房地產(chǎn)投資論文
房地產(chǎn)投資論文
隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展,并逐步成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。下面是學習啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資論文，供大家參考。
房地產(chǎn)投資論文范文一：房地產(chǎn)投資項目探析
摘要：作為國家的剛需消費項目，房地產(chǎn)各方面的政策都得到國家的高度重視，百姓的廣泛關注，如何對房地產(chǎn)投資項目進行開發(fā)，房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價問題使得深入探討。
關鍵詞：房地產(chǎn);投資項目;經(jīng)濟評價
本文對目前的房地產(chǎn)投資項目在經(jīng)濟評價中出現(xiàn)的過于主觀、缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟評估、缺乏市場分析、忽視分析房地產(chǎn)項目中的不確定因素及經(jīng)費不足等一些問題進行分析，并提出相應的解決措施和建議作為參考。
一、我國房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中的問題
(一)經(jīng)濟評價具有主觀性在開發(fā)項目中，開發(fā)商將之前失敗的項目歸咎于不可控外界因素，在經(jīng)濟評價中，帶著主觀上的假設，忽略人為的負面因素進行可行性方案的實施，有些施工項目沒有做好相應的經(jīng)濟評價和周密的分析工作就開展建設，導致不可逆轉的決策失誤在房地產(chǎn)項目中，浪費了人力、物力、財力及土地資源。
(二)缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟評估經(jīng)濟評價中最重要的是數(shù)據(jù)的準確性，需要專業(yè)的機構進行評估工作，要求使用科學的評估方法，可信度較高且客觀的評估觀點，同時評估人員必須是專業(yè)人士，例如經(jīng)過一段時間市場調研的經(jīng)濟專家、有過投資預算的工程師或財務人員，實行過市場推廣的營銷專家。但是在當今的房地產(chǎn)經(jīng)濟評價中卻不是以上那些人在主持開展，評價人員不具備高度的責任心，在專業(yè)技能上顯得不夠專業(yè)，缺乏學習經(jīng)驗的能力。甚至以沒有經(jīng)過市場分析、財務分析、資本運作等專業(yè)配備的方案執(zhí)行項目，對項目資金的運作造成一定風險[1]。
(三)缺乏市場分析房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價分析方法要始終貫徹定量為主，以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進行評價，要通過大量的實際調研分析數(shù)據(jù)，有些開發(fā)商只是將經(jīng)濟評價理解為財務數(shù)據(jù)，忽略了要以市場為前提進行調研的重要，要在項目實施前對市場的狀況有一定的了解，包括交通環(huán)境、社會環(huán)境以及人文環(huán)境，還有商業(yè)環(huán)境與發(fā)展前景等市場環(huán)境的問題進行分析。
(四)忽視分析房地產(chǎn)項目中的不確定因素大多房地產(chǎn)項目的開發(fā)商都將眼光瞄準投資回報率和盈利能力，在其進行細致的分析，而在項目中的不確定因素卻沒有篩選和分析，由于多種難以控制的不確定因素發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)項目中導致項目被擱淺的情況頻頻發(fā)生，增加了投資風險。
(五)經(jīng)費不足我國房地產(chǎn)過于依靠經(jīng)驗主義，在決策中植入大量的主觀意識，對經(jīng)濟評價的認識不夠充分，在實際項目的開展中時常由于經(jīng)費不足而不得不縮減財力，在一定層度上抑制了評價方案的科學性與高效性。
