小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)論文開題報(bào)告
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)論文開題報(bào)告
隨著我國城市化發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，目前我國居民已逐漸形成以小區(qū)為主體的居住環(huán)境。隨著小區(qū)發(fā)展的成熟，為了使居住在小區(qū)內(nèi)的居民有著更好的生活質(zhì)量，于是產(chǎn)生了物業(yè)。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)論文，供大家參考。
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)論文范文一：博士后公寓物業(yè)管理模式探析
摘要：博士后規(guī)模的不斷擴(kuò)大，為博士后公寓物業(yè)管理帶來較多新的挑戰(zhàn)，需進(jìn)行公寓管理模式的進(jìn)一步完善，確保滿足國家提出的《國家中長期人才發(fā)展規(guī)劃綱要》相關(guān)精神要求，提升博士后服務(wù)水平，壯大人才創(chuàng)新隊(duì)伍。針對現(xiàn)行博士后公寓公寓物業(yè)管理模式，本文主要針對當(dāng)前博士博士后公寓物業(yè)管理模式的現(xiàn)狀，從住房規(guī)模管理、公寓基礎(chǔ)設(shè)施管理、進(jìn)出站管理以及其他規(guī)范管理等方面探析完善博士后公寓物業(yè)管理模式的路徑。
關(guān)鍵詞：博士后公寓 物業(yè)管理模式 路徑
博士后作為科研領(lǐng)域中的重要補(bǔ)充力量，對高校以及社會(huì)整體發(fā)展可起到極為明顯的推動(dòng)作用。從我國近年來人社部提出的相關(guān)精神要求便能夠發(fā)現(xiàn)，國家對于博士后人員的管理和服務(wù)工作力度不斷增強(qiáng)，然而在博士后的管理和服務(wù)的實(shí)際工作當(dāng)中，仍需要面對各種困難和問題，特別是博士后公寓管理問題仍較為突出，不合理的模式成為制約博士后公寓物業(yè)管理水平提高的主要因素。因此，如何做好博士后公寓物業(yè)管理工作，勢在必行。
一、博士后與博士后公寓物業(yè)管理的相關(guān)概述
關(guān)于博士后制度，其在國內(nèi)產(chǎn)生于上世紀(jì)80年代，首批設(shè)站單位為上海交通大學(xué)。自此開始，博士后規(guī)模便呈現(xiàn)逐年增加趨勢，流動(dòng)站極多，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，截至2010年，上海交通大學(xué)在站人數(shù)已突破500人。這樣無論從人才建設(shè)規(guī)模方面，或科研工作角度，博士后規(guī)模的擴(kuò)大都將表現(xiàn)出極大的作用。但這種規(guī)模擴(kuò)大背景下，使進(jìn)出站管理以后勤保障等工作面臨較多難題，特別在公寓管理與服務(wù)方面，更應(yīng)進(jìn)行不斷完善。從目前大多博士后公寓物業(yè)管理模式現(xiàn)狀看，多以套房類型為主，相關(guān)的設(shè)施包括廚衛(wèi)設(shè)施、基本家具等，且由專人進(jìn)行管理。這種模式下公寓管理工作完全體現(xiàn)出福利住房性質(zhì)。博士后一旦進(jìn)站后便可在在站時(shí)間內(nèi)使用住房，若不愿居住或住的時(shí)間較少，便會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象。對此現(xiàn)狀，物業(yè)管理工作中很難有效監(jiān)管較為分散的方房源，不利于公寓利用率的提高，博士后規(guī)模的擴(kuò)大與有限的公寓資源間的矛盾更為突出。因此，現(xiàn)行公寓物業(yè)管理工作對博士后的住房保障將發(fā)揮至關(guān)重要的作用，需使博士后隊(duì)伍穩(wěn)定的同時(shí)使公寓使用效率得到提高。
二、博士后公寓物業(yè)管理完善的具體措施
1.從住房規(guī)模管理角度。
保證住房規(guī)模與進(jìn)站博士后數(shù)量在比例上較為合理，是提升管理水平的關(guān)鍵。以清華大學(xué)博士后公寓物業(yè)管理模式為例，其自建站至今，博士后進(jìn)站人數(shù)突破3000余人，每年平均上漲的速度都保持在百分之十幾，需要物業(yè)管理工作中做好住房需求量分析工作。根據(jù)每季度進(jìn)站數(shù)量情況，適時(shí)開展公寓維修粉刷等工作，且為滿足博士后住房需求直接進(jìn)行宿舍樓改造，將原有套間進(jìn)行增加，為單身博士后體提供單間住房。這樣，房源緊張問題得以緩解，公寓住房數(shù)量與進(jìn)站人員規(guī)模在比例上極為適當(dāng)。另外，管理工作中可針對單身或已婚博士后進(jìn)行住房分配管理，如單身博士后采取單間公寓方式，而對于已婚博士后分配其套房。采用這種模式便可保證公寓的分配更為合理，使進(jìn)站人員規(guī)模、公寓資源二者在比例上較為適當(dāng)。
2.從公寓設(shè)施管理角度。
