土地使用權(quán)證是土地權(quán)利物權(quán)化的證明嗎

　　土地使用權(quán)證又稱國有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹土地使用權(quán)證的相關(guān)法律知識(shí)。

　　土地使用權(quán)證是土地權(quán)利物權(quán)化的證明嗎?

　　【案情】

　　1992年7月15日，朱某與某村委簽訂使用土地協(xié)議書，約定：由朱某使用村委在常溧公路北側(cè)一塊荒地建設(shè)住宅和興辦企業(yè)，朱某在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行建房辦企業(yè)，土地性質(zhì)為集體所有，個(gè)人只有使用權(quán)，使用面積為1415.12㎡。當(dāng)日，當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府頒發(fā)壇政地字(1992)第212號(hào)土地使用批準(zhǔn)書，同意朱某使用協(xié)議荒山地1415.12㎡用于建房。

　　1992年7月30日，朱某與村委簽訂房產(chǎn)協(xié)議書，約定：朱某使用協(xié)議荒地按鎮(zhèn)村規(guī)劃平面圖建造廠房、住宅和新辦企業(yè)使用，房產(chǎn)屬村委所有，房產(chǎn)投資款258000元屬村委向朱某的借款。同日，當(dāng)?shù)劓?zhèn)建設(shè)管理辦公室向朱某頒發(fā)建管字第12號(hào)施工許可證、建字第15號(hào)準(zhǔn)建證，批準(zhǔn)朱某農(nóng)機(jī)廠新擴(kuò)、改建設(shè)項(xiàng)目，占地總面積624.62㎡，新建平房23間，合計(jì)建筑面積624.62㎡，按規(guī)劃定址、放樣后按圖施工。

　　1992年11月22日，朱某與村委簽訂企業(yè)協(xié)議書，約定：為振興本村經(jīng)濟(jì)，村委決定與朱某創(chuàng)辦農(nóng)機(jī)廠，農(nóng)機(jī)廠屬村辦集體企業(yè)，由村委承包給朱某生產(chǎn)經(jīng)營;村委向朱某提供興建廠房和住宅的土地，協(xié)助朱某辦理土地征用和建房手續(xù)，費(fèi)用由朱某負(fù)擔(dān);農(nóng)機(jī)廠的生產(chǎn)設(shè)備、廠房及以后添置的設(shè)備均由朱某自行投資實(shí)施，產(chǎn)權(quán)歸朱某所有;承包期限為6年，承包期滿，朱某自營自管;如一方違約，必須承擔(dān)258000元的經(jīng)濟(jì)損失。至今，朱某未辦理涉案房產(chǎn)證、土地使用證。

　　2013年3月15日朱某到法院對(duì)該村委提起訴訟。訴稱：當(dāng)初為興辦農(nóng)機(jī)廠，由村委會(huì)提供1415㎡土地，鎮(zhèn)人民政府予以批準(zhǔn)。為建設(shè)廠房，雙方簽訂房產(chǎn)協(xié)議，并按鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)的準(zhǔn)建證予以建設(shè)。根據(jù)朱某與村委會(huì)簽訂的協(xié)議，農(nóng)機(jī)廠的土地權(quán)、房產(chǎn)權(quán)、設(shè)備投資權(quán)等都是朱某享有。涉案廠房等房屋在1993年即已建成。在1995年土地開發(fā)時(shí)，村委擅自將朱某享有的其中437㎡土地轉(zhuǎn)手賣給他人建造樓房，朱某知道后，多次向村委會(huì)索還土地。2002年8月20日，村干部拿著住房界止調(diào)解書和四至圖各1份至農(nóng)機(jī)廠要朱某簽字，要求以新劃分的界址為準(zhǔn)，該份調(diào)解書說明村委明確表示不履行合同義務(wù)，故意違約?，F(xiàn)起訴請(qǐng)求判令村委會(huì)歸還437㎡土地;村委會(huì)承擔(dān)損失18000元、違約金258000元。

