近年來，隨著我國市場化改革的快速推進，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。下面是小編為大家分享房地產(chǎn)發(fā)張歷程回顧，歡迎大閱讀。

　　一、中國地產(chǎn)發(fā)展30年回顧

　　從1978年的土地相關(guān)法規(guī)的調(diào)整算起，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)伴隨著改革開放經(jīng)歷了30年的風(fēng)雨歷程，但是，即便如此，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場仍不是一個完全競爭的市場，而是一個以政策為主導(dǎo)的政府市場。

　　2003年以來，隨著中國與世界經(jīng)濟的聯(lián)系越來越緊密，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展也逐漸處在一個更為廣闊的政治、經(jīng)濟、人文環(huán)境之中，中央與各地政府、企業(yè)與金融機構(gòu)，以及各級市場在不斷博弈中發(fā)展和成熟。

　　1、房地產(chǎn)發(fā)展的四個階段

　　1978～1991年的理論突破與起步階段

　　土地法、規(guī)劃法的制定與實施，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了法律依據(jù);

　　深圳(羅湖區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的示范作用，開始逐漸向全國推廣。

　　1991～1995年非理性炒作與調(diào)整階段

　　以鄧小平南巡為標志，中國南方掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，其中炒作最為嚴重的包括海南、大亞灣、北海等地，而隨后急速的“硬著陸”，使這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場隨后經(jīng)歷了一個漫長的低迷期。

　　1995～2003年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展階段

　　整體說來，這一階段是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展得最好得一個時期，整體表現(xiàn)穩(wěn)健，市場價格與銷售量平穩(wěn)增長，各地市場全面穩(wěn)步地成長，中國得房地產(chǎn)業(yè)進入一個穩(wěn)步上升的通道。

　　1995年，在經(jīng)歷了之前的炒作與調(diào)控之后，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場處在一個萎縮的狀態(tài)。隨著中國的福利分房制度改革的深入，政府需要全面啟動商品房市場以完成分房制度的轉(zhuǎn)化。處在改革前沿的深圳市，隨即推出一系列的措施，以刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其中最為主要的就是藍印戶口制度，之后這一政策在上海、大連等地得到推廣。

　　2000年初，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，住房制度改革繼續(xù)深化并穩(wěn)步發(fā)展，這同時也直接刺激了商品房市場的發(fā)展。

　　2003～2007年，調(diào)控、反調(diào)控與總體反思階段

　　2003年中后期，國內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，政府為了穩(wěn)定市場發(fā)展，開始進行全面的宏觀調(diào)控，而2005～2006年則是政策出臺最為密集的階段。

　　在這一時期，政府先后出臺了10多項政策措施，從土地、信貸、經(jīng)濟適用房、房價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及外資管理等多方面，來全面反思國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。由于中央與地方政府之間存在較大的利益沖突，因此，當諸多的政策落到實處之后，常常不是被夸大，就是被縮小。

　　2006～2007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國內(nèi)房價開始出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，政府隨即開始不斷緊縮信貸，以期為“高熱”的樓市降溫。

　　2007年～2010年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整的階段

　　2007年第四季度開始，信貸緊縮政策的影響逐漸顯露，不斷升溫的房價開始快速回落，伴隨這一回落的還有商品房的成交量。

　　2008年，國際經(jīng)濟環(huán)境的全面衰退跡象逐漸明顯，國內(nèi)經(jīng)濟也受到較大的影響，在持續(xù)緊縮的信貸政策下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展減速明顯，行業(yè)內(nèi)調(diào)整的深度與廣度加大，資源整合的力度加強，整個行業(yè)伴隨經(jīng)濟調(diào)整進入新一輪的全面調(diào)整期。

　　從近期的經(jīng)濟與行業(yè)發(fā)展情況看，這一調(diào)整的過程還將持續(xù)一段時間，最快會在2009年下半年開始出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更遠的未來。

　　2、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點

　　從2000年全面終止福利分房制度到今天，中國商品房市場的全面啟動和發(fā)展的時限并不長，期間也沒有經(jīng)歷過一次完整的調(diào)整周期，同時，中國的政治、經(jīng)濟體制結(jié)構(gòu)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運行存在一些區(qū)別于成熟市場的特點。

　　2006年以來的全面調(diào)控，正在逐漸改變房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的種種弊端，修正其發(fā)展的軌道，市場向著規(guī)范化發(fā)展的道路前進。

