房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文

　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)包含房屋的信托、交換、維修和裝飾等，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的范圍包含了整個(gè)房屋建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文，有興趣的親可以來(lái)閱讀一下!

　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文篇一

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理探究

　　【摘 要】我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在2008年全球金融危機(jī)之前，一直處在高速發(fā)展的的狀態(tài)，這種發(fā)展趨勢(shì)中不乏經(jīng)濟(jì)泡沫。這些資產(chǎn)泡沫導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在金融危機(jī)后陷入問(wèn)題纏身的狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)總體在經(jīng)營(yíng)管理方面存在很多問(wèn)題，嚴(yán)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常運(yùn)行秩序。本文主要從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)近幾年出現(xiàn)的問(wèn)題和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律角度分析，努力探究出一套符合我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的方法對(duì)策，與提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易等方面的能力。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);經(jīng)營(yíng)管理;方法對(duì)策

　　前言

　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的含義有狹義和廣義的分別。一般來(lái)說(shuō)是指房地產(chǎn)商在國(guó)有土地上進(jìn)行房屋建設(shè)，對(duì)所建區(qū)域進(jìn)行銷(xiāo)售、租賃等一系列管理活動(dòng)，從更廣的范圍來(lái)說(shuō)，還包含房屋的信托、交換、維修和裝飾等，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的范圍包含了整個(gè)房屋建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)。目前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理并不完善，和國(guó)外先進(jìn)的、科學(xué)的管理體系相比，還存在很大差距，因此，處理好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，對(duì)整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響，同時(shí)也能帶動(dòng)如鋼鐵、工程機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　1、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

　　筆者以2011年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀為例，對(duì)市場(chǎng)情勢(shì)進(jìn)行分析。2011年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)整體投資量保持著較高的增長(zhǎng)率。到后半年，增長(zhǎng)速度有所減緩，主要是由于國(guó)家實(shí)施了對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，從一定程度上遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和房地產(chǎn)投資過(guò)熱的情況。房地產(chǎn)新開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)不可遏止，從房屋竣工面積來(lái)說(shuō)，在2011年11月開(kāi)創(chuàng)了新高，同比增長(zhǎng)了一半多。我國(guó)房地產(chǎn)商在上半年往往習(xí)慣于拖延開(kāi)工和施工進(jìn)度，從而拖延竣工時(shí)間，但將近年底快要交房的期限時(shí)，便會(huì)開(kāi)始趕工。這就是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的一大問(wèn)題，趕工現(xiàn)象和拖延竣工的情況比較嚴(yán)重，會(huì)影響整體房屋建筑質(zhì)量。

　　在銷(xiāo)售方面，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一直保持上漲態(tài)勢(shì)，成交量很大，其中商品營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售的增長(zhǎng)速度最快，在2011年10月達(dá)到了17%，住宅用房的銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)比較緩慢。一方面是國(guó)家雖然對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)程度進(jìn)行了調(diào)控，但是國(guó)內(nèi)普通工薪階層對(duì)于商品住房的承受能力還比較低，即使在房?jī)r(jià)調(diào)控的政策下也很難承受目前的高房?jī)r(jià)。另一方面，一部分炒房者熱衷于對(duì)房地產(chǎn)的投資，惡意買(mǎi)賣(mài)炒高房?jī)r(jià)，形成了房地產(chǎn)銷(xiāo)售蓬勃發(fā)展的假象。

　　2012年，在國(guó)務(wù)院大力出臺(tái)打壓房地產(chǎn)行業(yè)惡性發(fā)展政策的情況下，房地產(chǎn)的投資出現(xiàn)了一定程度的減緩。房屋建筑面積也有一定程度的縮小，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了低迷的態(tài)勢(shì)。

　　2、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題

　　(1)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)存在很多泡沫

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)表面發(fā)展十分迅速，取得了重大成就，但是卻涵蓋了很多隱藏的泡沫。首先是價(jià)格泡沫。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量土地資源，對(duì)土地的需求和土地資源本身的稀缺性造成了土地價(jià)格的虛漲。土地價(jià)格的虛漲勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的價(jià)格虛漲，形成巨大的價(jià)格泡沫。其次是房屋空置現(xiàn)象極其嚴(yán)重。在一定時(shí)期內(nèi)房屋市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)需求，形成了房屋空置泡沫，如內(nèi)蒙古鄂爾多斯的“鬼城”現(xiàn)象就是由于空置房過(guò)多造成的。最后，是房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)商不顧正常經(jīng)營(yíng)管理模式和方法，一味希望提高自身經(jīng)濟(jì)收益，在投資中忽略了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，投資過(guò)度不僅造成了資源的浪費(fèi)，還會(huì)影響房地產(chǎn)建造的上游行業(yè)發(fā)展。

　　(2)GDP盛行

　　GDP盛行主要值得是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中缺乏對(duì)經(jīng)濟(jì)政策的正確理解，不斷刺激消費(fèi)者的心理預(yù)期，使其對(duì)房?jī)r(jià)上漲持積極的態(tài)度。地方政府為了政績(jī)，為了GDP，一味縱容房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的錯(cuò)誤方式，從房地產(chǎn)土地投資中獲得巨大的稅收收益。GDP指標(biāo)的盛行進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)泡沫的形成和發(fā)展。