　　村委主要辯稱意見：從朱某提供的使用土地協(xié)議書、土地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地使用證書來看，村委已按約履行了相關(guān)義務(wù)，朱某在1992年獲得了1415㎡土地批準(zhǔn)證書，認(rèn)為在1415㎡土地上都可以建房是完全錯(cuò)誤的;從朱某與村委會(huì)簽訂的土地協(xié)議書、房產(chǎn)協(xié)議書、企業(yè)協(xié)議書來看，農(nóng)機(jī)廠為村集體企業(yè)，現(xiàn)原、被告雙方簽訂的協(xié)議已終止，朱某使用土地的性質(zhì)屬于村集體性質(zhì)，朱某一直無償占用該土地，村委會(huì)將保留追償土地租金的權(quán)利;朱某的訴訟請(qǐng)求已經(jīng)超過訴訟時(shí)效。請(qǐng)求駁回朱某的訴訟請(qǐng)求。訴訟中村委對(duì)朱某提供的所謂村委會(huì)出具的無村干部署名、無村委蓋章的無落款住房界止調(diào)解書的真實(shí)性有異議。

　　【分歧】

　　法院審理過程中形成兩種意見。

　　第一種意見認(rèn)為：朱某基于三份協(xié)議主張村委返還所謂轉(zhuǎn)賣他人的437㎡土地等三項(xiàng)訴求，朱某與村委之間的糾紛是合同糾紛。當(dāng)事人向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。本案中，綜合分析朱某、村委雙方簽訂的協(xié)議書、房產(chǎn)協(xié)議書等協(xié)議的履行情況，朱某根據(jù)鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)的土地使用批準(zhǔn)書、鎮(zhèn)建設(shè)管理辦公室頒發(fā)的準(zhǔn)建證、施工許可證修建涉案房屋以及朱某關(guān)于其權(quán)利1995年間受到侵害于2002年8月20日才知道侵害的陳述，朱某于2013年才向法院提起訴訟，其未提供證據(jù)證明存在訴訟時(shí)效中斷的情形，應(yīng)判決駁回朱某的訴訟請(qǐng)求。

　　第二種意見是主導(dǎo)意見，認(rèn)為：本案朱某主張的權(quán)利是宅基地使用權(quán)，案由應(yīng)定為宅基地使用權(quán)糾紛;本案朱某主張的主要權(quán)利是村委歸還437㎡宅基地使用權(quán)，該權(quán)利具有物權(quán)性質(zhì)，不適用二年訴訟時(shí)效規(guī)定;應(yīng)查明朱某被批準(zhǔn)使用土地后村委有無侵占、調(diào)換事實(shí)，作實(shí)體判決。

　　【評(píng)析】

　　首先關(guān)于案由問題。

　　確認(rèn)案由是宅基地使用權(quán)糾紛的意見是基于朱某主張的請(qǐng)求權(quán)中的主要權(quán)利，由此可據(jù)案情分析：現(xiàn)行土地管理法自1986年6月25日通過以來歷經(jīng)三次修訂，朱某被批準(zhǔn)用地建房發(fā)生在1992年間，值該法1988年12月29日第一次修正后。當(dāng)時(shí)土地管理法在第五章列6條規(guī)范鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，農(nóng)民建住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地，均適用該章規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地一般也不需要改變土地性質(zhì)，所以朱某獲得使用1415㎡集體土地的批準(zhǔn)證書可以用于建農(nóng)機(jī)廠及住宅，批準(zhǔn)建房直接占地624.62㎡，其余近800㎡土地面積沒有被批準(zhǔn)建房。

　　這些房屋從三份協(xié)議內(nèi)容分析，有住房，有廠房，近800㎡其余土地相接相間于23間房屋，沒有區(qū)分宅基地用地和農(nóng)機(jī)廠企業(yè)建設(shè)用地。所以朱某陳述1995年被村委轉(zhuǎn)賣的其中437㎡土地，僅表述為宅基地用地是以偏概全。最新修正的土地管理法對(duì)興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)民建住宅用地的規(guī)范也納在第五章建設(shè)用地篇中，但物權(quán)法把建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)分列篇幅，現(xiàn)行《民事案件案由規(guī)定》在第三部分物權(quán)糾紛篇第56項(xiàng)列名建設(shè)用地使用權(quán)糾紛，第57項(xiàng)列名宅基地使用權(quán)糾紛。那么，朱某主張的基礎(chǔ)權(quán)利在無法區(qū)分宅基地和農(nóng)機(jī)廠企業(yè)建設(shè)用地的情況下，案由應(yīng)并列為建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)糾紛，單列宅基地使用權(quán)糾紛于事實(shí)是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?/p>