通常進(jìn)站后博士后往往有一定的工作周期，這就為物業(yè)管理工作提出相應(yīng)的住房周轉(zhuǎn)問題。一旦有博士后出站，為保證新進(jìn)站博士后居住環(huán)境質(zhì)量有所保障，便需做好完善公寓基礎(chǔ)設(shè)施工作?，F(xiàn)行在博士后公寓在類型上多以單間、套房為主。一般對于單間，在設(shè)施管理過程中應(yīng)注意很多單身博士后并不喜歡做飯或不會(huì)做飯，所以設(shè)施配備僅需集中在基本桌椅、衣柜、床以及其他電氣設(shè)備等，并考慮幾個(gè)單間設(shè)置一個(gè)共用淋浴室、衛(wèi)生間等，而在衛(wèi)生管理方面物業(yè)可組織專人每天按時(shí)進(jìn)行清掃。另外，為保障公寓住房安全，可將電子門禁系統(tǒng)引入其中，防止閑雜人員進(jìn)入樓內(nèi)。若住房期間內(nèi)單身博士后因結(jié)婚需進(jìn)行住房調(diào)整，可直接進(jìn)行申請，便轉(zhuǎn)至套房中。而對于套房公寓管理問題，要求物業(yè)管理工作中主要需做好基本維護(hù)工作，可在單間設(shè)施基礎(chǔ)上將其他廚衛(wèi)用具等設(shè)置其中，這樣可為博士后的生活條件提供保障。
3.從進(jìn)出站管理角度。
進(jìn)出站的有效管理是保證住房更為合理的基礎(chǔ)條件。公寓物業(yè)可直接進(jìn)行相關(guān)住房管理制度的構(gòu)建，或與博士后進(jìn)行進(jìn)站、出站住房問題協(xié)議的簽訂，尤其應(yīng)注意對于出站博士后，應(yīng)考慮將住房時(shí)間延長一個(gè)月，這樣可為博士后的后續(xù)處理工作提供充裕的時(shí)間。而在協(xié)議簽訂方面，物業(yè)管理工作中可考慮在與博士后進(jìn)行協(xié)議簽訂的同時(shí)，應(yīng)有在站人員為其住房進(jìn)行擔(dān)保，使協(xié)議的有效性得以提高，這樣看可使各項(xiàng)公寓管理要求落到實(shí)處。需注意的是包括進(jìn)出站管理在內(nèi)的所有物業(yè)管理工作，都應(yīng)堅(jiān)持以人為本的核心理念，其是適應(yīng)現(xiàn)代我國智力幫扶工作的重要內(nèi)容，特別在租金方面，管理過程中應(yīng)以住房面積、樓層以及區(qū)域環(huán)境等為根據(jù)進(jìn)行租金設(shè)置，由博士后進(jìn)行自主選擇。
4.從其他相關(guān)規(guī)范管理角度。
有效的規(guī)范制度是公寓物業(yè)管理水平提高的重要保障。在相關(guān)規(guī)范完善過程中，首先可從進(jìn)站管理方面進(jìn)行規(guī)范的完善，對于進(jìn)站的博士后，物業(yè)管理部門在登記辦理、費(fèi)用管理以及房屋鑰匙等管理方面制定具體的規(guī)范內(nèi)容，同時(shí)對于單間與套房公寓等管理也需明確相應(yīng)的制度要求，特別針對博士后進(jìn)站后再次轉(zhuǎn)租等問題，需要通過相應(yīng)協(xié)議的簽訂使物業(yè)管理部門與博士后的權(quán)責(zé)得以明確。其次，對于住房期間問題，物業(yè)管理部門應(yīng)將具體的聯(lián)系方式與維修電話等留給房主，這樣一旦公寓出現(xiàn)問題可直接與管理部門聯(lián)系，及時(shí)解決存在的問題。最后，在進(jìn)出站管理方面的相關(guān)規(guī)范也需完善。如對于出站后的公寓，物業(yè)管理部門應(yīng)注意及時(shí)進(jìn)行維護(hù)與粉刷工作，對陳舊的基礎(chǔ)設(shè)施做到及時(shí)更換與處理。且為使公寓住房安全得以保障，管理部門需將房門鎖進(jìn)行及時(shí)更換，并將具體的安全管理措施向新進(jìn)站博士后進(jìn)行明確，以此使居住環(huán)境舒適度得以保障的同時(shí)滿足住房安全需求。且為改善住房條件，可對其他設(shè)施等進(jìn)一步完善，如電話系統(tǒng)方面，可引入智能卡式電話，無需繳納月租費(fèi)便可在校內(nèi)進(jìn)行通話，并能夠裝入寬帶，既為博士后提供極大的便利，而且物業(yè)管理中許多不必要的費(fèi)用也因此得到節(jié)省，如空房間進(jìn)行的電話月租費(fèi)的繳納，在智能電話引入后便可得到解決。另外，為實(shí)現(xiàn)人性化管理目標(biāo)，相關(guān)規(guī)范在完善過程中也可提出關(guān)于校外租房補(bǔ)貼內(nèi)容，如當(dāng)學(xué)校無法提供充足的住房資源給博士后，可給予相應(yīng)的補(bǔ)貼限額，由博士后自行租房，但應(yīng)注意在補(bǔ)貼額度上也做好明確規(guī)定。
三、結(jié)語
博士后公寓物業(yè)管理水平的提高是保障博士后公寓合理運(yùn)行、改善博士后人員居住條件的必然要求，只有使人才的各項(xiàng)生活條件得到保障，才能更好的服務(wù)于社會(huì)。實(shí)際管理過程中，應(yīng)立足于現(xiàn)行博士后公寓管理現(xiàn)狀，從住房規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施管理、進(jìn)出站管理以及相關(guān)規(guī)范制度的完善等方面著手，促進(jìn)公寓物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高。
