土地互換糾紛案例(2)
土地互換糾紛案例
審理農(nóng)村土地互換糾紛應(yīng)注意的問題
原告何甲與被告何乙分別系湖南省道縣仙子腳鎮(zhèn)蔣家?guī)X村第6、8組村民小組成員。2002年春天，為了成片種植果樹，被告何乙與原告何甲商量，被告將承包的位于本村大嶺腳的水田0.82畝與原告何甲承包的位于本村后背嶺的水田0.8畝(未進行實地丈量)進行互換耕種。雙方同意互換后，沒有簽訂書面合同，沒有約定互換田地的使用期限，沒有經(jīng)過各自所屬的村民小組同意，也沒有將互換后的承包田進行變更登記以及報發(fā)包方備案。2010年8月，國家修建夏蓉高速公路征用原告何甲承包的后背嶺水田0.8畝，因為涉及征地補償費利益，雙方發(fā)生爭執(zhí)，原告主張要回與被告互換的承包田而發(fā)生糾紛。該案經(jīng)村、鎮(zhèn)兩級政府調(diào)處未果后，原告何甲向道縣法院提起訴訟，請求法院確認原、被告雙方互換承包田的行為無效，并要求被告何乙返還原告的承包田。
道縣人民法院審理認為，本案屬于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)互換合同糾紛，原、被告雙方屬于不同的集體經(jīng)濟組織成員，雙方承包的土地所有權(quán)屬不同的集體經(jīng)濟組織所有，原、被告雙方對不屬于同一集體經(jīng)濟組織的土地進行互換，未經(jīng)發(fā)包方土地所有權(quán)人即各自村民小組同意，沒有訂立書面合同，互換后也沒有進行變更登記，同時沒有報主管部門備案。因此，原、被告雙方互換承包土地的行為違反了法律的強制性規(guī)定，為無效民事行為。據(jù)此，法院依照相關(guān)法律規(guī)定判決：原、被告雙方互換承包土地的行為無效;原告與被告將互換的土地返還給對方。
從上述案例可以看出，農(nóng)村承包土地互換是指承包方之間為方便耕作或其他需要，對承包地塊進行交換，同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)的民事法律行為。目前，農(nóng)村土地承包戶之間互換土地的現(xiàn)象較為常見，而且引發(fā)糾紛者不少。在審判實踐中，此類糾紛涉及一些具體問題致使土地互換合同的效力難以認定，給案件處理帶來困難。由于農(nóng)民普遍法律意識不強，對互換土地的后果缺乏預見性，因而，土地互換雙方未簽訂書面合同、土地互換未報發(fā)包方備案、土地互換期限約定不明、不屬同一集體經(jīng)濟組織成員進行土地互換等情況都比較常見。在處理此類糾紛時，應(yīng)根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》、最高法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《農(nóng)村土地承包糾紛案件解釋》)的相關(guān)規(guī)定及其立法精神，參照農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(以下簡稱《土地流轉(zhuǎn)管理辦法》)的規(guī)定，結(jié)合農(nóng)村善良風俗，分別作出如下處理：
1、對于屬同一集體經(jīng)濟組織(以下2、3同)的互換當事人，雖有口頭約定，但未簽訂書面合同而產(chǎn)生糾紛的處理。 按照《農(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，當事人雙方應(yīng)當簽訂書面合同。但現(xiàn)實中，承包土地互換很少簽訂書面合同，雙方當事人大多以口頭約定形式互換土地。在這種情況下，一方當事人要求收回互換土地，就涉及口頭約定該如何認定的問題。對此，實踐中有不同的認識，有的認為雙方當事人未依法簽訂書面合同，其互換關(guān)系依法不成立或認定口頭約定無效。筆者認為，按照農(nóng)村習俗，互換往往以口頭方式約定，且以相互交付互換物作為互換關(guān)系成立的標志。如果雙方當事人對當初的口頭約定不持異議，且互換事實已實際發(fā)生，則互換關(guān)系即告成立，只要土地互換是雙方當事人真實意思表示，且不損害他人利益，其口頭約定應(yīng)當認定為合法有效。
2、關(guān)于發(fā)包方或互換一方當事人僅以土地互換未報備案為由，請求確認合同無效的處理?！掇r(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定，采取互換方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，應(yīng)當報發(fā)包方備案。但現(xiàn)實中，由于農(nóng)村土地承包人法律知識相對欠缺，加之受農(nóng)村習慣的影響，農(nóng)村承包土地互換往往未報發(fā)包方備案。備案與批準或同意具有不同的性質(zhì)，其法律意義自然不同。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，在4種常見土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式中，除轉(zhuǎn)讓須經(jīng)發(fā)包方同意外，互換、轉(zhuǎn)包和出租并不要求經(jīng)發(fā)包方同意，只報備案即可。