房地產(chǎn)投資決策論文范文

　　房地產(chǎn)投資決策是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決策的合理性、科學(xué)性將直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家搜集整理的關(guān)于房地產(chǎn)投資決策論文范文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!

　　房地產(chǎn)投資決策論文范文篇1

　　淺談房地產(chǎn)投資決策方法分析比較

　　房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的風(fēng)險(xiǎn)投資行業(yè)，因?yàn)槠涓唢L(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性,就決定了房地產(chǎn)投資決策必須占有與項(xiàng)目相關(guān)的較為完備的信息，采用科學(xué)合理的投資決策方法，以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取效益的目的[1]。本文通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)凈現(xiàn)值方法與實(shí)物期權(quán)分析方法進(jìn)行對(duì)比分析得出兩者的優(yōu)越性與缺陷，使得其在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策上更為合理。

　　1凈現(xiàn)值方法的基本理論

　　傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法()評(píng)估房地產(chǎn)投資時(shí)，假定：(1)對(duì)于一個(gè)投資項(xiàng)目，決策者只有兩種選擇，一種是立即投資，一種是拒絕投資并且永遠(yuǎn)拒絕投資。投資者只是采用剛性的投資策略，而不考慮延期投資策略對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。(2)一旦投資后，項(xiàng)目在可預(yù)期的壽命中將一直經(jīng)營(yíng)下去，投資外部環(huán)境不會(huì)發(fā)生預(yù)期外的改變，忽略將可能出現(xiàn)的各種情況的可能性。(3)投資成本是可撤回的。在市場(chǎng)不利的情況下，可以收回投資。(4)未來(lái)的收益可以預(yù)測(cè)，可以確定。投資者能夠準(zhǔn)確的估計(jì)出項(xiàng)目壽命周期內(nèi)各年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量，并且能夠確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值和風(fēng)險(xiǎn)之后的收益率。

　　凈現(xiàn)值是利用項(xiàng)目方案所期望的基準(zhǔn)收益率，將各年的凈現(xiàn)金量折算到建設(shè)初期(即現(xiàn)值)，從而得到歷年現(xiàn)值的代數(shù)和。其表達(dá)式為

　　(1)

　　其中，為第年的現(xiàn)金流入量;為第年的現(xiàn)金流出量;為第年的凈現(xiàn)金流量;為項(xiàng)目的壽命期;為項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率。

　　當(dāng)時(shí)，表示該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的;當(dāng)時(shí)，表示該投資項(xiàng)目不可行。

　　2實(shí)物期權(quán)方法的基本理論

　　實(shí)物期權(quán)[2]是金融期權(quán)理論對(duì)實(shí)物(非金融)資產(chǎn)期權(quán)的延伸，標(biāo)的資產(chǎn)為非金融資產(chǎn)的期權(quán)被稱為實(shí)物期權(quán)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值可以被視為其用傳統(tǒng)方法計(jì)算的凈現(xiàn)值與一些期權(quán)的價(jià)值之和，即項(xiàng)目?jī)r(jià)值=凈現(xiàn)值(NPV)+期權(quán)價(jià)值。實(shí)物期權(quán)方法主要采取Black-Scholes期權(quán)模型，該模型可簡(jiǎn)單表述為：

　　(2)

　　(3)

　　(4)

　　式中：C為期權(quán)價(jià)格;S為標(biāo)的股票現(xiàn)行價(jià)格;X為執(zhí)行價(jià)格;T為到期時(shí)間;r為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率;σ2為標(biāo)的股票價(jià)格的波動(dòng)性;N(d)為標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布函數(shù)N(x)當(dāng)x=d的值。

　　實(shí)物期權(quán)的輸入變量與金融期權(quán)輸入變量的對(duì)應(yīng)關(guān)系如表1所示。

　　3對(duì)比分析

　　從理論上分析，凈現(xiàn)值法和實(shí)物期權(quán)法兩者的主要區(qū)別有以下三點(diǎn)：

　　(1)不確定性與投資價(jià)值之間的關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)投資者面臨未來(lái)市場(chǎng)條件的不確定性時(shí)，法則仍然是先算出新投資將產(chǎn)生的預(yù)期利潤(rùn)流的現(xiàn)值;再算出新投資所需的支出流的現(xiàn)值;最后算出兩者之間的差是否大于零。若大于零，則認(rèn)為可以進(jìn)行投資。法則有一個(gè)假定：可以預(yù)測(cè)到未來(lái)以現(xiàn)金流度量的收益，即未來(lái)收益是確定的。如果出現(xiàn)不確定性，則會(huì)降低這項(xiàng)投資的價(jià)值。因此，不確定性越大，投資的價(jià)值越小。