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小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)論文范文二：小區(qū)物業(yè)管理問題分析
一、物業(yè)管理及我國小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題
物業(yè)管理是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一對住宅小區(qū)提供公共性服務(wù),包括社會(huì)治安和環(huán)境秩序的維護(hù)和管理,根據(jù)其管理事實(shí)和服務(wù)行為,依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向住戶收取一定費(fèi)用的一種社會(huì)性服務(wù)工作[1]。物業(yè)管理職能具有社會(huì)化、專業(yè)化、市場化、規(guī)范化和契約化等特征。目前,我國物業(yè)管理中存在的主要問題有以下幾個(gè)方面:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間的法律關(guān)系不明確
近年來,隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,人們生活條件有了很大改善,對居住條件的要求也隨之增加,尤其是城市人口的增加,帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不成熟,在現(xiàn)實(shí)生活中,房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在著隸屬關(guān)系[2]。一方面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu)或子公司,其與開發(fā)商是從屬關(guān)系,目前這種關(guān)系在我國住宅小區(qū)占有很大比重;另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)商在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)還沒有成立前,有資格以原始大業(yè)主的身份選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),此時(shí)他們之間是一種短期的合同關(guān)系。而當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利理應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé),房地產(chǎn)開發(fā)商就需要將小區(qū)的各種原始資料交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但事實(shí)上,開發(fā)商由于利益上的原因,不愿輕易放棄物業(yè)管理。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理的交接過程中責(zé)任不明
物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾多發(fā)生在物業(yè)管理的交接過程中。一方面,前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿放棄物業(yè)管理權(quán),在落聘后仍不搬出小區(qū),甚至制造各種麻煩和事端阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入小區(qū),妨礙其開展正常的工作?，F(xiàn)實(shí)生活中,人們經(jīng)常會(huì)看到一個(gè)小區(qū)里有兩套保安人員、保潔人員。更嚴(yán)重的是有些新物業(yè)服務(wù)企業(yè)在無奈之下,“打”入小區(qū),把前任物業(yè)公司“打”出小區(qū)。這是物業(yè)管理市場化、業(yè)主管理自治化的必然結(jié)果,為物業(yè)管理工作帶來了一系列難以解決的問題。如果在新的物業(yè)管理合同已生效,但新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還沒有進(jìn)入小區(qū)開展工作的情況下,小區(qū)出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)損失、人身傷亡,有誰來承擔(dān)法律責(zé)任?另一方面,前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然放棄了物業(yè)管理權(quán),但卻在離開時(shí)進(jìn)行破壞活動(dòng),將物業(yè)管理所需的一些設(shè)施破壞,將小區(qū)業(yè)主的相關(guān)資料帶走,不向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)帳目等,這些行為嚴(yán)重影響了新任物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常工作,導(dǎo)致新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的矛盾沖突。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間不能認(rèn)真履行合同
