小產(chǎn)權房，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。購買小產(chǎn)權房有什么需要注意的地方?下面由學習啦小編為你詳細介紹相關法律知識。

　　購買小產(chǎn)權房需要知道什么?

　　什么是小產(chǎn)權房屋?

　　簡單解釋，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權。如開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，也就是說在農民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權，即小產(chǎn)權房屋。需要注意的是，由于小產(chǎn)權房本身不合法，因而購買小產(chǎn)權房會具備一定的風險。具體從以下幾個方面認識小產(chǎn)權房：

　　(一)缺少五證。

　　“五證”是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產(chǎn)項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權房”一片熱銷，但眾多業(yè)內人士卻認為，“小產(chǎn)權房”存在諸多風險，最大的問題就是沒有產(chǎn)權，不受法律的保護。

　　(二)拆遷難賠償。

　　除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

　　(三)質量難保證。

　　房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

　　(四)配套設施不完善。

　　這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。

　　(五)遺贈麻煩。

　　由于缺乏產(chǎn)權，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業(yè)內人士還透露，因為沒有辦理相關手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。

　　(六)不能抵押或者上市轉賣。

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　　小產(chǎn)權房的產(chǎn)生原因

　　城市房價過高

　　小產(chǎn)權房最吸引人的地方就在于其價格優(yōu)勢，這從另一個角度也說明了現(xiàn)在全國許多大中城市高企的房價正是催生小產(chǎn)權房的重要原因之一。2006年和2007年我國的房地產(chǎn)市場價格經(jīng)歷了一次全國性的上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2006年全年，全國房價平均上漲5.5%。北京、深圳是房價上漲最快的城市，分別達到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京普通住宅開盤整體均價10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。雖然年后稍有回落，據(jù)預測2007年北京市房地產(chǎn)均價仍上漲了11.74%。由于我國經(jīng)濟社會發(fā)展并不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權房存在著大量現(xiàn)實的購買群。

　　擦邊球的空間

　　《中華人民共和國憲法》第八條中明文規(guī)定：“參加農村集體經(jīng)濟組織的勞動者，有權在法律規(guī)定的范圍內經(jīng)營自留地、自留山”。在憲法的第十條中也清楚的寫著：“農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有

　　小產(chǎn)權房。”而《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”第六十二條規(guī)定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

　　根據(jù)以上法律規(guī)定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經(jīng)營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。

　　國土資源部的一位副總督察曾突出說明：“建設使用農村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農民的宅基地，二是農村公共設施的用地，三是農村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)，四是根據(jù)擔保法，使用農村集體用地抵押權實現(xiàn)的時候可以允許。除此以外，都是現(xiàn)行法律不允許的。”從另外一個方面來解讀，這就意味著在四種情況內建小產(chǎn)權房，就不涉及到所謂的“違法”問題。這里還有一個核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關小產(chǎn)權房建設用地的手續(xù)，就不應該存在什么大的原則問題。

　　正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產(chǎn)權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權房留下了一個擦邊球的空間。

　　農地制度不合理

　　農地制度安排中的不合理因素導致了農民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。

　　農村集體建設用地和城市建設用地產(chǎn)權地位的不平等表現(xiàn)在：城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價”;城市建設用地使用主體有使用權證，可以作為抵押到銀行等融資機構進行再融資和資產(chǎn)評估，而農村建設用地沒有使用權證，也不能進行上述的抵

　　小產(chǎn)權房押和融資行為，不具有資產(chǎn)功能。同時國家對農村集體建設用地的用途還進行了嚴格的規(guī)定，一旦轉變用途還需要經(jīng)過國家相關部門的審批和征收。這直接導致了農民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償。根據(jù)國研中心課題組的調查，在“合法的”房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地增值部分的收益分配，只有 20%到 30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農民的補償款僅占 5%到 10%;地方政府拿走土地增值的 20%到 30%;開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占 40%到 50%。

　　而小產(chǎn)權房則是農民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金(其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用);此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商;而建筑商就是當?shù)剞r民。如此一來，小產(chǎn)權房的開發(fā)就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用。另外工程設計建設的投入、配套開發(fā)建設費用(如學校)、應繳納的稅款、營銷費用等房地產(chǎn)商的成本費用也都大大節(jié)省。因而其開發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過 1/3。這也是小產(chǎn)權房市場價格低廉的決定性因素。而在這一開發(fā)過程中，農民集體通過出售小產(chǎn)權房獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額。