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      關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析調(diào)查報(bào)告論文

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      關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析調(diào)查報(bào)告論文

        房產(chǎn)市場(chǎng)是以房子作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng),同時(shí)也是房屋商品交換關(guān)系的總和。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查報(bào)告論文,希望能對(duì)大家有所幫助!

        房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查報(bào)告論文篇一:《全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》

        一、調(diào)查背景

        在2015年的中央工作會(huì)議上,首次明確確定,出于不斷擴(kuò)大有效的需求,使得供需通道打通,不斷消化庫(kù)存的需要,要不斷的加快農(nóng)民工的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,以此來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此可見,房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存,已成為2016年房地產(chǎn)政策的方向之一。由此看來(lái),很有必要對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)性的調(diào)查研究,進(jìn)而深入了解我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的具體狀況。

        二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

        目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)調(diào)整的階段,體現(xiàn)在以下方面:房地產(chǎn)投資的增速在不斷下滑、銷售增速在放緩、房地產(chǎn)庫(kù)存壓力變大、整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度在下降;另外,由于我國(guó)人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化,使得在一個(gè)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不足,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著巨大的壓力,目前的這種狀況,在2016年還是很難出現(xiàn)有效的改變?;仡欉^(guò)去的11個(gè)月,房地產(chǎn)投資增速在明顯的下滑,就10月份而言,投資增速僅為10.2%。截止到今年的前10個(gè)月,房地產(chǎn)相關(guān)的投資增速已下滑到2%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年11月,發(fā)布了相關(guān)的數(shù)據(jù),其中,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資以及相關(guān)的銷售數(shù)據(jù)表明,一線城市住宅的情況在不斷的改善,但就整體走勢(shì)而言,房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。相關(guān)數(shù)據(jù)表明,1-10月份,房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)投資額累計(jì)約達(dá)7.88萬(wàn)億元人民幣,同比漲幅僅為2%,此增長(zhǎng)為2009年2月份以來(lái)的最低水平。同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積僅為1.78億平方米,較去年同期2.7億平方米顯著減少。從2014年2月份房地產(chǎn)投資增速為19.3%在以后的21個(gè)月的時(shí)間里房地產(chǎn)投資增速都是在下滑的。房地產(chǎn)的下滑直接影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

        商品房銷售狀況從今年1月份開始反彈,但這種反彈并不是全國(guó)所有的房地產(chǎn)銷售都出現(xiàn)了觸底反彈,而是一些一線城市、重點(diǎn)城市、包括大家比較看好的一些城市群等出現(xiàn)了銷售反彈。相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明,在今的年1-10月份,商品房的銷售面積達(dá)到了94898萬(wàn)平方米,同比漲幅為7.2%,相關(guān)的增速與1-9月份相比有所回落,回落了0.3個(gè)百分點(diǎn)。在其中,辦公樓的銷售面積增速是最快的,達(dá)到了13.4%,而就住宅銷售面積而言,增長(zhǎng)了7.9%。另外,商品房的銷售達(dá)到了64790億元,增長(zhǎng)了14.9%,增速有所回落,回落了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

