2017中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

　　目前房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)熱持續(xù)升溫，房?jī)r(jià)一直在漲，老百姓們苦不堪言，下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀吧。

　　2017年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

　　(一)目前現(xiàn)狀： 近期投資和新開(kāi)工短暫回暖，但后續(xù)仍有下行壓力

　　2017 年 1-10 月房地產(chǎn)投資增速 6.6%，較上月擴(kuò)大 0.8 個(gè)百分點(diǎn)，單月同比增長(zhǎng) 13.4%、但環(huán)比下降 8.2%，同期新開(kāi)工同比增長(zhǎng) 8.1%,較上月擴(kuò)大 1.3 個(gè)百分點(diǎn)，單月同比增長(zhǎng) 19.9%、但環(huán)比下降 7.0%，投資端數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)單月出同比大漲、但環(huán)比下降，因而投資端數(shù)據(jù)回暖更多源于低基數(shù)效應(yīng)，并考慮去年 4 季度投資端數(shù)據(jù)低迷，預(yù)計(jì)低基數(shù)效應(yīng)將在 11-12 月中繼續(xù)產(chǎn)生正面作用，不過(guò)考慮到近期政策持續(xù)打壓以及成交量連續(xù)縮量，投資端數(shù)據(jù)將在 17 年承壓;1-10 月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別同比增長(zhǎng) 26.8%和 41.2%，較上月分別回落 0.1 和 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，其中 10 月銷(xiāo)售面積單月同比增長(zhǎng) 26.4%，較 9 月的 34.0%確有回落，但較核心一二線(xiàn)城市 10 月同比下降約 20%來(lái)講仍處于較高水平，10 月銷(xiāo)售增速呈現(xiàn)高位緩和收窄的趨勢(shì)，主要源于 10 月三線(xiàn)成交放量的對(duì)沖，但預(yù)計(jì)一二線(xiàn)成交的持續(xù)承壓以及三四線(xiàn)對(duì)沖的持續(xù)性仍然存疑，后續(xù)成交仍將繼續(xù)縮量。

　　(二)預(yù)計(jì) 17 年銷(xiāo)量弱 V 型走勢(shì)，全年同比下降 10% 、 2 季度同比下降20%

　　展望 2017 年銷(xiāo)量走勢(shì)，認(rèn)為全年銷(xiāo)售面積同比也將呈現(xiàn)一個(gè)弱 V 型走勢(shì) ，但預(yù)計(jì) V 型后半段的回升力度較弱 。其中： 1 )一方面，預(yù)計(jì)在 2017 年3-4 月形成一個(gè)銷(xiāo)量的極低值，同時(shí)考慮本輪周期中一二線(xiàn)城市從嚴(yán)政策可能在 2017 年貫穿全年并且對(duì)應(yīng)熱點(diǎn)城市的供應(yīng)也更為緊缺，因而預(yù)計(jì)屆時(shí) 2017 年 3 月 69 個(gè)城市銷(xiāo)售同比下降 30% ，對(duì)應(yīng) 2017 年 4 月全國(guó)銷(xiāo)售面積同比下降 20% ; 2 )另一方面，預(yù)計(jì) 2017 年調(diào)控政策也仍有結(jié)構(gòu)性放松的可能性，當(dāng)然一二線(xiàn)繼續(xù)從嚴(yán)，三四線(xiàn)繼續(xù)放松的可能較大，那么三線(xiàn)城市的成交放量或?qū)⒛芨掷m(xù)一點(diǎn)，但是由于 2017 年下半年的放松力度要遠(yuǎn)弱于 2014 年下半年，因而預(yù)計(jì) 2017 年 69 個(gè)城市銷(xiāo)售同比下降 10% ，對(duì)應(yīng) 2017 年全國(guó)銷(xiāo)售面積同比下降 10% 。

　　(三)預(yù)計(jì) 2017 年土地購(gòu)置面積同比下降 3% ，新開(kāi)工面積同比0%

　　雖然土地成交、 新開(kāi)工和銷(xiāo)售出現(xiàn)了滯后現(xiàn)象 ，但土地成交面積同比領(lǐng)先于新開(kāi)工面積同比的 6 個(gè)月的關(guān)系一直相對(duì)固定，并且在 2014 年前后也并沒(méi)有發(fā)生太大的變動(dòng)。因而可以利用土地成交的面積同比來(lái)預(yù)測(cè)后續(xù)的新開(kāi)工面積同比。從目前百城土地成交面積同比的走勢(shì)來(lái)看，目前仍處于土地成交縮量的過(guò)程中，并且認(rèn)為受制于銷(xiāo)量回落以及土地供應(yīng)制度的綜合影響， 2017 年的土地成交仍會(huì)相對(duì)較弱，同時(shí)考慮到一二線(xiàn)城市的庫(kù)存緊張背景下的被動(dòng)加庫(kù)存，因而預(yù)計(jì) 2017 年土地成交面積同比下降 3%，考慮熱點(diǎn)城市被動(dòng)加庫(kù)存的傳導(dǎo)之下，預(yù)計(jì) 2017 年新開(kāi)工面積同比 0% 。

