五方驗(yàn)收后領(lǐng)取商品房鑰匙能否視為房屋交付
商品房交付是指占有及使用的交付，以保證業(yè)主可以正常使用，以實(shí)現(xiàn)居住目的，并不代表所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹房屋交付的相關(guān)法律知識(shí)。
五方驗(yàn)收后領(lǐng)取商品房鑰匙不能視為房屋交付
【案情】
2013年3月5日，劉某同甲開發(fā)商簽訂了一份了《商品房買賣合同》，甲開發(fā)商將位于鳳凰城小區(qū)3棟501室房屋一套出售給劉某，合同約定甲開發(fā)商于2015年5月1日前履行交房義務(wù)。2015年4月5日，甲開發(fā)商書面通知?jiǎng)⒛撤Q其商品房已經(jīng)驗(yàn)收合格，符合入住條件，劉某于是領(lǐng)取了鑰匙。后劉某發(fā)現(xiàn)商品房只經(jīng)“五方驗(yàn)收”(勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè))，未到建設(shè)主管部門驗(yàn)收備案，遂要求甲開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任。甲開發(fā)商辯稱劉某已領(lǐng)取房屋鑰匙，且根據(jù)合同約定“買受人領(lǐng)取房屋鑰匙的，該商品房視為交付于買受人”，故房屋已交付。
【分歧】
對(duì)于該商品房是否已交付，存在兩種不同意見：
第一種意見認(rèn)為，該商品房已實(shí)際交付。本案商品房雖未經(jīng)建設(shè)主管部門備案，但已經(jīng)“五方驗(yàn)收”，即該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收，建筑主體合格。同時(shí)，劉某已經(jīng)領(lǐng)取了房屋鑰匙，視為劉某對(duì)該商品房的認(rèn)可并接收，故該商品房已交付。
第二種意見認(rèn)為，該商品房未實(shí)際交付。根據(jù)法律規(guī)定，商品房只有經(jīng)建設(shè)主管部門備案后才視為驗(yàn)收合格，本案商品房只經(jīng)“五方驗(yàn)收”，不符合法律強(qiáng)制性規(guī)定。其次，劉某是在收到開發(fā)商商品房驗(yàn)收合格通知書后才領(lǐng)取房屋鑰匙，劉某當(dāng)然性會(huì)誤解為商品房經(jīng)驗(yàn)收備案，開發(fā)商存在欺騙行為，故此種情況下的領(lǐng)取鑰匙不是劉某的真實(shí)意愿。
【管析】
同意第二種意見，主要理由如下：
第一、根據(jù)我國法律規(guī)定，商品房經(jīng)驗(yàn)收合格即經(jīng)建設(shè)主管部門登記備案后方可交付使用。商品房經(jīng)“五方驗(yàn)收”后，僅是表明建筑主體竣工驗(yàn)收合格，其后還需規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收等后期一系列驗(yàn)收，只有在所有驗(yàn)收合格并在建設(shè)主管部門登記備案后方可交付使用，故“五方驗(yàn)收”并不代表商品房驗(yàn)收合格，也不符合法律規(guī)定。其次，五方驗(yàn)收中的勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位都是開發(fā)商聘請(qǐng)過來或者發(fā)包工程的，他們與開發(fā)商存在利益關(guān)系，其驗(yàn)收合格的真實(shí)性存在懷疑，故需要政府相關(guān)部門進(jìn)一步驗(yàn)收確認(rèn)。市場(chǎng)上任何商品都需要經(jīng)過質(zhì)檢部門質(zhì)量檢查，商品房也是商品，并比一般商品價(jià)值大、重要性強(qiáng)、牽涉面廣，更需要政府部門驗(yàn)收合格方可交付使用。
第二、劉某領(lǐng)取房屋鑰匙行為不能視為房屋已實(shí)際交付。首先，開發(fā)商將未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付業(yè)主，開發(fā)商本身存在重大過錯(cuò)并違約在先，我們不能因業(yè)主領(lǐng)取鑰匙就認(rèn)可開發(fā)商行為合法合約，不追究其責(zé)任。其次，開發(fā)商書面通知交房存在欺騙性，開發(fā)商通知中的驗(yàn)收合格，容易使業(yè)主誤解為商品房經(jīng)驗(yàn)收備案，符合合同規(guī)定的交房條件，正是在這種誤解的情況下業(yè)主才領(lǐng)取了鑰匙，即領(lǐng)取鑰匙行為不是業(yè)主的真實(shí)意思表示。同時(shí)，業(yè)主只是普通民眾，他們不可能知曉商品房驗(yàn)收過程和規(guī)定，法律也不要求業(yè)主們應(yīng)當(dāng)知曉，基于對(duì)開發(fā)商的信任，業(yè)主接受鑰匙的行為符合常理。故劉某在未知曉真實(shí)情況下領(lǐng)取鑰匙的，不能簡(jiǎn)單視為雙方對(duì)合同約定的房屋交付的變更。
第三、從實(shí)踐中來看，在基層，開發(fā)商違約違規(guī)交房現(xiàn)象十分嚴(yán)重，造成社會(huì)矛盾激烈，群體性事件經(jīng)常發(fā)生。很多時(shí)候，開發(fā)商急于回籠資金或高價(jià)賣房，將驗(yàn)收不合格的房屋提前交付，并以業(yè)主領(lǐng)取鑰匙為由視為業(yè)主認(rèn)可房屋交付，不僅違背真實(shí)情況，引發(fā)房屋質(zhì)量不合格問題，而且因驗(yàn)收手續(xù)不完整導(dǎo)致業(yè)主長時(shí)間無法辦理產(chǎn)權(quán)證。因此，明確商品房交付標(biāo)準(zhǔn)具有重要意義，一方面保障業(yè)主利益，確保房屋質(zhì)量合格且適合居住;另一方規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，整治亂交房現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而維護(hù)社會(huì)的和諧和穩(wěn)定。
綜上所述，本案中，劉某的商品房不能視為已實(shí)際交付。
房屋交付的注意事項(xiàng)
1、 收房注意房款約定
如果客戶與開發(fā)商在合同中約定，
在房款結(jié)清之前，開發(fā)商有權(quán)順延交付房屋，則客戶須結(jié)清房款之后，才能接收商品房。
2、物業(yè)費(fèi)不能亂漲價(jià)
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建小區(qū)一般由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，并簽署前期物業(yè)管理協(xié)議。在簽署購房合同時(shí)，開發(fā)商有義務(wù)向購房人出示業(yè)主臨時(shí)公約，就物業(yè)費(fèi)等相關(guān)事項(xiàng)作出約定。因此，如果在收房時(shí)出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的問題，業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。
3、 物業(yè)費(fèi)可以按月交