二、對策與建議
(一)改變觀念，增強對經(jīng)濟評價的重視經(jīng)濟評價在房地產(chǎn)項目的開發(fā)與實行中是一項十分重要的決策報告。要在意識形態(tài)上充分的承認經(jīng)濟評價的重要，如果想在評估報告中獲得公正、科學、客觀的數(shù)據(jù)支持項目的進行就必須加強對經(jīng)濟評價的重視，無論是業(yè)內人士還是管理人員都要制定切實可行的方案，落實經(jīng)濟評價的工作進程。同時，還要投入一定的資金保證經(jīng)濟評價的正常運行[2]。
(二)完善評價體系使評價體系走向規(guī)范化，對經(jīng)濟評價指標作出規(guī)范，合理利用財務手段分析評價指標，在財務的盈利能力、資產(chǎn)狀況及收支水平的房地產(chǎn)項目中進行明確清晰，對財務風險和項目的可行性進行完善其評價體系，使用綜合的評價方法將運營角度建立在區(qū)域的發(fā)展上，對成本有效評估，通過合理控制成本，使區(qū)域效應最大化，以經(jīng)濟角度衡量項目對區(qū)域的貢獻，使得到完善的評價體系使經(jīng)濟評價更具有合理有效性。
(三)規(guī)范經(jīng)濟評價市場國家對建設部門要加強管理與引導，通過可行性的研究工作實現(xiàn)經(jīng)濟評價專業(yè)市場的培育，優(yōu)化市場環(huán)境，還可以號召各大高校與房地產(chǎn)企業(yè)實行聯(lián)合發(fā)展，可以利用高校特有的資源，例如經(jīng)濟學專家，營銷學專家以及高校中大量的工程師，這些專業(yè)人才都可以為經(jīng)濟評價工作作出相關指導，國家可以充分挖掘這種合作模式，使經(jīng)濟評價得到應有的客觀準確性[3]。(四)提高從業(yè)人員素質適應時代的高速發(fā)展，從業(yè)人員必須與時俱進，在不斷的學習與進步中對經(jīng)濟評價作出一份貢獻，通過提高自身的專業(yè)水平和綜合素質使經(jīng)濟評價的結果更加準確、更加高效，從業(yè)人員要時刻擁有使命感，要時刻重視責任感適應變化迅速的形勢。
(五)市場調查的作用經(jīng)濟評價是重要的投資依據(jù)，所以這就對經(jīng)濟評價有了更高的要求，必須進行科學的分析、在系統(tǒng)的論證過后才能作出項目的決策依據(jù)，在科學分析之前要經(jīng)過實踐，要進行大量的調查通過走訪的形式，通過實踐獲得可靠的第一手數(shù)據(jù)，利用準確的信息進行周密的分析，再加之對分析后的真實數(shù)據(jù)進行處理才可以實現(xiàn)經(jīng)濟評價具有較高的準確性，才能從根源上對投資項目的擬建有實現(xiàn)力指導，控制財務風險。
(六)加大再評估力度要將經(jīng)濟評價與經(jīng)濟評估相結合，通過專家對經(jīng)濟評價實行驗證，將專業(yè)的技術與經(jīng)驗豐富的評估意見共同權衡，要對專家的評論總結不斷反思，除去過程中各種不合理的因素，增強決策的科學性。
三、結束語
房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價工作，對提高其經(jīng)濟效益有著重要作用。不僅是決策依據(jù)，也是政府部門對房地產(chǎn)進行審批的依據(jù)，同時對金融機構的貸款審批工作也起到支持作用，在國家的建設中有著舉足輕重的地位。
參考文獻：
[1]姚荷婷.房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效益評價研究[D].安徽建筑大學，2015.
[2]吳雪峰.我國房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價存在的問題與對策分析[J].商，2013(15):238+235.
[3]尹雅琴，勞志民.房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價實際操作中存在的問題研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012(14):112-113.
