深圳房地產(chǎn)有泡沫嗎
深圳房地產(chǎn)有泡沫嗎
出席今年在三亞舉行的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇之前,住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌剛剛結(jié)束在英國的考察。
據(jù)其觀察,英國的房價描述有三根曲線,第一根曲線是英國房價曲線,十年大概翻了一番。第二根曲線是描述倫敦房價的曲線,斜度更大,漲得更快一些。第三根曲線是倫敦中心地段高品質(zhì)房屋的房價,上漲得更快。
顧云昌認為,核心城市房價上漲在全世界的規(guī)律都如此,所以北京、上海、深圳房價仍在上漲不足為奇。但應當承認中國是存在房地產(chǎn)泡沫的,只是泡沫正在縮小且不會破裂。而對房地產(chǎn)市場影響最大的政策方面,顧云昌的判斷是,正在松綁,制度建設仍在路上。
泡沫正在縮小
顧云昌認為,從2011年到2015年中國房地產(chǎn)泡沫在變小。判斷房地產(chǎn)泡沫的重要指標之一是房價收入比。這亦是全球通用指標。
雖然合理范圍沒有嚴格界定,不過根據(jù)世界銀行在1998年對世界上96個地區(qū)的資料統(tǒng)計顯示,這些地區(qū)房價收入比最高的為30,最低的為0.8,平均值為8.4,中位數(shù)為6.4,一般而言,在發(fā)達國家如果房價收入比超過6就可以視為泡沫區(qū)。
2014年全國商品住宅房價收入比為7.1,延續(xù)了2010年以來的下行趨勢。顧云昌指出,近四五年的時間里,從全國平均數(shù)據(jù)看,房價平均每年上漲約2%,但收入上漲7%-8%左右,所以房價收入比在縮小。
地區(qū)之間有分化。數(shù)據(jù)顯示,2014年全國35個大中城市房價收入比排名中,深圳的房價收入比超過20,位居第一位,其次是廈門、北京、上海、廣州、杭州和福州,其房價收入比分別達到了15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8,這組數(shù)據(jù)意味著,這些收入達到平均水平的家庭,若要購買一套普通的商品住宅,將要花費掉10年以上的家庭收入。在深圳,購買一套普通商品住宅則需要20年以上的家庭收入。
顧云昌認為,中國的三四線城市的房地產(chǎn),基本沒有泡沫。一線城市是有泡沫的,而恰恰在一線城市房價還在漲。但一線城市泡沫不會破滅,因為它們有購買力支撐。
短期政策仍以松綁為主
中國房地產(chǎn)市場一直受政策影響較大,顧云昌判斷貨幣政策的走勢暫時不會變。“市場進入分化階段后,政策總體上還是以松綁為主。”
他進一步分析說,一線城市特別是深圳領漲,和深圳房地產(chǎn)市場供求關系密切相關。在寬松的貨幣政策環(huán)境下,供求關系緊張必然導致房價上漲,銷售迅速;而市場仍處于供大于求的狀態(tài)中,即使貨幣環(huán)境再寬松,市場回升速度也會比較慢。在貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤珊?,一線城市和重點二線城市回升得快,但三線城市反應較慢。
大多數(shù)的三四線城市和個別二線城市,仍然以去庫存作為主要任務。庫存消耗的年限,在各地差別很大。“明年某個時間段會慢慢轉(zhuǎn)變。”顧云昌說。
從長期制度建設的角度來看,金融制度是最先有所突破的。公募REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)誕生,房地產(chǎn)企業(yè)越來越頻繁地使用互聯(lián)網(wǎng)金融工具。稅收制度的改變也漸行漸近,只有土地制度的改革仍阻礙重重。
顧云昌指出,房地產(chǎn)稅未來仍會出臺。但隨著行業(yè)泡沫擠壓,現(xiàn)在最大的問題是去庫存。目前確實不是加快房地產(chǎn)稅立法的好時機。
土地制度的改革最為復雜,牽涉的利益最廣。土地制度的改革受制于戶籍制度。城市化有過程,第一步是農(nóng)民人口進城,增加城市人口;第二步是小城市往大城市走;第三步是郊區(qū)化;第四步是城市群發(fā)展。顧云昌判斷,當前正處于城市化的第二階段,但由于郊區(qū)的農(nóng)民土地還不能上市,第三階段出現(xiàn)問題。在此過程中,必然導致公共服務、公共產(chǎn)品在大城市豐盛,中小城市嚴重不足的情況,所以大量人口涌入大城市,如何化解大城市房地產(chǎn)市場的壓力,應該全面考慮。