北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　預(yù)計(jì)北京房價(jià)將逐步降溫，四季度漲幅將放緩，在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價(jià)格可能出現(xiàn)調(diào)整。下面小編分享有關(guān)的資料信息，來了解看看。

　　一、2016年前三季度北京市房地產(chǎn)政策盤點(diǎn)

　　1、契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策

　　2016年2月19日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策發(fā)布通知。

　　對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。其中，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。另外，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　但是，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施二套房優(yōu)惠政策。

　　2、營改增細(xì)則

　　2016年3月24日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)通知稱，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。至于二手房市場(chǎng)，過渡期二手房交易“營改增”完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。目前來看，這種政策的平移不會(huì)帶來稅負(fù)增加。對(duì)北上廣深四市，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　3、通州區(qū)商住型公寓限購政策

　　2016年5月5日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》，針對(duì)通州區(qū)商務(wù)型公寓執(zhí)行限購政策，暫停向已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭、已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭出售，新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目也僅能出售給企事業(yè)單位或社會(huì)組織。

　　4、全面深化改革提升城市規(guī)劃建設(shè)管理水平的意見

　　根據(jù)京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃要求，北京有序疏解非首都功能，嚴(yán)控新增建設(shè)用地。6月17日，中共北京市市委、北京市人民政府發(fā)布《關(guān)于全面深化改革提升城市規(guī)劃建設(shè)管理水平的意見》，提出編制實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地減量五年規(guī)劃和年度計(jì)劃，到2020年全市建設(shè)用地規(guī)模縮減到2800平方公里以內(nèi)，平原區(qū)開發(fā)強(qiáng)度控制在45%以內(nèi)。

　　5、全國土地利用總體規(guī)劃綱要調(diào)整方案

　　6月22日《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)調(diào)整方案》，對(duì)各省市2020年耕地保有量指標(biāo)作出調(diào)整，北京、上海等一線城市及東部發(fā)達(dá)地區(qū)耕地保有量指標(biāo)大幅下降。耕地指標(biāo)的減少，蘊(yùn)含了建設(shè)用地指標(biāo)增長的可能，也給市場(chǎng)以“增大土地供給、平抑房價(jià)”的信號(hào)。同時(shí)，方案提出，要積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，嚴(yán)格控制超大城市、特大城市用地規(guī)模，合理安排大中小城市用地;以農(nóng)村土地綜合整治為抓手，促進(jìn)農(nóng)民住宅向集鎮(zhèn)、中心村集中。

　　6、新的土地利用年度計(jì)劃管理辦法

　　國土資源部發(fā)布施行《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》。這是《管理辦法》自1999年施行，繼2004年、2006年之后作出的第三次修訂。新修訂后的《管理辦法》指出，新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)下達(dá)前，各省(區(qū)、市)可按不超過上一年度的50%預(yù)先安排使用;保障農(nóng)村居民申請(qǐng)宅基地的合理用地需求;水利設(shè)施工程建設(shè)區(qū)域以外的水面用地，不占用計(jì)劃指標(biāo)。

　　7、930新政首套房首付35%，二套房不少于50%

　　9月30日，北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確自印發(fā)之日起施行限購政策，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，二套房首付比例將不低于50%。

　　8、國土部：全國將停止別墅類供地 聯(lián)排低密度項(xiàng)目審批將受控

　　近日，國土資源部召開新聞發(fā)布會(huì)，表示將進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理。全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，對(duì)聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制。同時(shí)，全國要嚴(yán)格限制低密度、大套型高檔住房的土地供應(yīng)，從而進(jìn)一步調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

　　2016年9月北京市房地產(chǎn)平均價(jià)格為38784元/平方米，相比于年初30607元/平方米，價(jià)格上升了26. 7%;全市成交面積由年初的56.56萬平米上升到84.08萬平米，需求上升了48.66%;全市房地產(chǎn)供應(yīng)由57.82萬平方米上升到82.08萬平方米，供應(yīng)上升了41.96%;庫存由年初的955.79萬平方米下降到819.91萬平方米，庫存下降了16.57%。

　　1、成交量方面

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度，北京市商品住宅(不含保障性住房)銷售套數(shù)46250套，同比下降25%，環(huán)比下降21%;面積累計(jì)達(dá)633.92萬平方米，同比下降10%，環(huán)比下降10%;銷售金額累計(jì)人民幣2191.16億元，同比上升17%，環(huán)比上升9%。2016年前三季度北京市商品住宅(不含保障性住房)銷售套數(shù)、銷售面積和銷售額情況分別見圖1、圖2、圖3。

　　2、成交均價(jià)方面

　　從成交價(jià)格來看，北京市2016年前三季度商品住宅(不含保障性住房)成交均價(jià)為34409元/平方米，2015年前三季度成交均價(jià)為26196元/平方米，同比上升31%。2016年第三季度成交均價(jià)為34843元/平方米，第二季度成交均價(jià)35818元/平方米，第一季度32566元/平方米，9月份成交價(jià)格最高，為38784元/平方米，銷售均價(jià)大體上呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

　　寫字樓銷售均價(jià)方面，2016年前三季度成交均價(jià)28388元/平方米，2015年前三季度成交均價(jià)25917元/平方米，同比上升10%。

　　商業(yè)銷售均價(jià)方面，2016年前三季度成交均價(jià)為30131元/平方米，2015年上半年成交均價(jià)為24532元/平方米，同比上升22.82%。

　　3、房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

　　2016年第三季度，北京市商品住宅(不含保障性住房)東城均價(jià)最高，為103644元/平方米，其次為西城區(qū)78035元/平方米，西城價(jià)格增長最高，第二季度為53054元/平方米，第三季度為78035元/平方米，環(huán)比增長47%，其次為通州區(qū)，第二季度為27295元/平方米，第三季度為39373元/平方米，環(huán)比增長44%。遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，大興區(qū)價(jià)格最高，為45767元/平方米，其次為門頭溝34870元/平方米。

　　4、銷售項(xiàng)目排行榜

　　2016年前三季度，北京普通住宅銷售套數(shù)TOP10共成交5383套，其中5個(gè)項(xiàng)目成交單價(jià)低于全市平均價(jià)格。密云縣龍湖長城源著以754套的銷售套數(shù)位居首位。

　　2016年前三個(gè)季度，首開股份在北京銷售套數(shù)、銷售面積和銷售上都位居首位，東亞新華和首創(chuàng)置業(yè)位列其后。

　　5、企業(yè)排行榜

　　6、二手房商品住宅市場(chǎng)狀況

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年北京市二手商品住宅第二季度達(dá)到銷售高峰，銷售套數(shù)80433套，同比增長65%，環(huán)比增長29%;銷售面積為701.08萬平方米，同比增長70%，環(huán)比增長29%;銷售均價(jià)為42837元/平方米，同比增長22%，環(huán)比增長16%;銷售金額達(dá)3003.2億元，同比增長106%，環(huán)比增長50%。