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因?yàn)楹炗單飿I(yè)服務(wù)合同而存在法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。二者之間的關(guān)系主要是通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)來體現(xiàn)的。他們之間是一種合同關(guān)系,是委托與被委托的關(guān)系。二者之間的矛盾表現(xiàn)在以下幾點(diǎn):
(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以拒交物業(yè)管理費(fèi)為由不給業(yè)主房屋鑰匙?，F(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況:在房屋買受人已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定,向出賣人支付全部或部分房款后,而辦理入住手續(xù)時(shí),買受人被告知要找物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會(huì)以讓買受人填寫相應(yīng)表格、簽訂物業(yè)管理公約及物業(yè)服務(wù)合同、交納物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用為條件,扣押買受人房屋鑰匙[3]。此時(shí),已經(jīng)成為房屋業(yè)主的買受人如果對物業(yè)管理公約、物業(yè)服務(wù)合同等提出異議,或者因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)不合理而拒絕交納,就得不到鑰匙,不能辦理房屋入住手續(xù)。很多買受人即使交了房款也只能望“鑰匙”興嘆。
(2)收費(fèi)類型多,標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。在我國,由于物業(yè)管理市場還不成熟,物業(yè)管理本身又存在“收費(fèi)類型多,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多”等問題,因此,目前小區(qū)物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在最多的問題就是物業(yè)收費(fèi)。物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存之源,物業(yè)費(fèi)未能及時(shí)收交,勢必對物業(yè)服務(wù)工作產(chǎn)生一定的負(fù)面影響,最終可能影響到業(yè)主的利益。通常,物業(yè)管理水平高的小區(qū),物業(yè)繳費(fèi)率就高,而在物業(yè)管理水平低的小區(qū),無論收費(fèi)多少,物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi)率的高低。而且,業(yè)主交納費(fèi)用的計(jì)費(fèi)面積是以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)的,包括套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e。但現(xiàn)實(shí)生活中,業(yè)主常常由于物業(yè)服務(wù)不到位,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一而拒不交費(fèi)。
(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常以停水停電催繳物業(yè)費(fèi)。自來水公司、供電局、燃?xì)夤臼撬?、電、氣等能源的供?yīng)者,住戶是消費(fèi)者,物業(yè)公司只是水、電、氣費(fèi)用的代收者,而不是水、電、氣的批發(fā)商,它是受專門部門的委托代收費(fèi)的,不能隨便加價(jià)謀取私利,更不能擅自停水停電[4]。但事實(shí)上,一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取這些費(fèi)用時(shí)沒有明確的說明,而且沒有固定統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),且經(jīng)常以停水停電催繳物業(yè)費(fèi)用,小區(qū)業(yè)主經(jīng)常反映物業(yè)公司的這種違法行為,導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾加劇。
二、產(chǎn)生問題原因的分析
