購(gòu)房前怎樣做好購(gòu)房預(yù)算
購(gòu)房前怎樣做好購(gòu)房預(yù)算
購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，對(duì)于任何一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)都是相當(dāng)大的投資，如果你正在焦慮地考慮買(mǎi)房事宜，來(lái)看一看怎樣做好購(gòu)房預(yù)算吧!
問(wèn)題一：有多少錢(qián)可以買(mǎi)房?
簡(jiǎn)而言之，量入為出，有多少錢(qián)買(mǎi)多大房子。
按照業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，如果是自住房屋，總價(jià)款應(yīng)該控制在家庭年均收入6倍以內(nèi)比較安全，每月按揭貸款額度不超過(guò)家庭收入的50%。而這個(gè)經(jīng)驗(yàn)值只不過(guò)是個(gè)適中方案，比如公司人的預(yù)期收入，售樓小姐就會(huì)把你的預(yù)期收入算得很高，而保險(xiǎn)專家會(huì)把預(yù)期收入算得比較悲觀，傾向于用投資賺取更多收益的人士，他們總是天真地認(rèn)為投資的收益會(huì)戰(zhàn)勝通貨膨脹—比如說(shuō)我—就會(huì)把50%這個(gè)比例壓得更低，以便除了生活開(kāi)銷之外有更富余的資金用于定投活動(dòng)。
測(cè)算現(xiàn)金：要測(cè)算家庭可變現(xiàn)用于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的現(xiàn)金，這種測(cè)算不能滿打滿算，在已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)大病和意外保險(xiǎn)的情況下，最少要預(yù)留出家庭6個(gè)月的生活費(fèi)，以防不測(cè)。
預(yù)期年收入：這個(gè)測(cè)算比較復(fù)雜，因?yàn)檫@和個(gè)人的境遇有很大關(guān)系，很像在預(yù)測(cè)一只股票的升值幅度。
如果你非要預(yù)測(cè)，可以把你工作以來(lái)每年的收入增長(zhǎng)幅度減去每年的通貨膨脹率，得出你的平均年收入增長(zhǎng)曲線，然后再預(yù)計(jì)以后6年的通貨膨脹率，一般來(lái)說(shuō)這是個(gè)猜測(cè)的數(shù)據(jù)，假設(shè)你月入6000，你猜測(cè)今后6年平均通脹率為4%，而你此前5年的實(shí)際工資增長(zhǎng)率為10%，那么你未來(lái)工資增長(zhǎng)率為“10%×70%+4%”，也即11%，據(jù)此你可推斷未來(lái)6年的工資水平。
這種工資水平說(shuō)的是實(shí)實(shí)在在可以保證拿到的那部分，有的公司人從事周期性極強(qiáng)的行業(yè)，在旺季和淡季的年份收入相差很大，如果計(jì)算比較保守的話，應(yīng)該按淡季工資收入占比較大的權(quán)重來(lái)預(yù)期未來(lái)收入水平。
問(wèn)題二：你應(yīng)該買(mǎi)多少錢(qián)的房子
假設(shè)某公司人月收入5000元，貸款20年，首付30%的話，那么這個(gè)公司人適宜購(gòu)買(mǎi)房?jī)r(jià)在100萬(wàn)元左右，而首付款需要在30萬(wàn)左右。
對(duì)房屋面積的選擇
當(dāng)購(gòu)房人認(rèn)定要在某處購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，接下來(lái)就要對(duì)所選購(gòu)的房間面積、戶型進(jìn)行考慮。因?yàn)樯唐贩康膬r(jià)格每平方米動(dòng)輒上千甚至于數(shù)千元，因此，每一平方米都要精打細(xì)算。從房屋戶型來(lái)說(shuō)，應(yīng)根據(jù)家庭人口的數(shù)量、房屋使用的功能以及資金實(shí)力來(lái)進(jìn)行選擇?，F(xiàn)在，人們一般喜歡要“四大一小”、雙衛(wèi)生間、雙陽(yáng)臺(tái)的房間，因?yàn)檫@樣的房間更適合人們的居住，但具體選擇什么樣的房屋，首先應(yīng)確定房屋的總建筑面積要多大。
