基礎(chǔ)房產(chǎn)知識(shí)

　　現(xiàn)如今買房非常容易被坑，買房子的時(shí)候不管怎么謹(jǐn)慎，網(wǎng)上也有各種過(guò)來(lái)人分享的經(jīng)驗(yàn)指南，根據(jù)過(guò)來(lái)人的經(jīng)驗(yàn)肯定是有一定指導(dǎo)作用，但并不能完全照搬。每個(gè)人購(gòu)房遇到情況都不一樣，只有掌握了必須的房產(chǎn)知識(shí)，買房的過(guò)程中，無(wú)論對(duì)方如何推銷，自己心里都不會(huì)被忽悠。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的基礎(chǔ)房產(chǎn)知識(shí)，供大家參考!

　　一、現(xiàn)房和期房：現(xiàn)房就是建好的房子，可以很快領(lǐng)到房產(chǎn)證，可以直接過(guò)戶入住。期房就是還未領(lǐng)到房產(chǎn)證的房子又或者是還在建的房子，需要一段時(shí)間才干夠領(lǐng)證入住。

　　現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)：1工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，投資風(fēng)險(xiǎn)降低。2買家可以直接看到實(shí)景，實(shí)地品評(píng)房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、環(huán)境、配套、物管等。3房屋價(jià)格基本穩(wěn)定，不會(huì)再有大的變化，購(gòu)房時(shí)只需與周圍地區(qū)、同類型房屋價(jià)格相比便可。4家庭計(jì)劃便于安排，付完房款即可入住。劣勢(shì)：1價(jià)格較高，難以優(yōu)惠。2對(duì)于品質(zhì)較好樓盤，樓層、房型較好的房屋往往被先到者買走，選擇范圍縮小。

　　期房?jī)?yōu)勢(shì)：1價(jià)格優(yōu)勢(shì)。期房在開(kāi)發(fā)之初賣出去，開(kāi)發(fā)商為了募集資金的一個(gè)渠道。因此房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在價(jià)格上有較大的優(yōu)惠。2選擇范圍較廣。3性價(jià)比較好的期房存在較大升值潛力。劣勢(shì)：1.未確定因素較多，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中設(shè)計(jì)、資金等原因?qū)е碌墓こ掏ｎD，都會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)?yè)p失，同時(shí)市場(chǎng)行情與價(jià)格漲跌難以預(yù)測(cè)。2.由于與開(kāi)發(fā)商的信息及專業(yè)知識(shí)的不對(duì)等，僅憑開(kāi)發(fā)商的廣告、資料宣傳來(lái)判斷、預(yù)測(cè)樓盤狀況，存在房屋規(guī)范、質(zhì)量與預(yù)售許諾不符的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、70年產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)在國(guó)法律規(guī)定中，土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”兩個(gè)不同的概念，土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國(guó)有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有，如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)繳土地出讓金。

　　三、公攤：所謂公攤面積，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。

　　四、容積率：容積率，指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)利息在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)4多層住宅應(yīng)不超過(guò)1.5綠地率應(yīng)不低于40%

　　五、得房率：得房率=建筑面積-公攤面積)/銷售面積，買房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的建筑面積，所以得房率太低，不實(shí)惠;太高，不方便。因?yàn)榈梅柯试礁?，公共局部的面積就越少，住戶也會(huì)感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共局部既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。

　　4個(gè)還貸小技巧教你省錢

　　貸款成為現(xiàn)在買房的重要流程，買房之后需要每月還一筆數(shù)額不小的房貸。怎么才干輕松還房貸呢?小編總結(jié)了五點(diǎn)輕松還房貸的省房貸技巧，希望對(duì)廣大房奴有所幫助。

　　技巧一：房貸跳槽

　　房貸跳槽就是轉(zhuǎn)按揭”指由新貸款銀行協(xié)助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行料理貸款。如果你目前所在銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實(shí)惠的銀行。

　　目前大部分股份制小銀行為積極爭(zhēng)取客戶，更加愿意當(dāng)然，轉(zhuǎn)按揭會(huì)存在一些不可避免的費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等，不過(guò)有些銀行為了吸引客戶，特意推出“低成本轉(zhuǎn)按”服務(wù)，比如可以免掉“擔(dān)保費(fèi)”這項(xiàng)最大頭的費(fèi)用，其余剩下的費(fèi)用大概千元不到

　　技巧二：公積金轉(zhuǎn)賬還貸

　　申請(qǐng)購(gòu)房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長(zhǎng)貸款年限，享受低利率好處的同時(shí)，最大水平地降低每月公積金的還款額;最大水平地縮短商業(yè)貸款年限，家庭經(jīng)濟(jì)可接受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。

　　技巧三：按月調(diào)息

　　從2006年開(kāi)始，不少商業(yè)銀行推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。由于固定利率推出時(shí)尚處在利率上升通道，所以在設(shè)計(jì)時(shí)比同期浮動(dòng)利率略高，只要央行加一次息，優(yōu)勢(shì)就立即顯現(xiàn)進(jìn)去。但是一旦降息，選擇它購(gòu)房者就吃虧了因此，目前降息趨勢(shì)下，市民以前若選擇的房貸固定利率，那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率才劃算。不過(guò)，需要提醒大家的固定”改“浮動(dòng)”需要支付一定數(shù)額的違約金。

　　局部銀行推出了按月調(diào)息”方式，目前利率處于下降通道，客戶如選擇“按月調(diào)息”則可在次月享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。

　　技巧四：提前還貸縮短期限

　　理財(cái)人士表示，提前還貸之前要算好賬，因?yàn)椴皇撬械奶崆斑€貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)逾越一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。

　　此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因?yàn)椋y行收取利息主要是依照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間利息來(lái)計(jì)算的因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了而且，降息過(guò)程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。