2016年將全面推開(kāi)“營(yíng)改增”改革，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。以下是小編為您整理的2016-2017房地產(chǎn)營(yíng)改增政策解讀，希望對(duì)您有幫助。

　　2016-2017房地產(chǎn)營(yíng)改增政策解讀如下

　　1、適用稅率(征收率)

　　《實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、銷售土地使用權(quán)，適用稅率為11%;對(duì)于小規(guī)模納稅人，適用3%的征收率。

　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是銷售不動(dòng)產(chǎn)還是出租不動(dòng)產(chǎn)，原適用營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，現(xiàn)一般納稅人銷項(xiàng)稅稅率為11%，稅負(fù)是否增加則要看進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣情況;而小規(guī)模納稅人因適用3%征收率，稅負(fù)則有下降。除個(gè)人外，開(kāi)發(fā)商的不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、銷售土地使用權(quán)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額，必然是符合一般納稅人資格的。二、一般納稅人銷項(xiàng)稅銷項(xiàng)稅以不含稅銷售額為基礎(chǔ)計(jì)算，本次“營(yíng)改增”政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響最大的規(guī)定之一，即為附件二《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中，房地產(chǎn)企業(yè)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地成本一般占總成本的比例較高，土地成本是否能抵扣、如何抵扣是企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。本次政策規(guī)定直接按照受讓土地時(shí)的土地價(jià)款作為銷售額的抵減項(xiàng)，有效的規(guī)避了抵扣憑證的問(wèn)題，與直接按11%稅率抵扣效果基本相同。

　　另外，政策中還明確轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。類似業(yè)務(wù)常見(jiàn)為人防車位的銷售，由于產(chǎn)權(quán)不明晰及無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，企業(yè)一般與業(yè)主簽訂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但仍應(yīng)作為銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算銷項(xiàng)稅。三、一般納稅人進(jìn)項(xiàng)稅在銷項(xiàng)稅一定的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)高低主要看進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的多少，政策中新明確購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)項(xiàng)稅額不得抵扣。

　　作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上游行業(yè)的建筑業(yè)，政策對(duì)其具體的規(guī)定也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的影響。作為一般納稅人的建筑企業(yè)，提供的清包工服務(wù)、甲供工程服務(wù)，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。由于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法在開(kāi)具專用發(fā)票時(shí)僅能抵扣3%進(jìn)項(xiàng)稅，而建筑業(yè)一般計(jì)稅方法可抵扣11%，因此簡(jiǎn)易計(jì)稅方法會(huì)大幅減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額。但無(wú)論如何，施工企業(yè)選擇的計(jì)稅方法，最終會(huì)反映在與房地產(chǎn)企業(yè)約定的結(jié)算價(jià)款上，房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)及與施工企業(yè)簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確施工企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的類型。四、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間及納稅地點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的預(yù)售方式，本次政策延續(xù)之前營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，收到預(yù)收款當(dāng)天即發(fā)生納稅義務(wù)。

　　銷售不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。五、過(guò)渡期政策本次政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目分為新項(xiàng)目與老項(xiàng)目，老項(xiàng)目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的項(xiàng)目，由于相關(guān)建設(shè)支出已在“營(yíng)改增”前發(fā)生，無(wú)法有效抵扣，因此規(guī)定老項(xiàng)目可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，征收率為5%。如企業(yè)對(duì)老項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法，則應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。

　　對(duì)于老項(xiàng)目的簡(jiǎn)易征收，由于增值稅屬于價(jià)外稅，在計(jì)算稅款時(shí)先進(jìn)行價(jià)稅分離，即以實(shí)際收款額為基礎(chǔ)，除以(1+5%)作為銷售額，實(shí)際稅負(fù)及收入比營(yíng)業(yè)稅下略有降低。

　　新政策僅以《建筑工程施工許可證》為劃分標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)務(wù)中可能存在一個(gè)項(xiàng)目分次辦理多個(gè)《建筑工程施工許可證》的情況，可能會(huì)既涉及老項(xiàng)目也涉及新項(xiàng)目。對(duì)于此類情況，企業(yè)可按照《實(shí)施辦法》第二十九條的規(guī)定計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

　　不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×(當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額)÷當(dāng)期全部銷售額六、會(huì)計(jì)核算1、應(yīng)交稅費(fèi)

　　《實(shí)施辦法》第八條規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行增值稅會(huì)計(jì)核算。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”前僅在“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目核算繳納與結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)稅即可，但“營(yíng)改增”后，需要按照增值稅核算規(guī)定，在“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”科目下分別設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“減免稅款”等專欄進(jìn)行核算。

　　2、兼營(yíng)

　　《實(shí)施辦法》第三十九條規(guī)定，納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或征收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。

　　第四十條規(guī)定，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅;其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。

　　房地產(chǎn)企業(yè)買房送家電等促銷方式極為常見(jiàn)，原營(yíng)業(yè)稅下對(duì)于贈(zèng)送的家電等一般由企業(yè)自主申報(bào)流轉(zhuǎn)稅，但“營(yíng)改增”后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別注意該行為的賬務(wù)、稅務(wù)處理。

　　首先，政策中對(duì)混合銷售的定義為涉及“服務(wù)”與“貨物”，銷售“不動(dòng)產(chǎn)”不能作為混合銷售處理;

　　其次，銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為11%，銷售貨物稅率一般為17%，稅率不同，應(yīng)當(dāng)按兼營(yíng)的規(guī)定分別核算，否則有可能全部按照17%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅。

　　另外，如房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)新老項(xiàng)目，也應(yīng)當(dāng)對(duì)新老項(xiàng)目分別核算，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對(duì)老項(xiàng)目從高適用稅率而非征收率。