【律師意見】

　　一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律性質(zhì)

　　我國《憲法》規(guī)定，宅基地屬于集體所有。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國農(nóng)村居民基于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的特定身份關系，向所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會提出申請，由村民代表大會或村民大會討論通過后，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準而一次性無償取得的集體土地建設使用權(quán)。我國《物權(quán)法》將宅基地使用權(quán)納入用益物權(quán)范疇。同時，該法第152條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。這是專門保障我國農(nóng)村居民居有定所的社會福利，所以國家法律、法規(guī)對其主體有特別限定。《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。國務院早在2004年10月21日頒布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定，加強宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。那么，農(nóng)村宅基地使用權(quán)可否在農(nóng)村居民之間自由轉(zhuǎn)讓呢?

　　根據(jù)《土地管理法》第62條之規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。可以確認，農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能向本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員轉(zhuǎn)讓，宅基地只能與其上的房屋一并轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓合同應當經(jīng)有關政府機關或部門審批同意，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的村民不得再申請宅基地。該條款已成為目前司法實踐中處理農(nóng)村房屋買賣合同效力及農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的基本依據(jù)。

　　本案中，二被告作為漢臺區(qū)某村組農(nóng)民向本村集體經(jīng)濟組織外的第三人轉(zhuǎn)讓其名下宅基地使用權(quán)而簽訂的合同，顯屬惡意串通，損害集體利益，違反《土地管理法》第62條之規(guī)定，依據(jù)我國《合同法》第52條之規(guī)定，應為無效合同。根據(jù)該法第56條規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力。且根據(jù)該法第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。故在所建成的農(nóng)村房屋相關審批手續(xù)及產(chǎn)權(quán)已在二被告名下，無效合同根本無法履行時，第三人與其協(xié)商作價回購房屋，是主張返還建房投資款請求權(quán)，二被告如拒不配合協(xié)商、返還，則構(gòu)成不當?shù)美?，第三人有?quán)請求其返還不當?shù)美Ｍ瑫r，二被告出資回購該農(nóng)村房屋，實現(xiàn)了維護集體利益及村集體經(jīng)濟組織對該宗集體土地的所有權(quán)，不存在《合同法》第52條所列合同無效情形，故該行為應予肯定。

　　二、本案債務轉(zhuǎn)移行為是否有效

　　債務轉(zhuǎn)移是指債務人將自己所承擔的債務轉(zhuǎn)移給他人承擔的行為?！逗贤ā返?4條規(guī)定，債務人將合同的義務全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應當經(jīng)債權(quán)人同意。本案中，原告與第三人有經(jīng)濟糾紛，第三人負有返還原告欠款本息80萬元之義務。經(jīng)三方協(xié)商，達成口頭協(xié)議：第三人將出資建成的農(nóng)村房屋作價80萬元由二被告回購，第三人即享有對二被告80萬元的債權(quán)。經(jīng)原告同意，第三人將其80萬元債務全部轉(zhuǎn)移給二被告，被告方即于當日出具《欠條》兩張，以確認轉(zhuǎn)筆債務轉(zhuǎn)移。雖然，二被告答辯及反訴稱其在三方達成口頭債務轉(zhuǎn)移時存在受脅迫情形，應為無效協(xié)議，卻未舉證證明該情節(jié)，且此后有依約歸還部分欠款行為及書面還款承諾，根據(jù)最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，負有舉證責任的當事人承擔不利后果。二被告的辯解理由因無證據(jù)佐證，依法不能成立，故三方達成的口頭債務轉(zhuǎn)移協(xié)議合法有效。