優(yōu)先購買權(quán)的保護須遵循的程序有哪些

　　優(yōu)先購買權(quán)又稱先買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利下面由學習啦小編為你介紹相關法律知識。

　　優(yōu)先購買權(quán)的保護須遵循的程序有哪些?

　　一、拍賣通知

　　人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(拍賣規(guī)定第十四條)。

　　由于優(yōu)先購買權(quán)人須以競買人身份行使優(yōu)先購買權(quán)，所以拍賣通知中要載明拍賣的時間、地點、拍賣原因、拍賣保證金數(shù)額、交納拍賣款的期限等內(nèi)容，以便于優(yōu)先購買權(quán)人決定是否參與競買。

　　對于法院尚未知悉的優(yōu)先購買權(quán)人，法院應當在拍賣公告中一并告知優(yōu)先購買權(quán)人參與競買的權(quán)利，以及不登記競買將喪失其優(yōu)先購買權(quán)的法律后果。

　　拍賣通知的時間不受民法規(guī)定的限制?！睹裢ㄒ庖姟返?18條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”合同法第二百三十條僅要求在出賣前合理期限內(nèi)通知優(yōu)先購買權(quán)人。應當指出，在司法拍賣程序中，人民法院不受民法上規(guī)定的通知時間的限制，也不受當事人雙方約定的通知時間的限制。只要拍賣通知符合拍賣規(guī)定第十四條即可。

　　二、競買登記、交納競買保證金、拍賣日到場

　　優(yōu)先購買權(quán)人須按照拍賣通知或者拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、交納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。未按規(guī)定登記競買、交納競買保證金的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。另外，“優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)”(拍賣規(guī)定第十四條)。

　　三、舉牌應價

　　出現(xiàn)了最高應價時，優(yōu)先購買權(quán)人在拍賣師高呼三次結(jié)束前舉牌應價，且該最高價達到本次拍賣保留價以上的，就以該應價拍賣成交給優(yōu)先購買權(quán)人。“如有更高應價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人”(拍賣規(guī)定第十六條)。

　　四、順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的處理

　　順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，拍賣司法解釋規(guī)定“以抽簽方式?jīng)Q定買受人”(拍賣規(guī)定第十六條)。執(zhí)行實踐中也有采用繼續(xù)加價拍賣的辦法，由多個優(yōu)先購買權(quán)人為競買人、以現(xiàn)有的出價為起拍價，讓多個優(yōu)先購買權(quán)人繼續(xù)競拍，價高者得。但拍賣規(guī)定沒有采納這種做法。

　　如果多個優(yōu)先購買權(quán)人順序不同的，那么應當由順序在先的優(yōu)先購買權(quán)人作為買受人。比如共有人與承租人對于拍賣物都享有優(yōu)先購買權(quán)時，共有人基于物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)，在物權(quán)效力上優(yōu)先于承租人基于債權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)。

　　相關閱讀：

　　優(yōu)先購買權(quán)是對出賣人所有權(quán)行使設置的一個合理的負擔，是以犧牲出賣人和第三人的合法利益為代價，換取對先買權(quán)人特殊利益的保護。民法上的優(yōu)先購買權(quán)制度自拜占庭時期的羅馬法于租佃關系中確立之后，被法、德民法典繼承，并得以完善和發(fā)展。中國古代法上也有“應典賣倚當物業(yè)，先問房親，房親不要，次問東鄰”，優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。優(yōu)先購買權(quán)作為民法上的一項制度能夠長期堅持下來，并被社會所接受，必有其合理性，而正是這種合理性和正當性滿足了社會主體對一定社會價值的追求。立法者規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)制度的目的價值主要有以下方面：

　　(一)秩序價值

　　優(yōu)先購買權(quán)設定的基礎和前提是先買權(quán)人已先于買賣關系而存在于某種法律關系或法律事實中。為了盡可能維護已經(jīng)建立起來的法律關系，維護經(jīng)濟生活秩序，立法者確立優(yōu)先購買權(quán)。在出賣人出賣標的物前，先買權(quán)人已于事實上占有、使用出賣的標的物，并在生產(chǎn)、生活上對其形成了一定的依賴。相比于第三人，出賣物產(chǎn)權(quán)變動與先買權(quán)人有更大的利害關系。法律作為利益分配的調(diào)節(jié)器，應堅持“兩利相權(quán)取其重”的價值取向進行平衡，承認優(yōu)先購買權(quán)，減化法律關系，防止先買權(quán)人生活發(fā)生較大變動，減少糾紛產(chǎn)生，“保護這一利益不但對個人而且對經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義。”

　　(二)效率價值

　　優(yōu)先購買權(quán)制度有利于最大限度地充分發(fā)揮物資財富的經(jīng)濟效益，以做到物盡其用。自由和效率是私法上的兩個原則，但他們并非相互排斥，而是相互促進的。就自由而言，保障和實現(xiàn)個人在其財產(chǎn)范疇的形成空間;就效率而言，應使物歸于能最適于發(fā)揮其效用之人。為此，在法律規(guī)范上應明確界定物權(quán)(產(chǎn)權(quán))，減少交易成本。賦予特殊主體在同等條件下以優(yōu)先購買權(quán)，一方面保護了出賣人利益，另一方面可使先買權(quán)人基于原有的基礎法律關系或法律事實，擴大對出賣物的支配范圍，并按自己的意志優(yōu)化其使用方式，滿足其生產(chǎn)生活需要，同時優(yōu)先購買權(quán)制度有利于簡化交易程序，降低交易成本，增進交易效率。

　　(三)公平價值

　　法律制度的內(nèi)在理念之一是保護弱勢群體，實現(xiàn)社會公平正義。在物權(quán)轉(zhuǎn)讓中，較之于第三人，先買權(quán)人更易受到出賣人任意處分出賣物所帶來的侵害，影響其生產(chǎn)生活和社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。為了維護先買權(quán)人的合法權(quán)益，對出賣人與第三人的交易自由進行適當?shù)南拗剖潜匾m當?shù)摹Ｍ瑫r優(yōu)先購買權(quán)行使條件為同等條件，且必須在一定期限內(nèi)行使，因而對出賣人利益并未造成實質(zhì)損害。因而我們認為，優(yōu)先購買權(quán)制度體現(xiàn)了法律的公平正義理念，滿足了社會主體在民商事領域?qū)秸x的追求，是合乎社會需求的。