房屋產(chǎn)權(quán)使用權(quán)和所有權(quán)區(qū)別

　　房子是我的，那我不但有使用權(quán)更有所有權(quán)，但是如果我租出去了?我的使用權(quán)也有改變嗎?下面我們來看看房屋產(chǎn)權(quán)使用權(quán)和所有權(quán)區(qū)別?房子壞了誰來賠?

　　一、房屋使用權(quán)的實質(zhì)

　　使用權(quán)買賣從法律角度來說，其實質(zhì)是變更長期的租賃關(guān)系的承租人。由于現(xiàn)在買賣的只是房屋的使用權(quán)，雙方存在的只是租賃關(guān)系，所以如果購買使用權(quán)后想再上市交易的話，需先將該房屋按照成本價購買，然后按照已購公房上市手續(xù)，補交土地出讓金后方可上市交易。

　　二、房屋所有權(quán)和房屋使用權(quán)定義

　　房屋的所有權(quán)和使用權(quán)是在房屋交易中經(jīng)常見到的兩種權(quán)利狀態(tài)。房屋的所有權(quán)是指對房屋全面支配的權(quán)利。《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。擁有上述房屋所有權(quán)的四項權(quán)能，所有權(quán)人可以占有、管理、使用、處置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、贈予、繼承，并且排除他人的權(quán)利。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。房屋的使用權(quán)是指對房屋擁有的利用及有限占用權(quán)。

　　通過房屋租賃或借用實現(xiàn)的是房屋的使用權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈予、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中，是房屋所有權(quán)四項基本權(quán)能之一。當你占有該房屋之時，此房屋的風(fēng)險責任隨之轉(zhuǎn)移。若此時房屋發(fā)生風(fēng)險，盡管此時房屋未完成過戶登記，該風(fēng)險發(fā)生的后果也由你承擔。

　　三、房屋使用權(quán)交易形式

　　公房承租人之間以互補差價的方式互換房屋使用權(quán);公房承租人有償轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán);公房承租人以房屋使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán);公房承租人將其承租的公房部分或全部轉(zhuǎn)租給他人使用。房屋使用權(quán)交易的條件及辦理手續(xù)：(1)持房屋使用權(quán)上市交易一方當事人應(yīng)當是公有住房合法承租人。

　　(2)房屋使用權(quán)交易，當事人雙方應(yīng)當簽訂書面協(xié)議。協(xié)議簽訂后，當事人雙方持下列①-④項相關(guān)材料到房屋所在地直管公房經(jīng)營管理單位辦理房屋使用權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租手續(xù)。

　　①申請書;

　?、陔p方當事人身份證;

　?、酃凶》孔赓U合同及共居人、合居戶同意意見書;

　　④房屋所有權(quán)證和共有人同意意見書。

　　當事人因故不能親自辦理相關(guān)手續(xù)的，可以委托他人代為辦理。受委托人應(yīng)當提交當事人出具的授權(quán)委托書。

　　以房屋使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)，當事人雙方須按規(guī)定到房地產(chǎn)行政主管部門辦理交易及產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

　　(3)房屋使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)前，公房承租人須結(jié)清房屋租金和其他與該房屋有關(guān)的應(yīng)由承租人交納的各項費用;以房屋使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)的，住房產(chǎn)權(quán)人亦應(yīng)結(jié)清應(yīng)當交納的物業(yè)管理費等與該房屋管理有關(guān)的各項費用。

　　(4)房屋使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)后，該房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，新的承租人應(yīng)當與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。

　　(5)通過房屋使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓和交換住房產(chǎn)權(quán)方式取得房屋使用權(quán)的新承租人，可以將房屋使用權(quán)再次上市交易。

　　(6)公房承租人將其所承租的公房轉(zhuǎn)租給他人使用的，應(yīng)當向原出租人進行備案。轉(zhuǎn)租人繼續(xù)享有并承擔原租賃合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，受轉(zhuǎn)租人享有并承擔轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，但原出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。

　　(7)合居戶公房承租人將其擁有的房屋使用權(quán)上市交易的，在同等條件下，合居另一方有優(yōu)先權(quán)。合居戶公房承租人將其擁有的房屋使用權(quán)上市交易，不得侵犯合居另一方對共用部位和設(shè)備設(shè)施的正常使用權(quán)。

　　(8)可能將公有住房轉(zhuǎn)租給外地來京務(wù)工人員的，也可以將公有住房轉(zhuǎn)租給廉租戶，但應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。使用權(quán)買賣的風(fēng)險使用權(quán)買賣實際上是限定在直管公房的范圍內(nèi)，這不包括已購公房、商品房和私房，也不包括產(chǎn)權(quán)不明的房屋，但在實際操作過程中，由于違規(guī)開發(fā)商和房屋中介的介入，使得使用權(quán)買賣變成欺詐或詐騙的高發(fā)區(qū)。一套房子幾十萬元，對購房人來說都是一輩子的積蓄，購買房屋使用權(quán)被騙的購房人大多數(shù)是被拆遷戶，很多購買所謂使用權(quán)的購房人血本無歸，甚至淪落為無家可歸的地步。