　　但是確定案由是有章可循的。2011年2月28日最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的《民事案件案由規(guī)定》的通知中，關(guān)于案由的確定標(biāo)準(zhǔn)在“關(guān)于民事案由的編排體系的幾個(gè)問題”部分首先作了說明：民事案件案由應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人主張的民事法律關(guān)系的性質(zhì)來確定。修改后的《民事案件案由規(guī)定》在堅(jiān)持以法律關(guān)系的性質(zhì)作為案由確定標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，對(duì)少部分案由也依據(jù)請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)或確認(rèn)之訴、形成之訴的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)。朱某基于三份協(xié)議主張的返還土地、賠償損失、支付違約金三項(xiàng)請(qǐng)求，均是圍繞合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，雙方的法律關(guān)系是合同關(guān)系，將本案案由確定為合同類一級(jí)案由合同糾紛并無不當(dāng)。本案確定案由不依據(jù)法律關(guān)系而依據(jù)其中一個(gè)請(qǐng)求權(quán)，屬一葉障目。

　　其次關(guān)于具有物權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效規(guī)定的問題。

　　民法通則訴訟時(shí)效篇、最高院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見訴訟時(shí)效部分、法釋(2008)11號(hào)最高院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定三方面內(nèi)容，構(gòu)成現(xiàn)行適用訴訟時(shí)效法律制度的基本體系。對(duì)于其中確認(rèn)物權(quán)、排除妨礙、消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，目前是無爭(zhēng)議的，但關(guān)于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)中其他請(qǐng)求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效問題，理論界和司法界一直有爭(zhēng)論，目前沒有明確規(guī)定(見最高院民二庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》答記者問)。也就是說，并不是所有涉及物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，現(xiàn)在就可以下不適用訴訟時(shí)效規(guī)定的定論。何況按第二種意見理解，朱某的宅基地使用權(quán)(建設(shè)用地使用權(quán))是用益物權(quán)，具有物權(quán)性質(zhì)，但還沒有形成物權(quán)!

　　土地使用權(quán)證是土地權(quán)利物權(quán)化的證明，批準(zhǔn)的各類建設(shè)用地及其上的建筑物沒有經(jīng)登記部門審核發(fā)放土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證前，所批用地權(quán)利不過是一種有待形成物權(quán)的過程性權(quán)利介質(zhì)，包括宅基地使用權(quán)。朱某在批準(zhǔn)使用村委荒地許可準(zhǔn)建房屋后至今沒有辦理土地使用權(quán)證，期間國家批準(zhǔn)使用土地開辦企業(yè)和建住宅的規(guī)定客觀上也發(fā)生了較大變化，當(dāng)?shù)乩猛恋氐膶?shí)際情況可能也發(fā)生了變化，朱某長期使用土地的權(quán)利仍延宕于與村委的合同及當(dāng)時(shí)的批準(zhǔn)環(huán)境，其房產(chǎn)土地物權(quán)最終沒有形成。針對(duì)朱某的情況，根據(jù)現(xiàn)在的規(guī)定，需要勘測(cè)朱某兩種使用土地的邊界，其中企業(yè)用地在交納相應(yīng)對(duì)價(jià)后可能才會(huì)被批準(zhǔn)登記。本案討論朱某主張返還土地請(qǐng)求不適用訴訟時(shí)效規(guī)定還不具備條件，更沒有法律規(guī)定。

　　適用時(shí)效判決駁回朱某訴訟請(qǐng)求，利用土地資源服務(wù)社會(huì)發(fā)展是恰當(dāng)?shù)摹?/p>