　　(3)缺乏信息化管理

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式還比較落后，缺乏信息化管理。房地產(chǎn)交易信息、價(jià)格信息、銷(xiāo)售信息等各類(lèi)信息能夠幫助人們分析其自身發(fā)展的水平，而我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易一直實(shí)行登記注冊(cè)，而缺乏對(duì)信息進(jìn)行電子化管理。

　　(4)土地出讓和轉(zhuǎn)讓問(wèn)題

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，土地使用權(quán)必須先出讓后轉(zhuǎn)讓。如果沒(méi)有先出讓土地使用權(quán)就進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)沁`法行為。房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理中，對(duì)于土地出讓和轉(zhuǎn)讓的程序比較混亂，給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行帶來(lái)了很多問(wèn)題。在土地使用權(quán)方面，政府和企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好責(zé)任和權(quán)利的劃分，以免在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后引起利益糾紛。

　　3、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理策略

　　針對(duì)目前我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀和一系列問(wèn)題，無(wú)論是從政府角度、房地產(chǎn)開(kāi)放商角度還是消費(fèi)者角度，都應(yīng)該采取行動(dòng)，改變我國(guó)目前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的亂局。經(jīng)營(yíng)管理策略的制定主要由政府進(jìn)行政策引導(dǎo)，房地產(chǎn)商為主體，與消費(fèi)者溝通，達(dá)到信息的公開(kāi)化，便于監(jiān)督。筆者提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理策略，旨在促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　(1)調(diào)整土地制度

　　國(guó)家對(duì)于土地應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的管控。我國(guó)法律規(guī)定土地所有權(quán)為國(guó)家所有，任何企業(yè)和個(gè)人、團(tuán)體只享有土地的使用權(quán)。但是，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理中，總有人私自占用土地、轉(zhuǎn)讓土地等，將土地使用行為變相成為土地買(mǎi)賣(mài)，以此獲得高額的經(jīng)濟(jì)利益。我國(guó)土地使用費(fèi)已在一些城市開(kāi)始試點(diǎn)征收，但征收的標(biāo)準(zhǔn)比較混亂，總體偏低，沒(méi)有起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用。對(duì)于土地政策進(jìn)行調(diào)整，能夠使土地資源得到充分的利用，同時(shí)遏制隨意占用、買(mǎi)賣(mài)土地的行為，從一定程度上改變土地交易階段的腐敗現(xiàn)象。

　　(2)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)交易規(guī)則

　　沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者應(yīng)當(dāng)制定出符合行業(yè)進(jìn)步和發(fā)展的交易規(guī)則。如：登記制度，交易價(jià)格制度和交易許可制度。我國(guó)自物權(quán)法頒布以來(lái)，就對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變革、轉(zhuǎn)移等各項(xiàng)環(huán)節(jié)做了詳細(xì)的規(guī)定。同時(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》也對(duì)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記制度做了規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理應(yīng)當(dāng)首先遵守物權(quán)法、土地法和房地產(chǎn)管理法等各種法律法規(guī)的規(guī)定，再結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)情況，規(guī)范房地產(chǎn)交易的流程。從登記、轉(zhuǎn)移、變更、注銷(xiāo)等其他各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范化管理。每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理人員都應(yīng)當(dāng)按照規(guī)則進(jìn)行。對(duì)于不按要求交易，暗箱操作的人要給予處罰。還有一些房地產(chǎn)商賄賂當(dāng)?shù)卣賳T，與政府中的腐敗官員勾結(jié)共同竊取土地交易中的巨大經(jīng)濟(jì)利益，這類(lèi)行為應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中予以嚴(yán)厲的懲治。

　　(3)進(jìn)一步完善建筑規(guī)劃方案

　　在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中，應(yīng)當(dāng)做好建筑規(guī)劃方案。一方面是要做好中長(zhǎng)期的發(fā)展預(yù)測(cè)，對(duì)于房屋地段、建造規(guī)模、和政府政策導(dǎo)向等各方面，要予以充分考慮;另一方面，要合理利用現(xiàn)有土地資源，不破壞耕地、文物古跡遺址等，在保障建設(shè)用地的同時(shí)，做好人文環(huán)境與自然環(huán)境和諧相處的規(guī)劃方案，整體方案要符合現(xiàn)代化生態(tài)建設(shè)的要求。

　　4、總結(jié)

　　住房問(wèn)題是關(guān)系到民生的大問(wèn)題，與每個(gè)人的切身利益相關(guān)。中國(guó)人在房子問(wèn)題上投入的精力、時(shí)間和金錢(qián)非常多，因此創(chuàng)造出良好的、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，有利于民生發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和發(fā)展?fàn)顟B(tài)存在一定的問(wèn)題，因此國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從自身管理入手，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)和自身經(jīng)營(yíng)環(huán)境的研究，使其在保障經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，能夠?yàn)槲覈?guó)城鄉(xiāng)居民的生活提供更高質(zhì)量的服務(wù)，同時(shí)能夠使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展跟上國(guó)際化發(fā)展的腳步。

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