        三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀成因

        中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)10多年來(lái)的迅猛發(fā)展以后,房地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)了明顯的供給相對(duì)過(guò)剩的情況。過(guò)去國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控效果不明顯的原因是無(wú)論從人均居住面積還是房地產(chǎn)發(fā)展速度,房子的供應(yīng)都是短缺的,再加上各種投資和投機(jī)需求就直接推升了房?jī)r(jià)。再加上各地政府長(zhǎng)期以GDP為導(dǎo)向的政策,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)積累了大量的庫(kù)存。而現(xiàn)在的情況是整個(gè)住房都出現(xiàn)了全國(guó)性的相對(duì)過(guò)剩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露了相關(guān)的數(shù)據(jù),相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,到15年10月末,全國(guó)的商品房待售面積達(dá)到了6.86億平方米,相比于9月末增加了2122萬(wàn)平方米。就其中細(xì)分而言,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的待售面積增加了709萬(wàn)平方米,而住宅相關(guān)的待售面積增加了1180萬(wàn)平方米,對(duì)于辦公樓待售面積而言,增加了56萬(wàn)平方米。與去年同期進(jìn)行比較而言,全國(guó)的商品房待售面積增加了1億平方米,增幅達(dá)到了17.8%。截止10月末,商品房在建的面積為707805億平方米。把待售面積和在建面積加在一起大概有78億平方米。如果按人均面積35平方米來(lái)計(jì)算可以供2億人居住。在2020年以前如果不考慮購(gòu)買力單從需求的角度考慮,把第一次購(gòu)房需求、二套房的改善需求、農(nóng)民進(jìn)城買房需求、投資和投機(jī)需求加起來(lái)最多約有8千萬(wàn)人的需求量。但是我們需要看到的是,除了北上廣深這些一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于需求很旺盛以及外來(lái)人口的持續(xù)流入而處于一個(gè)供不應(yīng)求的狀態(tài)之外,我國(guó)大量城市的住房已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩,形成了冰火兩重天的局面。

        四、全國(guó)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格和成交狀況的分析

        中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院也發(fā)布了相關(guān)的數(shù)據(jù),該數(shù)據(jù)主要是全國(guó)主要城市房地產(chǎn)平均價(jià)格和成交狀況,數(shù)據(jù)表明,相關(guān)的重點(diǎn)城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況整體上呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢(shì)。從成交面積來(lái)看,41個(gè)城市中,環(huán)比出現(xiàn)上漲的城市有15個(gè),26個(gè)城市出現(xiàn)不同程度的下跌。從同比來(lái)看,32個(gè)城市出現(xiàn)不同程度的上漲,9個(gè)城市出現(xiàn)下跌,其中,二線城市的表現(xiàn)較為搶眼,比如大連、長(zhǎng)沙、西寧、深圳、南寧、西安等同比增長(zhǎng)均超100%。就成交價(jià)格而言,在41個(gè)城市中有17個(gè)城市環(huán)比上漲,另外有24各城市出現(xiàn)了不同程度的下跌。從同比來(lái)看,28個(gè)城市出現(xiàn)不同程度的上漲,13個(gè)城市出現(xiàn)下跌,在其中,深圳、北京、溫州和上海相比去年同期房?jī)r(jià)上漲幅度分別為62%、42%、34%和30%,漲幅明顯,僅次于這三者的有石家莊、武漢和蘇州,其漲幅分別為29%、20%和19%。由于北京、上海和深圳屬于一線城市無(wú)論是就業(yè)機(jī)會(huì)還是各方面就出設(shè)施發(fā)達(dá)程度都吸引著各行各業(yè)的人流入城市,因此房地產(chǎn)市場(chǎng)堪稱火爆。而京津冀協(xié)同發(fā)展是的一些產(chǎn)業(yè)和資源轉(zhuǎn)移到河北省同時(shí)帶動(dòng)了石家莊的房?jī)r(jià)上漲。從跌幅來(lái)看房?jī)r(jià)下跌幅度最大的是三亞為-25%其他城市漲幅度均在19%以內(nèi),跌幅也不超過(guò)-10%。

        五、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

        盡管8月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較為一般,但是從基本政策層面來(lái)看,仍然較為寬松。中國(guó)人民銀行決定自8月26日起,下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。從9月6日開始,對(duì)金融機(jī)構(gòu)人民幣的存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行下調(diào),下調(diào)幅度為0.5各百分點(diǎn)。另外,存貸款利率和公積金貸款利率也全面下調(diào),這些政策在一定程度上減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),也在一定程度上預(yù)計(jì)會(huì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)購(gòu)買力的提升。