物業(yè)管理在我國僅有20多年的發(fā)展歷史,盡管我國借鑒了發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),并在2003年出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,規(guī)定了建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相互關(guān)系,但物業(yè)管理畢竟是一門比較新的管理模式,加之我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,相關(guān)法律制度不健全,物業(yè)管理存在許多問題,究其原因主要有:
(一)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)系上看
1.由于目前我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚,真正市場化競爭與運(yùn)作、發(fā)展的格局、立法的機(jī)制還遠(yuǎn)沒有形成。房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)增長的作用巨大,使得地方政府和房地產(chǎn)商之間存在著緊密的利益鏈條,房地產(chǎn)商的權(quán)力過于膨脹?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定:業(yè)主在購買商品房時(shí),不僅要與開發(fā)商簽訂商品房買賣協(xié)議,還要簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引消費(fèi)者,往往輕易對物業(yè)管理中的問題進(jìn)行承諾,將后期物業(yè)管理的某些具體內(nèi)容規(guī)定在商品房買賣合同中,以此增加房屋賣點(diǎn),這種越俎代庖的行為存在很大危機(jī),不當(dāng)處分了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。而這些問題在前期物業(yè)管理中是看不出來的。
2.房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢地位,以聘任物業(yè)服務(wù)企業(yè)為條件,對聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行干預(yù),從中謀取利益。房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在著千絲萬縷的聯(lián)系,在業(yè)主委員會(huì)成立之前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)多是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu)或子公司,極度依靠開發(fā)商。盡管按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定:物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則,由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。但小區(qū)新成立時(shí),物業(yè)管理費(fèi)的收取、定價(jià)的高低,卻是由開發(fā)商說了算。為了樓房好賣,有的開發(fā)商故意壓低物業(yè)管理費(fèi)、抬高停車場車位和商鋪的價(jià)格,使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于不利的被動(dòng)地位,運(yùn)營艱難。
3.房地產(chǎn)開發(fā)商把設(shè)計(jì)規(guī)劃和建筑質(zhì)量等問題無形留給了后期的物業(yè)服務(wù)企業(yè),或者沒有給物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供進(jìn)行物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件,使物業(yè)服務(wù)企業(yè)喪失了業(yè)主的信任和理解,給以后開展工作帶來了很大困難。
(二)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系上看
在推進(jìn)現(xiàn)代城市建設(shè)和提升城市管理水平的進(jìn)程中,物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市社區(qū)管理的一種有效方法和手段,正受到各級政府相關(guān)主管部門和廣大人民群眾的日益關(guān)注。目前,隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在加速其發(fā)展的步伐,在其快速發(fā)展的同時(shí),由于物業(yè)管理市場的競爭本身缺乏透明度,一些運(yùn)行機(jī)制不夠公開、公平、公正,再加上其所提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一,廣大業(yè)主對物業(yè)服務(wù)與物業(yè)管理的投訴也越來越多,矛盾也在不斷上升。主要是因?yàn)?