　　(2)投資的可逆性與靈活性、新信息的價(jià)值。規(guī)則的另一個(gè)假設(shè)是：如果認(rèn)為投資是可逆的，即無(wú)論何種原因，如果市場(chǎng)結(jié)果比預(yù)期條件差，就可撤消投資且收回支出;如果認(rèn)為投資是不可延遲的，它是一種勿失良機(jī)的建議，即如果企業(yè)現(xiàn)在不進(jìn)行投資，將來(lái)也不會(huì)投資。顯然，法對(duì)投資既可逆又不可延遲的假設(shè)否認(rèn)了“靈活性”的價(jià)值。而且，按照規(guī)則，無(wú)論是“現(xiàn)在就投資”還是“永遠(yuǎn)不投資”的決策，都是一種當(dāng)期的決策，而與決策后可能出現(xiàn)的新信息無(wú)關(guān)。實(shí)物期權(quán)法認(rèn)為，盡管一些決策符合這些條件，但大多數(shù)房地產(chǎn)投資并不符合。實(shí)物期權(quán)法假設(shè)大多數(shù)投資是不可逆轉(zhuǎn)的。一旦投資，便會(huì)有部分投資轉(zhuǎn)化為沉沒(méi)成本;但是，一旦接受某些投資項(xiàng)目后，這些項(xiàng)目也不一定非要固定下來(lái)。投資人員能夠經(jīng)常做出一些改變來(lái)影響后面的現(xiàn)金流量和項(xiàng)目壽命。原因在于擁有投資機(jī)會(huì)的投資者持有一種類似于金融看漲

　　期權(quán)的“選擇權(quán)”。當(dāng)投資者做出不 可逆投資支出時(shí)，它就執(zhí)行或者“消滅”了投資的期權(quán)，放棄了等待以獲得可能會(huì)影響到支出意愿或時(shí)機(jī)的新信息的可能。一旦市場(chǎng)條件逆轉(zhuǎn)，它不能停止投資。失去的期權(quán)價(jià)值是一種機(jī)會(huì)成本，它必須包括在投資成本中。 (3)折現(xiàn)率的主觀性與客觀性。法則一直假定一個(gè)資本預(yù)算項(xiàng)目的現(xiàn)金流量在某種可以預(yù)見(jiàn)的范圍內(nèi)發(fā)生，然后被貼現(xiàn)成它們的價(jià)值。問(wèn)題是，如何確定合理的貼現(xiàn)率。法則用加權(quán)平均資本成本或由資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，而且會(huì)隨著不確定性增加而調(diào)整貼現(xiàn)水平，具有一定的主觀性。

　　4結(jié)論

　　本文對(duì)傳統(tǒng)凈現(xiàn)值方法與實(shí)物期權(quán)分析兩種方法進(jìn)行對(duì)比分析得出兩者的優(yōu)點(diǎn)與缺陷，為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方面提供更為合理的決策，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)估更趨于實(shí)際。

　　房地產(chǎn)投資決策論文范文篇2

　　淺議項(xiàng)目投資決策在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用

　　【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)具有高利潤(rùn)和高風(fēng)險(xiǎn)特征，尤其在現(xiàn)代動(dòng)態(tài)市場(chǎng)的刺激下，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)充分分析影響投資決策的各個(gè)因素，在遵循市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，把握住項(xiàng)目投資決策的原則，并利用科學(xué)的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方式，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性和利益性進(jìn)行全面分析，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè);項(xiàng)目開(kāi)發(fā);投資決策

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍，迅速發(fā)展起來(lái)，在人們消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變的情況下，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代，因此，加強(qiáng)成本控制，成為房地產(chǎn)業(yè)贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要條件。項(xiàng)目投資決策是在分析房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)比值的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資方向、投資方式、投資數(shù)量做出的回應(yīng)。在現(xiàn)代動(dòng)態(tài)化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面而科學(xué)的分析，以促使房地產(chǎn)業(yè)獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的一席之位。