　　現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展和運行的主要特點和變化：

　　房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)單一

　　整體來看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來自銀行及其他金融機構(gòu)的貸款和借款，企業(yè)自有資金比例較低，行業(yè)對資金市場的變化敏感。

　　隨著信貸政策的改變，國內(nèi)房企的資金來源結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，自有資金和自籌資金的比例快速升高，大型房企的抗金融風(fēng)險能力正在增強。

　　圈地的可能性依然存在

　　由于地方政府仍需要通過土地出讓獲取的收入進行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因此，即使中央不斷收緊和規(guī)范土地出讓市場，各地仍舊在可變通的范圍內(nèi)對土地市場進行政策傾斜，也就是說，仍舊存在“圈地”的可能，只是由于國內(nèi)開發(fā)商資金鏈存在較大困難，現(xiàn)階段進行“圈地”的大多為外資、海外資本支持的合資企業(yè)，以及資本金充裕的國有大型地產(chǎn)集團等。

　　住宅供應(yīng)不足，結(jié)構(gòu)不盡合理

　　宏觀調(diào)控在給房地產(chǎn)行業(yè)降溫的同時，也帶來了住宅供應(yīng)量的持續(xù)減少，同時，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，使得針對普通居住群體的產(chǎn)品供給更是不足，未來幾年這一供需矛盾仍舊較為突出。

　　住房保障制度尚不健全

　　國內(nèi)的住房保障制度尚處在建設(shè)的初期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性一般。隨著國內(nèi)各地逐漸加大對各類政策保障性住房的建設(shè)力度，之前的情況將有所改觀，未來的受惠群體較逐漸向中等收入人群過度，而隨著經(jīng)驗的積累，其操作性逐漸得到改善。

　　房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多、負債率較高

　　到2007年底，全國有各級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約5萬家，行業(yè)集中度較低，而平均的負債率則高達80%。

　　隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的深入，未來將可能有超過三分之二的企業(yè)會退出房地產(chǎn)市場，而行業(yè)的資源將央企集團、外資地產(chǎn)集團和各地國資房地產(chǎn)企業(yè)集中，行業(yè)的集中度將大幅提高，TOP100的房企市場占有率將可能超過50%。

　　另一方面，房企融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整將有效降低企業(yè)的負債率，雖然短期內(nèi)房企從資本市場融資和再融資的能力明顯減弱，但長期來看，房地產(chǎn)對于資本的吸引力仍舊很大，而行業(yè)龍頭和上市公司的盈利能力與市場占有率，更將成為各類資金追逐的對象。

　　房地產(chǎn)交易體系不夠完善

　　在房地產(chǎn)交易體系中，一二級市場交易以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)等，存在較多的不規(guī)范行為，同時交易誠信的缺失，也成為房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展急待突破的瓶頸。

　　隨著政府調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場行為將逐漸趨于規(guī)范，之前存在的問題將逐步得到解決?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整、行業(yè)的整合，將有可能加速這一市場規(guī)范化發(fā)展的進程。

　　拆遷安置環(huán)節(jié)存在諸多問題

　　國內(nèi)很多城市面臨大面積的舊城改造，而拆遷中存在的問題使得這一進程中糾紛不斷，城市發(fā)展受到一定的限制。

　　隨著國內(nèi)拆遷安置領(lǐng)域政策的相繼出臺，之前存在的問題和其他可能出現(xiàn)的問題將逐步得到解決，但這將可能需要經(jīng)歷一個漫長的過程。

　　二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控回顧

　　房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎國計民生，是國家的支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)之一，其公共的屬性決定了政府必須發(fā)揮干預(yù)、管理和調(diào)控的職能來進行調(diào)控，以保證行業(yè)運行在正確的軌道之上，否則將對國民經(jīng)濟、金融體系，以及普通百姓的生活產(chǎn)生極大的影響。

　　1998年，隨著住房分配貨幣化政策的出臺，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正式拉開大幕，而伴隨著行業(yè)發(fā)展的，則是一個持續(xù)了10年的宏觀調(diào)控歷程。

　　宏觀經(jīng)濟與宏觀調(diào)控對房價走勢的影響

　　總體說來，中國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可以分為立法與刺激行業(yè)發(fā)展，以及規(guī)范和調(diào)整行業(yè)運行這兩大階段。

　　【1998～2003年規(guī)范發(fā)展期】

　　政府通過法律法規(guī)、行政等方式，從法律依據(jù)等方面，促進和刺激國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，并根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，出臺配套的措施，以規(guī)范土地交易、商品房交易、三級市場交易等行為，整體上給與行業(yè)以各類的支持。