        2015年11月15日,國(guó)家通過(guò)了全面二孩政策的正式實(shí)施。以社區(qū)為主體,對(duì)商業(yè)、家政、親子配套要求更加提高。很多家庭中的人口數(shù)量在不斷增加,隨之而來(lái)的,購(gòu)房者對(duì)于社區(qū)配套的關(guān)注度也在增加。處于對(duì)“二孩”改善性的需求而購(gòu)置的大戶型產(chǎn)品,除了考慮傳統(tǒng)的交通、商業(yè)等因素外,更多的開始重點(diǎn)考慮婦幼保健、家政、親子、兒童醫(yī)療等配套因素,因此,社區(qū)相關(guān)的服務(wù)和環(huán)境對(duì)兒童的親和度將成為產(chǎn)品的很重要的賣點(diǎn)。在房地產(chǎn)白銀時(shí)代,房產(chǎn)企業(yè)在由傳統(tǒng)是城市開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)、服務(wù)商進(jìn)行轉(zhuǎn)變的過(guò)程中,也應(yīng)當(dāng)更多的去關(guān)注社區(qū)相關(guān)的服務(wù)。在未來(lái),隨著相關(guān)政策的改變和分開,包括二孩政策、新增人口的增加等,相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí),應(yīng)不斷增強(qiáng)向少兒服務(wù)及配套設(shè)施進(jìn)行傾斜的意識(shí)。

        學(xué)區(qū)房由于熱點(diǎn)的原因?qū)⒃趦r(jià)格追捧中上漲。二孩政策引起的生育高峰必將帶來(lái)學(xué)齡兒童的增加,相關(guān)資源也會(huì)緊張。特別是稀缺資源性的中學(xué)和小學(xué),其周邊的學(xué)區(qū)房必將受追捧,使得相關(guān)房源活躍。

        學(xué)區(qū)房是追捧后,優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源價(jià)格迅猛上漲。因此,開發(fā)商在項(xiàng)目周邊引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源將成為吸引家庭購(gòu)房的一大賣點(diǎn)。

        六、總結(jié)及政策建議

        近年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落已影響到GDP增速、地方財(cái)政并觸及金融風(fēng)險(xiǎn),只有加快去庫(kù)才能緩解這些矛盾。為進(jìn)一步降低庫(kù)存,國(guó)家會(huì)出臺(tái)相關(guān)的金融、稅費(fèi)等更為寬松的相關(guān)政策,其中包括財(cái)稅、戶籍改革等一系列政策也將于明年進(jìn)行亮相。根據(jù)高盛的估測(cè),通過(guò)降低二、三套房首付比例、下調(diào)二手房交易稅、所得稅退稅等相關(guān)政策,將對(duì)改善型購(gòu)房和投資需求起到刺激性的作用,使得2016-2017年的相關(guān)房地產(chǎn)交易比2015年有所增長(zhǎng),增長(zhǎng)幅度將在10-20%左右。

        從總體來(lái)看,2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步趨于穩(wěn)定,并且會(huì)有冰火兩重天的態(tài)勢(shì),估計(jì)一線如北、上、廣、深圳和二線的重點(diǎn)城市如南京和杭州等城市仍將會(huì)較為火熱,而一些三四線城市仍會(huì)面臨大批量的供給過(guò)剩。因此去庫(kù)存仍舊是2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要任務(wù)。

        (1)國(guó)家近來(lái)不斷表明要對(duì)樓市加大刺激以此降低房企的庫(kù)存,估計(jì)未來(lái)的政策或會(huì)更加的寬松,助力地產(chǎn)股。

        (2)2015年不斷負(fù)增長(zhǎng)的新開工,也將成為2016年樓市在另外一個(gè)角度的“降庫(kù)存”。

        參考文獻(xiàn):

        [1] 李竹成著,《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》,[M],北京:團(tuán)結(jié)出版社,2011.7

        [2] 劉秋雁著,《房地產(chǎn)投資分析》,[M],大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2013.6

        [3] 劉志平,王學(xué)孝著,《房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的思考》[J],中國(guó)房地產(chǎn),2001,(9)33―35.

