(jì)利益，開發(fā)商有可能會(huì)大量使用不合格的建筑材料和裝飾材料，產(chǎn)生對人體和環(huán)境有害的氣體，危害人體健康。
8、房地產(chǎn)回收中的污染問題
由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間不長，現(xiàn)在大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)不考慮房地產(chǎn)使用年限屆滿時(shí)的回收問題，但是這一問題在若干年后會(huì)成為一個(gè)棘手的問題。對房地產(chǎn)使用年限屆滿后如何回收的忽視，使得在房地產(chǎn)的建設(shè)中很少考慮資源的可回收和再利用問題，大量使用難以回收和不能回收的材料，這不僅會(huì)造成資源的預(yù)期浪費(fèi)，而且日后這些資源的處理不當(dāng)勢必會(huì)引起相關(guān)的環(huán)境問題。
房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題：物業(yè)管理問題
房地產(chǎn)開發(fā)中物業(yè)管理的作用與意義主要體現(xiàn)在利用專業(yè)化管理方法提高城市管理的社會(huì)化及專業(yè)化程度，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。我國的物業(yè)管理雖然發(fā)展很快，但暴露出了不少有待完善的問題，離可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)還相距甚遠(yuǎn)。
這些問題主要表現(xiàn)在：
1、 法制建設(shè)滯后
物業(yè)管理在我國畢竟是新興行業(yè)，國家與地方各級的法律和行政法規(guī)都欠完善，開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任的界定還不夠明確[7]。一方面，物業(yè)管理企業(yè)缺乏約束，服務(wù)層次不到位;另一方面，物業(yè)管理單位的法律地位得不到保障，管理難收成效。因此，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。
2、 業(yè)主的素質(zhì)和物業(yè)管理消費(fèi)觀念有待提高
業(yè)主自治在物業(yè)管理中是重要的一個(gè)部分，但目前很多業(yè)主放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理的事情漠不關(guān)心。業(yè)主委員會(huì)行為不規(guī)范，違反招投標(biāo)的行為比比皆是，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)現(xiàn)象突出，業(yè)主自治要求高和業(yè)主自身素質(zhì)低的矛盾也是物業(yè)管理發(fā)展的阻礙。
3 、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)面窄、透明度差、專業(yè)性不強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益差
現(xiàn)在物業(yè)公司的數(shù)量急劇增多，但管理規(guī)模小、物業(yè)分散，相對管理成本高，經(jīng)濟(jì)效益低。同時(shí)，物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍窄，經(jīng)費(fèi)來源匱乏，加之從業(yè)人員素質(zhì)參差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠。這些都制約了物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和企業(yè)的自我發(fā)展。
4 、物業(yè)管理市場競爭機(jī)制未建立
物業(yè)管理沒有真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的市場競爭機(jī)制，市場封閉格局尚未打破。房管部門改制的物業(yè)公司守著直管公房不放手;新建小區(qū)由開發(fā)商的附屬物業(yè)公司自產(chǎn)自管;工礦企業(yè)的物業(yè)公司更是閉關(guān)自守;外來優(yōu)秀物業(yè)公司受到當(dāng)?shù)嘏懦?。傳統(tǒng)管理機(jī)制和觀念的存在，使業(yè)主得不到對物業(yè)公司的選擇權(quán)，物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的壓力。另外，物業(yè)管理招投標(biāo)不良行為導(dǎo)致了惡性競爭。目前，許多業(yè)主委員會(huì)不是以服務(wù)質(zhì)量為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而是簡單地以價(jià)格為取舍，而物業(yè)公司則放棄管理質(zhì)量而低價(jià)搶標(biāo)，有的公司則以拉關(guān)系、給好處為誘餌爭奪物業(yè)管理權(quán)，導(dǎo)致物業(yè)管理市場的混亂。
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