　　一、項(xiàng)目投資決策的原則

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)的生存環(huán)境面臨沖擊，要獲得生存之地，房地產(chǎn)業(yè)必須合理規(guī)劃企業(yè)發(fā)展方向，充分利用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面性的經(jīng)濟(jì)利益分析和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估。房地產(chǎn)業(yè)在項(xiàng)目投資決策中，必須遵守這么幾個(gè)原則：

　　其一，目標(biāo)原則。經(jīng)濟(jì)效益是任何企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)投資決策必須以企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為目的，以一定的目標(biāo)為指導(dǎo)，規(guī)范項(xiàng)目投資決策行為。投資決策目標(biāo)必須適應(yīng)于企業(yè)發(fā)展要求和企業(yè)實(shí)際，依據(jù)企業(yè)基礎(chǔ)制定確定目標(biāo)方向;投資決策的目標(biāo)必須具有精確性，即為，投資項(xiàng)目?jī)?nèi)部的各項(xiàng)信息必須在目標(biāo)之內(nèi)，且每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)都必須量化，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)投資決策項(xiàng)目的指導(dǎo)作用。

　　其二，動(dòng)態(tài)原則。房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)變化較為頻繁，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)格外激烈，這就要求投資決策以市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化為基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展走向和人們的消費(fèi)需求，來(lái)制定自身的投資決策，同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)變更因素，積極調(diào)整投資決策。

　　其三，可行原則。房地產(chǎn)市場(chǎng)將風(fēng)險(xiǎn)性和利潤(rùn)性緊緊凝結(jié)在一起。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，投資較大，且極易受到外界因素的影響，因此，在投資決策中，必須利用經(jīng)濟(jì)分析法，對(duì)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益和風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行計(jì)算分析，確保能夠進(jìn)行項(xiàng)目施工，并獲得投資效益。

　　二、項(xiàng)目投資決策的過(guò)程性

　　投資決策主要對(duì)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性和風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析，通過(guò)利益比較，決定投資方向和投資規(guī)模。具體來(lái)看，投資決策主要包括以下幾個(gè)過(guò)程：

　　1、分析投資決策的影響因素

　　影響投資決算的因素眾多，尤其在現(xiàn)代消費(fèi)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大的情況下，消費(fèi)者的需求越來(lái)越制約投資決策的方向，而就經(jīng)濟(jì)因素來(lái)看，主要表現(xiàn)在資金來(lái)源、籌資方式以及一些影響房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資的主要因素，因此，在決策過(guò)程中，必須確定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的資金來(lái)源，通過(guò)比較各種籌資效益，選擇合理的籌資方式，并以適當(dāng)?shù)姆绞?，?duì)主要影響因素進(jìn)行處理。

　　2、進(jìn)行投資估算

　　投資估算對(duì)項(xiàng)目決策以及投資成敗起到重要作用，是衡量投資決策可行性的重要標(biāo)準(zhǔn)。編制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資估算時(shí)，要依據(jù)相關(guān)性的標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)編制期內(nèi)的價(jià)格，進(jìn)行編制，并將市場(chǎng)價(jià)格、利率、匯率等變化性的因素考慮到其中，為后期投資建設(shè)提供有效支持。

　　3、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析

　　經(jīng)濟(jì)分析即為對(duì)影響投資決策的各個(gè)因素以量化形式進(jìn)行分析，其包括決策變量、目標(biāo)約束、方案約束、資源約束等內(nèi)容，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容的綜合分析，做出房地產(chǎn)投資是否可行的決策。由于影響房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的因素眾多，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析中，主要面向投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益以及風(fēng)險(xiǎn)性，并通過(guò)對(duì)投資來(lái)源、融資方式、方案選擇、資源因素等的分析，來(lái)確定投資方案的可行性和實(shí)用性。

　　三、工程實(shí)例

　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司具有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：豪華住宅、普通住宅、商業(yè)樓、寫(xiě)字樓、廠房，在建設(shè)區(qū)具有不同的地段，假設(shè)為5個(gè)。投資決策，必須以房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為前提，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性和利益性進(jìn)行分析，進(jìn)而確定開(kāi)發(fā)方向。

　　1、變量選擇

　　案例中，房地產(chǎn)類型以及地段都是影響房地產(chǎn)業(yè)投資決策的變量因素，假設(shè)房地產(chǎn)類型為m，可選地段為n，則有m×n中選擇方式，具體到案例中，則有25種選擇方式，這就要求根據(jù)變量對(duì)其進(jìn)行分析，當(dāng)變量值為0時(shí)，則不選擇此方案，當(dāng)為1時(shí)，則采用此方案。