        [4] 中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院,《2015年三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》,[J],中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院官網(wǎng),2015.9

        房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查報(bào)告論文篇二:《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究》

        摘 要:本文首先介紹了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的含義、作用,重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容,同時(shí)指出了在房地產(chǎn)調(diào)查過(guò)程中的制約因子,并且總結(jié)了房地產(chǎn)調(diào)查的一般程序,這些對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);市場(chǎng)調(diào)查;制約因子

        房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。由于土地和房屋位置的固定性(不動(dòng)產(chǎn)),房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也各有很深的地域特征。因此,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入,也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài),由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場(chǎng),再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境,然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場(chǎng)。不斷的循環(huán)往復(fù),融會(huì)貫通,才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。

        一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用

        房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用是市場(chǎng)調(diào)查功能的具體體現(xiàn),根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的認(rèn)識(shí)功能和信息功能,市場(chǎng)調(diào)查的作用是多方面的,主要有以下幾點(diǎn):

        1.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)

        通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查可以了解市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其變動(dòng)趨勢(shì),包括市場(chǎng)的供給情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的活動(dòng)意向等,從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)方向,在錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)現(xiàn)象中探求企業(yè)生存和發(fā)展的立足點(diǎn)。

        2.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確定位

        通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,房地產(chǎn)商可以準(zhǔn)確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰(shuí)”、“怎樣賣房子”,也就是說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行正確的項(xiàng)目定位,包括市場(chǎng)定位和目標(biāo)消費(fèi)群體定位,這些正是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

        3.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營(yíng)銷策略

        只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,才有可能了解市場(chǎng)供需情況,進(jìn)而組織生產(chǎn),才有可能制定出正確的產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷售渠道策略和促銷策略。

        4.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

        房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè),項(xiàng)目運(yùn)作資金動(dòng)輒上億元,絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,使房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)充分了解,對(duì)產(chǎn)品及營(yíng)銷策略進(jìn)行評(píng)估,不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì),解決面臨的問題,規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

        二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

        影響房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的因素有很多,對(duì)于不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,各個(gè)因素影響大小也不一樣,一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有下面幾個(gè)部分:

        1.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

        包括政治法律環(huán)境調(diào)查、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查以及社區(qū)環(huán)境調(diào)查。

        2.市場(chǎng)需求和消費(fèi)者行為調(diào)查

        包括消費(fèi)者對(duì)某類地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì);房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查;需求動(dòng)機(jī)調(diào)查;購(gòu)買行為調(diào)查等。

        3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

        一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤可分為兩種情況,一是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的,另一是處于不同區(qū)域但定位相似的樓盤。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研主要是對(duì)營(yíng)銷策略組合調(diào)查與分析,包括產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷售推廣和物業(yè)管理等方面的調(diào)查。

        4.房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

        包括房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期;現(xiàn)有客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度;新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況;本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率等。

        5.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查

        包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況和供給彈性的大小;開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響;開發(fā)個(gè)案所在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格;價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)等。

        6.房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查

        包括房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況;房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因;代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其代理情況;房地產(chǎn)客戶對(duì)代理商的評(píng)價(jià)。

        7.房地產(chǎn)促銷調(diào)查

        包括房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定;房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查;房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司的調(diào)查;人員促銷的配備狀況;各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租賃績(jī)效的影響;各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。

        三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的制約因子

        在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中,市場(chǎng)調(diào)查與研究占有極其重要的地位,然而,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研受到一些來(lái)自客觀和主觀因子的制約,具體如下:

        1.時(shí)間的制約

        提供給市場(chǎng)調(diào)研人員的時(shí)間一般很短,在較短的時(shí)間內(nèi)提出一份客觀詳實(shí)的市場(chǎng)報(bào)告比較困難。這需要市場(chǎng)調(diào)研人員做好充分的籌備工作,包括和開發(fā)商的聯(lián)系,明確調(diào)查的目的和流程,并爭(zhēng)取開發(fā)商最有力的支持。

        2.技能的制約

        經(jīng)驗(yàn)豐富的市場(chǎng)調(diào)研人員和沒有經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)調(diào)研人員的技巧與能力會(huì)相差很遠(yuǎn),這種個(gè)人的市場(chǎng)分析能力和技能對(duì)其研究報(bào)告的可信度有直接的影響。

        3.費(fèi)用的制約

        所有的研究報(bào)告都有其固定的預(yù)算。市場(chǎng)研究者只能在其預(yù)算范圍內(nèi)作調(diào)查與研究,因此,經(jīng)常會(huì)感到無(wú)法充裕地執(zhí)行其研究計(jì)劃,造成研究成果受到多方面的限制。