考慮貸款還貸能力
大部分城市都已經(jīng)開(kāi)展了購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)，也就是所謂的“住房按揭”。國(guó)內(nèi)目前住房銀行貸款和公積金貸款也已陸續(xù)展開(kāi)，這對(duì)于部分人來(lái)說(shuō)購(gòu)房就要考慮貸款償還這一問(wèn)題。
購(gòu)房時(shí)的各項(xiàng)稅費(fèi)
稅費(fèi)的繳納在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)占有相當(dāng)?shù)谋戎?，其中比較重要的幾個(gè)稅項(xiàng)有契稅、房地產(chǎn)交易費(fèi)等。目前，個(gè)人購(gòu)房的房產(chǎn)交易稅費(fèi)一般約為4%左右，這些稅費(fèi)在購(gòu)房時(shí)也應(yīng)考慮進(jìn)去。
了解物業(yè)管理的雜費(fèi)支出
商品房一旦售出之后，購(gòu)房人就要開(kāi)始負(fù)擔(dān)一切房屋的開(kāi)支，如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安費(fèi)等等，對(duì)這些開(kāi)支如果未加考慮，或考慮不足，那么買(mǎi)房時(shí)就有可能造成失策。因?yàn)檫@些開(kāi)支每月往往要數(shù)百元，甚至上千元之多。國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較混亂，各個(gè)地區(qū)、各類物業(yè)的收費(fèi)不盡相同。購(gòu)房之前，購(gòu)房人就更有必要對(duì)物業(yè)管理支出有個(gè)比較清楚的了解。否則的話，買(mǎi)得起房，卻用不起房的尷尬就極有可能出現(xiàn)。
房?jī)r(jià)之外還有哪些費(fèi)用
如果購(gòu)房的公司人只盯住房子的總價(jià)來(lái)計(jì)算自己要付出的現(xiàn)金那就會(huì)有問(wèn)題，因?yàn)槌朔课輧r(jià)款以外，還有亂七八糟一大堆其他稅費(fèi)等著你支付。
契稅：90平米以下普通住宅契稅為1%，90-140平米的住宅契稅為1.5%，非普通住宅的契稅稅率為3%。這是2008年底進(jìn)行過(guò)調(diào)動(dòng)的稅率，稅率會(huì)隨著金融當(dāng)局的政策而變化。
印花稅：暫免。
公共維修基金：從去年2月1日起按照商品房建筑和安裝成本每建筑平米造價(jià)的8%繳存首期公共維修基金。
按揭費(fèi)用：公積金貸款的交易費(fèi)用主要有按貸款額千分之五收取的擔(dān)保費(fèi)和按揭貸款額千分之三收取的評(píng)估費(fèi)。擔(dān)保費(fèi)不低于300元;評(píng)估費(fèi)用不低于300元，不高于1500元。
首期物業(yè)費(fèi)：收房時(shí)須交一年的物業(yè)管理費(fèi)用。
首期取暖費(fèi)：收房時(shí)須交一年的取暖費(fèi)用(北方地區(qū)，自供暖除外)。
裝修費(fèi)用：每平米平均1000元左右。
車位費(fèi)用：大概一個(gè)月100-400元
如果有公司人要購(gòu)買(mǎi)一套90平米的多層住宅新房，總價(jià)80萬(wàn)，首付20%以公積金貸款的普通住房其所需要繳納的費(fèi)用則有：
在二手房交易中還需要繳納中介費(fèi)用;成交價(jià)格的2.5%以內(nèi)的信息費(fèi)用;居間中保及權(quán)證代辦費(fèi)用3000元;貸款服務(wù)費(fèi)用1000-2000元。
在二手房交易中賣方還需繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅。但一般賣方會(huì)把這些稅務(wù)費(fèi)用加在買(mǎi)方身上，如果購(gòu)買(mǎi)二手房的公司人也應(yīng)該對(duì)這些稅有所了解。