由此可見，承包土地互換完全由雙方當事人自主決定，備案是為了便于土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理，起著告知、登記和備查的作用。根據(jù)《農(nóng)村土地承包糾紛解釋》第13條、第14條的規(guī)定，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，未經(jīng)發(fā)包方同意的，轉(zhuǎn)讓合同無效。但采取互換等方式流轉(zhuǎn)承包土地經(jīng)營權(quán)的，未報發(fā)包方同意的，不影響合同的效力。因此，在審判實踐中，發(fā)包方或互換一方當事人僅以土地互換未報備案為由，請求判決確認合同無效，應(yīng)當不予支持。
3、關(guān)于土地互換期限約定不明而產(chǎn)生糾紛的處理。在農(nóng)村承包土地互換糾紛中，有的土地互換未約定期限，在這種情況下，一方當事人要求解除互換合同，就涉及對合同期限的認定問題。審判實踐中對此也有不同的認識，有的認為應(yīng)按《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第232條的規(guī)定處理，即當事人可以隨時要求解除合同;有的認為應(yīng)按農(nóng)村土地承包合同期限確定互換合同的期限，在農(nóng)村土地承包合同期內(nèi)，當事人不得主張解除互換合同。要準確認定此問題，首先要正確分析土地互換的性質(zhì)。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第40條規(guī)定的精神，參照《土地流轉(zhuǎn)管理辦法》第17條、第35條的規(guī)定，土地互換是經(jīng)營權(quán)權(quán)利主體發(fā)生變更的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，土地互換后，雙方對互換土地原享有的權(quán)利義務(wù)也隨之互換，當事人還可以辦理土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記，也就是說，原土地承包經(jīng)營權(quán)人已喪失了對原承包土地的經(jīng)營權(quán)，對新?lián)Q得的土地取得了經(jīng)營權(quán)。土地互換有別于土地轉(zhuǎn)包、土地出租等方式的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，后兩者并不發(fā)生土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)利主體變更的法律關(guān)系。其次，按農(nóng)村習俗講，互換關(guān)系從雙方相互交付標的物時即告成立，雙方未約定期限，則視為永久性互換。對農(nóng)村承包土地互換而言，其互換期限即為農(nóng)村承包合同的期限。正是基于以上原因，《農(nóng)村土地承包糾紛案件解釋》第17條的規(guī)定，僅對承包土地轉(zhuǎn)包、出租未約定流轉(zhuǎn)期限的，可參照《合同法》第232條規(guī)定處理;對土地互換未約定期限的，未作相應(yīng)規(guī)定，即不能參照《合同法》第232條規(guī)定處理。據(jù)此，在審判實踐中，未約定流轉(zhuǎn)期限的土地互換，當事人一方在農(nóng)村土地承包合同期內(nèi)主張解除互換合同的，一般不予支持。
4、關(guān)于對不同一集體經(jīng)濟組織成員間互換土地而產(chǎn)生糾紛的處理。《農(nóng)村土地承包法》第40條規(guī)定，承包方之間可以對屬于同一集體經(jīng)濟組織的土地的承包經(jīng)營權(quán)進行互換。據(jù)此，不屬同一集體經(jīng)濟組織的承包方之間則不得以互換方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，如以互換方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，其行為當屬無效。但現(xiàn)實中，有不屬同一集體經(jīng)濟組織的承包方之間互換承包土地的情形，而且互換土地后，有的對所換土地重新進行治理，有的還在所換土地上從事建房、葬墳等永久性建設(shè)。此類糾紛在實踐中處理難度較大。按照法律規(guī)定，互換合同無效，雙方應(yīng)互相返還土地，但返還土地必然涉及土地上的房屋、墳墓等建筑設(shè)施的處理問題。建設(shè)房屋一般已經(jīng)過相關(guān)部門的審批，同時，按農(nóng)村習俗，墳墓不能隨便遷移，所以，拆除房屋、遷移墳墓等將面臨很多尷尬和困難。因此，從維護農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定及減少涉訴信訪情況發(fā)生等目的出發(fā)，處理此類案件應(yīng)當著重進行協(xié)調(diào)和調(diào)解，使兩個不同集體經(jīng)濟組織之間就涉案土地所有權(quán)進行協(xié)商處理，從而盡可能維持土地互換現(xiàn)狀。
看過"土地互換糾紛案例"的人還喜歡看：
1.土地互換糾紛事例
4.土地承包糾紛案例