房地產(chǎn)投資論文范文二：房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟相關性研討
經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的反作用
房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，整個國民經(jīng)濟對其影響勢必存在。一方面房地產(chǎn)投資對整個經(jīng)濟的增長和發(fā)展都起著非常重要的作用;另一方面整個經(jīng)濟的增長和發(fā)展又會反過來制約房地產(chǎn)投資的水平和規(guī)模。確切的說，整個國民經(jīng)濟的增長和發(fā)展與房地產(chǎn)投資的規(guī)模和大小有著千絲萬縷且相輔相成的內在聯(lián)系，在某些條件下，二者可以互相促進共同發(fā)展;在另外的條件下，其中一方的發(fā)展情況則會嚴重制約另一方的發(fā)展。這樣來看，整個國民經(jīng)濟的增長對于房地產(chǎn)投資的作用就主要表現(xiàn)為帶動與制約。除了以上兩種情況外，經(jīng)濟增長還可以通過下面的方式作用于房地產(chǎn)投資。經(jīng)濟一旦增長勢必能夠積累房地產(chǎn)投資所需的資金，而因為房地產(chǎn)投資的對象價值巨大，往往就需要大額的資金投入才行，宏觀經(jīng)濟增長能夠增加整個國民收入，同時也會增加總投資的規(guī)模，從而為房地產(chǎn)投資提供相應的資金支持。此外，經(jīng)濟增長的同時人們的收入水平也會增加，導致消費水平也隨之增加，這樣就從整體上帶動房地產(chǎn)投資的發(fā)展。
房地產(chǎn)投資的投入產(chǎn)出分析
投入是指各部門提供服務或生產(chǎn)產(chǎn)品時需投入的原材料;產(chǎn)出是指各行業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品或服務的總量以及該產(chǎn)品或服務的分配去向。投入產(chǎn)出模型與投入產(chǎn)出表共同構成了投入產(chǎn)出分析法。投入產(chǎn)出表也稱產(chǎn)業(yè)關聯(lián)表或部門聯(lián)系平衡表，它能夠把整個國民經(jīng)濟部分中不同的部門，不同部門間的不同產(chǎn)品的相互依存關系表明出來，能夠用分配去向和投入來源這兩個標準來編制一張矩陣式流量平衡表。通過觀察整個國民經(jīng)濟的運行，我們可以看出如果從生產(chǎn)和使用的雙重角度來研究整個國民經(jīng)濟的運行將會十分清晰，得出的規(guī)律也更有效?！吨袊?010年投入產(chǎn)出表》是本文的數(shù)據(jù)來源，該表依據(jù)《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》將整個經(jīng)濟生產(chǎn)活動劃分為132個部門，本文比較分析的數(shù)據(jù)來源之一是該表中42個部門的投入產(chǎn)出表。
(一)直接消耗系數(shù)
直接消耗系數(shù)(又稱為投入系數(shù))，表示為aij(i,j=1,2,….n)，它指生產(chǎn)過程中第i部門的產(chǎn)品被第j部門的單位總產(chǎn)出所直接消耗的數(shù)量，它不僅反映了兩部門依賴關系的基礎參數(shù)并且可以反映任意兩部門之間的直接依賴關系。aij數(shù)值的大小可以反映出i,j兩部門在技術聯(lián)系的強弱程度。當aij較大時，表現(xiàn)為i,j兩部門的技術聯(lián)系相對緊密;反之就相對疏遠。很顯然直接消耗系數(shù)是投入產(chǎn)出模型的關鍵系數(shù)也是建立模型的最基本、最重要的系數(shù)。假如在房地產(chǎn)業(yè)中的直接消耗系數(shù)較大也就表明它們之間具有明顯的關聯(lián)效應，即房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)有相對較大的直接需求。通過對10年投入產(chǎn)出表中42個部門的直接消耗系數(shù)表進行量化處理，我們可以得到在這42個部門當中，直接與房地產(chǎn)行業(yè)有關聯(lián)關系的行業(yè)一共有36個，而在上述關聯(lián)行業(yè)中，近有10多個行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關系體現(xiàn)為后向關聯(lián)密切(表1)，其中金屬產(chǎn)品制造業(yè)、建筑業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的直接消耗產(chǎn)業(yè)，這些數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)業(yè)對與其關聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)依存度非常大;此外，由于房地產(chǎn)業(yè)自身的性質需要大量融資額度，所以金融服務業(yè)的景氣與否必然對房地產(chǎn)業(yè)的興衰產(chǎn)生直接影響作用，于此同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢對金融保險業(yè)也會帶來顯著作用，所以兩者的關系十分密切。