　　這一時期出臺政策中較為重要的有：

　　1998年7月3日，國發(fā)(1998)23號《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》;

　　2000年，國家計委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》;《房產(chǎn)測量規(guī)范》;

　　2001年，建設(shè)部、國家工商行政管理局的新版《商品房買賣合同示范文本》;財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》;財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費政策的通知》;

　　2002年5月9日，中華人民共和國國土資源部簽發(fā)11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。

　　【2003～2007年的強化調(diào)控期】

　　隨著各地房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象逐漸明顯，從2003年起，中國逐漸加大了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，而之后的2004～2006年，則被業(yè)界成為房地產(chǎn)行業(yè)的政策年，其出臺政策之多、涉及范圍之廣，都是其他行業(yè)所無法比擬的。

　　最初的調(diào)控從房地產(chǎn)業(yè)的源頭開始，即規(guī)范和整治土地市場，這與當時的“開發(fā)區(qū)圈地?zé)?rdquo;密切相關(guān)。

　　2003年7月，國務(wù)院辦公廳先后發(fā)出《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》。

　　11月3日，國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于加大工作力度，進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》，提出要通過治理整頓，使違規(guī)設(shè)立的各類開發(fā)區(qū)得到清理和規(guī)范，亂占濫用耕地和非法轉(zhuǎn)讓土地的行為得到依法查處，經(jīng)營性用地招標拍賣掛牌出讓制度得到全面推行和落實，土地市場秩序和土地執(zhí)法環(huán)境得到明顯改善。

　　2004年3月31日，國土資源部71號令，《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》;這也就是“8.31大限”的由來。

　　5月13日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式施行。

　　7月底，國家發(fā)改委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》的通知，提出物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價，規(guī)定自2004年10月1日起施行。

　　9月2日，中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險指引》，規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%，這是繼2003年央行121文件后金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號。

　　10月29日，中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。這是九年來的首次加息。

　　2005年3月17日，央行調(diào)整房貸利率，二次加息。

　　3月26日，國務(wù)院向各個省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，共有八條內(nèi)容，簡稱“國八條”(即舊《國八條》)。

　　政策內(nèi)容：

　　1、高度重視穩(wěn)定住房價格;

　　2、切實負起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負責(zé)制，省政府負總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任;

　　3、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè);

　　4、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量;

　　5、正確引導(dǎo)居民合理消費需求;

　　6、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行;

　　7、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施;

　　8、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。

　　4月27日，國務(wù)院溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，在分析當前房地產(chǎn)市場形勢后，出臺了進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的八點意見(即新《國八條》)：

　　1、強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu);

　　2、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理;

　　3、加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng);

　　4、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求;

　　5、運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度;

　　6、加強金融監(jiān)管;

　　7、切實整頓和規(guī)范市場秩序;

　　8、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。

　　5月17日～30日，《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》。

　　該通知要求2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。

　　2006年5月17日，“國六條”(即《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》)出臺。

　　1、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　2、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。

　　3、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。

　　4、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

　　5、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

　　6、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。

　　5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(國辦發(fā)[2006]37號)，即9部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出雙70%(90/70)的標準。此政策旨在通過對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進一步穩(wěn)定住房價格。

　　7月11日，建設(shè)部等5部委下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》(建住房[2006]171號)，被稱為“外資限炒令”，旨在加強對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機構(gòu)和個人購房的管理。

　　稅收方面

　　5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]74號)，對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房進行銷售的全額征收營業(yè)稅，各級地方稅務(wù)部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。

　　7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]108號)，從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓20%的個人所得稅。

　　9月14日，國家稅務(wù)總局頒發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]144號)，加強無償贈與行為、受贈房屋銷售、贈與行為后續(xù)管理的稅收征管。

　　2007年6月初，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)出《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，通知要求各地商務(wù)主管部門嚴格控制外商投資高檔房地產(chǎn);并嚴格控制以返程投資方式并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。

　　8月13日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)。文件明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)。

　　同時，“24號文”對各地建立健全城市廉租住房制度，提出具體時間表，并且明確了政府財政的支持力度，下半年各城市實施細則將陸續(xù)出臺。

　　9月27日，中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，通知對開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住宅及商業(yè)用房購房貸款等都做了限制性規(guī)定，其中明確規(guī)定“第二套”住房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平會隨套數(shù)增加而大幅度提高。

　　10月8日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，通知明確提出，各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過3年，同時還明確要優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。