房屋產權登記，是指按照法律規(guī)定，由有關國家機關對城市房屋的所有權進行登記。房屋是不動產，取得、變更房屋所有權是以房屋產權登記為標志的，這與動產不同。《城市房地產管理法》《土地管理法》以及《北京市房地產管理條例》等都對此有相關規(guī)定。下面由學習啦小編為你詳細介紹房屋產權登記的相關法律知識。

　　如何處理房屋產權登記錯誤

　　【基本案情】

　　案涉房屋系上海市浦東新區(qū)的一處公有使用權房，該房屋承租人系張甲，張甲、張乙和張丙三人戶口均在該房屋內。2011年11月，該房屋經依法征收，張甲作為承租人與房屋征收事務所簽訂《動遷安置協(xié)議》，張甲、張乙和張丙三人應獲動遷補償權益約260萬元，三人選擇產權調換方式購買動遷安置房，由于購房款合計280萬，與動遷補償權益之間的20萬元差價，由張乙的妻子趙某使用其公積金款項予以支付。三套動遷安置房竣工交房后，由于張乙常年在境外工作，因此委托趙某辦理動遷安置房的產權登記事宜。張乙所分得的一套房屋的產權登記在張乙和趙某名下，但房屋產權登記申請表上張乙的簽名，系趙某代簽。

　　經查，張甲、張乙、張丙系同胞兄弟，案涉房屋原系三人父親張丁單位分配的公房，張丁于2005年故世后，房屋承租人變更為張甲，張乙、張丙的戶口于2009年遷入案涉房屋。另查明，趙某系張乙妻子，兩人于2011年10月登記結婚，后協(xié)議離婚，離婚協(xié)議中未涉及張乙所分得的動遷安置房的產權歸屬問題。

　　后因房屋產權問題，張乙與趙某發(fā)生糾紛，張甲、張乙和張丙三人遂作為原告將趙某作為被告訴至法院。

　　原告訴稱：訴爭房屋系原告父親婚前承租的房屋，動遷時房屋內戶口僅張甲、張乙和張丙三人，不包括被告趙某在內。房屋動遷發(fā)生于2011年11月，而張乙與趙某結婚登記在2011年10月，相隔不到一個月，該房屋動遷權益是“數磚頭”，而不是“數人頭”，與被告趙某無關。僅因該套房屋與動遷款之間存在20萬元差價，因此向趙某借取公積金以支付該差價，但房屋產權登記系被告趙某擅自做主，并非原告真實意思表示?，F請求判令：(1)確認張甲、張丙名下的兩套房屋產權分別由張甲、張丙享有;(2)確認張乙與趙某名下的房屋產權由張乙享有，張乙向趙某償還20萬元借款及同期利息;(3)要求被告趙某協(xié)助辦理該房屋產權過戶登記。

　　被告趙某辯稱：(1)被告趙某所獲動遷安置房的產權登記為張乙與趙某共同共有，上述事實業(yè)經房屋行政管理部門確認，原告如有異議應提起行政訴訟起訴房管局，而非直接提起民事訴訟。(2)被告提供的20萬元系夫妻共同出資行為，并非借款，現趙某名下房產屬于其與張乙的夫妻共同財產，因此被告依法享有該套房屋的所有權，請求法院予以駁回原告訴訟請求。

　　【判決結果】

　　一、張甲、張丙名下的兩套房屋產權分別由張甲、張丙享有;

　　二、張乙與趙某名下的房屋產權由張乙享有，張乙向趙某返還20萬元;

　　三、被告趙某協(xié)助原告辦理該房屋產權過戶登記。

　　【律師分析】

　　本案爭議焦點如下：

　　第一， 本案原告是否應當先提起行政訴訟，請求房管部門撤銷房屋登記?