        4.偏見的制約

        每一個(gè)人都會(huì)有主觀意識(shí),或多或少先入為主的成見,這些都將滲入其研究成果之中。因此遇事不冷靜、容易激動(dòng)以及情緒化的人不太適合做市場(chǎng)的調(diào)查與研究工作。

        四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序

        營(yíng)銷調(diào)研和科學(xué)調(diào)研的其它形式一樣,需要一系列相互關(guān)聯(lián)的行動(dòng)。系統(tǒng)性的市場(chǎng)調(diào)查需要一條主要線索,要經(jīng)過(guò)周密計(jì)劃和有秩序的調(diào)查。調(diào)研階段經(jīng)常遵循一般化的模式,有以下三個(gè)階段:

        第一階段調(diào)查準(zhǔn)備階段。本階段確定的問題及地域范圍,并對(duì)調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析,在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計(jì)劃(如調(diào)查方式及進(jìn)度、收集信息的范圍與種類,經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊(duì)伍及人員培訓(xùn)等)。

        第二階段正式調(diào)查階段。本階段確定調(diào)研資料來(lái)源及收集方法。直接資料要采取訪談、問卷、觀察等方法收集;間接資料可采取交換、購(gòu)買、委托等方法。

        第三階段結(jié)果處理階段。將調(diào)查收集的資料進(jìn)行交叉分析分類統(tǒng)計(jì),得出結(jié)論,在此基礎(chǔ)上編寫調(diào)查報(bào)告。

        房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商,是至關(guān)重要的。它不僅僅關(guān)系到項(xiàng)目本身的成敗,更關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商形象和口碑,進(jìn)而影響到房地產(chǎn)商開拓新市場(chǎng)效果和今后發(fā)展。

        參考文獻(xiàn):

        [1]尹軍,尹麗.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷.北京:化學(xué)工業(yè)出版社

        [2]吳翔華.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷.南京:東南大學(xué)出版社

        [3]張?jiān)?,蘇萱.房地產(chǎn)營(yíng)銷.北京:機(jī)械工業(yè)出版社

        房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查報(bào)告論文篇三:《淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的理論與實(shí)踐》

        一 市場(chǎng)調(diào)查的理論

        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查有兩種含義:廣義上,它是指為了解和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品供給和需求信息、把握市場(chǎng)現(xiàn)狀并正確判斷其發(fā)展趨勢(shì),同時(shí)通過(guò)這項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)為制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù);狹義上,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指開發(fā)商為了項(xiàng)目開發(fā)的需要而進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)。

        通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,可以讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃人以及決策者充分了解感知當(dāng)前以及未來(lái)的市場(chǎng),準(zhǔn)確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營(yíng)策略,捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì),同時(shí)較好地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō),市場(chǎng)調(diào)查是了解市場(chǎng)、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要條件,是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ),它貫穿著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃的始終。

        主要內(nèi)容

        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容包含了很多內(nèi)容,因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境處于一個(gè)不斷變化的狀態(tài),開發(fā)商不僅要保持發(fā)展的眼光,而且需要從多種角度去研究分析,才能從瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中找到機(jī)遇。此外,不同類型項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查在內(nèi)容上相同,但是在側(cè)重上會(huì)有所不同。包括:宏觀環(huán)境、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況、消費(fèi)者行為和市場(chǎng)需求容量、項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況、項(xiàng)目基本情況等。

        原則及特點(diǎn)

        原則:客觀性、全面性、經(jīng)濟(jì)性、學(xué)習(xí)性

        特點(diǎn):調(diào)查內(nèi)容的廣泛性、針對(duì)性、時(shí)效性;調(diào)查方法的多樣性、專業(yè)性;調(diào)查結(jié)果的局限性。