　　(四) 預(yù)計(jì) 2017 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為 3.7%

　　2016-2017 年的施工相關(guān)投資的預(yù)測(cè)和土地相關(guān)投資的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì) 2016-2017 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額分別為 10.3 萬(wàn)億和 10.7 萬(wàn)億，對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別為 7.6% 和 3.7% 。

　　回顧2016年房地產(chǎn)行業(yè)的狀況

　　優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈

　　證券報(bào)告表示，2016年1月300城市住宅用地推出建面8004萬(wàn)平方米(環(huán)比增長(zhǎng)約-54%，同比增長(zhǎng)-22%)，成交建面6069萬(wàn)平方米(環(huán)比增長(zhǎng)-61%，同比增長(zhǎng)-24%)，成交土地出讓金1436億元(環(huán)比增長(zhǎng)-57%，同比增長(zhǎng)-7%)，樓面均價(jià)2367元/平米，平均溢價(jià)率約31%。整體來(lái)看，年初供地節(jié)奏放緩，成交也呈現(xiàn)季節(jié)性下滑。但樓面價(jià)和溢價(jià)率均攀升，尤其是溢價(jià)率攀升至近5年來(lái)單月新高。更多最新房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析信息請(qǐng)查閱中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的《2016-2020年推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。

　　具體看，2016年1月份，一線(xiàn)城市淡季特征表現(xiàn)更明顯，供需同環(huán)比均呈現(xiàn)明顯回落，出讓金環(huán)比回落顯著，四大一線(xiàn)城市中僅上海超過(guò)百億。值得注意的是，一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊依舊受到房企激烈競(jìng)爭(zhēng)。二線(xiàn)城市土地供需均弱勢(shì)運(yùn)行，樓面價(jià)以及溢價(jià)率均攀升顯著，主要是受諸如南京、杭州、武漢等重點(diǎn)二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊拉動(dòng)影響。

　　從成交等方面看，1月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較平穩(wěn)。國(guó)金證券報(bào)告顯示，1月32個(gè)樣本城市新房銷(xiāo)售同比上升10.9%，與去年三季度月均銷(xiāo)售量持平，一線(xiàn)城市同比小幅下跌3%，二、三線(xiàn)城市銷(xiāo)量同比提升12%、17%，長(zhǎng)三角和珠三角依舊是帶動(dòng)新房銷(xiāo)量的引擎，同比大幅增長(zhǎng)23%、30%。

　　去庫(kù)存壓力大

　　盡管深圳等一線(xiàn)城市去年量?jī)r(jià)齊漲，但不少機(jī)構(gòu)表示，2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力較大。

　　穆迪評(píng)級(jí)一份報(bào)告指出，中國(guó)在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶(hù)2.97人估算，中國(guó)14億人口相當(dāng)于約4.6億戶(hù)家庭。假設(shè)中國(guó)的住房擁有率從90%上升至100%，這些新增的房地產(chǎn)買(mǎi)家將很容易地吸收所有的在建住宅面積。目前的問(wèn)題是，商品住宅價(jià)格高企，有效需求不足。

　　銀河證券指出，目前商品住宅存量大約僅能滿(mǎn)足50%城鎮(zhèn)家庭的需求，而真正可以承擔(dān)現(xiàn)在房?jī)r(jià)的有效需求大概只占潛在需求的40%左右。如果認(rèn)為商品房的居住質(zhì)量好于其他住宅的話(huà)，商品房市場(chǎng)依然有支撐，主要還是太貴買(mǎi)不起的問(wèn)題，已有一套房的家庭置換改善需求或存空間。

　　銀河證券判斷，房地產(chǎn)行業(yè)將圍繞去庫(kù)存加速出臺(tái)各項(xiàng)政策，但戶(hù)籍與住房制度改革及農(nóng)民工市民化需要長(zhǎng)效機(jī)制的配合，可能需要時(shí)間。考慮到2015年二季度開(kāi)始的高成交基數(shù)透支了部分需求，謹(jǐn)慎看好2016年樓市，預(yù)計(jì)全國(guó)銷(xiāo)售面積維持在12-13億平方米之間，銷(xiāo)售額升幅或有所收窄。

　　穆迪認(rèn)為，2016年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率將降至0-5%的溫和水準(zhǔn)，低于2015年的16.6%。