房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)
在中國房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整的復(fù)雜形勢下，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編為你介紹一下房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)吧。
我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)
(一)信用風(fēng)險(xiǎn)
在商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中，由借款者的違約行為所導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行最大的風(fēng)險(xiǎn)來源之一。借款者到期不能或不愿償還借款而形成的逾期、呆滯或呆賬貸款是影響銀行經(jīng)營業(yè)績的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)也就成為商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的主要組成部分。信用風(fēng)險(xiǎn)除了來自開發(fā)商的欺詐外，目前比較突出的問題是房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不暢，開發(fā)商資金回籠速度沒有達(dá)到預(yù)期，而開發(fā)貸款的還款來源對項(xiàng)目銷售具有很強(qiáng)的依賴性，一旦項(xiàng)目銷售不暢，開發(fā)貸款就可能無法到期歸還并發(fā)生逾期或倒逼銀行進(jìn)行貸款重組，形成很大的信用風(fēng)險(xiǎn)。
(二)市場風(fēng)險(xiǎn)
房屋價(jià)格決定機(jī)制復(fù)雜，在國內(nèi)開發(fā)商一般不按開發(fā)成本來定價(jià)，而是按周邊樓盤的銷售價(jià)格甚至是新拍賣土地的成交價(jià)格來定價(jià)，導(dǎo)致房價(jià)的不確定性很高、隨意性很強(qiáng)，均衡房價(jià)難以準(zhǔn)確界定，房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)極大;短期供求關(guān)系可能完全不反映社會真實(shí)需求;一旦消費(fèi)者對房價(jià)走勢的預(yù)期發(fā)生改變就會轉(zhuǎn)向“惜購”，市場的有效需求嚴(yán)重萎縮，形成市場風(fēng)險(xiǎn)。
(三)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)
受利潤驅(qū)使，銀行容易產(chǎn)生放貸沖動(dòng)，如果不注意操作環(huán)節(jié)的監(jiān)管，極易產(chǎn)生操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行操作風(fēng)險(xiǎn)主要包括：違規(guī)發(fā)放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發(fā)放指標(biāo)，不按照工程進(jìn)度合理放款;信貸資金無法執(zhí)行封閉運(yùn)作，難以監(jiān)控;抵押物變現(xiàn)存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。
(四)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)指由于企業(yè)投資、出售、人事等方面經(jīng)營決策失誤，造成實(shí)際收入或利潤沒有達(dá)到預(yù)期，直接影響現(xiàn)金流，造成難以規(guī)劃銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)開發(fā)受到籌資方式、設(shè)計(jì)定位、成本估算、政策干預(yù)等因素的影響，某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目會產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，造成公司損失，資金回籠出現(xiàn)問題。
我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因分析
我國市場經(jīng)濟(jì)體制還不健全，市場和法律還有待完善，特別是利率市場化未充分放開，商業(yè)銀行的資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制尚未確立，由于房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的特殊地位，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成受到眾多因素影響。
(一)我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)形成內(nèi)部因素
1.貸款軟約束增加商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。所謂貸款軟約束，是指由于某種原因，使得商業(yè)銀行向企業(yè)提供的貸款資金未能遵照原來的貸款合約，即企業(yè)資金的運(yùn)用超過了它當(dāng)期的收益范圍;或從跨時(shí)期來看，商業(yè)銀行使企業(yè)貸款資金的用途超出了其將來收入的現(xiàn)值。這使在足夠長的時(shí)間期限內(nèi)，企業(yè)總是不斷地以新貸款來償還舊貸款的利息(而不是本金)。
2.短期利益高引發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模擴(kuò)大。存款、貸款和中間業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行對下屬機(jī)構(gòu)、客戶經(jīng)理和前臺操作人員進(jìn)行考核和評定的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)公司放貸能夠派生出大量的存款和零售、中間業(yè)務(wù)，使得相關(guān)人員傾向于大規(guī)模發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，甚至存在違規(guī)方法貸款，重規(guī)模、輕質(zhì)量的現(xiàn)象。
3.風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量技術(shù)落后。
我國商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量基本處于起步階段，重視對單筆貸款風(fēng)險(xiǎn)的審核，尚無法準(zhǔn)確衡量整個(gè)組合的風(fēng)險(xiǎn)特別是跨經(jīng)濟(jì)周期的風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)貸款規(guī)模的控制更多來自于對基層經(jīng)營機(jī)構(gòu)的需求和高層管理經(jīng)驗(yàn)平衡的結(jié)果。
(二)我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)形成外部因素
1.多方資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式簡單、投資回報(bào)率較高等因素的影響，大量企業(yè)進(jìn)軍地產(chǎn)市場，投機(jī)性經(jīng)營增加，推動(dòng)地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，易導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模膨脹，出現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)。
2.國家宏觀調(diào)控措施缺乏前瞻性。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，國家相繼出臺了一系列引導(dǎo)和限制類調(diào)控政策。任何一項(xiàng)政策效果都需要經(jīng)過一段時(shí)間的實(shí)際操作才能顯現(xiàn)，由于缺乏前瞻性，有些政策有可能會造成意料不到的負(fù)面影響。