        途徑和方法

        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查需要了解大量可靠、真實(shí)和全面的資料,其主要來(lái)源于為當(dāng)前的項(xiàng)目或特定的目的而收集的原始資料(稱為一手資料),或者是從其他項(xiàng)目已經(jīng)收集到的資料(稱為二手資料)。一般來(lái)說(shuō),市場(chǎng)調(diào)查都會(huì)以收集二手資料作為起點(diǎn),優(yōu)點(diǎn)在于它成本低,可立即使用。但是,緣于資料的時(shí)效性和局限性,使得二手資料往往信息不夠準(zhǔn)確、不全面或是帶有錯(cuò)誤,這就使得市場(chǎng)調(diào)查人員去收集準(zhǔn)確性更高、更具針對(duì)性的一手資料。

        市場(chǎng)調(diào)查的途徑包括政府部門、本企業(yè)內(nèi)部、社會(huì)信息咨詢機(jī)構(gòu)、各類媒體的公用信息、公共場(chǎng)所普查、抽查和對(duì)消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的個(gè)案調(diào)查等。

        市場(chǎng)調(diào)查的方法(一手資料的收集方法)主要包括詢問法、觀察法、定性研究法、實(shí)驗(yàn)法。

        程序

        為了進(jìn)行有的放矢的市場(chǎng)調(diào)查,在準(zhǔn)備期間要確定研究的問題及范圍,制定一個(gè)詳盡周密的行動(dòng)綱領(lǐng),而在調(diào)查期間一定要按照這個(gè)計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間、方法、內(nèi)容、步驟來(lái)收集信息。然后要對(duì)收集來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行各種形式的加工提煉,整理后以調(diào)查報(bào)告的方式提交給企業(yè)決策者。

        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告

        市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告是在數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上,對(duì)整個(gè)調(diào)查過(guò)程的一個(gè)書面總結(jié),體現(xiàn)了調(diào)查分析人員勞動(dòng)與智慧的結(jié)晶。它作為一種交流的形式,旨在將調(diào)查結(jié)果、戰(zhàn)略性建議以及其他結(jié)果傳遞給決策、策劃人員或其他擔(dān)任專門職務(wù)的人員。分析報(bào)告的內(nèi)容一般必須由導(dǎo)言、正文、結(jié)尾及附件四部分組成。具體應(yīng)包含基本情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境概況。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給需求特征、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)及趨勢(shì)、結(jié)論和意見等。在撰寫中應(yīng)堅(jiān)持以市場(chǎng)調(diào)查目的為核心,前后邏輯合理、層次鮮明、圖文并茂。

        二 市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)踐

        西咸新區(qū)作為連接西安市和咸陽(yáng)市的紐帶,依托西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng),將加快建設(shè)成為擁有現(xiàn)代物流和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的國(guó)際性空港和國(guó)際物流中心,也將成為我國(guó)西北地區(qū)對(duì)外開放的門戶和經(jīng)濟(jì)交流平臺(tái),其中必然擁有著十分豐富的房地產(chǎn)商機(jī)。2010年12月,《國(guó)家主體功能區(qū)規(guī)劃》明確西咸新區(qū)為國(guó)家重點(diǎn)開發(fā)區(qū)之一,新區(qū)的建設(shè)也隨之上升為國(guó)家戰(zhàn)略。西咸新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi),占用西安市土地128.4平方公里(占新區(qū)總面積的25.5%),占用咸陽(yáng)市土地374.6平方公里(占新區(qū)總面積的74.5%)。“兩區(qū)一帶”基本建成,即涇渭新區(qū)、灃渭新區(qū)及以渭河為軸線的渭河生態(tài)景觀帶。

        宏觀環(huán)境

        包括國(guó)家政策、兩市政策、兩市經(jīng)濟(jì)狀況等。

        西安2011全市年生產(chǎn)總值(GDP)3864.21億元,比上年增長(zhǎng)13.8%,增幅高于全國(guó)4.6個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3352.12億元,比上年增長(zhǎng)30.2%,增速比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn),扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)23.5%。其中,全市固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)3279.61億元,增長(zhǎng)29.9%。

        全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1002.67億元,比上年增長(zhǎng)19.0%,增速比上年回落2.0個(gè)百分點(diǎn),扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)12.9%。商品房銷售面積1796.03萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)13.1%,回落13.3個(gè)百分點(diǎn)。