在辦入住手續(xù)時(shí)，多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理的各項(xiàng)收費(fèi)可按月、按季或按年度計(jì)收，但不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)用。
4、 繳納契稅簽協(xié)議
根據(jù)規(guī)定，契稅一般于買賣雙方辦理房產(chǎn)權(quán)屬過戶或變更時(shí)向契稅征收機(jī)關(guān)繳納。現(xiàn)實(shí)中多數(shù)開發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時(shí)要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅、交易手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，否則不予辦理入住手續(xù)。
開發(fā)商之所以這樣要求，是因?yàn)閷?duì)于按揭買房的業(yè)主，在房屋權(quán)屬證書未辦下來之前，開發(fā)商要為其承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。若業(yè)主入住后不能及時(shí)繳納產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)應(yīng)繳納的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，會(huì)造成房產(chǎn)證遲延辦理或不能辦理。而業(yè)主之所以不愿意在入住時(shí)繳納這些費(fèi)用，是怕開發(fā)商挪用。
對(duì)此問題，解決辦法是業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商，簽訂《契稅繳納協(xié)議書》，約定雙方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。
5、先驗(yàn)房再辦理手續(xù)
目前，開發(fā)商在交房時(shí)，一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù)，繳納相關(guān)費(fèi)用之后，才允許業(yè)主驗(yàn)房。對(duì)于這一不合理的程序，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。
交房條件以及驗(yàn)收商品房要注意的事項(xiàng)
一般在我們的購房者買了房以后有一個(gè)交房的時(shí)間，那么交房的條件是什么呢?在我們的購房者驗(yàn)收商品房時(shí)要注意什么?這些問題我們的購房者是一定要弄清楚的，所以還不知道的朋友趕快看看下面的這些資料吧。
一、交房條件是什么
交房是消費(fèi)者購房過程中的又一個(gè)重要環(huán)節(jié)，合同內(nèi)容是否得到全面履行，交房驗(yàn)收是關(guān)鍵。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
新建住宅交付使用必須達(dá)到的要求
1、 住宅生活用水納人城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng);使用地下水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。
2、住宅用電根據(jù)電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電。
3、住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時(shí)無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實(shí)施計(jì)劃，并經(jīng)環(huán)保、水利部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時(shí)性排放措施。
4、住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián)。
5、居住區(qū)及居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站點(diǎn)，開通公交線路。暫末建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)距離超過2公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行配備的短途交通車輛通達(dá)公交、地鐵站點(diǎn)。
6、住宅所在區(qū)域必須按照規(guī)劃要求配建教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施;由于住宅項(xiàng)目建設(shè)周期影響暫未配建的，附近區(qū)域必須有可供過渡使用的公共建筑設(shè)施。
7、住宅周邊做到場(chǎng)地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離設(shè)施。
二、驗(yàn)收商品房要注意什么
在商品房買賣中，購房者對(duì)房屋的驗(yàn)收交接是個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，可不少購房者往往對(duì)此卻是草草了事。其實(shí)，驗(yàn)收交接就如同消費(fèi)者在商店里買東西時(shí)的開箱驗(yàn)貨，把握得好，可以防患于未然，安安心心地拿到房;草率驗(yàn)收，拿到手的可能就是個(gè)燙手“山芋”。一般來說，購房者只要把握下面三個(gè)環(huán)節(jié)就應(yīng)無大礙。
首先，購房者接到發(fā)展商房屋交接的書面通知后，一定要按約前往。如有特殊情況不能按約前往，最好書面通知發(fā)展商，并說明原因。因?yàn)楹贤幸话慵s定，如果購房者未能在約定期限內(nèi)前去驗(yàn)房，視同購房者同意交接。
其次，購房者按約前往驗(yàn)收交接時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付條件，逐項(xiàng)檢驗(yàn)有關(guān)證明文件。當(dāng)然，這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。如果發(fā)展商的各項(xiàng)書面證明文件均已俱備，購房者也不要急于辦理房屋交接手續(xù)，還必須先到現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)房屋的質(zhì)量、設(shè)計(jì)等情況。
最后，當(dāng)購房者確認(rèn)房屋沒有任何問題且符合房屋交付條件時(shí)，就可放心地辦理房屋交接手續(xù)了。如果房屋存在質(zhì)量問題，則可以要求發(fā)展商修復(fù)后再辦理相關(guān)手續(xù)，并將相關(guān)情況記錄在案。相應(yīng)的逾期交房責(zé)任，則應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)。
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