(二)完全消耗系數(shù)
1.完全消耗系數(shù)bij
完全消耗系數(shù)bij指當?shù)趈部門每生產(chǎn)出一個單位產(chǎn)品對第i部門直接或間接投入的服務和產(chǎn)品加總求和，故第j部門對第i部門的依存關系可被bij較為整體的反映出來。由此可見完全消耗系數(shù)更能深刻地將一個部門的生產(chǎn)和其他部門發(fā)生的經(jīng)濟數(shù)量關系刻畫出來，故在投入產(chǎn)出分析中完全消耗系數(shù)發(fā)揮著重要作用。
2.完全消耗系數(shù)矩陣β
完全消耗系數(shù)矩陣β的第i(i=1,2,…,m)行的含義為第i部門向各列部門提供一個單位產(chǎn)品時的完全投入量;或假設各列部門均提供一個單位產(chǎn)品時需要對第i部門服務與產(chǎn)品的完全消耗量。完全消耗系數(shù)矩陣的第j(j=1,2,…,n)列，表示第j部門提供一個單位產(chǎn)品時對各行部門的完全消耗量。通過直接消耗系數(shù)矩陣A得到完全消耗系數(shù)矩陣β的公式為:β=(I-A)-1-I③用完全消耗系數(shù)分析產(chǎn)業(yè)間的關聯(lián)程，結果可以更為全面，所以運用的價值較大。針對與房地產(chǎn)行業(yè)相關的42個產(chǎn)業(yè)，在使用直接消耗系數(shù)矩A的基礎上通過運用公式③結合10年投入產(chǎn)出表的數(shù)據(jù)就可以得到完全消耗系數(shù)。由表2得到的完全消耗系數(shù)可以看到，房地產(chǎn)業(yè)帶動最為明顯的行業(yè)是機械設備制造業(yè)、建筑材料、批發(fā)零售貿易業(yè)、建筑業(yè)、金屬產(chǎn)品制造業(yè)以及房地產(chǎn)服務業(yè)這幾大行業(yè)，累計完全消耗系數(shù)為1.6712即每1億元在房地產(chǎn)業(yè)中的投資可引起相關部門產(chǎn)出1.6712億元。其中我們可以看到房地產(chǎn)業(yè)與金屬產(chǎn)品制造業(yè)的關聯(lián)度最高：對金屬產(chǎn)品制造業(yè)的帶動產(chǎn)出為0.3508億元。建筑材料制造業(yè)與建筑業(yè)是緊隨其后，表明這兩個行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)程度較高。由此可以得出結論，國家政府部門在制定房地產(chǎn)業(yè)相關政策時，房地產(chǎn)業(yè)和整體經(jīng)濟多部門的關聯(lián)程度是必須要考慮的因素之一，這樣才能確保房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟二者都能保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
結論
由上面的投入產(chǎn)出表我們可以看出，金融保險業(yè)是環(huán)向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)中與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)關系最為密切的產(chǎn)業(yè)，它們不管是后向關聯(lián)度還是前向關聯(lián)度都比較大，該數(shù)據(jù)表明兩個產(chǎn)業(yè)本質上是一種“唇齒相依”的高關聯(lián)度行業(yè)，相互間的影響作用極大。從某種程度上來說，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展離不開金融業(yè)的強有力支持，反過來說，金融業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展也同樣需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相配合相協(xié)調。兩個行業(yè)應該是互為動力，互為支持的。同時，我們可以看到，房地產(chǎn)的大力發(fā)展對于發(fā)展其他商業(yè)經(jīng)濟也有顯著作用，進而可以推動整個社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。我國由于推行改革開放實現(xiàn)了近30年的經(jīng)濟高速增長，目前已由過去的“短缺經(jīng)濟”發(fā)展成為“過剩經(jīng)濟”，但因為房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟的基礎性地位已經(jīng)十分凸顯，同時它的變動也會影響其他相傳產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以其重要的作用不可抹殺更不能抵消，即使目前存在個別問題，也不能為此就對房地產(chǎn)業(yè)采取過激政策，迫使房價下行。因此，從總體上來看，調控房地產(chǎn)業(yè)的重點決不能采取簡單的“壓制”或“一刀切”的策略，而應該是循序漸進，有理有據(jù)的改善，爭取把負面的影響降到最低。
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