        新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

        1.涇渭新區(qū)

        涇渭新城居住圈位于涇河以北,西銅高速公路以東,規(guī)劃控制面積31平方公里,分為南北二區(qū),發(fā)展人口約25萬(wàn)。新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分布比較集中,樓盤項(xiàng)目多聚集在緊靠涇河北側(cè)的區(qū)域。長(zhǎng)久以來(lái),居住圈內(nèi)大型生活社區(qū)由中國(guó)石油西安長(zhǎng)慶油田的200多幢多層職工住宅樓構(gòu)成,成為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的標(biāo)志性建筑群。

        2.灃渭新區(qū)

        灃渭新區(qū)位于渭河以南,舊西寶公路以北,東接西安市西三環(huán),西接規(guī)劃中的西咸繞城新線,規(guī)劃總面積195平方公里。新區(qū)是兩市城區(qū)距離最近的接合部,是西安向國(guó)際化大都市發(fā)展的重點(diǎn)拓展區(qū)塊,發(fā)展?jié)摿薮蟆M瑫r(shí),灃渭新區(qū)也被分為2個(gè)區(qū)劃板塊――灃西新城和灃東新城。新區(qū)發(fā)展方向在于打造城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū),以兩大功能區(qū)為基礎(chǔ),建設(shè)西咸都市圈人居環(huán)境最為適宜優(yōu)美的新型都市商務(wù)中心和西部地區(qū)重要的生物及環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。

        目前,灃渭新區(qū)在售樓盤可以按照灃東新城和灃西新城劃分為兩部分,一部分來(lái)自西安市,另一部分來(lái)自咸陽(yáng)市,其中,西安市樓盤主要集中在灃東新城,咸陽(yáng)市樓盤則主要集中在灃西新城。

        房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)

        新區(qū)內(nèi)各樓盤項(xiàng)目所提供的戶型以兩室三室為主,一室的戶型也占有相當(dāng)分量,可見這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的人群,以及有工作、婚姻需求的中青年置業(yè)者。

        這也從消費(fèi)者的角度印證了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求特點(diǎn),與此同時(shí),消費(fèi)者年齡分布的區(qū)間較大,消費(fèi)者不單是中青年,也包含了20%多的青少年和中老年群體,這充分說(shuō)明了西咸新區(qū)在環(huán)境、教育、商業(yè)、娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)已近完善,所以這里將更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資,擁有潛在經(jīng)濟(jì)利益。

        但是,根據(jù)對(duì)西咸新區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì),結(jié)合近幾年房?jī)r(jià)過(guò)高,普通老百姓很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)中達(dá)到收支平衡的社會(huì)現(xiàn)實(shí)狀況,其各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示西咸新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從起初的熱銷進(jìn)入消費(fèi)者持款觀望的階段,其原因如下:央行降低存款準(zhǔn)備金率,房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪降價(jià),同時(shí),首套房貸利率也將下調(diào),這意味著首次置業(yè)客戶更容易申請(qǐng)到貸款。而且利率的下調(diào),月還款額也相對(duì)減少,從而刺激客戶消費(fèi)。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看,由于國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的強(qiáng)力調(diào)控,使得土地市場(chǎng)也受到波及從而變得冷清,開發(fā)商熱情大幅減退,對(duì)市場(chǎng)信心降低,導(dǎo)致土地成交額下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交行情清淡,很多地區(qū)住宅供地規(guī)模也在縮水。

        在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣的情況下,隨著央行實(shí)行的存儲(chǔ)利率調(diào)整策略和政府的宏觀調(diào)控政策,以及西咸新區(qū)建設(shè)的不斷深入,其所具有的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊皇志薮螅椅磥?lái)市場(chǎng)所含有的收益能量也十分可觀。

        參考文獻(xiàn):

        [1]郭斌.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].西安交通大學(xué)出版社.2010

        [2]余宇楠.房地產(chǎn)開發(fā)與營(yíng)銷[M].重慶大學(xué)出版社.2009


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