1.關(guān)于物業(yè)管理方面的立法還不完善?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定:“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。”第三十四條規(guī)定:“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。”而實(shí)際生活中,許多住宅小區(qū)沒有成立正規(guī)的即有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),造成物業(yè)管理水平低,服務(wù)質(zhì)量差?，F(xiàn)實(shí)中,多數(shù)舊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)商派生的,其中絕大部分屬于開發(fā)商的子公司或開發(fā)商的物業(yè)管理部,他們沒有取得相應(yīng)的法律資質(zhì)。在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立后,舊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多是因?yàn)橐课飿I(yè)管理來安置多余人員,一些物業(yè)管理人員往往是開發(fā)商招來的下崗職工和農(nóng)民工,一旦沒有了物業(yè)管理權(quán),開發(fā)商將面臨裁員的壓力。
2.我國缺乏規(guī)制物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)法律?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》只在第三十九條規(guī)定:物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)做好交接工作。在第五十九條規(guī)定:違反本條例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào),處1萬元以上10萬元以下的罰款。但是如何移交,怎樣交接等法律沒有更詳細(xì)的步驟和時(shí)間限制等實(shí)施細(xì)則,導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中無法可依。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員素質(zhì)不高,缺乏專業(yè)培訓(xùn),服務(wù)質(zhì)量普遍較差。我國物業(yè)管理的起步較晚,而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡,物業(yè)管理還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成熟,沒有形成一整套完善的管理模式和企業(yè)文化氛圍。目前,各地物業(yè)管理發(fā)展參差不齊,多數(shù)管理人員是來自于社會(huì)的閑雜人員,缺乏專業(yè)培訓(xùn)和相關(guān)專業(yè)知識,人員整體素質(zhì)不高,這樣,就會(huì)造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量不高,不能有效解決日常生活中經(jīng)常碰到的問題。
(三)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系上看
1.大多數(shù)業(yè)主法律意識淡薄?，F(xiàn)實(shí)生活中,多數(shù)人沒有分清商品房買賣合同與物業(yè)服務(wù)合同是兩個(gè)完全不同的法律關(guān)系。商品房買賣合同是房屋買受人與開發(fā)商簽訂的,在此合同中買受人有支付房款的義務(wù)和獲取房屋所有權(quán)的權(quán)利,這一權(quán)利當(dāng)然包括取得房屋鑰匙;開發(fā)商也就相應(yīng)的有交房的義務(wù)和獲取房款的權(quán)利,這一義務(wù)當(dāng)然包括交付鑰匙。物業(yè)服務(wù)合同是買受人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的,在這一合同中買受人有交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)和獲取物業(yè)服務(wù)的權(quán)利;物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的有提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)和收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。所以,物業(yè)公司不能以業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)為由不給其鑰匙,否則就是侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。
2.廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識不足,缺乏自主意識,對實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治缺乏主動(dòng)性,不積極參與,不去主動(dòng)爭取群體利益,而是把希望寄托于其他業(yè)主。由于長期受政府、單位福利房住房制度的傳統(tǒng)觀念的深刻影響,相當(dāng)一部分業(yè)主尚未真正意識到自己才是物業(yè)的管理者,更沒有樹立付費(fèi)購買物業(yè)服務(wù)的觀念?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二章專門規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),但大多數(shù)業(yè)主還沒有真正感悟到自己的權(quán)利、義務(wù)的價(jià)值。
3.廣大業(yè)主對自身職權(quán)的認(rèn)識不足,運(yùn)作不規(guī)范?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。而現(xiàn)實(shí)生活中,往往是小區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)徒有虛名,實(shí)際上并沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。單一業(yè)主因物業(yè)費(fèi)用、房屋維修與物業(yè)服務(wù)公司發(fā)生糾紛時(shí),只是其單獨(dú)去與物業(yè)理論,業(yè)主大會(huì)并沒有“干預(yù)”。雙方經(jīng)常因和解不成而訴至人民法院,此時(shí)業(yè)主勢單力薄,總是由于不注意妥善保存所謂“正當(dāng)、合理、合法”的收費(fèi)單據(jù),沒有足夠證據(jù)抵不過物業(yè)服務(wù)公司而敗訴。
4.與發(fā)達(dá)國家相比,我國業(yè)主大會(huì)發(fā)展還相當(dāng)滯后。由于我國住房制度改革較晚,一方面廣大業(yè)主法制觀念淡薄,自我維權(quán)意識不足,另一方面,由于廣大業(yè)主來自于社會(huì)的各個(gè)層面,大多數(shù)都忙于工作,為生計(jì)、為還房貸而奔波,對與自己息息相關(guān)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定不夠了解,對物業(yè)管理的專業(yè)知識毫不關(guān)注。
三、完善住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議
隨著我國住房制度商品化趨勢的發(fā)展,物業(yè)管理將會(huì)發(fā)展成為一門新的學(xué)科,它所承載的內(nèi)容將會(huì)受到越來越多人的關(guān)注,如何科學(xué)有效的完善現(xiàn)代物業(yè)管理呢?我認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手改善:
(一)進(jìn)一步完善我國有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范
2003年出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是物業(yè)管理制度發(fā)展的一個(gè)里程碑[5]。它對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利以及水電氣暖等相關(guān)部門的法律關(guān)系,都做了明確的規(guī)定;對于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題,推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展,起到了非常重要的作用。但由于該《條例》涉及面窄,對現(xiàn)實(shí)中存在的許多物業(yè)管理問題都沒有明確的規(guī)定,也沒有提出明確的解決方案。如:業(yè)主委員會(huì)選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費(fèi)用等問題。因此,立法機(jī)關(guān)需要以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為基礎(chǔ),在實(shí)踐中結(jié)合近年來物業(yè)管理中存在的問題,進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系,加強(qiáng)物業(yè)管理領(lǐng)域的立法工作。司法機(jī)關(guān)應(yīng)該結(jié)合審判實(shí)踐中出現(xiàn)的問題,做出相關(guān)司法解釋。最高院于2009年做出的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》有利于解決小區(qū)物業(yè)管理糾紛。
(二)進(jìn)一步嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)
物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成投入使用后的事,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款規(guī)定:“住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”但在物業(yè)管理發(fā)展還不成熟的初期,大多數(shù)的物業(yè)管理都是由開發(fā)商自己組建的一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或由開發(fā)商的親屬來進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理的。這就造成了業(yè)主把本應(yīng)是開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上,引起許多物業(yè)管理糾紛,即使訴至法院,雙方也難以解決。所以政府要嚴(yán)格按照法定程序規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè),積極宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)司法解釋,增強(qiáng)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商的法律意識,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。這樣,就會(huì)形成一種相互制約的關(guān)系,物業(yè)服務(wù)企業(yè)既能對業(yè)主負(fù)責(zé),又能對開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督,使得整個(gè)物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程,能為后來的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。
(三)加強(qiáng)宣傳和教育
由于我國住房改革起步較晚,人們受傳統(tǒng)福利房和單位房觀念的影響較深,還沒有形成強(qiáng)烈的市場意識和法律維權(quán)意識,服務(wù)者與被服務(wù)者的法律意識都比較淡薄,現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)形式下的物業(yè)服務(wù)理念還沒有完全建立起來。各地政府要切實(shí)發(fā)揮作用,在業(yè)主購房前就應(yīng)加大對關(guān)于物業(yè)管理方面的法律宣傳力度,來增強(qiáng)人們的法律維權(quán)意識,轉(zhuǎn)變服務(wù)理念和付費(fèi)觀念[6]。各地政府更應(yīng)該加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的監(jiān)督力度,以提高物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)水平和自身素質(zhì),樹立物業(yè)服務(wù)人員的市場意識和服務(wù)理念,建立高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè),使其真正能為廣大業(yè)主服務(wù)。
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)自身建設(shè),規(guī)范物業(yè)管理行為
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對所收取的各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用按照法律規(guī)定和市場價(jià)格制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),并定期予以詳細(xì)的公示,或者通過各種途徑向業(yè)主宣傳,讓業(yè)主了解各種費(fèi)用的用途,使得物業(yè)費(fèi)用公開、透明,而不能打著“物業(yè)管理費(fèi)用”的幌子隨意盲目收費(fèi)。收費(fèi)細(xì)則不能僅僅張貼在物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部,給自己看,要讓業(yè)主看到;還要加強(qiáng)對員工的定期培訓(xùn),使得所有員工都精通業(yè)務(wù)。此外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間要經(jīng)常交流,借鑒管理中好的經(jīng)驗(yàn),及時(shí)找出不足的、落伍的管理模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以開展多種有利于業(yè)主的活動(dòng),加強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)公司的交流,融洽兩者的關(guān)系,建立和諧、文明、高水平的現(xiàn)代物業(yè)小區(qū)。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革開放的深入,我國的物業(yè)管理也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),需要在不斷的改革中創(chuàng)新和完善。物業(yè)管理除了加強(qiáng)立法,為維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益尋找法律依據(jù)外,更應(yīng)該調(diào)動(dòng)各方面的積極性,開展各種有益的文化活動(dòng),為構(gòu)建和諧的小區(qū)而努力。
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