當(dāng)前宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范建議
(一)完善房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的宏觀環(huán)境
房地產(chǎn)金融涉及社會生活的各個(gè)方面，惟有各級政府、有關(guān)部門通過法律、行政、經(jīng)濟(jì)等手段為商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)營造良好的社會環(huán)境，才能促進(jìn)房地產(chǎn)金融的良性、協(xié)調(diào)發(fā)展。完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障，政府應(yīng)建立起多元化、全方位的金融監(jiān)管體系，各地政府要根據(jù)各地區(qū)不同的情況，有針對性地開發(fā)土地資源，理性規(guī)劃本地房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，確立合理的商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)。
(二)加強(qiáng)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)防范意識，打造商業(yè)銀行貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理文化
我國商業(yè)銀行要有效防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)，就必須加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范意識，打造貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理文化。銀行應(yīng)該對全行員工，尤其是基層商業(yè)銀行“一把手”、信貸人員進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)、立體監(jiān)督、制度規(guī)范，增強(qiáng)其責(zé)任意識、憂患意識、自律意識等，牢固樹立全員防風(fēng)險(xiǎn)的思想堤壩。此外，加快構(gòu)建商業(yè)銀行貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理文化，把風(fēng)險(xiǎn)管理理念貫穿銀行業(yè)務(wù)的整個(gè)流程，使風(fēng)險(xiǎn)管理由高深抽象的理論變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)生動(dòng)的企業(yè)文化，內(nèi)化為所有員工的自覺意識和行為習(xí)慣，使風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制有效發(fā)揮作用。
(三)做好風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查與評估，把好貸前準(zhǔn)入關(guān)
1.做好市場觀察，審慎經(jīng)營，嚴(yán)把項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān)。首先作為決策者應(yīng)以審慎冷靜的投資態(tài)度，對貸款投放市場有個(gè)正確的判斷，保證銀行資金的穩(wěn)健運(yùn)行。其次對優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目,要考慮區(qū)域的需求，預(yù)防貸款盲目投人。最后，對開發(fā)商的主體資格進(jìn)行審查，企業(yè)是否“四證”俱全，其資質(zhì)、誠信、資金實(shí)力、成長過程如何，自有資金到位情況是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，項(xiàng)目資金來源是否合規(guī)，在他行或擔(dān)保公司、信托公司等影子銀行是否有融資，是否符合上級行對房地產(chǎn)貸款的偏好和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
2.選好第二還款來源，嚴(yán)把押品價(jià)值關(guān)。選擇安全、有效的抵押品，保障其第二還款來源的安全可靠。首先對抵押物權(quán)屬情況進(jìn)行審查，避免接受滿二年未動(dòng)工開發(fā)的土地使用權(quán)抵押，對以土地使用權(quán)抵押的，要根據(jù)工程進(jìn)度，及時(shí)轉(zhuǎn)為在建工程抵押。其次需選擇易變現(xiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行抵押，把握押品的狀態(tài)及處置變現(xiàn)難易程度，并對其價(jià)值的評估具有合理性,不得虛估，避免價(jià)值低、變現(xiàn)難的資產(chǎn)做抵押，保證押品的安全、有效和足值。
(四)建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)貸款質(zhì)量考核機(jī)制
房地產(chǎn)開發(fā)貸款質(zhì)量考核的內(nèi)容，應(yīng)該體現(xiàn)在三個(gè)方面:(1)貸款資金的流動(dòng)快慢。這主要從三個(gè)方面進(jìn)行考核:一是銀行貸款資金期限結(jié)構(gòu)的考核，即一年以內(nèi)的短期與一年以上的中長期貸款之比;二是考核貸款資金的周轉(zhuǎn)次數(shù)，即在一定的考核期內(nèi)貸款運(yùn)用多少次，其周轉(zhuǎn)次數(shù)的快慢情況;三是考核金融機(jī)構(gòu)對貸款單位投入后的周轉(zhuǎn)情況，即考核期內(nèi)貸款單位銷售收入與貸款平均余額之比。(2)貸款的效益性考核。包括貸款的社會效益和自身效益。這些效益表現(xiàn)了銀行貸款管理水平和社會客觀經(jīng)濟(jì)狀況。(3)貸款風(fēng)險(xiǎn)程度的考核。風(fēng)險(xiǎn)管理是商業(yè)銀行管理的核心，為防范風(fēng)險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，必須經(jīng)常進(jìn)行嚴(yán)格考核。商業(yè)銀行應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)，嚴(yán)格按照貸款風(fēng)險(xiǎn)五級分類法進(jìn)行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。
(五)完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制，做到風(fēng)險(xiǎn)早發(fā)現(xiàn)、早處置
一是要加強(qiáng)對全行業(yè)、各重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場的監(jiān)測預(yù)警，建立價(jià)格、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系，及時(shí)分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點(diǎn)，為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。二是加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)控和項(xiàng)目貸款的現(xiàn)場檢查。對房地產(chǎn)貸款要強(qiáng)化跟蹤管理，通過監(jiān)測開發(fā)企業(yè)的資金狀況、項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)展等，及時(shí)預(yù)警和處置貸款風(fēng)險(xiǎn)。要明確貸后檢查人員的崗位責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)督管理，切實(shí)杜絕貸后檢查流于形式等不良作風(fēng)。三是盤活風(fēng)險(xiǎn)貸款，積極化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，幫助企業(yè)尋求新的投資人，通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險(xiǎn)。
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