　　2、項(xiàng)目投資來(lái)源分析

　　項(xiàng)目投資來(lái)源眾多，本房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)經(jīng)濟(jì)分析后，采用公司籌資、銀行貸款和預(yù)售收入三種方式。在項(xiàng)目投資中，計(jì)劃總投資為3000×104元，三項(xiàng)資金進(jìn)而分別為800萬(wàn)元以1380萬(wàn)元及620萬(wàn)元，根據(jù)計(jì)劃投資目標(biāo)，對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)分析，并以此決定采用何種方案。

　　3、方案選擇

　　由于在一個(gè)地段只能投資建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目，且一個(gè)項(xiàng)目職能對(duì)應(yīng)一個(gè)地段，因此，因此5個(gè)項(xiàng)目和5個(gè)地段存在對(duì)應(yīng)關(guān)系，由此可建立約束方案。

　　凈產(chǎn)值、收益率、投資回收期是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中經(jīng)常用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，無(wú)論三者如何作用，在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，主要考慮標(biāo)準(zhǔn)差和期望值兩個(gè)因素。標(biāo)準(zhǔn)差即為我們常說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)，期望值是理想狀態(tài)的估計(jì)均值?，F(xiàn)行的投資決策目標(biāo)體系由三個(gè)指標(biāo)的期望值和風(fēng)險(xiǎn)組成，如凈現(xiàn)值期望——凈現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)。在選擇投資方案時(shí)，要求對(duì)每種關(guān)系進(jìn)行分析，具體到本案例，則為：保證所選方案的凈現(xiàn)值期望值大于0，平均凈現(xiàn)值要不大于3千萬(wàn);平均內(nèi)部收益率期望不小于42%，其風(fēng)險(xiǎn)要小于5%;平均投資回收期限要控制在5年之內(nèi)，且平均投資回收期風(fēng)險(xiǎn)要在兩年內(nèi)。

　　在投資決策中，往往對(duì)三個(gè)指標(biāo)優(yōu)劣性進(jìn)行分析，并劃分出優(yōu)先等級(jí)，這就要求根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)各種指標(biāo)期望和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量，以此確定出具體方案。具體到本案例，則在每個(gè)方案中，要求凈現(xiàn)值期望不小于零，其風(fēng)險(xiǎn)不大于4千萬(wàn);內(nèi)部收益期望要大于23%，其風(fēng)險(xiǎn)不大于6%;投資回報(bào)期期望在7年以上，其風(fēng)險(xiǎn)控制在兩年半，由此，該房地產(chǎn)企業(yè)將三個(gè)等級(jí)順序?yàn)閮衄F(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回報(bào)期。

　　4、資源分析

　　在方案選擇中，必定涉及到大量的人力、物力以及財(cái)力投入，這些因素也影響著投資決策的開(kāi)展。每一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的人員和財(cái)力都是有限的，在方案開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須將現(xiàn)存的資源充分利用，全方位考慮方案所需的資金、人力與公司人力限制和資金限制，通過(guò)比較兩者差值，確定選擇哪種方案。在本案例中，房地產(chǎn)業(yè)融資3000×104元，提供100人，將其分散到各個(gè)項(xiàng)目與地段中，通過(guò)比較獲得指標(biāo)值和資源利用情況比值為1，這說(shuō)明此方案可行。

　　在5個(gè)地段和五種開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，通過(guò)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期以及資源投入比較，發(fā)現(xiàn)本企業(yè)進(jìn)行此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，滿足了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)而說(shuō)明了投資決策方法的可行性。

　　結(jié)語(yǔ)：

　　近年來(lái)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)因素，如消費(fèi)者需求、資源因素、人力投入成本、市場(chǎng)價(jià)格等，制約著房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方向，這就要求房地產(chǎn)業(yè)把握住市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，堅(jiān)持目標(biāo)原則、動(dòng)態(tài)原則和可行原則，充分運(yùn)用投資決策方法，分析建設(shè)項(xiàng)目的可行性和風(fēng)險(xiǎn)性，進(jìn)而在確定經(jīng)濟(jì)收益的前提下，選擇良好的投資方案。

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