　　根據《中華人民共和國物權法》第33條規(guī)定：因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。由于民事“合意”是物權變動的基礎行為，基礎行為和登記行為是兩個獨立的行為，不動產所有權糾紛主要就是要解決登記所有權人與實際所有權人之間的利益沖突。本案屬于民事訴訟中的物權確認糾紛，故無需先提起行政訴訟，原告可以直接提起民事訴訟。

　　根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》第一條規(guī)定：因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。應當正確地認識到我國不動產登記性質的復合性。

　　一方面，不動產登記是不動產物權的公示方式，是當事人不動產物權發(fā)生變動的意思表示推動的結果，不能把不動產物權登記理解為國家對不動產物權關系進行的干預，解釋為行政權力對不動產物權的授權或確認。另一方面，根據《不動產登記暫行條例》的規(guī)定，我國承擔不動產登記的機構在性質上是國家行政機關，就其履行不動產登記的法定職責及所遵循的程序而言，不動產登記又具有行政行為的特點。

　　不動產登記的復合性導致由此引發(fā)的訴訟就應當根據訴訟標的而區(qū)分民事或行政訴訟程序。涉不動產登記民事訴訟的訴訟標的應當是針對不動產物權的歸屬或原因行為(基礎法律關系);涉不動產登記行政訴訟的訴訟標的針對的是登記行為本身，亦即在行政訴訟中人民法院審查的是登記行為的合法性。

　　也就是說，當事人之間或第三人對被登記的不動產物權或原因行為等民事法律關系產生爭議，此爭議實質上存在于當事人之間，當事人與登記機構之間并無實質爭議，故應當通過民事訴訟程序加以解決。因登記機構違反法律規(guī)定拒絕登記或登記程序不合法導致錯誤登記等違反法定程序，而在當事人與登記機構之間產生的糾紛，如果登記機構對應予登記的事項不予登記或對于錯誤的登記不予更正，當事人可以提起行政訴訟。

　　第二， 被告趙某對涉案房屋是否享有所有權?

　　原告所主張的房屋雖登記為張乙與趙某共同共有并取了房屋產權證，但房屋產權證只是確定房屋所有權的依據之一，不是唯一依據。根據本案訟爭房屋的來源、出資等相關情況可以作出如下判斷：

　　(1)該房屋系拆遷安置而來，原拆遷房屋為原告父親單位分配所得，被告對房屋來源并無貢獻;

　　(2)該房屋被依法征收補償時，被告僅與原告張乙結婚一個月不到，僅以時間因素徑行認定夫妻共同財產，難謂公平合理;

　　(3)該房屋產權雖然登記在張乙和被告趙某名下，但該登記行為系被告的單方行為，并非原告張乙的真實意思表示，事先并未得到張乙的同意，事后張乙亦未追認該簽名的法律效力，因此趙某擅自簽字的行為，對張乙不具有法律上的約束力。

　　(4)至于被告趙某出資20萬公積金的行為性質，被告主張其為出資購房行為，但未能提供相應證據予以證明，應當承擔相應的法律后果。

　　綜上，該房屋應歸張乙一人享有，而被告趙某的20萬元款項構成不當得利，應予返還。

　　誠如最高人民法院民一庭負責人所言：從訴訟法角度而言，一方面，不動產登記簿屬于公文書證，由于其對不動產物權歸屬的證明是通過法律上的權利推定這一方式完成的，故不動產登記簿上有關不動產物權記載事項，在確定不動產物權歸屬方面的證明力方面遠高于其他證據的證明力。此消彼長，相應地，這也就加大了請求確權的一方當事人證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其為真實權利人的難度。但另一方面，既然作為一種擬制事實，不動產登記簿登記表彰的權利狀態(tài)并不總能必然反映真實不動產物權關系，那么就應允許當事人通過舉證推翻不動產登記簿所表彰的物權狀態(tài)。

　　在現實生活中，我們常常會有這種不全面的認識：僅憑房屋產權證(或者房屋產調)來判斷房屋所有權的歸屬。但是房屋的登記難免百密一疏，可能存在與真實權利人不一致的情況。如果當事人確實有充分的證據證明房屋登記錯誤的，可以依法要求確權。這種確權主要通過兩種途徑來實現。第一、根據《物權法》第十九條的規(guī)定，向房屋登記機構申請變更登記。第二，根據《物權法》第三十三條，因物權的歸屬發(fā)生爭議的，利害關系人可以通過訴訟方式，要求法院確認房屋產權的歸屬。

　　【法律鏈接】

　　《中華人民共和國物權法》

　　第十九條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

　　不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

　　第三十三條 因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

　　《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》(自2016年3月1日起施行)

　　第一條 因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

　　第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。